長沙農(nóng)批市場項目調(diào)研報告及規(guī)劃設(shè)計建議

PAGEPAGE49長沙農(nóng)批市場項目調(diào)研報告及規(guī)劃設(shè)計建議物流事業(yè)部2011年7月目錄TOC\o"1-2"\u一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況及規(guī)劃 11、城市宏觀環(huán)境 12、城市總體規(guī)劃及發(fā)展情況 53、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 6二、長沙市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場概況 71、長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 82、紅星大市場 163、高橋大市場 214、紅星冷凍品市場 235、毛家橋批發(fā)市場 276、楊家山禽類批發(fā)市場 307、長沙盛業(yè)屠宰 318、其它市場 32三、項目地塊介紹 341、項目地塊區(qū)位 342、地塊及周邊現(xiàn)狀 353、相關(guān)規(guī)劃 36四、項目建議 381、市場現(xiàn)狀 382、項目優(yōu)劣勢分析 393、項目意見 404、功能建議 41四、體量測算 41五、建筑模式 43六、注意事項 431、功能布局 432、市場設(shè)計 453、交通組織 474、出入口設(shè)計 48一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況及規(guī)劃1、城市宏觀環(huán)境1.1城市簡介1.1.1地理位置長沙地處中國中南部的長江以南地區(qū)，湖南省的東部偏北，位于東經(jīng)111°53′～114°15′與北緯27°51′～28°40′之間，屬于洞庭湖平原的南端向湘中丘陵盆地過渡地帶，與岳陽、益陽、婁底、株洲、湘潭和江西萍鄉(xiāng)接壤。1.1.2區(qū)域面積長沙地處湖南省東北部之湘江下游，位于東經(jīng)111°53′～114°15′與北緯27°51′～28°40′之間。東鄰江西，南毗株(洲)、(湘)潭，西連益陽，北接岳陽，東西長233公里，南北寬90公里。總面積為11818平方公里，其中市區(qū)面積954.6平方公里，2011年，望城撤縣改區(qū)，成為長沙第六區(qū)，長沙市區(qū)由954.6平方千米增至1938平方千米。1.1.3自然資源長沙市自然資源豐富，土地總面積1774.2萬畝，其中林地930.94萬畝，占土地總面積的52.47%，森林覆蓋率49.98%，林木綠化率53.6%。長沙水系完整，河網(wǎng)密布；水量較多，水能資源豐富；冬不結(jié)冰，含沙量少。河流大都屬湘江水系，湘江流經(jīng)長沙市的常年徑流量年均692.50億立方米，全年可通航。1.1.4行政區(qū)域劃分截至2011年7月1日，長沙市轄：長沙市區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及長沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市，共六區(qū)二縣一市。1.1.5人口根據(jù)第六次全國人口普查統(tǒng)計公報：截至2010年11月1日零時，長沙市全市常住人口為7044118人，全市戶籍人口為6511888人，其中市區(qū)人口占36.87%；長、望、瀏、寧四縣（市）人口占63.13%。主要民族為漢族。根據(jù)2000年第五次人口普查，長沙地區(qū)共有64個少數(shù)民族，主要為土家、苗、侗、瑤、回、壯和白族。1.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比1.2.1長沙近5年經(jīng)濟(jì)增長2010年長沙市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4547.06億元，比上年增長15.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值202.01億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2437.03億元，增長20.7%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值2020.68億元，增長21.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1908.02億元，增長11.5%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.2、9.8、5.5個百分點。1.2.2消費品零售總額2010年長沙市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1812.08億元，比上年增長20.0%，增速提高0.3個百分點；剔除物價因素實際增長15.9%。限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長34.2%，分類別看，食品、飲料、煙酒類增長29.6%；服裝、鞋帽、針紡織品類增長25.0%；化妝品類增長23.6%；金銀珠寶類增長16.0%；體育、娛樂類增長48.7%；石油及制品類增長31.9%；通訊器材類比上年增長21.8%；家用電器和音像器材類增長30.2%；汽車類增長41.1%，汽車類零售額拉動全市社會消費品零售總額增長4.7個百分點。1.2.3人均收入與支出2010年長沙市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增長12.7%。其中，人均工資性收入14069元，增長11.7%；人均經(jīng)營性收入3479元，增長28.6%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出16096元，增加1076元，增長7.2%，服務(wù)性消費支出4754元，增長2.5%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為33.6%。2010年長沙市主要農(nóng)副產(chǎn)品消費總量（萬噸）食品糧食蔬菜油肉禽蛋水果水產(chǎn)消費總量274.014.237.616.0總計508.81.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1.3.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)總量跨上新臺階。2006年至2009年期間，長沙市GDP年均增長達(dá)到15.3%，為近年長沙發(fā)展最快的時期之一。2009年全市實現(xiàn)GDP3744.76億元，GDP總量在全國省會城市中躍居第7位。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。得益于新型工業(yè)化、新型城市化的大力推動，長沙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)占比繼續(xù)下降，二、三產(chǎn)業(yè)占比穩(wěn)步提升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年7.5∶42.2∶50.3調(diào)整為2009年的4.8∶50.6∶44.6，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了被經(jīng)濟(jì)專家稱之為“早熟型”的“三二一”排序調(diào)整為“二三一”的重大轉(zhuǎn)變。在GDP占比中，其中工業(yè)占比由2005年的30.9%上升到2009年的41.5%。1.3.2城市支柱產(chǎn)業(yè)目前長沙擁有六大支柱產(chǎn)業(yè)，如工程機(jī)械、汽車和汽車零部件、新材料、新能源、生物醫(yī)藥和食品煙草。1.4相關(guān)數(shù)據(jù)1.4.1農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況長沙市2010年完成農(nóng)林牧漁業(yè)增加值202.0億元，比上年增長4.5%，其中農(nóng)業(yè)增加值113.8億元，增長8.8%；林業(yè)增加值8.8億元，增長6.1%；牧業(yè)增加值66.4億元，減少1.6%；漁業(yè)增加值8.7億元，增長4.5%；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值4.3億元，增長5.5%。全年糧食種植面積37.9萬公頃，比上年增長1.8%，其中稻谷播種面積35.1萬公頃，增長1.4%，優(yōu)質(zhì)稻種植面積所占比重為77.1%；蔬菜種植面積13.9萬公頃，增長4.5%；油料種植面積4.7萬公頃，增長3.3%；出欄肉豬824.7萬頭，減少2.5%。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量保持穩(wěn)定。表

