房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 48課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)征收征用的需要房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)證券化的需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要涉及房地產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要土地有償使用的需要房地產(chǎn)行政管理的需要其他方面的需要例如《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：（1）第十三條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)”——如何確定最低價(jià)，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。（2）第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的……相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”；第四十三條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的……相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”——如何相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金（即改變土地用途的補(bǔ)地價(jià)應(yīng)為多少），需要估價(jià)提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)行政管理的需要（3）第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估”；第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”——如何確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。（4）第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”——如何判斷申報(bào)的成交價(jià)是否瞞報(bào)或者作了不實(shí)的申報(bào)，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)行政管理的需要（5）第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)……依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，或者“按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”；第五十五條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家”——如何確定應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，如何知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)行政管理的需要（6）第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”——如何知道拍賣所得的價(jià)款中多少為土地使用權(quán)出讓金，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。（7）第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所