廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題與對(duì)策研究

廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題與對(duì)策研究摘要廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在近十年來(lái)呈現(xiàn)迅猛之勢(shì)，隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)管控力度的加大，這對(duì)廈門市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定的影響，并且出現(xiàn)了下行趨勢(shì)，為了更好的研究廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本文采用文獻(xiàn)查找、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法，以廈門市近些年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，對(duì)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，如房產(chǎn)投資情況、房產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，并找出廈門市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題，如房產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡、房地產(chǎn)投資略顯不足、房地產(chǎn)價(jià)格偏高、政府調(diào)控效果不顯著。最后對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行歸納與總結(jié)，從而提出針對(duì)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策與建議，如改善市場(chǎng)供求關(guān)系、加大房地產(chǎn)投資力度、協(xié)調(diào)廈門房?jī)r(jià)收入比、加大政府的宏觀調(diào)控力度。希望通過(guò)本文的研究能夠?qū)B門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出自己的一份貢獻(xiàn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)廈門市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

目錄一、引言 廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題與對(duì)策研究一、引言2021年1-12月，廈門全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1069.66億元，比上年增長(zhǎng)1.3%；土地購(gòu)置費(fèi)691.56億元，比上年增長(zhǎng)5.3%；商品住宅投資709.89億元，比上年增長(zhǎng)3.2%，增幅比1-11月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。具體而言，廈門樓市也存在著銷售市場(chǎng)冷熱不均的情況。比如，分區(qū)看，商品房銷售面積差異較大，出現(xiàn)兩級(jí)分化趨勢(shì)。其中，思明、海滄、同安、翔安4個(gè)區(qū)房地產(chǎn)銷售面積分別增長(zhǎng)16.8%、4.9%、3.0%和19.7%；湖里和集美2個(gè)區(qū)房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下降，分別下降7.9%和37.2%。而除了房企拿地意愿松動(dòng)，2021年廈門全市商品房銷售面積也連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年比全省平均低10.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全省倒數(shù)第二位?？梢钥吹降貐^(qū)房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越成為影響廈門市地方稅收的重要因素，因此維持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展是至關(guān)重要的，為了保證地方稅收征集的穩(wěn)定進(jìn)行，當(dāng)?shù)卣c社會(huì)也需重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。廈門作為福建省的經(jīng)濟(jì)大省，有著獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)特區(qū)的特殊屬性，因此在廈門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)頭較猛，且始終引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，也成為了廈門市征集稅收的重要來(lái)源，因此本文對(duì)廈門房地產(chǎn)行業(yè)的研究有著重要作用和深遠(yuǎn)意義。二、相關(guān)理論概述（一）房地產(chǎn)的概念在地下的相關(guān)建筑空間以及地面上建筑成的房統(tǒng)一叫做房地產(chǎn)，這是客觀形成的空間產(chǎn)物。而房地產(chǎn)行業(yè)則是這些建筑與建筑所占土地帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，包括房屋抵押權(quán)，租賃權(quán)及使用權(quán)，因此不動(dòng)產(chǎn)主要是指房產(chǎn)位置的固定性。（二）房地產(chǎn)的特征1.固定性房地產(chǎn)是包括房產(chǎn)與地產(chǎn)共同結(jié)合的產(chǎn)物，這兩者的關(guān)系是互相影響的。