2010年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量指

標(biāo)單

位絕對數(shù)糧

食萬噸250.14棉

花萬噸0.12油

料萬噸7.73茶

葉萬噸2.36蔬

菜萬噸440.50禽

蛋萬噸5.20水產(chǎn)品萬噸10.66出欄肉豬萬頭824.65肉類總產(chǎn)量萬噸68.72牛

奶萬噸0.68全市農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)7014家。41家國家級、省級龍頭企業(yè)銷售收入111.7億元，實現(xiàn)利稅2.8億元。農(nóng)民專業(yè)合作組織1613個，比上年增長77.1%；參與專業(yè)合作社的農(nóng)戶67萬戶。1.4.2消費情況2010年長沙市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出16096元，在城鎮(zhèn)居民消費分類中，食品消費增長11.4%；衣著消費增長1.2%；設(shè)備用品及服務(wù)消費減少7.7%；醫(yī)療保健消費減少8.4%；交通和通訊消費增長8.0%；居住消費增長8.5%；教育文化娛樂服務(wù)消費增長12.7%；雜項商品和服務(wù)消費增長37.2%。城市居民年末每百戶家庭擁有家用汽車23.59輛，家用電腦79.0臺，接入互聯(lián)網(wǎng)的計算機(jī)59臺。人均住房建筑面積30.88平方米。2、城市總體規(guī)劃及發(fā)展情況未來長沙市將構(gòu)建一個能承載千萬級人口規(guī)模的大都市區(qū)，將市內(nèi)五區(qū)、長沙縣全縣域、望城縣全縣域、瀏陽東部新城和寧鄉(xiāng)縣縣城（包括金洲開發(fā)區(qū)）納入了規(guī)劃區(qū)范圍，面積達(dá)到4960平方公里。沿“岳麓大道-三一大道”和“南二環(huán)西延線-南二環(huán)-勞動?xùn)|路”構(gòu)筑兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，沿湘江集聚高端服務(wù)功能，構(gòu)筑“一軸兩帶、一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。其中，一軸指湘江服務(wù)功能軸；“兩帶”指北部發(fā)展帶（串聯(lián)了寧鄉(xiāng)縣城、長沙縣城及一大批國家、省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等）和南部發(fā)展帶（串聯(lián)黃花機(jī)場、長沙高鐵南站、省政府、大學(xué)城、洋湖垸總部基地等）；“一主”指主城市區(qū)；兩次指“河西片區(qū)”和星馬片區(qū)；四組團(tuán)指坪浦組團(tuán)、高星組團(tuán)、金霞組團(tuán)、暮云組團(tuán)、黃榔組團(tuán)和空港組團(tuán)。從城市中心來看，明確提出了多中心的概念。除了河?xùn)|CBD外，還規(guī)劃了河西CBD、星沙副中心、雷鋒湖-梅溪湖副中心，以及多個組團(tuán)級中心，其中高鐵組團(tuán)中心遠(yuǎn)期將升級為城市副中心。3、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（1）長沙市城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)著力打造長沙市1小時經(jīng)濟(jì)圈，以長沙市為核心，進(jìn)而帶動輻射株洲、湘潭、岳陽、益陽、常德、婁底、衡陽等周邊城市，在開放理念方面，資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面，用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思維進(jìn)一步調(diào)整、完善，形成全國新一輪經(jīng)濟(jì)快速增長中我省這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體戰(zhàn)略，使之成為中南地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。到2010年全市社會消費品零售總額將達(dá)到1200億元。我市將成為商業(yè)布局合理，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，設(shè)施先進(jìn)，湖湘文化特色突出，具有較強(qiáng)的消費服務(wù)創(chuàng)新能力，面向一、二產(chǎn)業(yè)的服務(wù)能力和流通輻射能力，服務(wù)品牌和城市商業(yè)形象鮮明的我國承東啟西的現(xiàn)代化區(qū)域性商貿(mào)中心。（2）大型批發(fā)市場規(guī)劃布局全市共規(guī)劃大型批發(fā)市場52處。天心區(qū)以家電生豬肉食品、兒童用品、工藝品為主；雨花區(qū)以汽車配件、機(jī)電、食品、蔬菜、圖書音像、農(nóng)資產(chǎn)品為主；芙蓉區(qū)以電腦、通訊、建材為主；開福區(qū)以醫(yī)療器械、湘繡家紡、生產(chǎn)資料、汽車、農(nóng)產(chǎn)品、水果、海鮮、和物流轉(zhuǎn)運為主；岳麓區(qū)以花卉、文化體育用品、高科技技產(chǎn)品、舊貨市場為主。（3）農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)劃規(guī)劃近期內(nèi)以紅星農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場為龍頭，發(fā)展批發(fā)與零售網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)規(guī)范化管理與集約化經(jīng)營，逐步實現(xiàn)電子商務(wù)配送，輻射全市“農(nóng)改超”市場，覆蓋社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃在我市東部、南部、西部、北部再各建設(shè)一個規(guī)模化的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。（4）物流配送中心規(guī)劃布局規(guī)劃形成現(xiàn)代物流發(fā)展重點區(qū)域、物流園區(qū)、物流中心三個層次的空間布局結(jié)構(gòu)，全市共規(guī)劃大型綜合物流配送中心1處：即金霞物流中心，占地面積10平方公里，專業(yè)物流區(qū)3個：即長株潭專業(yè)物流區(qū)，占地1.6平方公里；岳麓醫(yī)藥物流區(qū)，占地1.1平方公里；一力專業(yè)物流區(qū)，占地0.96平方公里；星沙專業(yè)物流區(qū)，占地2.2平方公里。