2024年物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試題庫(kù)（單選題）

2024年物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試題庫(kù)（單選題）1.經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開(kāi)表示買定的方式確認(rèn)后的價(jià)格是()。A.成交價(jià)B.應(yīng)價(jià)C.標(biāo)價(jià)D.評(píng)估價(jià)正確答案:A解析：成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開(kāi)表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。在有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不定成為成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)。

2.某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是()萬(wàn)元。A.182.16；259.47B.150.53；249.47C.182.16；217.84D.192.16；249.47正確答案:D解析：由題意：n1=15*12=180個(gè)月，n2=5*12=60個(gè)月，i=9%/12=0.75%，初始購(gòu)買價(jià)格=400萬(wàn)元，則具體計(jì)算過(guò)程如下：①初始抵押貸款數(shù)額：P=400*60%=240（萬(wàn)元），②投資者月還本付息數(shù)額為：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]=2.2342（萬(wàn)元），②第6年初寫字樓物業(yè)的價(jià)值為：400*(1+2%）5=441.63(萬(wàn)元)，④第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A/i)*[1-(1+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(萬(wàn)元)，⑤投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時(shí)擁有的物業(yè)權(quán)益價(jià)值為：441.63-192.16=249.47(萬(wàn)元)。

3.關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值，下列論述中不正確的是()。A.同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值B.從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值C.從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償D.資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小正確答案:D解析：D項(xiàng)，資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：①投資利潤(rùn)率，即單位資金投資所能取得的利潤(rùn)，②通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償，③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。投資分析中，資金的時(shí)間價(jià)值用利息（資金的增值量）來(lái)體現(xiàn)。單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)，利息與本金的比例即為利率，一般以百分?jǐn)?shù)表示。利率也是資金時(shí)間價(jià)值的標(biāo)志。

4.拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格稱為()。A.保留價(jià)B.起拍價(jià)C.應(yīng)價(jià)D.成交價(jià)正確答案:A解析：保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。

5.對(duì)于一般物業(yè)投資項(xiàng)目，償債備付率應(yīng)該大于(）A.12B.1.2C.2D.0.2正確答案:B解析：償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般物業(yè)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2

6.就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)主要表現(xiàn)形式是()。A.總開(kāi)發(fā)成本B.提取折舊C.收益率或利息率D.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)正確答案:D解析：投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，其投資回報(bào)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

7.在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)和保留價(jià)的關(guān)系是()。A.起拍價(jià)定低于保留價(jià)B.起拍價(jià)最高不高于保留價(jià)C.起拍價(jià)定高于保留價(jià)D.起拍價(jià)和保留價(jià)相等正確答案:B解析：起拍價(jià)是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。拍賣有增價(jià)拍賣和減價(jià)拍賣。增價(jià)拍賣是先對(duì)拍賣標(biāo)的確定一個(gè)最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià)，直到最后由出價(jià)最高者獲得。在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)。

8.凈運(yùn)營(yíng)收益的計(jì)算公式為()。A.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入B.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-準(zhǔn)備金D.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛租金收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用正確答案:B解析：從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱凈收益，即：凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

9.沒(méi)有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，而是直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是()。A.清償能力指標(biāo)B.貸款利率指標(biāo)C.靜態(tài)指標(biāo)D.動(dòng)態(tài)指標(biāo)正確答案:C解析：靜態(tài)指標(biāo)是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算得出的指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算方便，通常在投資項(xiàng)目進(jìn)行概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。

10.運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，首先應(yīng)()。A.擁有大量的交易實(shí)例B.選取可比實(shí)例C.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)D.交易狀況修正正確答案:A解析：運(yùn)用比較法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

11.就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的()的回收。A.總開(kāi)發(fā)成本B.提取折舊C.收益率或利息率D.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)正確答案:A解析：投資獲得的總收入，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，主要體現(xiàn)為利潤(rùn)，投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，也就是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收。

12.物業(yè)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為3%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為2%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.5%，投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的優(yōu)惠為2.5%，則報(bào)酬率為()。A.8%B.9%C.10%D.11.5%正確答案:B解析：求取報(bào)酬率的方法主要有市場(chǎng)提取法和累加法。累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是估價(jià)對(duì)象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。物業(yè)的報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%。

13.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個(gè)()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.開(kāi)發(fā)期B.計(jì)算期C.性能壽命期D.動(dòng)態(tài)投資回收期正確答案:B解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

14.某投資者向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是()萬(wàn)元。A.160B.240C.320D.480正確答案:D解析：?jiǎn)卫?jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：In=P·n·i；n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn=P(1+i·n)，在本題中，利息總額為：2000*8%*3=480(萬(wàn)元)。

15.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的()貸款利率。A.最小B.最低C.最高D.平均正確答案:C解析：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。

16.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的準(zhǔn)備金，下列表述不正確的是()。A.準(zhǔn)備金又稱大修理基金B(yǎng).用于物業(yè)的日常維修和更新改造C.如果準(zhǔn)備金來(lái)自物業(yè)收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D.準(zhǔn)備金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金正確答案:B解析：準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金。如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。

17.在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用()種及以上估價(jià)方法。A.1B.2C.3D.4正確答案:B解析：物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上（含兩種）估價(jià)方法，而且可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法。

18.運(yùn)用收益估估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的()。A.收益B.未來(lái)收益C.預(yù)期收益D.經(jīng)營(yíng)任務(wù)正確答案:B解析：收益法的計(jì)算方式是將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，或者說(shuō)資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。

19.等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是()。A.P=A/(1+i)nB.P=(A/1)[1-1/(1+1)n]C.P=A/i(1+i)nD.P=A/[1-1/(1+i)n]正確答案:B解析：這道題考察的是等額序列支付現(xiàn)值的計(jì)算公式。在金融數(shù)學(xué)中，等額序列支付現(xiàn)值計(jì)算是一個(gè)基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)。公式P=(A/i)[1-(1/(1+i))^n]用于計(jì)算一系列等額支付在當(dāng)前的價(jià)值，其中A是每期支付金額，i是每期利率，n是支付期數(shù)。對(duì)比選項(xiàng)，我們發(fā)現(xiàn)選項(xiàng)B的公式表述與此一致，只是表述形式略有不同，但核心計(jì)算邏輯相同。因此，正確答案是B。

20.在收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。A.通常意義的成本B.費(fèi)用C.價(jià)格D.營(yíng)業(yè)費(fèi)正確答案:C解析：成本法可以說(shuō)是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。

21.動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以()抵償全部投資所需的時(shí)間。A.凈現(xiàn)金B(yǎng).凈收益C.凈現(xiàn)值D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值正確答案:B解析：動(dòng)態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值年份即為投資回收終止年份。