房產(chǎn)價(jià)值與土地價(jià)值也是息息相關(guān)的，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)價(jià)格隨著土地價(jià)格的變化而變化，如果土地價(jià)格有所升高，那么房產(chǎn)價(jià)格也要上漲。因此，房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)上漲情況是受到土地價(jià)值的變化影響的。通常來(lái)說(shuō)土地的價(jià)值是通過(guò)土地的收益情況決定的，表現(xiàn)形式為收取地租。地租主要包括級(jí)差地租與絕對(duì)地租，其中極差地租是使房產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)的主要原因，而絕對(duì)地租是房產(chǎn)價(jià)格定價(jià)的基本依據(jù)，城市土地的所有權(quán)全部歸屬于國(guó)家，由于國(guó)家政策規(guī)定，其中18億畝土地用于耕地，不允許進(jìn)行房屋建設(shè)，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)的稀缺性。2.非完全替代性房產(chǎn)的性質(zhì)屬性是位置的固定性，房產(chǎn)不會(huì)發(fā)生位置變動(dòng)，也不會(huì)有兩處毫無(wú)差別的房產(chǎn)情況，因此房地產(chǎn)在短期內(nèi)是無(wú)法替代的，但隨著時(shí)間的發(fā)展與變化，社會(huì)的進(jìn)步與時(shí)代更迭情況下，人們的觀念會(huì)隨之發(fā)生改變，房地產(chǎn)的不可替代性也可能會(huì)發(fā)生改變，房地產(chǎn)也會(huì)變成非完全替代性。3.形成周期長(zhǎng)，價(jià)值高房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)是較為復(fù)雜的，包括房產(chǎn)立項(xiàng)、上級(jí)審批、建筑施工及竣工驗(yàn)收房產(chǎn)等幾大方面，其中需要投入許多人力、物力和財(cái)力，主要在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與施工階段進(jìn)行投入，這個(gè)時(shí)間通常持續(xù)三年左右，由于前期需投資的數(shù)量巨大且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)前期的資金供應(yīng)，因此房地產(chǎn)進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)與后期銷售時(shí)主要運(yùn)用融資來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)支持，這也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要途徑。4.具有消費(fèi)性和投資性雙重屬性由于我國(guó)居民思想觀念普遍認(rèn)為房產(chǎn)是需要購(gòu)置的必需品，一是出于人們?nèi)粘Ｐ枰幼。峭ㄟ^(guò)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資獲取它的升值價(jià)值，而房地產(chǎn)能夠不斷發(fā)展且占據(jù)更多市場(chǎng)份額的原因也是因?yàn)樗纳悼臻g較大，人們希望從中獲取經(jīng)濟(jì)效益，房產(chǎn)由于消費(fèi)性和投資性的獨(dú)特屬性，使得人們對(duì)房產(chǎn)的需求量大大增加，房?jī)r(jià)也不斷上漲。（三）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展也促進(jìn)了人民購(gòu)買力的增加，人們生活條件的改善以及居民收入水平的提高使居民有更多的可能去購(gòu)買房產(chǎn)，而在一些地區(qū)房地產(chǎn)成為購(gòu)買潮流，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售，這種需求量的擴(kuò)大，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的提高。通過(guò)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期很大程度被國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，在一定周期內(nèi)，當(dāng)某區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好時(shí)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲較為明顯，因此房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)方面的影響因素有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、物價(jià)、GDP與就業(yè)等許多方面。2.財(cái)務(wù)因素人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展需要巨大的資金為基礎(chǔ)，因此屬于資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期需要投入的資金數(shù)額大且持續(xù)周期較長(zhǎng)，因此需要通過(guò)融資或財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行后續(xù)發(fā)展的資金補(bǔ)充，對(duì)金融行業(yè)的依賴程度較高，由于受存款利率，貸款利率以及貸款等因素的變化程度較大，會(huì)影響貨幣的價(jià)值，因此房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)受到影響。3.人口因素購(gòu)買房地產(chǎn)的需求對(duì)象是人，因此影響房地產(chǎn)需求量大小的主要因素是當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量及素質(zhì)情況。4.