房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可研性報(bào)告

可行性報(bào)告內(nèi)容指引....................................3第一部分：項(xiàng)目概況....................................5二、宗地現(xiàn)狀.................三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套............................8第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析.......................10項(xiàng)目立項(xiàng)......................................10項(xiàng)目用地現(xiàn)狀..................................10項(xiàng)目用地規(guī)劃..................................11政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估................................11合作方基本情況：..............................12主要合作條件:.................................13 第三部分：市場(chǎng)分析..................第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析...........................22一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析.........二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念...........第五部分：工程及銷售計(jì)劃.............................24第六部分：投資收益分析...............................25第七部分：管理資源配置...............................31三、人力資源缺口及解決................第八部分：綜合分析與建議.............................32 第九部分：項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議...................36三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)................六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制：注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金需求量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、易受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策影響等特征，進(jìn)行科學(xué)而全面的項(xiàng)目可行性分析是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、做出正確決策的依據(jù)。在對(duì)該項(xiàng)目面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和城市建設(shè)環(huán)境等方面進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，確定出項(xiàng)目的總體布局和目標(biāo)客戶群體。接著對(duì)項(xiàng)目的所需資金進(jìn)行估算，并安排資金的來(lái)源和運(yùn)用。最后，估算項(xiàng)目的銷地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升本公司競(jìng)現(xiàn)在已經(jīng)交付使用。目前天天清泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司亟需開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大天天清泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在珠海市場(chǎng)上品牌影響力。唐家灣科技一路北，留詩(shī)路西地塊地塊規(guī)模適宜，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較對(duì)天天清泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略布局都有非常重要詩(shī)路已完善周邊路網(wǎng)，極大改善該區(qū)域的投資環(huán)境。