22.現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)()的簡(jiǎn)化圖式。A.資金流入B.資金流出C.資金形態(tài)D.資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)正確答案:D解析：一項(xiàng)投資活動(dòng)，通常歷經(jīng)一個(gè)或短或長(zhǎng)的時(shí)間段。在該時(shí)間段內(nèi)，資金的流入與流出、數(shù)額大小與發(fā)生的時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了全面、正確地表示現(xiàn)金流量與時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，我們要借助現(xiàn)金流量圖這一工具?，F(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖。

23.復(fù)利計(jì)息時(shí)，幾個(gè)計(jì)息周期后的本利和是()。A.Fn=P·n·iB.Fn=P(1+i·n)C.Fn=P[(1-i)n-i]D.Fn=P(1+i)n正確答案:D解析：復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。則第n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1·i=P(1+i)n。

24.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B.是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D.采用名義利率還是實(shí)際利率正確答案:C解析：?jiǎn)卫?jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比；復(fù)利計(jì)息是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。

25.某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格分別為()元/m2。A.2800；2200B.2325；2675C.2325；2625D.2675；2325正確答案:C解析：首先，根據(jù)題目給出的信息，物業(yè)的正常成交價(jià)格為2500元/m2。賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為成交價(jià)格的7%，即2500元/m2×7%=175元/m2；因此，賣方實(shí)際得到的價(jià)格為2500元/m2-175元/m2=2325元/m2。

26.下列有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是()。A.橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)B.時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始C.加果現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期的期中而不是期初或期末，計(jì)算時(shí)通常采用期初慣例法D.某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和正確答案:C解析：C項(xiàng)，如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期發(fā)生，稱為期末慣例法。

27.物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率指的是()。A.收益乘數(shù)B.資本化率C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)正確答案:B解析：暫無(wú)解析

28.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系是_____，物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率的關(guān)系是_____。()A.負(fù)相關(guān)，負(fù)相關(guān)B.正相關(guān)，正相關(guān)C.負(fù)相關(guān)，正相關(guān)D.正相關(guān)，負(fù)相關(guān)正確答案:D解析：從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。由于物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。

29.采用市場(chǎng)法進(jìn)行物業(yè)估價(jià)，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般至少為_(kāi)____個(gè)，最多為_(kāi)____個(gè)。()A.2；8B.3；10C.4；12D.5；15正確答案:B解析：選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般應(yīng)保持在3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例即可。

30.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系是：名義利率越____，計(jì)息周期越____，則實(shí)際利率與名義利率的差異就越____。()A.大，長(zhǎng)，小B.小，短，小C.大，短，大D.小，長(zhǎng)，大正確答案:C解析：這道題考察的是名義利率與實(shí)際利率之間的關(guān)系。在金融學(xué)中，名義利率是未考慮通貨膨脹和計(jì)息周期影響的利率，而實(shí)際利率則考慮了這些因素。名義利率越大，且計(jì)息周期越短，由于復(fù)利效應(yīng)，實(shí)際利率與名義利率之間的差異就越大。因此，選項(xiàng)C“大，短，大”正確描述了這一關(guān)系。

31.如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，年名義利率是()。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%正確答案:A解析：因?yàn)樵吕蕿?%，即周期利率為1%，根據(jù)周期利率=名義利率/每年的計(jì)息周期數(shù)，有r/2=1%，則r=12%。

32.償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年()的比率。A.可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額B.可用于還款的利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額C.可用于還本付息的資金與全部應(yīng)還本付息金額D.可用于還款的利潤(rùn)與全部應(yīng)還本付息金額正確答案:A解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計(jì)算公式為：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額。償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。

33.房地產(chǎn)在充分利用、沒(méi)有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為()。A.有效毛收入B.客觀凈收益C.潛在毛收入D.實(shí)際凈收益正確答案:C解析：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。

34.現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越重視的距離是()。A.交通路線距離B.最佳交通路線距離C.空間直線距離D.交通時(shí)間距離正確答案:D解析：由于路況、交通擁擠、交通管制以及時(shí)間對(duì)于人們?cè)絹?lái)越寶貴等原因，現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。

35.收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除()外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。A.稅金B(yǎng).抵押貸款還本付息C.保險(xiǎn)D.管理費(fèi)用正確答案:B解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。

36.通常用來(lái)表示物業(yè)的從“外”到“內(nèi)”一“進(jìn)”的方便程度的術(shù)語(yǔ)是()。A.便捷性B.方便程度C.可及性D.可通達(dá)性正確答案:C解析：可及性與便捷性的含義基本相同。但通常用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”——“進(jìn)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”——“出”的方便程度。

37.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法中，()是指先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值。A.成本法B.比較法C.估價(jià)法D.折舊法正確答案:A解析：房地產(chǎn)估價(jià)基本方法包括：①比較法，②成本法；③收益法。成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

38.某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元自投資者用現(xiàn)金支付。如果該投資的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.12%B.14%C.7%D.2.8%正確答案:B解析：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈運(yùn)營(yíng)收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。題中，該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2.8/20*100%=14%。

39.下列各項(xiàng)中，不用計(jì)算借款償還期的是()。A.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行自營(yíng)的項(xiàng)目D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用于銷售的項(xiàng)目正確答案:D解析：借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。

40.關(guān)于重置價(jià)格和重建價(jià)格，下列表述不正確的是()。A.重置價(jià)格又特重置成本B.重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高C.一般建筑物適用重置價(jià)格D.有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格正確答案:B解析：B項(xiàng)，重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。

41.期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)()進(jìn)行商品交割的價(jià)格。A.較長(zhǎng)一段時(shí)間B.某個(gè)日期C.短期內(nèi)D.某個(gè)地點(diǎn)正確答案:B解析：期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。物業(yè)也有類似期貨交易的期貨價(jià)格，物業(yè)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見(jiàn)的是期房?jī)r(jià)格（含土地價(jià)格）。

42.某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為1100元/m2，出租的年末凈收益為110元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，則該期房目前的價(jià)格是()元/m2。A.978B.1000C.1078D.1178正確答案:A解析：該期房目前的價(jià)格為：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，代入題中數(shù)據(jù)可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)

43.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于()。A.社會(huì)平均收益率B.國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率C.通貨膨脹率D.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率正確答案:D解析：如果凈現(xiàn)值大于等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到了或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果凈現(xiàn)值小于零，則項(xiàng)目不可接受。

44.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券利息是以()計(jì)算的。A.名義利率B.實(shí)際利率C.單利D.復(fù)利正確答案:C解析：利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。

45.以下物業(yè)評(píng)估難以采用市場(chǎng)法的是()。A.學(xué)校、紀(jì)念堂B.物業(yè)開(kāi)發(fā)土地、普通商品住宅C.高檔公寓、別墅D.寫字樓、商鋪正確答案:A解析：比較法適用的對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。而對(duì)于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等。

46.人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的()A.80%B.60%C.30%D.90%正確答案:A解析：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定，未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。

47.基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的()。A.最低投資回報(bào)率B.最低投資利潤(rùn)率C.平均投資報(bào)酬率D.最低投資平均利潤(rùn)率正確答案:A解析：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。