二、長沙市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場概況長沙市主要農(nóng)批市場概況市場名稱業(yè)態(tài)批發(fā)級別占地面積（畝）交易面積（凈）萬㎡長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場蔬菜一批1852.2海鮮及水產(chǎn)品一批550.4干雜調(diào)料二批150.2紅星大市場果品一批1281.9蔬菜一批601.7肉類一批3.60.24糖酒副食二批401.2其它二批100.7高橋大市場糖酒副食調(diào)料一批1922.37茶葉一批500.42紅星冷凍品市場凍品及冷庫一批650.3毛家橋批發(fā)市場果品一批450.78水產(chǎn)一批100.45家禽一批120.12楊家山禽類批發(fā)市場家禽一批150.6盛業(yè)屠宰肉類一批50.3西長街水產(chǎn)品市場水產(chǎn)一批50.12總計895.614長沙市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場分布圖1、長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司系國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)，湖南省、長沙市重點“菜籃子”工程。地處長沙市馬王堆商圈，北接319國道，東連京珠高速，西靠市區(qū)二環(huán)線，交通便利。公司自1999年組建以來，不斷整合優(yōu)勢資源，經(jīng)過兩次重組后，現(xiàn)由深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司控股，注冊資本5100萬元，總資產(chǎn)近2億元，員工400多人。公司主營農(nóng)產(chǎn)品的批發(fā)、儲藏和配送經(jīng)營，下轄馬王堆蔬菜批發(fā)市場、馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場、毛家橋果品批發(fā)市場、馬王堆蔬菜食品配送經(jīng)營公司等經(jīng)營實體。馬王堆蔬菜批發(fā)市場功能分區(qū)示意圖馬王堆海鮮及水產(chǎn)品市場功能分區(qū)圖1.1市場業(yè)態(tài)及輻射范圍該市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括蔬菜、海鮮及水產(chǎn)品、干雜調(diào)料。其中蔬菜一級、二級批發(fā)兼有，海鮮及水產(chǎn)品為一級批發(fā)，干雜調(diào)料為二級批發(fā)。市場中蔬菜的一級批發(fā)，貨源來自于全國的各個地方，銷地主要為長沙本地以及周邊的縣市，范圍主要集中于株洲、湘潭、邵陽、衡陽、婁底、萍鄉(xiāng)、宜春、益陽、常德、岳陽等地，及以長沙為中心，150-200公里的范圍內(nèi)。市場中蔬菜的二級批發(fā)，貨源主要來自于本市場內(nèi)的蔬菜一級批發(fā)商戶，二級批發(fā)主要的銷售對象是長沙市內(nèi)的餐館、酒店、學(xué)校以及團(tuán)體等。海鮮及水產(chǎn)品的一級批發(fā)，海鮮主要來源于東部以及東南沿海等地，水產(chǎn)品主要來源于湖北以及湖南的水產(chǎn)養(yǎng)殖基地，銷售的主要對象是長沙市內(nèi)的二級海鮮及水產(chǎn)品商戶。市場中的干雜調(diào)料為二級批發(fā)，主要滿足來此市場配貨的餐館、酒店、學(xué)校以及團(tuán)體單位的一站式購物需求。1.2市場體量及交易情況1.2.1建筑形式1）蔬菜一級批發(fā)蔬菜一級批發(fā)的鋪位結(jié)構(gòu)為兩層框架式結(jié)構(gòu)，一層為鋪面，二層為居住用房，租一層鋪位同時可獲得二層居住用房的使用權(quán)。一層鋪位每個檔口開間8m、進(jìn)深9m、高5m。蔬菜一級批發(fā)建筑形式蔬菜一級批發(fā)檔口情況2）蔬菜二級批發(fā)蔬菜的二級批發(fā)場所主要由一個全鋼結(jié)構(gòu)框架大棚以及空場地構(gòu)成，對建筑的功能需求比較模糊。蔬菜二級批發(fā)（全鋼大棚）蔬菜二級批發(fā)（空場地）3）海鮮及水產(chǎn)品一級批發(fā)海鮮及水產(chǎn)品一級批發(fā)的建筑形式為二層結(jié)構(gòu)，一層為鋪面，二層為住宿。海鮮一級批發(fā)鋪面情況水產(chǎn)品一級批發(fā)鋪面情況4）干雜調(diào)料二級批發(fā)為一層結(jié)構(gòu)。干雜調(diào)料二級批發(fā)鋪面情況1.2.2建筑體量及交易情況業(yè)態(tài)蔬菜（一批）蔬菜（二批）干雜調(diào)料（二批）海鮮及水產(chǎn)品（一批）占地面積185畝15畝55畝交易面積1.5萬㎡7000㎡2000㎡4000㎡鋪位數(shù)450個100個300個鋪位大小36㎡18㎡60-12㎡交易額110億元/年10億元/年交易量350萬噸/年10萬噸/年1）蔬菜一級、二級批發(fā)市場開業(yè)時間：市場于1991年5月投入運營占地面積：200畝蔬菜一級批發(fā)檔口：181個，每個檔口建筑面積為72㎡（8m*9m），3000㎡（大棚）蔬菜二級批發(fā)檔口：4000㎡（大棚）、2500㎡（空場地）、交易量：日成交量500萬公斤、年成交量：35億公斤年成交額：110億元（承擔(dān)長沙市80%的蔬菜供應(yīng)）其它：2000噸恒溫冷庫2）海鮮及水產(chǎn)品占地約55畝，經(jīng)營門面達(dá)300余間5000噸恒溫冷庫市場海鮮銷售量占長沙市的90%以上，年成交量達(dá)1億公斤。是一個集海鮮水產(chǎn)批發(fā)交易和海鮮美食加工為一體的綜合性大市場，是長沙乃至湖南省的海鮮水產(chǎn)集散中心。3）干雜調(diào)料二級批發(fā)包含于馬王堆蔬菜批發(fā)市場內(nèi)，約100戶，每個鋪面的大小約18㎡1.3經(jīng)營費用1）蔬菜一級批發(fā)租金：12元/平米*天（包括二層住宿面積）進(jìn)場費：車型品種收費標(biāo)準(zhǔn)（車）零擔(dān)貨20元/噸（凈重）半掛車550元/車火車皮1200元/車其余車輛按毛重計費10元/噸人力三輪車本地菜5元人力三輪車生姜、蒜籽、外地貨10元機(jī)動三輪車本地菜8元單車、摩托車（掛簍）購貨2元人力三輪車購貨5元手推車出場送貨2元踩士出場送貨5元機(jī)動三輪車購貨8元微型面包車、小貨車購貨8元貨車（5米以下）購貨20元貨車（5米以上）購貨30元水電費：水3.4元/噸；電1.03元/度。磅秤費：15元/天。衛(wèi)生費：50元/月/戶。