宗地屬于唐家灣屬地范圍，珠海政府在《珠海高新區(qū)建設(shè)濱海智慧新城行動(dòng)居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家灣。這使得唐家灣的發(fā)展得到了政策上的支持，珠海政府將圍繞珠海市新一輪城市空間布局，兼顧社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者的整體利益，重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)，強(qiáng)化社區(qū)公共中心的優(yōu)質(zhì)特征，實(shí)現(xiàn)高端消費(fèi)服形成區(qū)級(jí)行政辦公、商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)等功能完善的城市核心區(qū)域。開(kāi)展后環(huán)、東岸及丁嬸園等舊村及周邊用地改創(chuàng)意中路、濱湖縱一路、留詩(shī)中路等后環(huán)新城市政配套道路，并分期開(kāi)發(fā)港灣大道東側(cè)已建且保留的居住用地，打造綜合服務(wù)片區(qū)，努力將后環(huán)新城打造為區(qū)域性的康體休閑中心、濱海居住中珠海市唐家灣科技一路北，留詩(shī)路西地塊位于珠海市唐家灣新區(qū)發(fā)展的金鼎核心片區(qū)，隨著唐家灣片區(qū)的發(fā)展和大企業(yè)的紛紛入駐，未來(lái)置業(yè)需求旺盛，地塊升值空間較大。距離留詩(shī)山1.8唐家灣處于香洲區(qū)北部的范圍內(nèi)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，旅游特色優(yōu)勢(shì)明顯。其中，西側(cè)為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；南側(cè)臨近峰濤光子科技公司；北側(cè)臨近遠(yuǎn)亮教育高四復(fù)讀學(xué)校；東側(cè)臨近廣東省韶關(guān)技師學(xué)院珠海分校。北側(cè)有一個(gè)在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目首層將建設(shè)為一條商業(yè)街。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政進(jìn)一步呼應(yīng)珠?！疤萍覟承鲁且?guī)劃”戰(zhàn)略，整合資源，加大唐沿項(xiàng)目東側(cè)道路分布。根據(jù)珠海市香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路為：項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)，一邊開(kāi)發(fā)一邊銷售，項(xiàng)目開(kāi)米，2017年計(jì)劃開(kāi)發(fā)37,333平方米。該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，對(duì)維持天天清泉開(kāi)發(fā)有效公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展、提高知名度有重大根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等各項(xiàng)因素的綜合分析，該項(xiàng)幸福中小套型住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品主要包括本項(xiàng)目的產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等，以滿足不同年齡區(qū)間、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、置業(yè)狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，主力產(chǎn)品為面向?qū)ι鐓^(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)環(huán)境氛圍更加注重和樓盤(pán)價(jià)格比較敏感天天清泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司亟需開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大天天清泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在珠海市場(chǎng)上品牌影響力。唐家灣科技一路北，留詩(shī)路西地塊地塊規(guī)模適宜，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快，對(duì)天天清泉房本項(xiàng)目位于廣東省，珠海市，香洲區(qū)唐家灣鎮(zhèn)的腹部位置。本西鄰鋼鐵廠，唐家灣處于香洲區(qū)北部的范圍內(nèi)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，旅游特色優(yōu)勢(shì)明顯。其中，西側(cè)為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；南側(cè)臨近峰濤光子科技公司；北側(cè)臨近遠(yuǎn)亮教育高四復(fù)讀學(xué)校；東側(cè)臨近廣東省韶關(guān)技師學(xué)院珠海分校。