教育科研和安全因素的等級(jí)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)是否暢銷還取決于這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)能夠接受的教育程度和搞科研能力。如果某處的房地產(chǎn)周圍多為學(xué)校或科研基地，那么人們對(duì)此處房地產(chǎn)的需求量就會(huì)增加，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)提高。除此以外，地區(qū)房地產(chǎn)的安全程度也會(huì)影響人們對(duì)此處房地產(chǎn)的購(gòu)買情況，如果該地區(qū)的居民認(rèn)為某地區(qū)出現(xiàn)盜竊或搶劫等刑事案件的情況較少，那么他們認(rèn)為財(cái)產(chǎn)及人身安全可以被很好的保護(hù)，因此對(duì)房產(chǎn)的需求量就會(huì)提高。所以從房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展水平來(lái)看，如果某地區(qū)的房地產(chǎn)周圍的環(huán)境較為良好，也有方便的受教育環(huán)境，那么房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)大大增加。5.行政因素房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況還受到國(guó)家政策的干預(yù)，這些部分被稱為行政因素，主要運(yùn)用行政手段，政策、制度、法規(guī)等對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)與控制。6.社會(huì)福利的因素地區(qū)不同的社會(huì)福利制度也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，如果某地區(qū)政府提供的社會(huì)福利較為完善，那么人們對(duì)商品房的購(gòu)買需求會(huì)大大降低，需求量的減少會(huì)使價(jià)格受到影響。7.城市、土地規(guī)劃因素不同城市的城市規(guī)劃戰(zhàn)略會(huì)影響該城市未來(lái)規(guī)劃的發(fā)展方向及規(guī)模大小，而房產(chǎn)的發(fā)展情況與規(guī)模也會(huì)受到城市規(guī)劃的影響。除此以外，土地利用的規(guī)劃因素如地產(chǎn)用途、城市的景觀輪廓與用地結(jié)構(gòu)也會(huì)不同程度的影響房地產(chǎn)的發(fā)展與建設(shè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的明顯特點(diǎn)，由于城市規(guī)劃戰(zhàn)略的不同，一般會(huì)將土地劃分為商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)三大部分。由于三大部分的地理位置及地區(qū)功能，房地產(chǎn)的價(jià)格也大不相同。若地方政府若在某地區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)娛樂(lè)中心或商業(yè)中心，那么在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行購(gòu)買的價(jià)值會(huì)大大提高，那么土地及房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)上漲。8.區(qū)域因素不同區(qū)域內(nèi)交通的便利程度也會(huì)影響該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，這就是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素，而不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格是否較高受到該地區(qū)商業(yè)是否繁榮，服務(wù)業(yè)是否發(fā)達(dá)的影響，如果該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格較高，那么該地區(qū)應(yīng)該具有較高的商業(yè)與服務(wù)業(yè)水平。同樣如果該地區(qū)城市建設(shè)相對(duì)完善，公共設(shè)施較為完備，既擁有教學(xué)質(zhì)量良好的學(xué)校，又擁有大型銀行與商業(yè)市場(chǎng)以及完備的醫(yī)療設(shè)施和基礎(chǔ)的供水、供氣、供電、供熱服務(wù)及通訊設(shè)施的話，那么該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大大高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，同樣地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，某地的空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，且有公園等設(shè)施建設(shè)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高。三、廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析 （一）廈門房地產(chǎn)投資情況近幾年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控力度較小，廈門市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。2016~2021年，廈門房地產(chǎn)行業(yè)投資力度不斷增強(qiáng)，五年來(lái)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)的投資均在30%以上，年均增長(zhǎng)速度較快。