48.物業(yè)的價(jià)格與租金的關(guān)系，如同()。A.買賣與租賃的關(guān)系B.本金與利息的關(guān)系C.存款與貸款的關(guān)系D.現(xiàn)金和存款的關(guān)系正確答案:B解析：物業(yè)的價(jià)格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價(jià)格，很少有租賃價(jià)格。

49.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為12500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貸為1500萬(wàn)元。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%正確答案:D解析：資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)。題中，資產(chǎn)負(fù)債率=3000萬(wàn)/5000萬(wàn)=60%。

50.已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方的約定為按月計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%正確答案:C解析：該筆貸款的實(shí)際利率i=（1+r/m）m-1=（1+6%/12）12-1=6.16%。

51.根據(jù)是否考慮()因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。A.利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.利率D.資金時(shí)間價(jià)值正確答案:D解析：盈利能力指標(biāo)，是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：①靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算得出的指標(biāo)，通常在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行概略評(píng)價(jià)時(shí)采用，②動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。

52.下列關(guān)于利率的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比B.利率是本金的增加額C.一般以百分?jǐn)?shù)表示D.利率的表達(dá)公式是：i=I1/P*100%正確答案:B解析：B項(xiàng)，利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。因此，它是單位本金經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)算周期后的增值比率，不僅僅是本金的增加額。

53.()是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A.直接資本化法B.收益還原法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.報(bào)酬資本化法正確答案:D解析：報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提下，認(rèn)為物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和。具體做法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率（折現(xiàn)率）將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

54.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款的計(jì)息方式是()。A.單利B.復(fù)利C.名義利率D.實(shí)際利率正確答案:B解析：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。

55.使用物業(yè)定時(shí)間的價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為()A.源泉價(jià)格B.服務(wù)價(jià)格C.使用價(jià)格D.更換價(jià)格正確答案:B解析：物業(yè)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：①其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，②使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格。

56.凈現(xiàn)值是指投資者可接受的()，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。A.最低收益率B.最高收益率C.社會(huì)平均收益率D.內(nèi)部收益率正確答案:A解析：凈現(xiàn)值（NPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

57.西方認(rèn)為投資物業(yè)最重要的是()。A.區(qū)位B.價(jià)格C.供求因素D.品質(zhì)正確答案:A解析：由于物業(yè)不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說(shuō)，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

58.在物業(yè)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，一般采用的估價(jià)方法是()。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.折舊法正確答案:B解析：在物業(yè)保險(xiǎn)（包括擔(dān)保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀，對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)解決。

59.某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬(wàn)元。則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少()元。A.544.10B.556.00C.1776.32D.2109.38正確答案:B解析：具體計(jì)算過(guò)程如下：①n1=15*12=180個(gè)月，n2=5*12=60個(gè)月，i=6%/12=0.5%;②初始抵押貸款數(shù)額為30萬(wàn)元，③該家庭月還本付息額為:A=P*i/[1-(1+i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530（萬(wàn)元），④第6年初尚未償還折抵押貸款本金額為：P=(A/i)*[1-(1+1)-n]=（0.2530/0.5%）*[1-(1+0.5%)-(180-60)]=22.77（萬(wàn)元）;⑤當(dāng)該家庭在第6年初一次償還本金5萬(wàn)元后，則在第6年初尚未償還抵押貸款本金數(shù)額為22.77-5=17.77（萬(wàn)元），⑥從第6年開(kāi)始該家庭月還本付息額為：A1=P1*i/[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%/[1-(1+0.5%)-120]=0.1974（萬(wàn)元）;⑦從第6年開(kāi)始的月還本付息額將減少：2530-1974=556（元）。

60.下列對(duì)于成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格的說(shuō)法正確的是()。A.市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格B.成交價(jià)格可分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格C.實(shí)際的成交價(jià)格即市場(chǎng)價(jià)格D.成交價(jià)格可以按照交易方式的不同來(lái)劃分正確答案:A解析：A項(xiàng)，市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。

61.根據(jù)資本化方式的不同，可以將收益法分為()和報(bào)酬資本化法。A.直接資本化法B.收益還原法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法正確答案:A解析：根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化和報(bào)酬資本化法。

62.物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置，最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的是用()來(lái)衡量區(qū)位好壞。A.距離B.可及性C.方便性D.周圍環(huán)境正確答案:A解析：衡量區(qū)位好壞最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的是用距離。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和箭筒時(shí)間距離。

63.在房地產(chǎn)投資分析中，現(xiàn)金流量是()。A.用來(lái)考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力的指標(biāo)B.把一項(xiàng)投資活動(dòng)作為獨(dú)立的系統(tǒng)，某時(shí)期一時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入C.把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入D.把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為獨(dú)立系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金正確答案:C解析：投資，必然涉及成本與收益的計(jì)算。投資分析中，把一項(xiàng)投資看作個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流入。把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫作現(xiàn)金流量。

64.某舊住宅，其重置價(jià)格為45萬(wàn)元，地面門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊2萬(wàn)元，因戶型設(shè)計(jì)引起的功能折舊5萬(wàn)元，地區(qū)衰落引起的經(jīng)濟(jì)折舊3萬(wàn)元，該住宅的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.35B.37C.40D.45正確答案:A解析：建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。計(jì)算三種折舊，該住宅的現(xiàn)值為：45-2-53=35（萬(wàn)元）。

65.要求調(diào)查人員有較扎實(shí)的理論知識(shí)、較深的專業(yè)技能的調(diào)查方法是()。A.訪問(wèn)法B.實(shí)驗(yàn)法C.文案調(diào)查法D.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法正確答案:C解析：文案調(diào)查法的缺點(diǎn)之一是：文案調(diào)查要求調(diào)查人員有較扎實(shí)的理論知識(shí)、較深的專業(yè)技能，否則在工作中將力不從心。

66.下列屬于定性分析方法中SWOT析方法特點(diǎn)的是()。A.建立在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，具有一定的可靠性，簡(jiǎn)單易行，但可能具有偶然性B.可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)研究市場(chǎng)的各種現(xiàn)象C.一種能夠客觀而準(zhǔn)確地分析和研究個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況的方法D.把市場(chǎng)整體分解為各個(gè)部分、方面、因素，形成分類資料正確答案:C解析：不同的定性分析方法的特點(diǎn)如下：①SWOT析方法是一種能夠客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況的方法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用這種分析方法，可以就某一個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行評(píng)判，為項(xiàng)目的取舍提供比較客觀的依據(jù)。②用系統(tǒng)分析的方法進(jìn)行市場(chǎng)分析，可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)研究市場(chǎng)的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看到求的方面，并預(yù)見(jiàn)到它們的發(fā)展趨勢(shì)，從而做出正確的經(jīng)營(yíng)管理決策。③歸納分析法是根據(jù)調(diào)查對(duì)象具有或不具有某種屬性，從而歸納出該類事物的全部對(duì)象都具有或不具有這種屬性的歸納方法。這種方法建立在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，具有一定的可靠性，簡(jiǎn)單易行，但可能具有偶然性。為了克服這種現(xiàn)象，需要擴(kuò)大考察對(duì)象的范圍。④演繹分析法就是把市場(chǎng)整體分解為各個(gè)部分、方面、因素，形成分類資料，并通過(guò)對(duì)這些分類資料的研究分別把握特征和本質(zhì)，然后將這些通過(guò)分類研究得到的認(rèn)識(shí)聯(lián)結(jié)起來(lái)，形成對(duì)市場(chǎng)整體認(rèn)識(shí)的邏輯方法。⑤案例分析法就是以典型企業(yè)的營(yíng)銷成果作為例證，從中找出規(guī)律性的東西。