北側(cè)有一個(gè)在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失3.地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的4.地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史本案毗鄰廣珠城軌唐家灣站，省道港灣大道，與淇澳島隔著金哈工大珠海校區(qū)、唐家小學(xué)、北師大附中、唐家中學(xué)、金唐幼可以輻射影響到本項(xiàng)目的配套有：北師大珠海分校，北理工珠1.總占地面積：84,000平方米、代征地面積、凈用地面積、綠公建內(nèi)容為商業(yè)配套設(shè)施，休閑娛樂(lè)會(huì)所，物業(yè)辦公設(shè)施，運(yùn)該地塊位于珠海市唐家灣，是珠海市出入珠三角地帶的必經(jīng)之3、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件：珠海市香洲區(qū)唐家灣鎮(zhèn)留詩(shī)路A0171.土地所有權(quán)歸屬：國(guó)有用地2.土地使用權(quán)歸屬：天天清泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3.土地的用途：居住用地，商業(yè)用地4.有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件：珠海市香洲區(qū)唐家灣鎮(zhèn)留詩(shī)（5）建筑密度：集中獨(dú)立商業(yè)區(qū)建筑密度≤35%，住宅區(qū)建必須通過(guò)本公司的現(xiàn)況，制定相應(yīng)的項(xiàng)目策劃，預(yù)計(jì)出最接?地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素：與政府未來(lái)規(guī)劃?突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前天泉地產(chǎn)是附于天泉集團(tuán)的子公司，而天泉集團(tuán)下面屬幾個(gè)大時(shí)間早，至今已經(jīng)經(jīng)歷了超過(guò)25年，其研發(fā)能國(guó)家資助，同時(shí)在為朝鮮建設(shè)提供了技術(shù)支持，而其與天泉地產(chǎn)泉地產(chǎn)投入專項(xiàng)資金和技術(shù)力量進(jìn)行低碳節(jié)能建筑的研發(fā)，并以實(shí)際項(xiàng)目為實(shí)踐平臺(tái)。2011年，天泉?城堡物語(yǔ)榮獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“綠色建筑與低能耗建筑‘雙百’示范工程”稱號(hào)，同時(shí)成為杭州市首個(gè)由政府授牌的綠色建筑試點(diǎn)項(xiàng)目。另外，天泉地唐家灣的天泉地產(chǎn)總部基地項(xiàng)目打造成國(guó)家最高等級(jí)的綠色節(jié)能1）合作方式：通過(guò)民間拆解的方式一次性買斷土地，總價(jià)約2）操作方式：①意向協(xié)議簽訂，一個(gè)工作日內(nèi)，支付2000②參與該宗地公示報(bào)名時(shí)，支付公示綜合價(jià)金③取得該宗地的土地使用權(quán)后，在簽訂《國(guó)有建設(shè)地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)》時(shí)，支付成交土地綜合價(jià)金20%，④所有手續(xù)完畢后，確認(rèn)土地所有權(quán)全歸我公主要合作條件:?未來(lái)唐家灣鎮(zhèn)規(guī)劃理想，對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展有利于該項(xiàng)宗地?cái)M規(guī)劃為住宅用地與商業(yè)用地，土地使用性質(zhì)明確。加上政府積極配合工作，使得我公司對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。倘若政府加完善周邊路網(wǎng)，極大改善該區(qū)域的投資環(huán)境。為進(jìn)一步呼應(yīng)珠?！疤萍覟承鲁且?guī)劃”戰(zhàn)略，整合資源，加大唐家灣新區(qū)港灣大道與宗地屬于唐家灣屬地范圍，珠海政府在《珠海高新區(qū)建設(shè)濱?！吧鷳B(tài)宜居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家灣。