2024年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧

2024年第三季度，北京辦公樓市場未錄得新項(xiàng)?交付。季度新租交易?積總量環(huán)?增?49%，但較去年同期仍低7%。擴(kuò)租需求繼續(xù)放緩，搬遷活動進(jìn)?步主導(dǎo)新租市場，占新租總?積?重環(huán)?提升11個(gè)百分點(diǎn)?82%。近七成的搬遷需求?積以望京、CBD、通州和麗澤四個(gè)?市場為?的地。搬遷動線以同區(qū)內(nèi)換遷為主，跨區(qū)搬遷則多遷?麗澤、奧體和望京等?市場。企業(yè)租賃決策仍側(cè)重于空間優(yōu)化和成本控制。從?業(yè)來看，?融科技、基?和保險(xiǎn)類租戶推動?融?業(yè)重回需求?位；TMT保持平穩(wěn)，位列第?，平臺互聯(lián)?和軟件開發(fā)類租戶依然活躍；專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)位列需求第三位。其他板塊中，快消品、能源化?和新能源、芯?半導(dǎo)體及醫(yī)療器械等細(xì)分領(lǐng)域的需求活躍度環(huán)?提升。各區(qū)政府及國有企業(yè)業(yè)主引導(dǎo)對接資源，推動數(shù)筆?萬平??以上新租交易達(dá)成。全市凈吸納量環(huán)?提升160%達(dá)12.5萬平??，其中86%由新興區(qū)域貢獻(xiàn)。麗澤、?景?、通州等新興?市場樓宇憑借性價(jià)?優(yōu)勢吸引來?區(qū)內(nèi)和區(qū)外的租戶升級換遷。?集中區(qū)位近兩年?市的新項(xiàng)?亦有去化。受企業(yè)縮減辦公?積或以成本為?的的外遷活動影響，?融街、CBD等核??市場?租?樓宇的租戶穩(wěn)定性和去化均?臨挑戰(zhàn)。此外，望京、燕莎和東?環(huán)?市場受退租和臨近區(qū)域競爭壓?的影響，凈吸納量均錄得負(fù)值。整體空置率環(huán)?下降0.7個(gè)百分點(diǎn)?21.0%，但市場需求增量不?，以價(jià)換量的局?持續(xù)，全市平均租?降幅?闊，成交?價(jià)同樣本?環(huán)?下跌3.1%?每?每平??265.8元。租戶議價(jià)能?增強(qiáng)，擠壓?租?樓宇的溢價(jià)空間，季內(nèi)超甲級辦公樓和核?區(qū)域調(diào)整幅度較?。***%17.5%.2?.e. CBD %@ @N 8@ 8???B3?TWeV???B3?TWeV?? ^?4ü@?z*z1D@BQ@lé?t.@6E??R??8B€A. ??1?@R@ò. êse CBRE?ò6?@((20249@??'6ai?I?!?t@ò??39N9???@G??üB?.**e?P?l.^.?????a.2024年第三季度，恰逢國慶??周前夕，北京零售物業(yè)市場迎來通州?開萬象匯盛?啟幕，以超?開業(yè)率為?都副中?再注商業(yè)新活?。全市季末空置率環(huán)??幅下滑?7.2%。今年前?個(gè)?，北京餐飲和商品零售收?分別下跌4.6%和0.5%，?部分消費(fèi)者對于可選消費(fèi)?趨謹(jǐn)慎。以?端消費(fèi)（包括零售、餐飲）為?的新增需求表現(xiàn)低迷，營業(yè)表現(xiàn)?佳的?端連鎖品牌?多通過調(diào)改或閉店來降本增效。如某國際餐飲品牌關(guān)閉全國14家分店，其中4家在北京。?輕奢品牌在核?及次級商圈都放慢開店步伐，使得服飾鞋包業(yè)態(tài)整體新增店鋪占?環(huán)?同?雙降?22%。此外，傳統(tǒng)超市類業(yè)態(tài)仍在艱難求存，以外圍商圈為?升級轉(zhuǎn)型或閉店較多。但另???，定位平?消費(fèi)的零售和餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)?，并成為業(yè)主品牌調(diào)改及項(xiàng)?導(dǎo)流?選，其中平價(jià)餐飲及?吃快餐（如韓式拌飯、?式壽司、辣味?炒）新店數(shù)量占?錄得同?、環(huán)?雙增?。?烘焙甜品及咖啡茶飲業(yè)態(tài)相?之前的連鎖擴(kuò)張則更加注重于?店布局，例如九?葉、古早萬丹、PaperStoneBakery、爺爺泡的茶等。如嗨特購、好特賣等品牌折扣店及KKV等雜貨禮品集合店等業(yè)態(tài)愈發(fā)受?眾歡迎。根據(jù)季內(nèi)發(fā)布的各?開發(fā)商財(cái)報(bào)，多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)?銷售額或租?收?同?有不同程度下降。全市購物中??層平均租?同樣本?環(huán)?下跌0.7%?每天每平??31.4元，其中中關(guān)村、望京、?單、CBD商圈降幅相對明顯，?王府井、三?屯、奧體商圈表現(xiàn)穩(wěn)健。品牌或裝修調(diào)改中的項(xiàng)?租?靈活度加?，以吸引品質(zhì)和知名度更?的品牌。2024年第三季度，北京?新增?標(biāo)倉儲物流項(xiàng)?。新增需求疲軟，成交量環(huán)?下降25%，市場存量可租?積去化艱難。從市場成交看，租戶從性價(jià)?較低的區(qū)域或項(xiàng)?換遷?此前率先下調(diào)租?的核?區(qū)域項(xiàng)?，及以降本為主導(dǎo)的縮減、外溢活動較為普遍。凈吸納量連續(xù)第三個(gè)季度為負(fù)值達(dá)-3.8萬平??