解讀《物業(yè)承接查驗辦法》

解讀《物業(yè)承接查驗辦法》

解讀《物業(yè)承接查驗辦法》

因小區(qū)公共設施無人驗收或驗收不全，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)問題，常遭物業(yè)公司與開發(fā)商踢皮球。今后，這筆糊涂賬有望通過物業(yè)承接查驗環(huán)節(jié)得以明晰。10月30日，記者從自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《物業(yè)承接查驗辦法》(以下簡稱《辦法》)將于明年1月1日起施行?！掇k法》規(guī)定，開發(fā)商應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗。業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)出臺有助于業(yè)主維權(quán)。

新舊物業(yè)交接業(yè)主能否參與查驗?查驗時發(fā)現(xiàn)有設備、資料等不合格如何處理?原物業(yè)拒不退出該怎么辦?就業(yè)主關心的問題，記者請建設部門專家結(jié)合案例，解讀《辦法》。

物業(yè)先查驗責任可明確

【案例】市民姚女士所在的小區(qū)，自開發(fā)商撤出后，物業(yè)公司沒有真正履行管理義務。小區(qū)路燈等公共設施受損得不到及時解決，居民怨聲載道，開發(fā)商卻與物業(yè)單位相互推諉。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗小區(qū)公共部位及設施的質(zhì)量達標情況，以至于存在質(zhì)量問題的部分無法被發(fā)現(xiàn)并及時得到維修。作為責任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來的問題，成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事。

【政策解讀】在商品房交房過程中，絕大多數(shù)業(yè)主只對自己購買的房屋內(nèi)部進行檢查驗收，而對小區(qū)公共部位、公共設施不進行查驗。因此，這些未被查驗的部分若存在質(zhì)量問題，并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修。一旦在房屋保質(zhì)期外出現(xiàn)故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業(yè)主的利益?！掇k法》的出臺，類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效規(guī)避。

《辦法》規(guī)定，開發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問題的情況下才能撤出。交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用以及給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，由開發(fā)建設單位負責維修及依法承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)也要承擔相應的賠償責任?！掇k法》的實施，可以

物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有

【案例】市民梁先生住的小區(qū)，前期物業(yè)管理公司即將期滿。小區(qū)業(yè)委會籌備小組征求業(yè)主意見后，準備聘請新的物業(yè)管理公司。此事備受小區(qū)業(yè)主關注。梁先生說，自入住以來，業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容。這次更換物業(yè)，很多業(yè)主希望能詳細地了解小區(qū)路燈、建筑物的基礎等小區(qū)公共部分、設施的資料。

【政策解讀】不只是梁先生，很多小區(qū)業(yè)主都不了解，或者很少關心小區(qū)物業(yè)的檔案。業(yè)主入住后，一旦小區(qū)的公共設施、部位等出了問題，因維修不及時導致的物業(yè)管理糾紛時有發(fā)生，遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司扯皮的事也就不可避免。《辦法》的實施，則可避免開發(fā)商和物業(yè)踢皮球。按規(guī)定，物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。前期物業(yè)服務合同終止，新舊物業(yè)企業(yè)更替時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

開發(fā)商要在物業(yè)交付使用15日前，和物業(yè)企業(yè)完成承接查驗。在查驗工作開始之前20天，開發(fā)商就得把竣工驗收材料、設備清單、保修文件等資料移交給物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收。同時雙方要簽訂協(xié)議，對基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。交接產(chǎn)生的費用，由開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定，沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

業(yè)主代表可參加現(xiàn)場查驗

【案例】市民梁先生還有疑問，進行現(xiàn)場查驗如果沒有第三方監(jiān)督，只有開發(fā)商、物業(yè)公司兩方，則很難避免開發(fā)商和物業(yè)公司串通一氣作假。能否由小區(qū)的業(yè)主本人或者業(yè)主聘請的第三方參加現(xiàn)場查驗?

【政策解讀】為了保障業(yè)主利益，《辦法》規(guī)定，物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，也可以聘請相關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。在物業(yè)交付使用15日前，建設單位或開發(fā)商與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗，并將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

物業(yè)查驗記錄包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設計查驗記錄表。業(yè)主代表如果在查驗時發(fā)現(xiàn)不合格的項目，可要求開發(fā)商應進行返修并商定時間復驗。在物業(yè)承接查驗活動中，如果建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。業(yè)主可憑借知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗的行為進行投訴。

老物業(yè)拒不退出要處罰

【案例】因?qū)﹂_發(fā)商選聘的老物業(yè)公司不滿，南寧一小區(qū)的業(yè)委會炒了老物業(yè)的魷魚，并選聘了新物業(yè)公司。但老物業(yè)拒絕退出，新物業(yè)強行進入，雙方為此發(fā)生糾紛。同時許多業(yè)主還擔心，原物業(yè)合同失效了，老物業(yè)會在糾紛期間將業(yè)主預交的物業(yè)費以及數(shù)千萬元的公共維修基金卷走。

【政策解讀】新老物業(yè)更替導致的糾紛時有發(fā)生。小區(qū)業(yè)主在維權(quán)時應理性，不能采取過激行為。物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關資料的，新選聘的物業(yè)公司應與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。

按規(guī)定，原物業(yè)公司應在查驗接管工作完成后10個工作日內(nèi)，全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。如果開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不按規(guī)定移交有關資料，當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門可責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報，并按有關規(guī)定處罰。

同時，《辦法》明確，開發(fā)商或原物業(yè)公司應將預收的物業(yè)管理服務費、代管的各種能源費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益以及收支賬目，一并移交給新物業(yè)公司。除了錢以外，開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司應將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設備用房、