稅費：1000元/月2）蔬菜二級批發(fā)租金：6.8元/平米*天進(jìn)場費：同蔬菜一級批發(fā)水電費：水3.4元/噸；電1.03元/度。衛(wèi)生費：50元/月/戶。稅費：500元/月3）海鮮及水產(chǎn)品租金：5.5元/平米*天（包括二層住宿面積）進(jìn)場費：類型車型車/件價格蝦貨車車300元多寶魚貨車車200元牛蛙水魚泥鰍鱔魚貨車車150元其它類海鮮水產(chǎn)貨車（5米以上）車80元貨車（5米以下）車50元面包車（7座以上）7件以上20元/車7件以下3元/件微型面包車5件以上15元/車5件以下3元/件手推車零散泡沫箱進(jìn)場散貨計件3元/件大巴旅游車20件以上60元/車20件以下40元/車散裝罐車貨車（5米以上）車50元貨車（5米以下）車40元淡水魚門面中型罐車車20元小型罐車車10元三輪車車5元凍貨5噸以上車20元5噸以下車10元香蕉100元/車水電費：水3.4元/噸；電1.03元/度。衛(wèi)生費：50元/月/戶。稅費：1000元/月2、紅星大市場紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場位于長沙市南大門，地處長沙、株洲、湘潭三市融城的中心地帶，緊臨京珠高速、107國道。市場占地面積1300畝，于1997年建成開業(yè)（在后四年又相繼建成了紅星國際物流中心和中國湖南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心），累計投資達(dá)5億元，是中南地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、產(chǎn)品最豐富的大型農(nóng)產(chǎn)品綜合集群交易市場。市場主要以鮮活農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)為主導(dǎo)，以加工農(nóng)產(chǎn)品銷售為發(fā)展方向。目前，市場擁有蔬菜、畜禽、水產(chǎn)、水果、花卉、糧油、副食、食雜、百貨多個批零兼營專業(yè)市場，并配套有物流配送、農(nóng)副產(chǎn)品展示展銷、綠色食品貿(mào)易、園林綠化設(shè)計與施工、畜禽定點屠宰及加工等經(jīng)營和加工企業(yè)，形成了一個比較完善集生產(chǎn)、加工、運輸、展銷于一體的產(chǎn)業(yè)集群?，F(xiàn)有經(jīng)營戶總數(shù)達(dá)到13000多戶，經(jīng)營輻射全國28個省、市、自治區(qū)，3000多個縣（市）。2007年，市場全年交易額實現(xiàn)近40億元，同時該市場為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家級重點龍頭企業(yè)。2.1市場業(yè)態(tài)及輻射范圍紅星大市場是一個綜合性的農(nóng)產(chǎn)品市場，其經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括果品一級批發(fā)、蔬菜一級批發(fā)、鋪面肉一級批發(fā)、糖酒副食二級批發(fā)、干雜調(diào)料二級批發(fā)、家禽獸二級批發(fā)、冷凍海鮮二級批發(fā)長沙市最大的果品批發(fā)市場即位于紅星市場內(nèi)，貨源來自于全國各地，果品銷售到長沙市以及周邊150-200公里范圍內(nèi)的縣市。該市場的蔬菜一級批發(fā)規(guī)模較馬王堆市場的體量小，貨源的來源及銷售范圍均不及馬王堆蔬菜市場。該市場的鋪面肉一級批發(fā)，貨源主要來源于長沙市的盛業(yè)屠宰場，銷售的對象是市內(nèi)的餐館、酒店、單位以及團(tuán)體等。該市場的其余業(yè)態(tài)均較小，為二級批發(fā)，貨源來源于長沙市內(nèi)各業(yè)態(tài)的一級批發(fā)商，針對的客戶主要是該市場周邊的餐館、酒店等。2.2市場體量及交易情況2.2.1建筑形式1）果品一級批發(fā)果品批發(fā)大棚交易果品批發(fā)鋪面交易2）蔬菜一級批發(fā)蔬菜交易區(qū)3）肉類一級批發(fā)鋪面肉交易區(qū)禽獸交易區(qū)4）糖酒副食交易區(qū)糖酒交易區(qū)副食調(diào)料交易區(qū)2.2.2建筑體量及交易情況業(yè)態(tài)果品（一批）蔬菜（一批）肉類（一批）糖酒副食（二批）其它（二批）占地面積128畝60畝3.6畝40畝10畝交易面積19000㎡17000㎡2400㎡12000㎡7000㎡鋪位數(shù)264個108個190個600個160個鋪位大小40-48㎡48㎡3㎡20㎡12-15㎡交易量交易額32億元市場擁有一個6000噸的高溫冷庫。2.3經(jīng)營費用1）大棚水果一級批發(fā)租金：無進(jìn)場費：半掛車進(jìn)場費為720元磅秤費：15元/天。2）鋪面水果一級批發(fā)租金：10元/㎡/天（包括二層住宿面積）進(jìn)場費：半掛車進(jìn)場費為720元（買完為止）3）蔬菜一級批發(fā)租金：4.8元/㎡/天進(jìn)場費：一、載貨車輛進(jìn)場收費標(biāo)準(zhǔn)（以毛重為準(zhǔn)）編號車型收費標(biāo)準(zhǔn)12噸以下20元/車22噸-3.99噸30元/車34噸-5.99噸40元/車46噸-7.99噸50元/車58噸-9.99噸70元/車610噸-11.99噸90元/車712噸-13.99噸110元/車814噸-15.99噸130元/車916噸-17.99噸150元/車1018噸-19.99噸180元/車1120噸-34.99噸200元/車1235噸-39.99噸260元/車1340噸以上300元/車14火車皮600元/車二、空車進(jìn)場收費標(biāo)準(zhǔn)編號車型收費標(biāo)準(zhǔn)15單車、摩托車2元/車16人力三輪車2元/車17機(jī)動三輪車4元/車18微型車/面包車5元/車19小貨車7元/車20大貨車10元/車水電費：水3.4元/噸；電1.03元/度。磅秤費：15元/天。衛(wèi)生費：50元/月/戶。稅費：1000元/月4）鋪面肉一級批發(fā)租金：每個鋪位年租金為10000元，面積約3㎡。其它：500元/月（包括衛(wèi)生費、管理費、稅費等）5）其它業(yè)態(tài)其余業(yè)態(tài)的經(jīng)營費用組成相似，主要由鋪面租金、稅費、管理費等構(gòu)成。業(yè)態(tài)租金其它（管理費、稅費等）糖酒副食3-4.5元/㎡/天1000元/月干雜調(diào)料4元/㎡/天1000元/月家禽獸5.5元/㎡/天1000元/月冷凍海鮮5.5元/㎡/天1000元/月3、高橋大市場湖南高橋大市場是湖南省“九五”重點工程和國家重點扶持的市場建設(shè)項目，經(jīng)過13多年的發(fā)展，已成為中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場和全國第四大市場。