2021年廈門市生產(chǎn)總值共增長(zhǎng)7.9%，達(dá)到5995.04億元，其中對(duì)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率較高的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，貢獻(xiàn)率為6.3%，同比增長(zhǎng)6.8%，具體情況如下所示：圖12021年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)廈門市經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)2021年廈門市房地產(chǎn)業(yè)增速由一季度的0.6%變?yōu)槟暝鲩L(zhǎng)率的6.8%，相比去年增長(zhǎng)了4.9%，實(shí)現(xiàn)了511.46億元的增加值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中共吸引投資899.53億元，由一二月份增速的17.8%降至全年的1.7%。圖22021年廈門市房地產(chǎn)行業(yè)投資增速數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)從圖中可以看到2021年以來(lái)，廈門市房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速在不斷降低，這主要是因?yàn)檎暧^調(diào)控力度的加大使得投資增速逐漸變慢，這也說(shuō)明未來(lái)一段時(shí)間廈門市房地產(chǎn)的投資熱度將大大降低。（二）廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況通過(guò)調(diào)查研究廈門市房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)住宅土地的供應(yīng)力度可以發(fā)現(xiàn)，除2011年外，住宅土地始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此市場(chǎng)上出現(xiàn)了某些地區(qū)住宅土地“千金難買”的現(xiàn)狀，根據(jù)廈門市房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)可以看到2021年廈門市共出讓75宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中用于住宅土地建設(shè)共30宗，建筑面積約為306萬(wàn)平方米，共有125公頃的土地面積，占經(jīng)營(yíng)性用地的1/2。相比2020年，廈門市經(jīng)營(yíng)性用地的出讓金額增長(zhǎng)了43.9%，出讓面積也增長(zhǎng)了75%。但用于商住用地的土地占比仍然較小，廈門市經(jīng)營(yíng)性用地的具體成交情況與成交結(jié)構(gòu)如下圖所示：圖32019-2021年廈門市經(jīng)營(yíng)性用地成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)圖42016-2021年廈門市經(jīng)營(yíng)性用地成交情況一覽表數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市國(guó)土房產(chǎn)局廈門市經(jīng)濟(jì)性用地成交量的82%都來(lái)自廈門市島外，島外繼續(xù)發(fā)揮其土地供應(yīng)的主導(dǎo)作用供應(yīng)土地。島外土地中進(jìn)行供應(yīng)的主要區(qū)域是集美和同安兩地，位置處于廈門的環(huán)東海域新城及廈門軟件園三期等區(qū)域。這兩區(qū)域合計(jì)供應(yīng)廈門市土地經(jīng)1/2，共成交經(jīng)營(yíng)性用地94.83萬(wàn)平方米。因此相對(duì)過(guò)去來(lái)說(shuō)，廈門市島內(nèi)的經(jīng)營(yíng)用地不斷提高。此外經(jīng)營(yíng)性用地成交量第三的湖里區(qū)也有43.24%的占比。通過(guò)分析近幾年廈門市的房地產(chǎn)供應(yīng)情況以及需求情況可以發(fā)現(xiàn)，廈門市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了供求平衡，2020年廈門市商品住宅房地產(chǎn)業(yè)共新增129.7萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，其中共成交70.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑率為49.5%，因此未能實(shí)現(xiàn)供求平衡，供求比為1:0.54，在需求量減少，供應(yīng)量過(guò)大的情況下，房產(chǎn)成交價(jià)格為39,991元平方米，相比去年上漲13.4%，共成交282.28億元，環(huán)比下跌了42.7%。（三）廈門房地產(chǎn)價(jià)格分析總的來(lái)說(shuō)，廈門市的商品住宅及商品房的價(jià)格始終是不斷上漲的，從2017年至2021年這段時(shí)期廈門市的商品住宅及商品房的價(jià)格進(jìn)入了新的增長(zhǎng)階段，因此人們開(kāi)始引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視與關(guān)注，廈門新建房地產(chǎn)2021年9月已達(dá)到37,211元/㎡的價(jià)格，而2011年每平方米僅為8885元，同比增長(zhǎng)了319%，在全國(guó)的房地產(chǎn)水平中漲幅也是靠前的，而每套房地產(chǎn)的價(jià)格總額與2021年達(dá)到412萬(wàn)元相比，2011年僅為108萬(wàn)元，漲幅也是成倍增加的，下表為廈門市2011年至2021年間房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)：圖5廈門市2011年至2021年的房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)2021年間，廈門市二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)較小，但新房的價(jià)格波動(dòng)變化情況較大，總體來(lái)說(shuō)是持續(xù)波動(dòng)上漲的，2021年廈門的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)如下圖所示：圖62021年全年廈門市房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)在廈門市所有行政區(qū)域中，不同區(qū)域的房屋價(jià)格漲幅也不同，其中漲幅最高的是集美區(qū)，10年內(nèi)漲幅506%。