67.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有()。A.消費(fèi)者心理B.最終用戶和客戶規(guī)模C.消費(fèi)者行為D.消費(fèi)者自我個(gè)性正確答案:B解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的客戶是擁有物業(yè)的業(yè)主和租戶，這類業(yè)主和租戶使用物業(yè)的目的并不在于消費(fèi)，而在于獲取利潤(rùn)。因此這個(gè)市場(chǎng)的細(xì)分，還有不同于一般消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有最終用戶和客戶規(guī)模。

68.()是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。A.訪問(wèn)法B.觀察法C.實(shí)驗(yàn)法D.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法正確答案:A解析：訪問(wèn)法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。實(shí)施這種方法需要科學(xué)地設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用訪問(wèn)技巧。

69.組織簡(jiǎn)單、成本低、不受時(shí)空與地域限制的調(diào)查方法是()。A.訪問(wèn)法B.觀察法C.實(shí)驗(yàn)法D.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法正確答案:D解析：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法有點(diǎn)是組織簡(jiǎn)單、成本低、客觀性好、不受時(shí)空與地域限制、速度快等。

70.對(duì)于居住物業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)了解()。A.目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平等B.其所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系C.物業(yè)所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平等D.未來(lái)入住者的意見(jiàn)正確答案:A解析：居住物業(yè)要重點(diǎn)了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)等。

71.在物業(yè)管理的市場(chǎng)調(diào)查中，()是企業(yè)有效開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本前提。A.市場(chǎng)需求調(diào)查B.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查C.消費(fèi)者行為調(diào)查D.市場(chǎng)供給與警長(zhǎng)調(diào)查正確答案:B解析：市場(chǎng)環(huán)境是指經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)既可以帶來(lái)機(jī)會(huì)，又可以帶來(lái)挑戰(zhàn)。所以對(duì)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查研究，是企業(yè)有效開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本前提。

72.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為()。A.居住物業(yè)B.公共物業(yè)C.收益性物業(yè)D.特殊物業(yè)正確答案:C解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)等。

73.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費(fèi)者。A.企業(yè)B.供應(yīng)商C.客戶D.公眾正確答案:C解析：客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費(fèi)者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研究自己的客戶群體的特點(diǎn)，以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶需求提服務(wù)產(chǎn)品，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

74.下列不屬于可供企業(yè)選擇的市場(chǎng)營(yíng)銷策略的是()。A.品牌營(yíng)銷B.集中性營(yíng)銷C.無(wú)差異營(yíng)銷D.差異性營(yíng)銷正確答案:A解析：可供企業(yè)選擇的市場(chǎng)營(yíng)銷策略有三種：①無(wú)差異營(yíng)銷，是指企業(yè)不考慮細(xì)分市場(chǎng)的差異性，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)只提供一種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對(duì)的是客戶的共同需求而不是不同需求。②差異性營(yíng)銷是指企業(yè)同時(shí)以幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)，分別設(shè)計(jì)產(chǎn)品及營(yíng)銷方案，以滿足不同細(xì)分市場(chǎng)的需求。②集中性營(yíng)銷，是指企業(yè)將整體市場(chǎng)細(xì)分后，只選擇其中一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，制訂一套營(yíng)銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場(chǎng)上開(kāi)展高度專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。二、多項(xiàng)選擇題

75.()是企業(yè)同時(shí)以幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)，分別設(shè)計(jì)產(chǎn)品及營(yíng)銷方案的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。A.無(wú)差異營(yíng)銷B.精細(xì)化營(yíng)銷C.差異性營(yíng)銷D.集中性營(yíng)銷正確答案:C解析：差異性營(yíng)銷是指企業(yè)同時(shí)以幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)，分別設(shè)計(jì)產(chǎn)品及營(yíng)銷方案，以滿足不同細(xì)分市場(chǎng)的需求，無(wú)差異營(yíng)銷是指企業(yè)不考慮細(xì)分市場(chǎng)的差異性，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)只提供種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對(duì)的是客戶的共同需求而不是不同需求，集中性營(yíng)銷是指企業(yè)將整體市場(chǎng)細(xì)分后，只選擇其一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，制訂一套營(yíng)銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場(chǎng)上開(kāi)展高度專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

76.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要服務(wù)對(duì)象是()。A.房地產(chǎn)開(kāi)放商B.業(yè)主和租戶C.物業(yè)招標(biāo)人D.政府正確答案:B解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要服務(wù)對(duì)象是業(yè)主和租戶。

77.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的()進(jìn)行分析。A.宏觀因素B.供求關(guān)系C.相關(guān)因素D.微觀因素正確答案:A解析：就影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的宏觀因素的分析，首先要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。

78.需求分析中，需求預(yù)測(cè)具體內(nèi)容不包括()。A.人口和家庭分析B.就業(yè)分析C.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析D.收入分析正確答案:C解析：需求分析包括：①需求預(yù)測(cè)，②分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目，③吸納率分析；④市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求，⑤業(yè)主及租戶對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的需求。需求預(yù)測(cè)就是詳細(xì)分析物業(yè)所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測(cè)對(duì)擬開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型的市場(chǎng)需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。

79.在租賃市場(chǎng)不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選用的管理模式是()。A.包租轉(zhuǎn)租模式B.出租代理模式C.委托管理模式D.自管理模式正確答案:A解析：包租轉(zhuǎn)租模式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái)，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)再零星出租。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。在租賃市場(chǎng)不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

80.房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。A.注冊(cè)B.審核C.登記備案D.批準(zhǔn)正確答案:C解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。

81.若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收取()。A.利息B.保證金C.滯納金D.押金正確答案:C解析：按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項(xiàng)基本權(quán)利。對(duì)租金拖欠者，要收取滯納金。

82.作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的()。A.租賃用途B.租賃期限C.支付方式D.修繕責(zé)任正確答案:B解析：作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整、明確，寫明開(kāi)始和終止日期，并說(shuō)明整個(gè)期限的時(shí)間長(zhǎng)度。

