房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融運(yùn)行-2024Q2-房地產(chǎn)金融

目錄一、房產(chǎn)市行形勢(shì) 1（一）分核市二手宅價(jià)比由跌漲 1（二）建商房銷售模同幅下降 2（三）宅開(kāi)資規(guī)模續(xù)下降 3（四）地產(chǎn)景氣程顯現(xiàn)跡象 4（五）地交場(chǎng)仍未擺脫狀態(tài) 4（六）房“存”政效果步顯現(xiàn) 5（七）房租格水平比跌大 6（八）金資率普遍降 7二、個(gè)住房形勢(shì) 8（一）套住款利率低至3.1 8（二）民部長(zhǎng)期貸月度增量繼減少 9（三）人住款的平放款延長(zhǎng)至周 10（四）民購(gòu)使用財(cái)杠桿升 11三、房融資勢(shì) 12（一）地產(chǎn)企業(yè)到資金降幅較大 12（二）地產(chǎn)業(yè)務(wù)作信托營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)代終結(jié) 13（三）企境基本失融資能 13四、“5·17”新分析 14（一）設(shè)保住房再款 14（二）整個(gè)房貸款低首比例 15（三）整商個(gè)人住貸款率 16（四）調(diào)個(gè)房公積貸款率 17（五）善處置土地盤(pán)活土地 17五、房產(chǎn)市要風(fēng)險(xiǎn)況分析 18（一）企債增首次約主量在減少 18（二）企普現(xiàn)資產(chǎn)債表的情況 19六、房產(chǎn)市房地產(chǎn)融運(yùn)勢(shì)判斷 20附件：關(guān)指明 22一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)（一）部分核心城市二手住宅價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲202420233.0%4.7%年上半年，70城的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格月度環(huán)比均為負(fù)值，房?jī)r(jià)仍在持續(xù)下行；其中，20246700.7%、0.9%5月有所收窄（1圖64.9%7.9%2005年以1右上圖2.9%4.5%（1左下圖4.9%（1右下圖。圖1 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)（月度環(huán)比資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。注：70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市指北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、31個(gè)城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、35個(gè)城市?？傮w來(lái)看，2024年上半年，70個(gè)大中城市的住宅價(jià)格仍普遍在持續(xù)下跌。20246月，70646668701310%。在住房?jī)r(jià)格普遍下跌的市場(chǎng)環(huán)境下亦能發(fā)現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象：20246月，北京、上40.2%0.5%0.3%（二）新建商品住房銷售規(guī)模同比大幅下降從新建商品住宅銷售情況來(lái)看，20244.021.9%202313.320244.1202320.9個(gè)百分點(diǎn)（2圖2 商品住宅銷售情況（季度資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。（1（3）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。改善的積極信號(hào)。（三）住宅開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下降從住宅投資數(shù)據(jù)來(lái)看，20243.99萬(wàn)10.4%9（3。從商品住宅的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)看，20242.78億平方米，23.6131.93億平方米，21.7%（3右圖?？傮w來(lái)看，受新建商品住房銷售疲軟拖累，房竣工面積均同比大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端也處于下行調(diào)整階段。圖3 商品住宅供給情況（季度資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。（四）房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度顯現(xiàn)觸底跡象（1來(lái)20232024見(jiàn)圖420229221995年以來(lái)的歷20246房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸接近本輪階段性調(diào)整的底部。圖4 房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度情況（月度資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。（五）土地交易市場(chǎng)仍未能擺脫低迷狀態(tài)2024年上半年，百城住宅類土地供應(yīng)面積為6031萬(wàn)平方米，同比下降33.8%；440454511全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（遵循經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，以景氣循10095105度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。5左圖202424302023（右圖。從財(cái)政部財(cái)政收支數(shù)據(jù)來(lái)看，20241～51.2814%臨著較大的經(jīng)營(yíng)和償債壓力，導(dǎo)致房企的拿地意愿和能力仍然較弱。圖5 100大中城市土地交易情況（季度資料來(lái)源：Wind。