2011與2021年的房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比圖如下所示：表1廈門2011年對(duì)比2021年的房?jī)r(jià)漲幅情況數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)區(qū)域2011年2021年1-9月均價(jià)漲幅套均總價(jià)漲幅成交均價(jià)/元㎡套均總價(jià)/萬(wàn)元成交均價(jià)/元㎡套均總價(jià)/萬(wàn)元湖里區(qū)11454165659971064476%546%思明12915183587541391355%660%集美區(qū)61706537411421506%544%海滄區(qū)71278433080329364%294%翔安區(qū)69355531765297358%436%同安區(qū)46464727859285500%501%從上表可以看到廈門市房?jī)r(jià)漲幅前三的地區(qū)有漲幅506％的集美區(qū)，漲幅為500%的同安區(qū)和476%的湖里區(qū)，而每套房屋總價(jià)漲幅靠前的三位是思明區(qū)，漲幅為660%，湖里區(qū)，漲幅為546%和集美區(qū)，漲幅為544％。四、廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題（一）市場(chǎng)供求不均衡近些年來(lái)，廈門市的土地面積成交量中集美區(qū)與同安區(qū)的土地市場(chǎng)最大，2016~2021年廈門市的成交土地面積具體增長(zhǎng)情況如下圖所示：圖72016-2021年廈門市土地成交面積增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)廈門市的土地成交面積于2018~2019年同比大幅下跌，而2019~2021年間，土地供應(yīng)量大量減少，但成交的建筑面積卻不斷提高，因此土地供應(yīng)量相比成交的建筑面積來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)緊缺的?？傮w來(lái)看，廈門市住宅房屋市場(chǎng)供不應(yīng)求，因此未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，商品住宅的需求量與供應(yīng)量也是極不平衡的。（二）房地產(chǎn)投資略顯不足房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要衡量指標(biāo)是房地產(chǎn)當(dāng)前的投資狀況，通過(guò)研究廈門市相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，發(fā)現(xiàn)目前廈門市房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)的彈性系數(shù)高于全國(guó)0.58的平均水平，彈性系數(shù)為0.64，而武漢已達(dá)到0.81，北京的彈性系數(shù)則為0.76，2020年廈門市GDP總量中房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率僅占5.4%，說(shuō)明廈門市的房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展空間，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著一定的推動(dòng)作用。但從數(shù)據(jù)顯示中也可以發(fā)現(xiàn)，目前廈門市房地產(chǎn)投資對(duì)當(dāng)?shù)谿DP貢獻(xiàn)的增速比與固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資的比重相對(duì)我國(guó)的平均水平來(lái)說(shuō)較低，這也說(shuō)明了當(dāng)前廈門市房地產(chǎn)投資的力度較少，無(wú)法滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求，也無(wú)法促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)健康向好發(fā)展。這主要也歸結(jié)于廈門市的土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，尤其在市區(qū)大部分閑置土地均以開(kāi)發(fā)完成的情況下，周圍城中村，棚戶村也進(jìn)行了大部分開(kāi)發(fā)與改造，政府可提供的土地?cái)?shù)量大大減少，限制了房地產(chǎn)業(yè)的投資進(jìn)程。由于廈門市房地產(chǎn)投資政策中對(duì)外國(guó)的投資者有著明顯的限制要求，也制約了廈門市房地產(chǎn)投資的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)的投資無(wú)法對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形成強(qiáng)而有力的推動(dòng)作用。（三）房地產(chǎn)價(jià)格偏高從廈門市商品房的價(jià)格變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格普遍過(guò)高會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格虛高，也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展造成威脅，盡管商品房的價(jià)格增長(zhǎng)率總的來(lái)說(shuō)符合地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的要求，但房屋價(jià)格要高于國(guó)際公認(rèn)的比值率，因此居民的購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。