湖南高橋大市場位于長沙市東大門，毗鄰武廣高速鐵路站、距火車站僅1000米，四周公路交織成網(wǎng)，與107、319國道、機(jī)場路、京珠高速公路連通，是商品集散的黃金碼頭。市場占地1000余畝，現(xiàn)累計投入20億多元，完成80萬平方米的營業(yè)、倉儲和配套用房，共有鋪位8000個，經(jīng)營人員8萬余人。市場定位以電腦、糖酒、副食、日化、家電、百貨、皮具、飾品、文體、農(nóng)副產(chǎn)品為主，年成交總額約300億元以上，被評為全省財貿(mào)系統(tǒng)先進(jìn)單位。

3.1市場業(yè)態(tài)及輻射范圍高橋大市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括糖酒的一級批發(fā)、副食調(diào)料的一級批發(fā)、茶葉的一級批發(fā)。該市場為長沙市最大的副食品一級批發(fā)市場，貨源來源于全國，主要銷往長沙市以及周邊150-200公里范圍內(nèi)的縣市。3.2市場體量及交易情況3.2.1建筑形式交易商鋪情況3.2.2建筑體量及交易情況業(yè)態(tài)糖酒（一批）副食調(diào)料（一批）茶葉（一批）占地面積192畝50畝交易面積2700㎡21000㎡4200㎡鋪位數(shù)150670140鋪位大小18㎡30㎡30㎡交易量——————交易額——————3.3經(jīng)營費用業(yè)態(tài)租金其它（管理費、衛(wèi)生費、稅費）備注糖酒7.4元/平米/天1000元/月租一層商鋪、送二層住宿副食調(diào)料8元/平米/天1000元/月租一層商鋪、送二層住宿茶葉8.6元/平米/天1000元/月租一層商鋪、送二層住宿4、紅星冷凍品市場紅星冷凍品市場下屬于湖南紅星冷凍食品有限公司。湖南紅星冷凍食品有限公司（以下簡稱紅冷）是一家從事現(xiàn)代化冷藏倉儲的股份制民營企業(yè)，于2006年10月正式成立。公司位于長沙市環(huán)?？萍脊I(yè)園區(qū)內(nèi)，地處長株潭融城的中心位置，距京珠繞城高速出口僅0.8公里，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。