，空置率再攀歷史最?點(diǎn)?24.4%。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三?物流占新租總?積的51%，設(shè)備等制造業(yè)及?化等消費(fèi)品亦有表現(xiàn)。由于區(qū)位及價(jià)格等綜合優(yōu)勢，成熟?市場通州、?駒橋活躍度相對較?；??興京南的租戶流失最明顯。全市平均租?加速下?，同樣本?環(huán)?下降4.1%?每?每平??51.9元，各?市場皆有不同程度下滑。平??坊、順義其他、?興京南等空置率較?的?市場領(lǐng)跌；順義空港、?駒橋等傳統(tǒng)核??市場跌幅較?。廊坊本季度在?陽及永清有新增項(xiàng)?交付，共計(jì)27.3萬平??。以價(jià)換量策略持續(xù)激發(fā)市場活?，制造業(yè)、第三?物流分別錄得新租占?33%及27%。季內(nèi)凈吸納量錄得28.4萬平??，環(huán)?提升56%，由近京?市場固安領(lǐng)跑，半數(shù)以上?市場凈吸納量達(dá)4萬平??以上，全市空置率持續(xù)?低。天津本季度?新增項(xiàng)?交付，新增需求表現(xiàn)持續(xù)回暖，第三?物流占新租總?積的67%，同?及環(huán)?雙增?。季內(nèi)凈吸納量錄得26.4萬平??，環(huán)?上漲8.3%，武清表現(xiàn)最佳。全市空置率持續(xù)下?。北京商務(wù)園區(qū)市場2024年第三季度錄得?個(gè)新項(xiàng)?竣?交付，該項(xiàng)?為位于亦莊經(jīng)開區(qū)的帶有?產(chǎn)功能的復(fù)合型?物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)，為市場新增約3.9萬平?的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。本季度由于以TMT為主的企業(yè)因組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)等??的調(diào)整繼續(xù)出現(xiàn)?積整合騰退的現(xiàn)象，使得整體市場季內(nèi)凈吸納量錄得歷史新低-6.3萬平??。新租需求有限，從?業(yè)來看，需求引擎TMT板塊繼續(xù)在租?下?、可選?積增多的環(huán)境下釋放升級搬遷需求，新租需求占?錄得近50%，尤其推動泛中關(guān)村集群優(yōu)質(zhì)空間的去化；醫(yī)藥健康板塊新租活躍度較去年同期呈現(xiàn)放緩，但得益于亦莊經(jīng)開區(qū)部分項(xiàng)?錄得?積去化，該板塊新租占?錄得20%仍穩(wěn)居第?；?體娛樂類企業(yè)在電?城?市場亦有表現(xiàn)，釋放搬遷、擴(kuò)租需求，新租占?躍居第三錄得12%。分?市場來看，全市僅中關(guān)村軟件園和順義錄得正吸納，電?城受到互聯(lián)?游戲企業(yè)??積整合騰退的影響，豐臺科技園及亦莊經(jīng)開區(qū)受到新租放緩、已有租戶到期不續(xù)或整合收縮的影響，三個(gè)?市場凈吸納量均低于-2萬平??。全市商務(wù)園區(qū)租?報(bào)價(jià)同樣本?下降1.1%?每?每平??150.8元。經(jīng)過前?輪不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)?和區(qū)域的?幅調(diào)整，?部分項(xiàng)?的租?差距縮減，本季度租?跌幅環(huán)??幅收窄。但位于東升、電?城等區(qū)域的少數(shù)項(xiàng)?租?仍居?位，在去化壓?和其他項(xiàng)?競爭下租?仍有下?壓?。300250200IOO500

60°5O40%30);2O%4loaà0);20 ..$..,...2024年第三季度，北京物業(yè)投資市場交易?共錄得九筆交易，共計(jì)交易總額43.4億元，環(huán)?和同?分別下滑64%和73%。本季度交易物業(yè)類型更顯多元化且分布較為平均，零售物業(yè)和純辦公板塊分別占總交易額的28%和20%。得益于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴(kuò)容，零售物業(yè)板塊的交易活躍度逐步有所提升，具有代表性的交易為舊宮鎮(zhèn)核?區(qū)的萬科?場被收?中信??、泰康?壽和萬科共同設(shè)?的Pre-REITs“中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基?”中，該項(xiàng)?具有緊鄰地鐵站、定位服務(wù)于周邊居住?群的社區(qū)型購物中?、品牌業(yè)態(tài)成熟、出租率?等特點(diǎn)，反映當(dāng)前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型偏好。另外兩筆零售板塊交易分別為?萬平??左右的中?端社區(qū)裙樓和散售商鋪，均被資產(chǎn)管理類企業(yè)低價(jià)購?。純辦公板塊交易略放緩，錄得的三筆交易均為企業(yè)出售??辦公資產(chǎn)，其中兩筆被拍賣出售，另外?筆則被資產(chǎn)所在區(qū)域的城投平臺回購。季內(nèi)約?半交易額均來?核?區(qū)域，其中包括季內(nèi)交易?額最?的位于東城區(qū)的新建商辦綜合體崇??新景商務(wù)樓，被中外合辦教育機(jī)構(gòu)購???。從買家類型來看，除了??型買家，以投資為?的