（六）住房“去庫(kù)存”政策效果已初步顯現(xiàn)從庫(kù)存去化情況來(lái)看，2024年第二季度末，1430.7202438.37.6202415.320246.72024個(gè)月；三線城市平均庫(kù)存去化周期為51.320244.6了個(gè)月（63.953.83市的政策效果相對(duì)顯著。圖6 各城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化情況（3周移動(dòng)平均資料來(lái)源：根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算。注：因南寧、東莞、泉州、寶雞的商品房可售或銷售套數(shù)數(shù)據(jù)存在不再更新或缺失問(wèn)題，本報(bào)告考察的城市數(shù)量由2021年的18個(gè)調(diào)整為14個(gè)。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門(mén)、南昌、福州、青島，三線城市包括莆田、東營(yíng)、舟山。（七）住房租金價(jià)格水平同比跌幅擴(kuò)大50城住房租金價(jià)格指數(shù)來(lái)看，20244.9%；283.5%；183.8%（72024在政策支持下，保障性租賃住房的供給也在持續(xù)增加。圖7 貝殼50城住房租金指數(shù)（月度，定基2018年月資料來(lái)源：貝殼研究院。注：50個(gè)城市的住房租金價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市428個(gè)城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛個(gè)城市。（八）租金資本化率普遍下降2024年第二季度末，452.120233.1年（8上圖49.3年，較20230.546.220231.4年（8左下圖39.5年，較20231.5（8右下圖2024益率有所上升。202361.9%2.1%2.5%5的前提下，住房作為資產(chǎn)已經(jīng)初具投資價(jià)值。圖8 租金資本化率走勢(shì)（月度資料來(lái)源：國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。注：本報(bào)告監(jiān)測(cè)的二線熱點(diǎn)城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門(mén)、二、個(gè)人住房金融形勢(shì)（一）首套住房貸款利率可低至3.1%503.36（LPR59個(gè)基點(diǎn)202352（93.1房公積金貸款利率（2.85%）25個(gè)基點(diǎn)。202419個(gè)基點(diǎn)202366基點(diǎn)（93.25LPR2024225202440202314個(gè)基點(diǎn)。圖9 個(gè)人住房貸款平均利率走資料來(lái)源：貝殼研究院，中國(guó)人民銀行，Wind。注：個(gè)貸利率統(tǒng)計(jì)的50個(gè)城市包括北京、常州、成都、大連、東莞、佛山、（二）居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款月度平均增量繼續(xù)減少2024196721257.5（10軟、就業(yè)穩(wěn)定和收入增長(zhǎng)預(yù)期較弱影響，2024年上半年居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款月20214成左右。圖10 居民新增中長(zhǎng)期貸款情資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行。（三）個(gè)人住房貸款的平均放款周期延長(zhǎng)至四周從個(gè)人住房貸款放款周期情況來(lái)看，202428（四周2023193531天（1圖個(gè)人住房貸款平均放款周資料來(lái)源：貝殼研究院。慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。（四）居民購(gòu)房時(shí)使用財(cái)務(wù)杠桿回升我們計(jì)算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（LoantoluT與個(gè)人住房貸款違則銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小。2024年第二季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為（12左上圖59（12右上圖60%，合肥的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為（12左下圖3成左右（12右下圖。圖12 一線和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比資料來(lái)源：貝殼研究院。注：樣本城市LTV數(shù)值的計(jì)算過(guò)程中剔除全款購(gòu)房交易數(shù)據(jù)。2024人數(shù)在下降。三、房企融資形勢(shì)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模降幅較大從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況來(lái)看，2024年上半年，5.3510.1%8207131.899.1%1.5634.1%；774937.7（13?？傮w來(lái)看，2024年上半（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸是收縮程度最低的房企資金來(lái)源渠道。圖13 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。（二）房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為信托業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的時(shí)代已告終結(jié)年末973820.43%20222500億元。20232022個(gè)百分點(diǎn)（142019182.931.95萬(wàn)億15.38%9.78個(gè)7.28%6.96%6.91%6.90%（右圖。圖14 房地產(chǎn)信托情況（季度資料來(lái)源：中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)，用益信托網(wǎng)，Wind。（三）房企境外債基本失去融資功能2024年上半年，房企境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的發(fā)行規(guī)模為198615左圖1.8720234.28%。220232023202437.54億美元（266元15右圖14.19億美元、22.430～5.5%2024020241549（1.13萬(wàn)億元。