83.房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有()。A.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B.阻止權(quán)C.優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)D.拒絕交租金的權(quán)利正確答案:A解析：這道題考察的是承租人在房屋出租期間的相關(guān)權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋所有人打算出賣已出租的房屋時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。這是為了保護(hù)承租人的居住穩(wěn)定性和合法權(quán)益。因此，選項(xiàng)A“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”是正確的。其他選項(xiàng)如阻止權(quán)、優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)、拒絕交租金的權(quán)利，在相關(guān)法律法規(guī)中并未明確規(guī)定，因此不是正確答案。

84.下列物業(yè)租賃管理模式中，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃的是()。A.包租轉(zhuǎn)租和委托管理B.出租代理和委托管理C.包租轉(zhuǎn)租和出租代理D.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理正確答案:C解析：物業(yè)租賃管理模式主要有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和物業(yè)服務(wù)委托模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同，表現(xiàn)為：①包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金，②出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，③物業(yè)服務(wù)委托模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。

85.由國(guó)家授權(quán)的單位即國(guó)有企事業(yè)單位自行管理的房屋租賃屬于()。A.直管公房租賃B.自管公房租賃C.私房租賃D.他營(yíng)房屋租賃正確答案:B解析：按照我國(guó)的管理體制，公房分為直管公房和自管公房。自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位即國(guó)有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證。

86.以下租賃形式中，通常采用凈租的是()。A.短期租賃B.中短期租賃C.定期租賃D.長(zhǎng)期租賃正確答案:D解析：物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要自稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。凈租也稱純租金，凈租租金要求承租人除了支付規(guī)定的租金外，還要額外支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的部分甚至全部。在長(zhǎng)期租賃中通常采用凈租形式。

87.下列關(guān)于房屋租賃用途的說(shuō)法不正確的是()。A.是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)B.承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意C.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途D.承租人確需變更使用用途，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，不必重新簽訂租賃合同正確答案:D解析：租賃用途是租賃合同中的一個(gè)重要條款，是指合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

88.物業(yè)管理中最常見(jiàn)的租賃形式是()。A.居住用房租賃B.自動(dòng)延期租賃C.公房租賃D.定期租賃正確答案:D解析：定期租賃是有明確租賃期限的租賃形式，它包含確定的起始日期和終止日期。期限屆滿，物業(yè)租賃關(guān)系也隨之終止。這是最常見(jiàn)的一種物業(yè)租賃形式。租賃的時(shí)間期限不確定，可長(zhǎng)可短。當(dāng)期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，承租人必須把物業(yè)交還給業(yè)主。

89.某承租人的基礎(chǔ)租金為120萬(wàn)元/月，營(yíng)業(yè)額的5%作為百分比租金。如果該承租人在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為300萬(wàn)元，則其該月應(yīng)支付的租金為()萬(wàn)元。A.15B.20C.25D.30正確答案:B解析：當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對(duì)承租人營(yíng)業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過(guò)程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了個(gè)最低的租期內(nèi)承租人營(yíng)業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時(shí)，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時(shí)，可以另外追加費(fèi)用以達(dá)到最低租金水平。由題意，按百分比計(jì)算的租金為：300*5%=15（萬(wàn)元），這個(gè)數(shù)字小于基礎(chǔ)租金，所以租金仍按基礎(chǔ)租金20萬(wàn)元/月收取。

90.房屋承租人將承租的房屋再出租的行為稱為()A.房屋轉(zhuǎn)租B.房屋出租C.房屋承租D.房屋批租正確答案:A解析：租賃房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

91.租賃管理的客戶對(duì)象是()。A.出租方B.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)C.業(yè)主D.租用物業(yè)的租戶正確答案:D解析：租賃管理的客戶對(duì)象是租用物業(yè)的租戶。租賃管理的本質(zhì)實(shí)際上是典型的服務(wù)營(yíng)銷與銷售，換句話說(shuō)就是包含著服務(wù)、銷售、市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)綜合方面。如果說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更多行為是圍繞項(xiàng)目運(yùn)作和房屋銷售進(jìn)行管理的，那么租賃管理更多的行為是以租戶為中心并主要針對(duì)業(yè)主資產(chǎn)進(jìn)行的。

92.租賃管理過(guò)程中，始終貫穿著()。A.租金調(diào)整B.租賃營(yíng)銷管理C.租約續(xù)期D.租賃方案與策略正確答案:B解析：租賃營(yíng)銷管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，貫穿租賃管理的全過(guò)程。在租賃經(jīng)營(yíng)管理操作的各個(gè)環(huán)節(jié)均融合著吸引、挖掘潛在承租人的措施和手段。所以，出租人必須要不斷完善、提高營(yíng)銷技能和營(yíng)銷藝術(shù)，充分利用各種營(yíng)銷手段，這是獲得經(jīng)營(yíng)收益的保障。

93.租賃合同的核心是()。A.租賃用途B.租金標(biāo)準(zhǔn)C.租賃期限D(zhuǎn).修繕責(zé)任正確答案:B解析：租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，租金所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任內(nèi)容，租金的支付及收取時(shí)間和方式，租賃押金額度及返還條件、方式等約定，承租人拖欠租金時(shí)出租人收取滯納金的標(biāo)準(zhǔn)、方法，房屋租金調(diào)整的相關(guān)約定等。一般情況下，在租賃合同期內(nèi)，出租人不得隨意提高租金水平。該部分條款是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因，所以要盡量詳細(xì)、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)孛柽M(jìn)。

94.下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中，不正確的是()。A.物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提B.物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)腃.物業(yè)服務(wù)合同既不是諾成性合同又不是勞務(wù)合同D.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同正確答案:C解析：C項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。

95.房屋租賃契約必須是()。A.法定要式合同B.非要式合同C.抵押合同D.買賣合同正確答案:A解析：房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時(shí)由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。

96.下列關(guān)于房屋租賃政策的說(shuō)法，不正確的是()。A.私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明B.共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)C.租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議停止履行D.承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同正確答案:C解析：C項(xiàng)，在房屋租賃的有效期內(nèi)，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系依然有效，房屋新所有權(quán)人必須承擔(dān)房屋原有所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。

97.當(dāng)租用房屋用于從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，修繕責(zé)任由()。A.出租方承擔(dān)B.承租方承擔(dān)C.轉(zhuǎn)租方承擔(dān)D.雙方當(dāng)事人在合同中約定正確答案:D解析：在物業(yè)租賃合同中，必須明確列出租賃雙方各自的修繕責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由租賃雙方在物業(yè)租賃合同中約定。