這使得唐家灣的發(fā)展得到了政策上的支持，珠海政府將圍繞珠海市新一輪城市空間布局，兼顧社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者的整體利益，重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)，強(qiáng)化社區(qū)公共中心的優(yōu)質(zhì)特征，實(shí)現(xiàn)高端消費(fèi)服務(wù)的需要，并且完善各級(jí)服務(wù)設(shè)施，利用良好的濱海景觀資源，形成區(qū)級(jí)行政辦公、商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)等功能完善的城建設(shè)情侶北路西段、科技路、留詩(shī)西一、二濱湖縱一路、留詩(shī)中路等后環(huán)新城市政配套道路，并分期開(kāi)發(fā)港灣大道東側(cè)已建且保留的居住用地，打造綜合服務(wù)片區(qū)，努力將后環(huán)新城打造為區(qū)域性的康體休閑中心、濱海居住中心、商業(yè)娛樂(lè)中心唐家灣在各大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐后，借著強(qiáng)勢(shì)資源背景，近年成為外地投資度假客的首選區(qū)域之一，目前已形成珠海豪宅區(qū)這一印象，因這種開(kāi)發(fā)背景，唐家灣片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)基本為中大戶型為主，典型的項(xiàng)目如格力海岸，中海銀海灣。而剛需盤(pán)則有中海桃花源和此越來(lái)越多的白領(lǐng)階層不斷涌現(xiàn)，工廠對(duì)中高層管理人員需求的增大和學(xué)生教師群體的增加，使該地區(qū)呈現(xiàn)年輕化和知識(shí)化的結(jié)構(gòu)，年輕人獨(dú)立意識(shí)逐步加強(qiáng)，而管理人員則追求高品質(zhì)的環(huán)境。個(gè)性追求和對(duì)私人空間的向往逐步走向成熟，使本地區(qū)中小套型住宅有了極大的需求，而我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也順應(yīng)該潮流，推出不少的具有針對(duì)性的中小套型住宅。該地區(qū)的購(gòu)買人群也將由壯年工薪階層，向年輕一族和小家庭的轉(zhuǎn)變，從而使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更有格力海岸，踞珠三角臻罕南向半島之上，位處與近代文明伴生項(xiàng)目位于情侶北路唐家灣新城核心片區(qū)，周邊千米范圍內(nèi)五大主題公園縈繞，郊野公園、體育公園、城市公園、社區(qū)公園、濱海公園，其中南中國(guó)海沿岸規(guī)劃為生態(tài)濱海公園公里觀海綠色長(zhǎng)廊。鄰近總部基地核心片區(qū)，金山軟件園、藍(lán)灣智島等重大項(xiàng)目均已啟動(dòng)，大學(xué)園區(qū)集結(jié)了北師大、北理工、中格力海岸，珠海海景第一豪宅。雄踞珠三角臻罕南向位處與近代文明伴生的南中國(guó)海第一灣——珠海唐家灣，千年福米原生山脈天然氧吧與5000公頃紅樹(shù)林濕地，擁有珠海最美的格力海岸總建面百萬(wàn)平方米，由風(fēng)帆洋房、蝶式高層、凌云高層等多元化建筑錯(cuò)落布局而成，與自然共生共處，綠化率高達(dá)格力海岸新品88-158平米凌云高層將在五一期間正式接受公1.分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)加上政府的規(guī)劃，對(duì)唐家未來(lái)的投入加大，項(xiàng)目附近將會(huì)打造一座“唐家新城”，配套設(shè)施不斷完善，新市區(qū)的建設(shè)方便人們的定外溢情況，本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境下，該項(xiàng)目要面臨經(jīng)濟(jì)、政策、法律和遍存在觀望的心理從而影響該項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，使公司的資金難?項(xiàng)目占地面積8.4萬(wàn)平米，容積率≤2，規(guī)模較大，規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。且區(qū)域宗地價(jià)值分區(qū)西側(cè)、南側(cè)為項(xiàng)目低價(jià)值區(qū)，北側(cè)為中價(jià)值區(qū)，中部、東部為項(xiàng)目的核心高價(jià)值區(qū)此時(shí)入市拿—綠色、幸福中小套型住宅項(xiàng)目，可以給公司帶來(lái)較高的利潤(rùn)回通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè)天泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的新住宅項(xiàng)目—“綠色、幸福中小套型“幸福住宅區(qū)，綠色宜居小區(qū)”校園一帶，因此越來(lái)越多的白領(lǐng)階層不斷涌現(xiàn)，工廠對(duì)中高層管理人員需求的增大和學(xué)生教師群體的增加，使該地區(qū)呈現(xiàn)年輕化和知識(shí)化的結(jié)構(gòu)，年輕人獨(dú)立意識(shí)逐步加強(qiáng)，而管理人員則追求高品質(zhì)個(gè)性追求和對(duì)私人空間的向往逐步走向成熟，使本地區(qū)中小套型住宅有了極大的需求，而我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也順應(yīng)該潮推出不少的具有針對(duì)性的中小套型住宅，由于具有定位準(zhǔn)確，適銷對(duì)路，市場(chǎng)接受力強(qiáng)等特色，而深受市民，特別是年輕一族和小家（2）未來(lái)分析：中小套型的建設(shè)，一方面是，我們把握了市客戶購(gòu)買門(mén)檻低等特點(diǎn)，將成為長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，因?yàn)槟贻p一代總是不斷成長(zhǎng)，而小家庭結(jié)構(gòu)的數(shù)目大，潛在的消費(fèi)群體廣從而使需求總量不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不斷出現(xiàn)。