目前“紅星冷鏈”市場內(nèi)共有交易門面198間，經(jīng)營戶165家。已進(jìn)入市場經(jīng)營的有來自內(nèi)蒙古、河南、山東、四川、湖南、廣東、浙江、福建等全國各地的客戶，知名品牌企業(yè)有河南華英集團(tuán)、雙匯集團(tuán)、山東六和集團(tuán)、內(nèi)蒙古賽飛亞集團(tuán)等。紅冷經(jīng)營的冷凍產(chǎn)品有凍豬肉、凍牛羊肉、凍禽兔肉、凍魚及海鮮產(chǎn)品、豆類、水果、蔬菜類等，品種齊全，樣式繁多。產(chǎn)品主要銷往中南五省的各地城市和農(nóng)村，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋面相當(dāng)廣泛。來自全國各地乃至亞洲、歐美等國家的貨源，與來往各地終端的客源形成有機(jī)結(jié)合，使紅冷每天的貨物吞吐量達(dá)上千噸。紅星冷凍品市場平面圖4.1市場業(yè)態(tài)及輻射范圍紅星冷凍品市場是長沙市最大的冷凍品市場，市場主要由交易區(qū)與冷庫區(qū)兩部分組成，其中交易區(qū)共有門面198間，每間面積為12-15㎡，以展示為主；冷庫區(qū)規(guī)劃總體量為7萬噸，分三期建設(shè)，現(xiàn)已完成一期1.5萬噸以及二期1.5萬噸，即該市場目前已有3萬噸冷庫正常運營，為該市場內(nèi)的商戶提供存貨服務(wù)。紅星冷庫凍庫批發(fā)市場批發(fā)冷凍貨的種類有豬、豬心、豬舌、豬肚、豬耳牛、羊、狗、羊副產(chǎn)品、牛副產(chǎn)品、鴨副產(chǎn)品、白條狗、白條雞、河蚌肉、田螺、梅花鹿、肉鴨子、鴨頭、鴨脖、鴨鎖骨、鴨腿、鴨掌、鴨翅、鴨腸、鴨小肚、雞、鴨、鵝肉禽、魚、蝦、蟹、等海鮮。產(chǎn)品來源于內(nèi)蒙古、河南、山東、四川、湖南、廣東、浙江、福建等地以及亞洲、歐美等國家；產(chǎn)品主要銷往中南五省的各地城市和農(nóng)村，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋面相當(dāng)廣泛。4.2市場體量及交易情況4.2.1建筑形式冷凍品交易區(qū)商鋪結(jié)構(gòu)冷凍品交易區(qū)商鋪結(jié)構(gòu)冷庫平面布局圖冷庫卸貨平臺冷庫外觀4.2.2建筑體量及交易情況業(yè)態(tài)冷凍品（一批）冷庫備注占地面積65畝現(xiàn)有冷庫的容量為3萬噸（一、二期），三期規(guī)劃為4萬噸，正在建設(shè)中。市場內(nèi)無急凍間交易面積2970㎡——鋪位數(shù)198——鋪位大小12-15㎡——交易量1000噸/日——交易額————4.3經(jīng)營費用業(yè)態(tài)租金其它（管理費、衛(wèi)生費、稅費）備注交易區(qū)3.4元/平米*天1000元/月冷庫1樓：2.8元/平米*天——裝卸費為17元/噸2樓：2.6元/平米*天——3樓以上：2.5元/平米*天——5、毛家橋批發(fā)市場毛家橋果品批發(fā)市場是長沙市最大的果品批發(fā)市場之一。自2005年9月拓址開業(yè)以來，共交易各類時令果品300多萬噸，貨源來自于全國各地，吞吐量大，輻射面廣，是湖南省居民最重要的“果盤子”供應(yīng)基地。長沙市場占有額為30%，優(yōu)勢品種明顯，季節(jié)性水果如西瓜、柚子、甘蔗等占有絕對優(yōu)勢。2010年市場實現(xiàn)成交總量4.93億公斤、成交總額19.6億元。該市場除果品批發(fā)外，還有禽類及水產(chǎn)品批發(fā)，這兩個業(yè)態(tài)是因老毛家橋市場拆遷而搬遷至此的。5.1市場業(yè)態(tài)及輻射范圍市場業(yè)態(tài)主要包括果品一級批發(fā)、禽類一級批發(fā)以及水產(chǎn)品一級批發(fā)。果品除輻射長沙市外，還輻射到長沙市周邊100-150公里范圍內(nèi)的縣市，禽類以及水產(chǎn)品主要輻射長沙市內(nèi)。5.2市場體量及交易情況5.2.1建筑形式果品交易區(qū)露天果品交易區(qū)家禽交易區(qū)水產(chǎn)交易區(qū)5.2.2建筑體量及交易情況業(yè)態(tài)果品（一批）水產(chǎn)(一批)家禽（一批）備注占地面積45畝10畝12表中關(guān)于水產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)，由新市場與老市場兩個市場相加得來交易面積7800㎡4500㎡1200㎡鋪位數(shù)25627570鋪位大小30㎡10-18㎡15-40㎡交易量交易額毛家橋市場周邊有一個10000噸的高溫冷庫、一個10000噸的低溫冷庫。5.3經(jīng)營費用業(yè)態(tài)租金其它（管理費、衛(wèi)生費、稅費）備注果品2.8元/平米*天1000元/月1、果品區(qū)商戶大多自建10-15㎡冷庫，電費每月約1000元2、市場中各業(yè)態(tài)一層為商鋪，二層為住宿，租商鋪即送二層住宿，不另外收費水產(chǎn)新市場：2.2元/平米*天500元/月老市場：5元/平米500元/月家禽2.5元/平米*天1000元/月一、門面貨物收費重量進(jìn)場衛(wèi)生費（單位：元）面的102噸以下102-5噸205-10噸4010-20噸6020噸以上80二、散貨區(qū)收費1、水果均按凈重收取10元/噸進(jìn)場衛(wèi)生費2、桂圓、西瓜、桃子收費另行商定三、零擔(dān)散貨收費標(biāo)準(zhǔn)面的20元貨的40元四、外來車過磅重量過磅費（單位：元）2噸以下102-5噸205-10噸3010-20噸5020噸以上606、楊家山禽類批發(fā)市場6.1市場業(yè)態(tài)及輻射范圍為長沙市最大的禽類批發(fā)市場，貨源來源于全國各地，銷售范圍主要面向長沙市內(nèi)的酒店、餐館以及團(tuán)購單位。6.2市場體量及交易情況6.2.1建筑形式市場交易大棚鋪面外觀6.2.2建筑體量及交易情況沙楊家山禽苗批發(fā)市場該批發(fā)市場共有禽畜批發(fā)門面89個，鋪位大小為60平米/間，占地面積15畝。平均日成交量四萬羽左右。6.3經(jīng)營費用租金：2.7元/平米*天7、長沙盛業(yè)屠宰湖南紅星盛業(yè)食品股份有限公司是紅星實業(yè)集團(tuán)旗下集優(yōu)質(zhì)生豬繁育、\o"湖南養(yǎng)殖招聘"養(yǎng)殖、屠宰、分割、冷藏加工、鮮銷連鎖、肉制品生產(chǎn)、豬副產(chǎn)品加工生化、豬肉制品精深加工等產(chǎn)業(yè)于一體的綜合型企業(yè)，項目總投資3.9億元，占地377畝，地址位于長沙市雨花區(qū)湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該屠宰場總體規(guī)劃包括100萬頭豬屠宰生產(chǎn)線一條、3000平白條肉交易大廳一座。據(jù)了解該屠宰場現(xiàn)在每天屠宰600-700頭豬，屠宰后通過滑軌傳送到白條肉交易大廳，每日凌晨0點—3點為交易時間，長沙市內(nèi)的鋪面肉交易商戶到此市場批發(fā)白條肉，批完后運回各個菜市場進(jìn)行交易。例如長沙市內(nèi)的紅星大市場中的鋪面肉商戶均從本市場批發(fā)白條肉。紅星屠宰廠鳥瞰圖白條肉交易大廳8、其它市場8.1天華水產(chǎn)品市場地處紅星商圈內(nèi)洞井鎮(zhèn)天華村的天華海鮮水產(chǎn)交易市場，占地面積112.8畝，可容納1300余戶經(jīng)營戶，總建筑面積20.7萬平方米。該市場原規(guī)劃為西長街水產(chǎn)市場的搬遷市場之一，市場規(guī)劃較為整齊、統(tǒng)一，但是調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)該市場內(nèi)無商戶經(jīng)營，經(jīng)詢問得知，該市場在經(jīng)營一段時間后，商戶紛紛搬走，主要的原因是該市場周邊餐館、酒店數(shù)量有限，而該市場面對的主要客戶群均為餐館、酒店以及團(tuán)體等單位。市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀8.2西長街水產(chǎn)品市場西長街市場原為長沙市最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，但是由于該市場位于老城區(qū)的中心地帶，幾經(jīng)拆遷，現(xiàn)僅剩40余戶水產(chǎn)品經(jīng)營戶在此經(jīng)營，但是處于老城區(qū)的交通便捷優(yōu)勢，仍舊是長沙市水產(chǎn)品的一級市場之一。租金：5.5元/平米*天市場現(xiàn)狀三、項目地塊介紹1、項目地塊區(qū)位項目地塊距離望城區(qū)中心6.8公里，距離岳麓區(qū)10.3公里。2、地塊及周邊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀普瑞大道3、相關(guān)規(guī)劃