98.在制定租賃方案時(shí)，需要首先確定的事項(xiàng)是()A.租金方案B.能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式C.租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算D.吸引租戶的策略正確答案:B解析：租賃方案主要是對(duì)物業(yè)租賃過(guò)程中將要發(fā)生的主要事項(xiàng)進(jìn)行分析，并逐項(xiàng)設(shè)計(jì)具體實(shí)施內(nèi)容、計(jì)劃安排等。租賃方案的內(nèi)容不僅要對(duì)租賃活動(dòng)進(jìn)行宏觀概括，而且要重視細(xì)節(jié)，既要有租賃問(wèn)題詳盡描述，又要有針對(duì)性的可行性措施，既要覆蓋租賃全過(guò)程，又能突出重點(diǎn)。在制訂租賃方案時(shí)，首先需要確定租賃房屋的類型、面積和租賃方式。

99.直管公房所有權(quán)人的代表是()。A.各級(jí)人民政府B.各級(jí)人民政府辦公廳（室）C.房地產(chǎn)行政主管部門D.物業(yè)管理行政主管部門正確答案:C解析：公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家。直管公房一般自各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有權(quán)人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

100.關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開(kāi)支，下列表述不正確的是()。A.在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來(lái)的維修成本可能大大超過(guò)初始投資B.業(yè)主會(huì)盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶C.物業(yè)維修的開(kāi)支依法應(yīng)由實(shí)際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)D.對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)因此拒絕參與投資正確答案:C解析：C項(xiàng)，關(guān)于租賃房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能條款，在物業(yè)租賃合同中應(yīng)有明確規(guī)定。出租人所提供的租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)具有使用安全性，包括門窗、墻體、地面、防水、管線、照明、制冷、供暖、家具、家電等。一般情況下，出租人應(yīng)該負(fù)責(zé)這部分設(shè)施設(shè)備日常使用的維修養(yǎng)護(hù)，保證安全性，但是也可自租賃雙方協(xié)商另行約定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人。承租人自備設(shè)施設(shè)備的安全性應(yīng)由承租人自己負(fù)責(zé)。

101.一般而言，有償合同義務(wù)的履行，相比于無(wú)償合同，其完成的程度()。A.較低B.較高C.相等D.無(wú)法比較正確答案:B解析：有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無(wú)償合同，有償合同義務(wù)人的違約責(zé)任比無(wú)償合同義務(wù)人的違約責(zé)任要重。

102.租賃關(guān)系會(huì)因雙方中一方死亡而自動(dòng)終止的是()。A.定期租賃B.意愿租賃C.私房租賃D.長(zhǎng)期租賃正確答案:B解析：不定期租賃又稱意愿租賃，租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人租給承租人物業(yè)使用權(quán)的時(shí)間期限不確定，租賃雙方可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系，是否延續(xù)依賴雙方的意愿。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。

103.大型購(gòu)物中心或超市常采用的租金形式是()。A.凈租B.毛租C.總租D.百分比租金正確答案:D解析：百分比租金通常也稱為超額租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃。承租人除向出租人定期支付固定租金（也稱為基礎(chǔ)租金）外，還要根據(jù)其超出預(yù)定營(yíng)業(yè)額的部分，按百分比向出租人繳納。大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。

104.房屋租賃實(shí)行登記備案制度，要求房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后()日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。A.5B.10C.15D.30正確答案:D解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。

105.確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)()確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。A.市場(chǎng)租金水平B.收租損失C.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和可接受的最低租金水平D.物業(yè)管理成本正確答案:C解析：在確定基礎(chǔ)租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接收的最低租金水平而確定。

106.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無(wú)形資產(chǎn)。A.信息B.技術(shù)C.資源D.品牌正確答案:D解析：品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無(wú)形資產(chǎn)，良好的品牌意味著已經(jīng)具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和較好的收益。

107.寫字樓租金的計(jì)算基礎(chǔ)常常是()。A.建筑面積B.使用面積C.可出租面積D.出租面積正確答案:C解析：寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素：①計(jì)算可出租或可使用面積。準(zhǔn)確地測(cè)量面積非常重要，它關(guān)系到能否確保寫字樓的租金收入和寫字樓市場(chǎng)價(jià)的最大化，②寫字樓單元租賃的租金差異，③寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃；④寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修，⑤寫字樓的市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。

108.在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展之前，要圍繞經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。A.項(xiàng)目特點(diǎn)B.經(jīng)營(yíng)模式C.企業(yè)戰(zhàn)略D.經(jīng)營(yíng)理念正確答案:B解析：在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展之前，要圍繞經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)模式選擇和確定供應(yīng)商和承包商。例如：經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這是經(jīng)營(yíng)的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，更應(yīng)該將其上升到商業(yè)道德管理層面去認(rèn)識(shí)和理解。

109.寫字樓租金調(diào)整的()策略，比較適用于對(duì)利潤(rùn)期望值不太高的承租人。A.穩(wěn)定價(jià)格B.高開(kāi)低走C.低開(kāi)高走D.高開(kāi)高走正確答案:A解析：穩(wěn)定價(jià)格策略一般適用于寫字樓市場(chǎng)出租率相對(duì)比較穩(wěn)定、空置率低且運(yùn)營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入成熟穩(wěn)定期時(shí)，出租人可以采取相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格方式。這比較適用于對(duì)利潤(rùn)期望值不太高的承租人。

110.通常寫字樓租金調(diào)升每次上調(diào)幅度盡量控制在()之間。A.1%～3%B.3%～5%C.5%～7%D.7%～10%正確答案:B解析：一般情況下，寫字樓租金的小幅調(diào)升不但可以提高項(xiàng)目收益，同時(shí)還可以提升項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。價(jià)格上調(diào)前期，可以適當(dāng)?shù)亟o予承租人一定的優(yōu)惠政策來(lái)緩沖，通常每次上調(diào)幅度盡量控制在3%～5%之間。

111.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)估衡量一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目可否開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)之一，也是其增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。A.特殊性B.規(guī)模性C.多樣性D.不確定性正確答案:B解析：一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取項(xiàng)目與項(xiàng)目聯(lián)合、區(qū)域與區(qū)域聯(lián)合、企業(yè)與企業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營(yíng)管理形式，也可以盡可能地為寫字樓客戶群體提供所需要的所有服務(wù)，盡量滿足他們的切需要，達(dá)到規(guī)模效益。規(guī)模性應(yīng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)估衡量一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目可否開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)之一，也是其增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。

112.為了持續(xù)保持寫字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值，通常需要采購(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、()的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。A.多元化B.專業(yè)化C.現(xiàn)代化D.高效率正確答案:B解析：由于寫字樓的業(yè)主或投資者通常缺少物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，所以為了保持寫字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值，通常需要采購(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。

113.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的成與敗，取決于()。A.經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略B.經(jīng)營(yíng)資金投入C.經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)D.經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)文化正確答案:C解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的成與敗，取決于經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)尤其是優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理人才狀況。一支和諧與團(tuán)結(jié)的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)是經(jīng)營(yíng)順利運(yùn)行的基本保障。