所以，中小套型開(kāi)發(fā)是大有通過(guò)對(duì)宗地相關(guān)因素及周邊市場(chǎng)的綜合分析，客戶群是對(duì)社區(qū)區(qū)和珠三角地區(qū)為中心，輻射整片唐家地區(qū)和珠海片區(qū)，以及珠三角地區(qū)和港澳地區(qū)的投資者；或者家境較好需改善居消費(fèi)者對(duì)價(jià)格比較敏感，對(duì)生活方式，配套設(shè)施等的要求較在考慮項(xiàng)目體量和物業(yè)形式的基礎(chǔ)上，為了爭(zhēng)取最大客源積累和擴(kuò)大客戶來(lái)源，我們的目標(biāo)客戶群體重點(diǎn)為各大工業(yè)區(qū)人群及周邊工作居住的人群、高新區(qū)白領(lǐng)和科研人員、附近校區(qū)的教師和珠三角地區(qū)的投資者。其次是潛在消費(fèi)群體，如：少數(shù)有支付能力的他們?cè)诠I(yè)區(qū)工作或居住，是工廠的主管人員、企業(yè)的骨干人員或中高級(jí)管理人員，以及周邊工業(yè)園區(qū)域的科技產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的從在高新區(qū)一帶上班，待遇相對(duì)較高，不過(guò)積蓄不多，他們購(gòu)房一般然而來(lái)珠海多年，經(jīng)過(guò)多年的積累的科研人員，他們不滿足于租房或現(xiàn)有的住房，追求高品質(zhì)的生活，他們把眼光放在了綜合素校區(qū)的需求者作為學(xué)校的教師擁有一定的購(gòu)買力，此類人群長(zhǎng)期駐交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受,為更方便工作和唐家科技一路北，留詩(shī)路西地區(qū)作為珠海價(jià)格的洼地，在價(jià)格上必然更具優(yōu)勢(shì)和吸引力，相對(duì)的低價(jià)格加上較為方便的生活及交通配套，可以吸引珠三角地區(qū)的投資人群；同時(shí)，唐家的居民包等市場(chǎng)必然會(huì)有比較大的需求，而且與當(dāng)前使用客戶群不同，老年客戶與單親家庭并非將小戶型住宅視為過(guò)渡性產(chǎn)品，而是看作家庭住宅來(lái)使用。而少數(shù)有支付能力的學(xué)生則希望有一個(gè)私人的獨(dú)處空間在父母的幫助下購(gòu)買住宅。因此，該項(xiàng)目位于唐家灣地區(qū)作為非城市中心與亞中心地帶的小戶型住宅，雖然缺乏時(shí)尚、現(xiàn)代的高檔配套，但只要擁有相對(duì)成熟的生活配套，便能夠獲得這部分客源的認(rèn)1.整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素?珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅項(xiàng)目產(chǎn)品1.產(chǎn)品定位及建議該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是---“綠色、幸福中小套型住宅項(xiàng)目”，主并且以綠色和幸福為主題的住宅項(xiàng)目可以營(yíng)造宜人的小區(qū)環(huán)境和具異質(zhì)化的主題銷售模式，突出該項(xiàng)目的亮點(diǎn)和主打戶型，并且通過(guò)整合營(yíng)銷的方式全面輻射珠海市以及珠三角地區(qū)的人群。此外，還要根據(jù)市場(chǎng)的變化和需求及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整和改變，從而使該項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)有一間鋼鐵加工工場(chǎng)，在政府的征地措施下，該工場(chǎng)在政府的合理補(bǔ)貼下成功搬遷。雖然留下一定的附著物，但造型十為項(xiàng)目提供一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境。但是該區(qū)域具有一定的人文環(huán)境問(wèn)題。由于目前唐家灣鎮(zhèn)還相對(duì)落后，相應(yīng)的配套設(shè)施暫時(shí)沒(méi)有完善，治安環(huán)境相對(duì)惡劣，造成了一定的治安隱患。項(xiàng)目東邊公路環(huán)境需要進(jìn)行一定的改進(jìn)，由于項(xiàng)目周圍相對(duì)空曠，附近設(shè)有一個(gè)沙場(chǎng)，造成路面灰塵較多。因此，項(xiàng)目必須加強(qiáng)物業(yè)管理市政配套設(shè)施完善，已經(jīng)達(dá)到了“七通一平”的效果。