圖15 房企境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度資料來(lái)源：Wind。四、“5·17”新政分析2024517（一）創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款6規(guī)模為3000億元，2160%發(fā)放再貸款，再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)銀行5000202462027銜接，2023（1000億元并入保障性住房再貸款。30005000億元保障性住房貸款投放。2024年上半年全國(guó)新建商品住房的平均售價(jià)為1095760～12090456350.785704萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可以消化63.4萬(wàn)套存量商品住房。（二）調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%款比例調(diào)整為不低于25%。套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。政策目的及政策效果分析：將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不15%30%25%，可以減少購(gòu)房者的首付壓力，降低購(gòu)房門(mén)檻，從而增加住房市場(chǎng)需求。但是降低首付比例，1003.36%、3.76%3020155353037516.3%；30%5324634787.1%。15%的政策效果可能并2024年第一季度有所下降之后，在第二季度有明顯回升。這意味著（三）調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策內(nèi)容：取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限（如有，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。10030202443.56%下63.3620452444131元（2.5大，降低購(gòu)房者購(gòu)房成本和房貸償還壓力的效果會(huì)更顯著。（四）下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率政策內(nèi)容：2024518日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25百分點(diǎn)。調(diào)整后，5（5年）52.85%；5年以下（5）人住房公積金貸款利率不低于2.775%，53.325%。1003042704136了3.1%202377.6%7個(gè)省區(qū)市的個(gè)人住房公積金貸款率低于70%，效用效率較低。（五）妥善處置閑置土地，盤(pán)活存量土地三是支持地121/325政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲和自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑的（尤其是幫助問(wèn)題房企無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)已購(gòu)?fù)恋氐姆科髞?lái)說(shuō)，政府以合理價(jià)格將已出讓閑置土地有償收回，可以有效改善其資產(chǎn)負(fù)債表，有助于推動(dòng)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要風(fēng)險(xiǎn)情況分析（一）房企債券新增首次違約主體數(shù)量在減少202447（違約日債券余額476.986.3%2122024年以前已違約主體。20241911.8%90.5%；違約規(guī)模（違約日債券余額）16.0%87.0%172024以前已違約主體。快速蔓延的勢(shì)頭得到遏制，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)在收斂。（二）房企普遍出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表惡化的情況2021房?jī)r(jià)下降和債務(wù)剛性償還的三重壓力下，房企普遍出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表惡化的情況，家樣本房202324.6202128.84.2萬(wàn)20.5202123.83.3萬(wàn)億元；20234.120215.0萬(wàn)億元，減9000億元。與2021年相比，164家樣本上市房企中有133家資產(chǎn)規(guī)模收縮，31家樣本上市房企中有202472A670～9030～366.46～7.49億元。102023（12021137.55851.52022433.9億元693.7173.8億元的150.38000億元的巨額虧損，疊2020年的3504億元下降至2023年6月的-6442億元，嚴(yán)重資不抵債。的盡快出清。表1 資不抵債上市房企資產(chǎn)負(fù)債情況上市房企簡(jiǎn)稱總資產(chǎn)總負(fù)債所有者權(quán)益202120222023202120222023202120222023恒大210711838317440258022437424374-4731-5991-6442藍(lán)光發(fā)展17461323107216761527146370-204-391中天金融154514611239143415551531111-94-292奧園261423441994269025212275-75-176-281恒盛地產(chǎn)49948544849548447741-28天譽(yù)置業(yè)3082602082522432305617-22花樣年105