比如2021年廈門市的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)已高達(dá)37,111元，這種過(guò)高的房?jī)r(jià)嚴(yán)重制約了居民進(jìn)行房屋購(gòu)買，同時(shí)由于近些年來(lái)廈門市房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)飆高，漲幅均為5%~10%的區(qū)間也對(duì)廈門市的金融秩序造成威脅，影響了其他消費(fèi)點(diǎn)的增長(zhǎng)，也制約了廈門市居民進(jìn)行儲(chǔ)蓄。在房地產(chǎn)價(jià)格升高的原因背后是由于房屋的供不應(yīng)求，土地供應(yīng)明顯緊張，而廈門市人口較多，需要房屋的數(shù)量較多，因此土地交易方式的轉(zhuǎn)變也導(dǎo)致價(jià)格不斷升高，增加了房地產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)成本。而原材料價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷上漲，增加了房地產(chǎn)的前期投入成本，同時(shí)由于近些年來(lái)廈門市化率不斷提高，農(nóng)村人口大量涌入城市，住房需求大大增加，部分開(kāi)發(fā)商除需承擔(dān)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用外，也需承擔(dān)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，為了追求更多利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)哄抬價(jià)格。（四）政府調(diào)控效果不顯著廈門市政府為了維持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，同時(shí)中央政府也與地方政府共同出臺(tái)了一系列政策來(lái)調(diào)控目前廈門市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的威脅與風(fēng)險(xiǎn)，由于全國(guó)炒房熱潮的出現(xiàn)，廈門市地方政府為了保障居民的購(gòu)房需求，出臺(tái)與細(xì)化了許多房地產(chǎn)政策，希望提供更多的居民自助型消費(fèi)與保障性住房供給，但是盡管中央政府與地方政府共同調(diào)整應(yīng)對(duì)炒房熱潮，但房產(chǎn)價(jià)格依然出現(xiàn)了波動(dòng)上漲的情況，一是因?yàn)橥恋氐木o缺帶動(dòng)了土地成交價(jià)格的上漲，間接影響了房?jī)r(jià)的提高;二是因?yàn)閺B門市地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不夠，盡管出臺(tái)了許多房地產(chǎn)政策，但卻未有效落實(shí)和實(shí)施這些政策方針，沒(méi)有形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約與調(diào)控，效果不夠良好，歸根溯源是因?yàn)榈胤秸峭恋毓?yīng)環(huán)節(jié)的利益所得方，地價(jià)的大幅提高可以增加地方政府的收益，因此地方政府無(wú)法完全客觀的去執(zhí)行國(guó)家與地方的房地產(chǎn)調(diào)控與政策，導(dǎo)致對(duì)廈門市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的許多問(wèn)題視而不見(jiàn)，這種情況使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法得到有效調(diào)控，商品房?jī)r(jià)格不斷上漲嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)秩序的有效運(yùn)行，因此國(guó)家既需要出臺(tái)更有力的政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，也需要地方政府加大相關(guān)政策的執(zhí)行力度，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平透明與健康發(fā)展。五、廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策建議 （一）改善市場(chǎng)供求關(guān)系減少?gòu)B門市房屋的空置量，提高閑置房屋的入住率可以構(gòu)建較為成熟的住房供應(yīng)體系。首先政府要加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)按照廈門市城市規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)，同時(shí)了解居民的住房需求與當(dāng)前住房的供應(yīng)情況，有效提高房屋的供應(yīng)率;要支持企業(yè)及時(shí)變動(dòng)銷售策略，通過(guò)配置物業(yè)或價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行銷售活動(dòng)降低房屋庫(kù)存的空置率，此外需要完善普通商品房如中小型戶型房屋的供應(yīng)量，減少大型公寓或別墅等高價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)與供應(yīng)，將其作為補(bǔ)充房型，滿足居民對(duì)住房的不同需求;還要促進(jìn)廈門市不同區(qū)域房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，使不同區(qū)域內(nèi)的住房能夠保持平衡狀態(tài);要加大對(duì)現(xiàn)代建筑業(yè)的完善與發(fā)展，重視住宅開(kāi)發(fā)與裝修質(zhì)量，在質(zhì)量保證的同時(shí)擴(kuò)大房屋供應(yīng)規(guī)模，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制合理定價(jià)。