房地產市場及房地產金融運行-2024Q2-房地產金融

目錄一、房產市行形勢 1（一）分核市二手宅價比由跌漲 1（二）建商房銷售模同幅下降 2（三）宅開資規(guī)模續(xù)下降 3（四）地產景氣程顯現(xiàn)跡象 4（五）地交場仍未擺脫狀態(tài) 4（六）房“存”政效果步顯現(xiàn) 5（七）房租格水平比跌大 6（八）金資率普遍降 7二、個住房形勢 8（一）套住款利率低至3.1 8（二）民部長期貸月度增量繼減少 9（三）人住款的平放款延長至周 10（四）民購使用財杠桿升 11三、房融資勢 12（一）地產企業(yè)到資金降幅較大 12（二）地產業(yè)務作信托營業(yè)務時代終結 13（三）企境基本失融資能 13四、“5·17”新分析 14（一）設保住房再款 14（二）整個房貸款低首比例 15（三）整商個人住貸款率 16（四）調個房公積貸款率 17（五）善處置土地盤活土地 17五、房產市要風險況分析 18（一）企債增首次約主量在減少 18（二）企普現(xiàn)資產債表的情況 19六、房產市房地產融運勢判斷 20附件：關指明 22一、房地產市場運行形勢（一）部分核心城市二手住宅價格環(huán)比由跌轉漲202420233.0%4.7%年上半年，70城的新建商品住宅和二手住宅銷售價格月度環(huán)比均為負值，房價仍在持續(xù)下行；其中，20246700.7%、0.9%5月有所收窄（1圖64.9%7.9%2005年以1右上圖2.9%4.5%（1左下圖4.9%（1右下圖。圖1 70個大中城市房價走勢（月度環(huán)比資料來源：國家統(tǒng)計局。注：70個大中城市房地產價格統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市指北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、35個城市?？傮w來看，2024年上半年，70個大中城市的住宅價格仍普遍在持續(xù)下跌。20246月，70646668701310%。在住房價格普遍下跌的市場環(huán)境下亦能發(fā)現(xiàn)好轉的跡象：20246月，北京、上40.2%0.5%0.3%（二）新建商品住房銷售規(guī)模同比大幅下降從新建商品住宅銷售情況來看，20244.021.9%202313.320244.1202320.9個百分點（2圖2 商品住宅銷售情況（季度資料來源：國家統(tǒng)計局。（1（3）加強統(tǒng)計執(zhí)法，對發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)按照相關規(guī)定進行了改正。改善的積極信號。（三）住宅開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下降從住宅投資數(shù)據(jù)來看，20243.99萬10.4%9（3。從商品住宅的開發(fā)數(shù)據(jù)來看，20242.78億平方米，23.6131.93億平方米，21.7%（3右圖。總體來看，受新建商品住房銷售疲軟拖累，房竣工面積均同比大幅下降，房地產市場的供給端也處于下行調整階段。圖3 商品住宅供給情況（季度資料來源：國家統(tǒng)計局。（四）房地產行業(yè)景氣程度顯現(xiàn)觸底跡象（1來20232024見圖420229221995年以來的歷20246房地產市場將會逐漸接近本輪階段性調整的底部。圖4 房地產市場景氣程度情況（月度資料來源：國家統(tǒng)計局。（五）土地交易市場仍未能擺脫低迷狀態(tài)2024年上半年，百城住宅類土地供應面積為6031萬平方米，同比下降33.8%；440454511全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（遵循經濟周期波動的理論，以景氣循10095105度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。5左圖202424302023（右圖。從財政部財政收支數(shù)據(jù)來看，20241～51.2814%臨著較大的經營和償債壓力，導致房企的拿地意愿和能力仍然較弱。圖5 100大中城市土地交易情況（季度資料來源：Wind。（六）住房“去庫存”政策效果已初步顯現(xiàn)從庫存去化情況來看，2024年第二季度末，1430.7202438.37.6202415.320246.72024個月；三線城市平均庫存去化周期為51.320244.6了個月（63.953.83市的政策效果相對顯著。圖6 各城市房地產庫存去化情況（3周移動平均資料來源：根據(jù)統(tǒng)計計算。注：因南寧、東莞、泉州、寶雞的商品房可售或銷售套數(shù)數(shù)據(jù)存在不再更新或缺失問題，本報告考察的城市數(shù)量由2021年的18個調整為14個。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、青島，三線城市包括莆田、東營、舟山。（七）住房租金價格水平同比跌幅擴大50城住房租金價格指數(shù)來看，20244.9%；283.5%；183.8%（72024在政策支持下，保障性租賃住房的供給也在持續(xù)增加。圖7 貝殼50城住房租金指數(shù)（月度，定基2018年月資料來源：貝殼研究院。注：50個城市的住房租金價格指數(shù)統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市428個城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛個城市。（八）租金資本化率普遍下降2024年第二季度末，452.120233.1年（8上圖49.3年，較20230.546.220231.4年（8左下圖39.5年，較20231.5（8右下圖2024益率有所上升。202361.9%2.1%2.5%5的前提下，住房作為資產已經初具投資價值。圖8 租金資本化率走勢（月度資料來源：國家金融與發(fā)展實驗室監(jiān)測數(shù)據(jù)。注：本報告監(jiān)測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、二、個人住房金融形勢（一）首套住房貸款利率可低至3.1%503.36（LPR59個基點202352（93.1房公積金貸款利率（2.85%）25個基點。202419個基點202366基點（93.25LPR2024225202440202314個基點。圖9 個人住房貸款平均利率走資料來源：貝殼研究院，中國人民銀行，Wind。注：個貸利率統(tǒng)計的50個城市包括北京、常州、成都、大連、東莞、佛山、（二）居民部門中長期貸款月度平均增量繼續(xù)減少2024196721257.5（10軟、就業(yè)穩(wěn)定和收入增長預期較弱影響，2024年上半年居民部門中長期貸款月20214成左右。