并根據(jù)政府未來(lái)對(duì)該區(qū)域的開(kāi)發(fā)發(fā)展，將對(duì)該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有極大的有周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品目前相對(duì)落后。目前來(lái)說(shuō)，交通設(shè)施對(duì)于住客上下班、日常出行十分方便。項(xiàng)目東部將會(huì)打造成商業(yè)一條街，為住戶日常的生活需求提供方便，提高住戶的日常生活水平。然而，項(xiàng)目周邊教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施相對(duì)不完善，一方面需要政府的規(guī)劃，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行有效的建設(shè)，另一方面，項(xiàng)目本身需要對(duì)這些方面的配套設(shè)計(jì)主題為綠色、幸福中小套型住宅，因此作為中小套型住宅的項(xiàng)目其客戶群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，客戶購(gòu)買門(mén)檻低等特點(diǎn)，將成為長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，因?yàn)槟贻p一代總是不斷成長(zhǎng)，而小家庭結(jié)構(gòu)的數(shù)目大，潛在的消費(fèi)群體廣從而使需求總量不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)技術(shù)概念：為了貼合本項(xiàng)目具有綠色的特點(diǎn)，在建設(shè)時(shí)會(huì)采用當(dāng)然也會(huì)吸收灰塵（長(zhǎng)時(shí)間不清洗維護(hù)，空隙也會(huì)被灰塵堵），2）CFD環(huán)境優(yōu)化設(shè)計(jì)，借助CFD數(shù)字模擬手段，優(yōu)化建筑3）在建設(shè)時(shí)采用化學(xué)建材，以塑料、新型防水材料4）在進(jìn)行樓棟的主體結(jié)構(gòu)建筑時(shí)，使用混凝土新技術(shù)，擴(kuò)大預(yù)拌混凝土的使用范圍，提高使用量，增加高強(qiáng)性能混凝土的使用量，同時(shí)推廣應(yīng)用Ⅲ級(jí)鋼筋和鋼筋焊接網(wǎng)，以這種新的5）綠色施工是綠色建筑的一個(gè)組成部分。已經(jīng)在天泉地產(chǎn)大氣環(huán)境保護(hù)、噪音影響管理、水污染防治、光污染防治、對(duì)B、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材管理。目前對(duì)于優(yōu)化降水方案，盡量減少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等方面還有很C、固體廢棄物管理，建筑場(chǎng)地產(chǎn)生的固體廢棄物涉及節(jié)D、場(chǎng)地文明和人員的健康安全。這是綠色施工的重要組6）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，合理規(guī)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)部建筑的布局，使得建筑體型、朝向、窗墻比設(shè)計(jì)和節(jié)能保溫設(shè)計(jì)合理化分配。合理通過(guò)采用新型的綠色建筑技術(shù)，可以增強(qiáng)本項(xiàng)目在購(gòu)房者心目中的地位，打造出一個(gè)不同的項(xiàng)目品牌，對(duì)本項(xiàng)目的銷售推為了提高本項(xiàng)目的檔次，使本項(xiàng)目取得更好的銷售成果，本項(xiàng)目將采用新型的建筑技術(shù)，積極推廣質(zhì)量、性能好的新型墻新型廚衛(wèi)設(shè)備與用具，新型隔熱材料，變壓式排煙道等先進(jìn)適用技術(shù)，同時(shí)將對(duì)在建工程和現(xiàn)有建筑物的檢測(cè)和加固補(bǔ)強(qiáng)新鋼筋化學(xué)錨固、裂縫注漿等加固補(bǔ)強(qiáng)新技術(shù)，同時(shí)利用高新區(qū)程管理軟件，將本項(xiàng)目營(yíng)造成為具備科技、人文氣息的統(tǒng)一社雖然本項(xiàng)目是針對(duì)首次置業(yè)的人群，但是在進(jìn)仍需要考慮差異性的影響。為了滿足單身人群或者是新婚夫妻求，或者可以買來(lái)進(jìn)行投資，充分照顧到了不同群體顧客的利住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)0921.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)1.敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變2.成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一派代表到珠海進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)。