為了調(diào)控廈門市房地產(chǎn)的供需狀況，廈門市政府需要采取適當(dāng)調(diào)控手段進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，根據(jù)供需矛盾的基本特點(diǎn)解決廈門市房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。加大運(yùn)用政策手段進(jìn)行干預(yù)的力度，提高干預(yù)的有效性，增加普通商品房的開(kāi)發(fā)，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前廈門市房地產(chǎn)供需不平衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)大幅上漲情況，需要合理規(guī)劃商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，或降低商品住宅的出售價(jià)格。廈門市為了進(jìn)一步提高商品房的供應(yīng)率，使商品房的供應(yīng)與需求處于平衡狀態(tài)，需要解決現(xiàn)存的供需矛盾，按照不同區(qū)域的不同規(guī)律因地制宜的出臺(tái)土地政策，加大對(duì)土地利用的限制力度。增加土地政策的開(kāi)發(fā)力度，是為了建設(shè)更多的中小戶型商品房，更好的解決現(xiàn)存的供需矛盾，同時(shí)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)需要制定適宜的土地規(guī)劃與房地產(chǎn)年度供應(yīng)計(jì)劃，按照市場(chǎng)供需情況調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格把控別墅或公寓等高價(jià)位商品房的供應(yīng)，增加對(duì)中小型商品房的供應(yīng)率。（二）加大房地產(chǎn)投資力度，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)由于廈門市行政范圍較小，當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量豐富，但土地資源相對(duì)較為稀缺，而土地是不可再生，因此廈門市的土地資源非常緊張，廈門市政府為了更好的調(diào)控土地價(jià)格，適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，原先的劃分轉(zhuǎn)讓變?yōu)楝F(xiàn)在土地的“招、拍、掛”。但由于廈門市城市規(guī)劃不斷完善，土地資源越發(fā)緊張，供不應(yīng)求的狀態(tài)下，價(jià)格飛速上漲，土地價(jià)值的增加使得政府部門成了最大的受益方，但與之帶來(lái)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格都不斷哄抬，因此政府需要完善土地市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大資金投入力度，通過(guò)出臺(tái)政策優(yōu)化資源的合理配置，減少圈地、濫占土地的現(xiàn)象，同時(shí)要將掛牌出讓作為政府進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的主要手段，構(gòu)建完善的掛牌出讓體系。廈門市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，因此居民對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買力較大，房地產(chǎn)的需求量也較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的前期投資來(lái)說(shuō)，政府需要出臺(tái)幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行融資的政策，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商吸引投資，引入外地投資者不但可以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大的狀況，增加房產(chǎn)供應(yīng)也可以實(shí)現(xiàn)消費(fèi)市場(chǎng)的供需平衡。除此以外，廈門市政府需要對(duì)房屋建設(shè)加以引導(dǎo)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況加大對(duì)中小型房屋及中低價(jià)格住房的開(kāi)發(fā)力度。，將高檔住房作為房型的補(bǔ)充形式，滿足大部分普通家庭購(gòu)買房屋的需求，同時(shí)合理界定中小商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)租賃房及限價(jià)房地產(chǎn)的規(guī)模大小與數(shù)量比例，合理引導(dǎo)對(duì)高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與投資。為了解決收入較低家庭或進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，廈門市政府需要構(gòu)建成熟的住房保障體系，這也是保障民生和促進(jìn)社會(huì)和諧的重要手段，廈門市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的不斷提高與城市發(fā)展水平的不斷完善，使得廈門市對(duì)住房保障體系的建設(shè)重視程度不斷提高，同時(shí)目前廈門市房地產(chǎn)行業(yè)加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)力度，但為了保證房地產(chǎn)業(yè)的供需平衡，需要合理規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，對(duì)銷售對(duì)象及房屋的審批流程加以控制。為了保證低收入家庭的住房需求，在普通房與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格差距較小的情況下，可以適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)貼。