圖10 居民新增中長期貸款情資料來源：中國人民銀行。（三）個人住房貸款的平均放款周期延長至四周從個人住房貸款放款周期情況來看，202428（四周2023193531天（1圖個人住房貸款平均放款周資料來源：貝殼研究院。慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。（四）居民購房時使用財務杠桿回升我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（LoantoluT與個人住房貸款違則銀行等金融機構面臨的風險較小。2024年第二季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為（12左上圖59（12右上圖60%，合肥的平均新增二手住房貸款價值比為（12左下圖3成左右（12右下圖。圖12 一線和部分二線城市新增二手住房貸款價值比資料來源：貝殼研究院。注：樣本城市LTV數(shù)值的計算過程中剔除全款購房交易數(shù)據(jù)。2024人數(shù)在下降。三、房企融資形勢（一）房地產開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模降幅較大從國家統(tǒng)計局公布的房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，2024年上半年，5.3510.1%8207131.899.1%1.5634.1%；774937.7（13?？傮w來看，2024年上半（房地產開發(fā)貸是收縮程度最低的房企資金來源渠道。圖13 房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情資料來源：國家統(tǒng)計局。（二）房地產信托業(yè)務作為信托業(yè)主營業(yè)務的時代已告終結年末973820.43%20222500億元。20232022個百分點（142019182.931.95萬億15.38%9.78個7.28%6.96%6.91%6.90%（右圖。圖14 房地產信托情況（季度資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會，用益信托網，Wind。（三）房企境外債基本失去融資功能2024年上半年，房企境內信用債（不包括資產證券化產品）的發(fā)行規(guī)模為198615左圖1.8720234.28%。220232023202437.54億美元（266元15右圖14.19億美元、22.430～5.5%2024020241549（1.13萬億元。

圖15 房企境內、境外信用債發(fā)行情況（季度資料來源：Wind。四、“5·17”新政分析2024517（一）創(chuàng)設保障性住房再貸款6規(guī)模為3000億元，2160%發(fā)放再貸款，再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，預計可帶動銀行5000202462027銜接，2023（1000億元并入保障性住房再貸款。30005000億元保障性住房貸款投放。2024年上半年全國新建商品住房的平均售價為1095760～12090456350.785704萬平方米，預計可以消化63.4萬套存量商品住房。（二）調整個人住房貸款最低首付款比例款最低首付款比例調整為不低于15%款比例調整為不低于25%。套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。政策目的及政策效果分析：將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不15%30%25%，可以減少購房者的首付壓力，降低購房門檻，從而增加住房市場需求。但是降低首付比例，1003.36%、3.76%3020155353037516.3%；30%5324634787.1%。15%的政策效果可能并2024年第一季度有所下降之后，在第二季度有明顯回升。這意味著（三）調整商業(yè)性個人住房貸款利率政策內容：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。10030202443.56%下63.3620452444131元（2.5大，降低購房者購房成本和房貸償還壓力的效果會更顯著。（四）下調個人住房公積金貸款利率政策內容：2024518日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25百分點。調整后，5（5年）52.85%；5年以下（5）人住房公積金貸款利率不低于2.775%，53.325%。1003042704136了3.1%202377.6%7個省區(qū)市的個人住房公積金貸款率低于70%，效用效率較低。（五）妥善處置閑置土地，盤活存量土地三是支持地121/325政府、政府有關部門的行為造成動工開發(fā)延遲和自然災害等不可抗力導致土地閑的（尤其是幫助問題房企無力繼續(xù)開發(fā)已購土地的房企來說，政府以合理價格將已出讓閑置土地有償收回，可以有效改善其資產負債表，有助于推動房企債務風險的化解。五、房地產市場主要風險情況分析（一）房企債券新增首次違約主體數(shù)量在減少202447（違約日債券余額476.986.3%2122024年以前已違約主體。20241911.8%90.5%；違約規(guī)模（違約日債券余額）16.0%87.0%172024以前已違約主體。快速蔓延的勢頭得到遏制，行業(yè)信用風險在收斂。（二）房企普遍出現(xiàn)資產負債表惡化的情況2021房價下降和債務剛性償還的三重壓力下，房企普遍出現(xiàn)資產負債表惡化的情況，家樣本房202324.6202128.84.2萬20.5202123.83.3萬億元；20234.120215.0萬億元，減9000億元。與2021年相比，164家樣本上市房企中有133家資產規(guī)模收縮，31家樣本上市房企中有202472A670～9030～366.46～7.49億元。102023（12021137.55851.52022433.9億元693.7173.8億元的150.38000億元的巨額虧損，疊2020年的3504億元下降至2023年6月的-6442億元，嚴重資不抵債。的盡快出清。表1 資不抵債上市房企資產負債情況上市房企簡稱總資產總負債所有者權益202120222023202120222023202120222023恒大210711838317440258022437424374-4731-5991-6442藍光發(fā)展17461323107216761527146370-204-391中天金融154514611239143415551531111-94-292奧園261423441994269025212275-75-176-281恒盛地產49948544849548447741-28天譽置業(yè)3082602082522432305617-22花樣年105