項目地塊位于長沙市望城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展區(qū)中。項目地塊的用地性質(zhì)主要為二類住宅用地與二類工業(yè)用地。項目地塊緊鄰長沙市外環(huán)高速路口四、項目建議1、市場現(xiàn)狀長沙市現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場均集中在湘江以東，這些二環(huán)以內(nèi)及周邊的市場隨著城市的發(fā)展，搬遷已成為必然，如馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、楊家山禽類批發(fā)市場、西長街水產(chǎn)品批發(fā)市場；處于二環(huán)與三環(huán)間的市場，有些在規(guī)劃上存在一定的問題，如紅星批發(fā)市場、毛家橋批發(fā)市場等，市場內(nèi)交通隨市場的發(fā)展已明顯吃緊，同時農(nóng)副產(chǎn)品業(yè)態(tài)與其它工業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)交織在一起，限制了市場的進(jìn)一步發(fā)展，可以說此區(qū)域中的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場隨著長沙市的城市化發(fā)展，會逐漸消失。長沙市內(nèi)最大的副食品批發(fā)市場—高橋大市場，冷凍品批發(fā)市場—紅星冷凍品批發(fā)市場，則是近年來規(guī)劃建設(shè)的市場，不但占據(jù)著優(yōu)越的交通區(qū)位，同時配套齊全，市場經(jīng)過幾年發(fā)展已經(jīng)成市，在我方此類市場規(guī)劃過程中要慎重考慮體量大小。長沙市內(nèi)的豬肉屠宰主要由當(dāng)?shù)氐膬杉彝涝讖S（紅星盛業(yè)和現(xiàn)代資源）所壟斷，其屠宰量占到長沙市場的50%。長沙市的馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場由深圳農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)控股，該集團(tuán)計劃2012年在長沙市長沙縣黃興鎮(zhèn)興建一個1000畝的綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，項目地塊已選定，原定于2012年開業(yè)，但據(jù)電話調(diào)研的結(jié)果，該新市場還未開工建設(shè)，運營也至少要到2013年。湖南省政府所在地位于湘江以東，未來的發(fā)展方向為向南發(fā)展，進(jìn)而推進(jìn)長株潭城市圈一體化發(fā)展，未來5-10年，長株潭三個城市能夠連成片。長沙市市政府位于長沙市岳麓區(qū)，未來的發(fā)展方向為向西發(fā)展，推進(jìn)長沙市的城市化建設(shè)。隨著長沙市城市的發(fā)展、生活節(jié)奏的不斷加快以及外來務(wù)工人員的不斷增多，將會促使長沙市的餐飲、酒店也的快速發(fā)展，對農(nóng)產(chǎn)品的配送需求也將會不斷增加。2、項目優(yōu)劣勢分析2.1建設(shè)的有利條件長沙市為我國中部崛起戰(zhàn)略中重要的中心城市，是我國兩型社會改革發(fā)展試驗區(qū)所在，同時長株潭城市圈一體化進(jìn)程發(fā)展迅速。長沙市市政府已搬遷到岳麓區(qū)，將在一定程度上帶動長沙市的向南發(fā)展，與本項目所在方向一致。長沙市未來將大力發(fā)展的大河西區(qū)域（湘江以西）還沒有一個綜合性的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。項目地塊交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰長沙市外環(huán)的出入口，能快速的達(dá)到長沙市的各個區(qū)域及周邊縣市。項目周邊的區(qū)縣，其人口所占分額達(dá)到長沙市常駐人口的53%，為項目的成功提供了一定的基礎(chǔ)支持。項目地塊位于望城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該開發(fā)區(qū)已成立約10年時間，已有較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對本項目的綜合開發(fā)將會起到一定的支持作用。長沙市內(nèi)的老市場面臨著搬遷的問題，本項目的建設(shè)有望成為長沙市農(nóng)副產(chǎn)品的一級批發(fā)市場。2.2建設(shè)面臨的難度長沙市大的發(fā)展方向為向南發(fā)展，最終完成長株潭城市圈的一體化進(jìn)程，而與項目地塊所在地方向不一致。長沙市今年來新建的一些業(yè)態(tài)先進(jìn)、配套齊全的農(nóng)產(chǎn)品市場，經(jīng)過幾年的發(fā)展已運作成熟，市場整合難度較大。深圳農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)為長沙市最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場——馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的控股企業(yè)，在長沙農(nóng)產(chǎn)品流通中影響力較大，同時該企業(yè)在長沙縣黃興鎮(zhèn)已完成市場搬遷的選址工作，預(yù)計新市場可能在2013年投入運營，屆時將成為本項目較大的威脅。在《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）》中，項目地所在區(qū)域沒有有關(guān)農(nóng)產(chǎn)品物流市場的規(guī)劃。