（三）協(xié)調(diào)廈門房?jī)r(jià)收入比，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲由于目前廈門是土地供應(yīng)量緊張，廈門市房?jī)r(jià)有不降反升趨勢(shì)，因此為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況，保障人民的房屋購(gòu)買力與改善居民居住條件，需要合理調(diào)整居民收入與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系，具體有以下幾點(diǎn)：（1）保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)目前居民可支配收入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上廈門市房?jī)r(jià)的上漲速度，因此為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象，需要提高居民的可支配收入，這也是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)與收入比的重要手段，提高居民收入的主要方式是提供更多就業(yè)渠道，這就需要政府出臺(tái)更多政策縮小不同收入者之間的收入差距，擴(kuò)大中等收入者的比重，引導(dǎo)不同產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展改善。此外政府可以加大稅收的改革力度，通過(guò)完善分配制度縮小居民收入的差距，提高社會(huì)福利制度與保障制度，增加居民的可支配收入。（2）穩(wěn)定和控制商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快的情況，需要解決目前房屋的供需矛盾，即保障普通住房及商品住房的供給率，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，通過(guò)提高房屋的供應(yīng)量及不同區(qū)域的供應(yīng)率來(lái)穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。對(duì)廈門市來(lái)說(shuō)，由于原先的老舊城區(qū)面積較小，無(wú)法滿足居民對(duì)房屋的需求，需要通過(guò)擴(kuò)展周邊郊區(qū)土地面積進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè)來(lái)應(yīng)對(duì)房屋供應(yīng)量不足的問(wèn)題，擴(kuò)大原先的老舊城區(qū)面積，此外這也可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的投機(jī)倒把行為，合理控制居民對(duì)房地產(chǎn)的需求，政府也需要加強(qiáng)對(duì)閑置土地的管理，通過(guò)征收不動(dòng)產(chǎn)稅收解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的情況，使其能按要求進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，避免土地的閑置。（3）大力發(fā)展房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)由于房屋出售價(jià)格較高，因此房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不容樂(lè)觀，目前廈門市二手市場(chǎng)上出售的樓盤(pán)多為新型樓盤(pán)，但由于相對(duì)新房來(lái)說(shuō)二手房?jī)r(jià)格不低反高，因此成交量并不大，三級(jí)市場(chǎng)的房屋成交率也相對(duì)較低。因此為了提高二手房的成交量與成交率，政府需要加強(qiáng)對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的引導(dǎo)，適當(dāng)?shù)目刂品績(jī)r(jià)，不但可以為有住房需求的居民提供更多可以選擇的房屋類型也可以增加對(duì)住房的供給，解決供需不平衡的狀況，減緩房?jī)r(jià)上漲的速度，改善民生的同時(shí)提高居民的獲得感與幸福感，也減少房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的壓力。（四）加大政府的宏觀調(diào)控力度（1）減輕公眾購(gòu)房的壓力由于廈門市的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，因此剛畢業(yè)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的大學(xué)生和收入較低的進(jìn)城務(wù)工人員購(gòu)買房屋的壓力較大，在購(gòu)房壓力下，可能會(huì)導(dǎo)致廈門市出現(xiàn)大量的人才流失現(xiàn)象，為了應(yīng)對(duì)這種情況，可以制定一系列措施解決這些人群的壓力，比如：可以提供給進(jìn)城務(wù)工人員及畢業(yè)應(yīng)屆生與低收入人群廉租房，此外要加緊建設(shè)更多的公租房，應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的情況，既幫助廈門市部分人群解決住房困難的問(wèn)題，也幫助其解除人才流失的威脅。廈門市不斷加大對(duì)公租房的建設(shè)，也可以應(yīng)對(duì)當(dāng)前的社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)治安的穩(wěn)定與和諧民生的建設(shè)。（2）完善房地產(chǎn)政策和制度為了保障廈門市居民的合法權(quán)利，廈門市政府也需要制定更加合理的房地產(chǎn)政策，在保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的同時(shí)出臺(tái)更多的稅收政策與金融政策維護(hù)居民的權(quán)益與利益。但是由于中央政府出臺(tái)的許多應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策沒(méi)有嚴(yán)格的法律保護(hù)，因此廈門政府