114.在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性不包括()。A.收入狀況不同B.工作內(nèi)容不同C.工作時(shí)間不同D.周邊工作、生活環(huán)境的不同正確答案:C解析：寫字樓經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容既要有全面性又具有針對(duì)性。在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性很大，如：①收入狀況不同，形成不同消費(fèi)水平的客戶群體，②工作內(nèi)容不同，形成不同專業(yè)服務(wù)需求的客戶群體，③周邊工作、生活環(huán)境的不同，形成不同生活服務(wù)需求的客戶群體等。從而形成了客戶群體服務(wù)需求的多樣性。寫字樓經(jīng)營(yíng)服務(wù)的項(xiàng)目就是要滿足不同消費(fèi)水平、不同消費(fèi)內(nèi)容客戶群體需求的多樣性。

115.處于良好的地理位置，建筑物的實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，指的是()寫字樓。A.甲級(jí)B.乙級(jí)C.丙級(jí)D.丁級(jí)正確答案:B解析：國(guó)外通常特寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。其中，乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

116.一般情況下，()應(yīng)選擇聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)管理模式。A.以追求利潤(rùn)或保障質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)B.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的C.不具備經(jīng)營(yíng)能力，但具有可供經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)時(shí)D.需要降低經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)正確答案:B解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，要充分考慮每種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，然后結(jié)合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務(wù)的內(nèi)容、市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn)、客戶需求特點(diǎn)等確定。選擇確定經(jīng)營(yíng)模式是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，一般情況下，以追求利潤(rùn)或保障質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)，選擇自主經(jīng)營(yíng)型，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的，選擇聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型，不具備經(jīng)營(yíng)能力，但具有可供經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)時(shí)，選擇委托經(jīng)營(yíng)型。

117.()的選擇和確定直接影響著經(jīng)營(yíng)效果，決定著經(jīng)營(yíng)管理的威與哦。A.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人B.管理團(tuán)隊(duì)C.經(jīng)營(yíng)管理小組D.專業(yè)操作人員正確答案:A解析：這道題考查對(duì)影響經(jīng)營(yíng)效果關(guān)鍵因素的理解。在經(jīng)營(yíng)管理中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人起著核心引領(lǐng)作用。其決策和領(lǐng)導(dǎo)能力直接關(guān)聯(lián)經(jīng)營(yíng)成果。管理團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)管理小組和專業(yè)操作人員雖也重要，但項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的作用更為關(guān)鍵，能主導(dǎo)方向，所以答案選A。

118.下列關(guān)于經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略說(shuō)法不正確的是()。A.如果以物業(yè)市場(chǎng)占有率為階段性發(fā)展目標(biāo)，就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的指標(biāo)B.如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，所有經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為中心，需要相應(yīng)降低成本支出C.如果以追求利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤(rùn)的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而全面滿足客戶需求將退居次要地位D.設(shè)計(jì)具體經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、系統(tǒng)、綜合考慮正確答案:B解析：不同的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所形成的寫字樓經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目類型與內(nèi)容、預(yù)期效益等有很大差別：①如果以物業(yè)市場(chǎng)占有率為階段性發(fā)展目標(biāo)，就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的指標(biāo)，②如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，經(jīng)營(yíng)就只能居于輔助地位，所有經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為中心，需要相應(yīng)擴(kuò)大成本支出，②如果以追求利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤(rùn)的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而全面滿足客戶需求將退居次要地位。當(dāng)然，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略框架下，設(shè)計(jì)具體經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、系統(tǒng)、綜合考慮。

119.寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫字樓物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所能涉及的所有資源和()都作為可以經(jīng)營(yíng)的資源。A.有形資產(chǎn)B.無(wú)形資產(chǎn)C.生產(chǎn)要素D.生活資料正確答案:C解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫字樓物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所能涉及的所有資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的資源，通過(guò)對(duì)這些資源的綜合運(yùn)營(yíng)利用，獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程。

120.物業(yè)服務(wù)企業(yè)()是寫字樓經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)的前提。A.經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略B.經(jīng)營(yíng)資金投入C.經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)D.經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)文化正確答案:A解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略是寫字樓經(jīng)營(yíng)掛歷設(shè)計(jì)的前提。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)框架內(nèi)設(shè)想經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目和內(nèi)容。

121.寫字樓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇程序不包括()。A.調(diào)研B.洽談C.報(bào)告D.論證正確答案:B解析：寫字樓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇程序依次為調(diào)研、報(bào)告、論證、審批、實(shí)施。

122.下列屬于實(shí)際辦公室的特點(diǎn)的是()。A.為客戶提供個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址B.辦公空間使用管理具有較大的靈活性C.同時(shí)擁有齊全的會(huì)議室、秘書(shū)和其他支持服務(wù)D.客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源正確答案:B解析：服務(wù)式辦公室一般有兩種使用形式，即實(shí)際辦公室和虛擬辦公室：①實(shí)際辦公室租賃使用對(duì)象一般為一家企業(yè)，有實(shí)際具體辦公空間，辦公空間使用管理具有較大的靈活性，②虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時(shí)使用，數(shù)家企業(yè)可以租用服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒(méi)有實(shí)際具體的辦公空間，是為客戶提供一個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址，建立一個(gè)可靠、成功的形象，同時(shí)擁有齊全的會(huì)議室、秘書(shū)和其他支持服務(wù)，客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源，即客戶充分利用服務(wù)式辦公室內(nèi)的公共商務(wù)資源和服務(wù)資源。

123.()經(jīng)營(yíng)模式比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。A.自主經(jīng)營(yíng)型B.聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型C.委托經(jīng)營(yíng)型D.資源經(jīng)營(yíng)型正確答案:A解析：自主經(jīng)營(yíng)型的優(yōu)點(diǎn)：①所提供的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有一定的針對(duì)性，比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，②不用受制于專業(yè)公司，也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤(rùn)。

124.在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，寫字樓市場(chǎng)租金和基礎(chǔ)租金之間的關(guān)系一般是()。A.市場(chǎng)租金高于基礎(chǔ)租金B(yǎng).市場(chǎng)租金低于基礎(chǔ)租金C.市場(chǎng)租金等于基礎(chǔ)租金D.市場(chǎng)租金和基礎(chǔ)租金無(wú)法比較正確答案:A解析：寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素：①計(jì)算可出租或可使用面積。準(zhǔn)確地測(cè)量面積非常重要，它關(guān)系到能否確保寫字樓的租金收入和寫字樓市場(chǎng)價(jià)的最大化，②寫字樓單元租賃的租金差異，③寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃；④寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修，⑤寫字樓的市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。

125.在具體的租約中，最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用項(xiàng)目包括()。A.房產(chǎn)稅B.保險(xiǎn)費(fèi)C.水、電、煤氣等資源使用費(fèi)D.設(shè)備使用費(fèi)正確答案:C解析：在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見(jiàn)，常采用“凈租”的方式。在具體的租賃合同中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在承租人間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方式。最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、氣等能源的使用費(fèi)。

126.一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)辦公室工作人員有()m2的單元內(nèi)建筑面積較合適。A.5～6B.7～10C.15～20D.20～25正確答案:C解析：般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供10～15m2的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6m2，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計(jì)中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。