公司在南方軟件園內(nèi)購(gòu)買了一個(gè)單位作為開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的辦公室，為日常開(kāi)發(fā)建設(shè)工作及需要我公司主要部門(mén)設(shè)置有：策劃部、財(cái)務(wù)部、建設(shè)部、技術(shù)部、設(shè)計(jì)部、監(jiān)督部、營(yíng)銷部和物業(yè)管理部，各部門(mén)之間既針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展的階段實(shí)行相應(yīng)的工作，并且各部門(mén)在工作期間人員可合富力強(qiáng)，富有朝氣，具有較高的管理水平和業(yè)務(wù)開(kāi)拓能力。針對(duì)技能崗位（技師和技工）100人，平均年齡25歲，大學(xué)以上學(xué)校，該學(xué)校有不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院，為我公司提供足夠的符合項(xiàng)目發(fā)展的人力資源。但是學(xué)校的學(xué)生缺乏一定的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，因此需要總部調(diào)動(dòng)或招聘社會(huì)上具有一定工作經(jīng)驗(yàn)的人員加入，并對(duì)新招員工針對(duì)目前社會(huì)狀況，從事建筑行業(yè)的勞動(dòng)力不斷減少，對(duì)該項(xiàng)目的建筑造成一定的影響。因此，我公司需要招聘足夠多的建筑者，一方面可以加快建筑進(jìn)度，另一方面可以保證建筑者的數(shù)量，不影響建筑計(jì)劃。此外，公司應(yīng)加大對(duì)技術(shù)的開(kāi)發(fā)研究，隨發(fā)展其品牌價(jià)值已經(jīng)逐漸成珠三角地區(qū)乃至廣東省的一大品牌，在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)排名名列前茅，在珠海市內(nèi)足以與龍頭企業(yè)華發(fā)相（2）唐家灣在各大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐后，借著強(qiáng)勢(shì)資源成為外地投資度假客的首選區(qū)域之一，目前已形成珠海豪宅區(qū)這一化改造，未來(lái)將給項(xiàng)目提供更加優(yōu)美的景觀。在高新開(kāi)發(fā)區(qū)的工廠石坑山森林公園??為人們生活提供優(yōu)美的環(huán)境。較為成熟的唐家街道商業(yè)中心，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，為項(xiàng)目提達(dá)珠海市西區(qū)具有方便的交通樞紐；靠近京珠告訴珠海收費(fèi)站，到小套型住宅的項(xiàng)目其客戶群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，客戶購(gòu)買門(mén)檻低等特點(diǎn)，將成為長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，因?yàn)槟贻p一代總是不斷成長(zhǎng)，而慢，發(fā)展條件欠缺，珠海本地甚至存在一定的居民對(duì)唐家地區(qū)還不需求，也要達(dá)到一定的利潤(rùn)，樓價(jià)定位有一定的難度，從而加上政府的規(guī)劃，對(duì)唐家未來(lái)的投入加大，項(xiàng)目附近將會(huì)打造一座“唐家新城”，配套設(shè)施不斷完善，新市區(qū)的勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境下，該項(xiàng)目要面臨經(jīng)濟(jì)、政策、法律普遍存在觀望的心理從而影響該項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，使公司的資金難（1）唐家的生活配套區(qū)域，隨著科技園的發(fā)展和大企業(yè)的紛紛（2）唐家的樓盤(pán)普遍檔次較低，產(chǎn)品力較差，改善型一定外溢情況，本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸一個(gè)新的市區(qū)，加上周邊配套設(shè)施的不斷完善，交通通達(dá)度不斷提升，該區(qū)域房產(chǎn)具有很大的升值潛力。無(wú)論是置業(yè)還是投資，該項(xiàng)東部地區(qū)，因此對(duì)于處于珠海東部的樓盤(pán)極為有利。雖然如今珠海西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但地理位置這一優(yōu)勢(shì)會(huì)促使消費(fèi)者對(duì)選1,705,750,771元，項(xiàng)目計(jì)劃利潤(rùn)總額244,792,000元，純利潤(rùn)為184,311,922元，符合天泉地產(chǎn)項(xiàng)目拓展要求A017地塊項(xiàng)目的開(kāi)鞏固和擴(kuò)大天泉地產(chǎn)在長(zhǎng)三角市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局，具有非常重大的