127.下列對(duì)于寫字樓租賃合約中的條款規(guī)定的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，所以在租約中一般都要包含規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款B.為了使租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)租約規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限C.由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，某一地區(qū)的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)有時(shí)變化幅度非常大，因此，租戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更愿意在租約中商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量D.在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中全部的費(fèi)用，因此這一租金方式往往會(huì)受到租戶的歡迎正確答案:D解析：D項(xiàng)，在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見(jiàn)，常采用“凈租”的方式。即寫字樓“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)槌鲎馊艘獜乃兆饨鹬兄Ц端械慕?jīng)營(yíng)費(fèi)用；采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因?yàn)槌凶馊酥苯臃謸?dān)了寫字樓經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。

128.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，()是開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)所必不可少的重要條件。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源B.管理技術(shù)資源C.信息類資源D.社會(huì)關(guān)系類資源正確答案:A解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資源較豐富，主要以商務(wù)辦公客戶群體為主，具有一定的特性。一般有以下幾個(gè)方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源，②管理技術(shù)資源，②信息類資源；④品牌資源，⑤社會(huì)關(guān)系類資源。在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源是開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)所必不可少的重要條件。

129.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)工作中要以()為中心及時(shí)調(diào)整、修正經(jīng)營(yíng)管理存在的不足，提高管理水平。A.經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略B.經(jīng)營(yíng)管理方法C.客戶服務(wù)需求D.經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃正確答案:C解析：準(zhǔn)備工作基本完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開(kāi)始實(shí)施經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)工作。在工作過(guò)程中，要以客戶服務(wù)需求為中心，按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略的指引，機(jī)動(dòng)靈活地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)管理方法和措施，及時(shí)調(diào)整、修正經(jīng)營(yíng)管理存在的不足，提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務(wù)質(zhì)量。

130.下列寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目選擇的說(shuō)法不正確的是()。A.客戶服務(wù)需求的項(xiàng)目是物業(yè)經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容B.在地理位置較偏遠(yuǎn)的單純性寫字樓里，宜開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)性商務(wù)服務(wù)中心C.對(duì)月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好提供相對(duì)便宜的盒飯D.在地理位置優(yōu)越的綜合型寫字樓里，可以實(shí)施服務(wù)式辦公模式正確答案:C解析：寫字樓客戶群體的收入狀況、購(gòu)買能力、工作性質(zhì)、文化層次、興趣趨向等特征，是決定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇的因素之一。例如：餐飲經(jīng)營(yíng)時(shí)，對(duì)月收入水平2500～3500元之間的客戶群體，午餐最好提供相對(duì)便宜的盒飯，對(duì)月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好在餐廳零點(diǎn)或自選，或提供檔次較高的盒飯等。

131.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。A.提升信譽(yù)B.優(yōu)化服務(wù)C.樹(shù)立品牌D.獲取利潤(rùn)正確答案:D解析：在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，獲取利潤(rùn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求利潤(rùn)的形式、手段不盡相同，但最終是為了產(chǎn)生效益。利潤(rùn)保障物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的必需條件。

132.下列不屬于寫字樓租金折扣方式的是()。A.變相折扣B.續(xù)租價(jià)格折扣C.租金的直接折扣D.租金的間接折扣正確答案:D解析：在入住率比較低時(shí)，寫字樓的租金一般會(huì)往下調(diào)，為了不降低寫字樓的對(duì)外招商形象，尤其是更改報(bào)價(jià)還會(huì)帶來(lái)一段時(shí)間的滯后，此時(shí)，出租人往往傾向采用付款折扣等形式來(lái)促進(jìn)潛在承租人最終成交。寫字樓租金折扣方式有：①變相折扣，②續(xù)租價(jià)格折扣，②租金的直接折扣。

133.大多數(shù)寫字樓以()為主。A.出租B.租賃C.自用D.出售正確答案:A解析：寫字樓由于檔次高、設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，因此，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。同時(shí)由于多數(shù)寫字樓以出租為主，出租率的高低是此類物業(yè)的生命線，而出租率的高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關(guān)，因此，很多寫字樓業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代理出租。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為業(yè)主獲取最大利潤(rùn)是其全部工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，其所有工作均應(yīng)圍繞這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行。

134.服務(wù)式辦公室經(jīng)營(yíng)模式主要為()。A.個(gè)體經(jīng)營(yíng)B.公司經(jīng)營(yíng)C.連鎖經(jīng)營(yíng)D.合伙經(jīng)營(yíng)正確答案:C解析：國(guó)內(nèi)服務(wù)式辦公室一般由專業(yè)商務(wù)中心服務(wù)公司開(kāi)設(shè)并經(jīng)營(yíng)，目前主要集中在北、上海、廣州、深圳、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)營(yíng)模式主要為連鎖經(jīng)營(yíng)。

135.寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要以()為基礎(chǔ)。A.客戶基本需求B.利潤(rùn)最大化的目標(biāo)C.物業(yè)的增值服務(wù)D.基本物業(yè)服務(wù)正確答案:D解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要以基本物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，不要脫離基本物業(yè)服務(wù)。這樣，可以盡量減少資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等方面的劣勢(shì)，大大降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。反之將會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，甚至導(dǎo)致喪失該寫字樓的服務(wù)管理權(quán)。

136.下列消費(fèi)者的行為中，最有可能屬于沖動(dòng)性購(gòu)物的是()。A.顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店購(gòu)買了一副眼鏡B.顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的珠寶店購(gòu)買了一對(duì)戒指C.顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的時(shí)裝店購(gòu)買了一套時(shí)裝D.顧客在臨走時(shí)買了一支蛋卷冰淇琳正確答案:D解析：承租商的組合要同時(shí)滿足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性的購(gòu)物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明確的目的，也就是說(shuō)消費(fèi)者來(lái)到該購(gòu)物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開(kāi)其目標(biāo)商店時(shí)隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動(dòng)性購(gòu)物。

137.商業(yè)物業(yè)的支撐是()。A.商品B.承租商C.顧客D.服務(wù)正確答案:D解析：商業(yè)物業(yè)是千萬(wàn)種商品的集散地，商業(yè)物業(yè)以商品為核心，以承租商為平臺(tái)，以顧客為渠道，以服務(wù)為支撐，通過(guò)專業(yè)促銷和運(yùn)營(yíng)，完成商品從采購(gòu)入庫(kù)、上架、推銷、售出、結(jié)算、退換貨等一系列活動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

138.從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，必須首先()。A.了解和掌握商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)B.了解和掌握客戶的需求C.了解和掌握商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的特點(diǎn)D.對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及商業(yè)物業(yè)實(shí)施管理正確答案:C解析：從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，必須首先了解和掌握商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的特點(diǎn)。否則容易發(fā)生好心辦錯(cuò)事的情況，或出現(xiàn)管理空