3、項目意見由于競爭對手的存在，在望城區(qū)建立農(nóng)副產(chǎn)品物流中心，需要加緊步伐，為長沙市內(nèi)即將搬遷的市場提供交易場所，搶占先機(jī)；在副食品、凍品以及滑軌肉的交易交易區(qū)建設(shè)方面，由于已有企業(yè)對單個業(yè)態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行了專業(yè)市場的規(guī)劃，同時對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行了部分整合，所以在此類交易區(qū)的規(guī)劃中要控制體量；由于省政府的存在，長沙市大的發(fā)展方向為向南發(fā)展，而本項目的項目地塊在長沙市的西北方向，所以物流市場的建立需要緊緊依托離項目地塊較近的岳麓區(qū)，望城區(qū)、寧鄉(xiāng)縣以及長沙縣（這四個區(qū)域的人口總和為350萬，將近占了長沙市人口的53%），待市場立足于以上區(qū)域后，再擴(kuò)大對其它范圍的影響力，這樣才能控制項目風(fēng)險；由于項目地離城區(qū)較遠(yuǎn)，同時考慮到長沙市餐飲業(yè)的快速發(fā)展，可以增加物流中心配送區(qū)的面積。4、功能建議長沙市現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場包括蔬菜、水果、副食、肉食、凍品、水產(chǎn)等功能交易區(qū)。按照長沙市農(nóng)副產(chǎn)品物流中心的考察結(jié)果，結(jié)合長沙物流中心項目地址實際情況，在物流中心內(nèi)規(guī)劃以下功能區(qū)：1、展示交易區(qū)：包括蔬菜、水果、煙酒副食、干貨調(diào)料、水產(chǎn)、凍品、肉食交易區(qū)。2、倉儲加工區(qū)：包括一般倉庫、凍庫、保鮮庫等3、物流配送區(qū)：包括物流辦公區(qū)、配貨區(qū)、停車場。4、綜合服務(wù)區(qū)：市場辦公、銀行、結(jié)算中心、餐飲等5、綜合配套區(qū)：商住、商業(yè)、休閑娛樂。四、體量測算依照下表，以各個業(yè)態(tài)總的交易凈面積為基數(shù)，對每個業(yè)態(tài)的建筑面積進(jìn)行測算。長沙市主要農(nóng)批市場概況市場名稱業(yè)態(tài)批發(fā)級別占地面積（畝）交易面積（凈）萬㎡長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場蔬菜一批1852.2海鮮及水產(chǎn)品一批550.4干雜調(diào)料二批150.2紅星大市場果品一批1281.9蔬菜一批601.7肉類一批3.60.24糖酒副食二批401.2其它二批100.7高橋大市場糖酒副食調(diào)料一批1922.37茶葉一批500.42紅星冷凍品市場凍品及冷庫一批650.3毛家橋批發(fā)市場果品一批450.78水產(chǎn)一批100.45家禽一批120.12楊家山禽類批發(fā)市場家禽一批150.6盛業(yè)屠宰肉類一批50.3西長街水產(chǎn)品市場水產(chǎn)一批50.12總計895.614由于市場中除了商鋪以外還有道路以及輔助設(shè)施等，一般商鋪的凈交易面積為市場建筑面積的60%-70%，于是可以計算出各業(yè)態(tài)所對應(yīng)的建筑面積，然后按照現(xiàn)有建筑面積增加20%容量，即為預(yù)測的各個業(yè)態(tài)總的所需建筑面積。長沙市農(nóng)副產(chǎn)品各業(yè)態(tài)預(yù)測建筑面積業(yè)態(tài)交易凈面積（萬㎡）交易面積占建筑面積百分比預(yù)測建筑面積（萬㎡）預(yù)測建筑面積*120%（萬㎡）蔬菜3.960%6.57.8果品2.6860%4.55.4副食調(diào)料干雜4.8965%7.69.2水產(chǎn)0.9765%1.51.8肉類0.5470%0.80.96凍品0.370%0.50.6家禽0.7270%11.2蔬菜、果品兩個業(yè)態(tài)，考慮到此次調(diào)研過程中的這兩個業(yè)態(tài)的一級批發(fā)市場均在長沙市二環(huán)內(nèi)，近期內(nèi)即將拆遷，進(jìn)駐本項目的可能性較大，故建議以大體量為主，取估算值。副食、調(diào)料交易區(qū)，因考慮到高橋大市場的競爭，建議進(jìn)行體量控制，取估算建筑面積的50%，對應(yīng)的倉庫，以1：3的比例放大，主要考慮到高橋大市場的鋪面面積偏小，倉儲面積不足，故適當(dāng)增加了加工倉儲區(qū)的面積。冷庫區(qū)考慮到紅星冷庫的存在，其整個規(guī)劃有7萬噸的冷庫群，參照《雨潤物流城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，適當(dāng)降低冷庫體量。其余功能區(qū)體量參照《雨潤物流城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》長沙物流項目各功能區(qū)體量建議類別總面積：48.86功能區(qū)建筑面積（萬㎡）1農(nóng)副產(chǎn)品展示交易區(qū)18.2蔬菜交易區(qū)7.82果品交易區(qū)5.43副食調(diào)料交易區(qū)56倉儲加工區(qū)15倉庫157冷庫區(qū)9.36冷庫6（三層）8凍品交易區(qū)0.69水產(chǎn)、肉類交易區(qū)2.7610物流配送區(qū)6物流配送區(qū)611展覽區(qū)0.3展覽0.3其余功能區(qū)體量參照《雨潤物流城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》五、建筑模式見各市場實際建筑照片。六、注意事項1、功能布局（1）土地利用項目主要功能確定以后，應(yīng)該考慮土地利用的分配問題，根據(jù)初步經(jīng)驗，建筑物場地所占比例大約為30％-40％，道路和停車場占40%-50%，其它用途，包括排水保留地，大約占總面積的10%-20%。（2）交易區(qū)緊湊規(guī)劃售貨場地應(yīng)該按組集中，或者只把一些較大的批發(fā)商分開，因為它們對建筑物要求不同。建筑物之間的距離應(yīng)根據(jù)停車場和場地環(huán)行道的“理想”標(biāo)準(zhǔn)來決定。1）多層市場建筑物帶有售貨場地的市場建筑物，除非絕對需要．應(yīng)該避免多于1層。如果底層場地不夠用．可以把批發(fā)商、貿(mào)易代理人或經(jīng)紀(jì)人的辦公室以及不涉及產(chǎn)品轉(zhuǎn)運的其它用房安排在閣樓層。2）非園藝產(chǎn)品市場魚的銷售—‘般需要有專用房舍，其建筑形式類似于中校式建筑物。建筑標(biāo)準(zhǔn)一般要求較高，尤其是內(nèi)部(墻和地面)要易于清洗去污。建筑物應(yīng)該提供魚去臟、清潔利裝箱等設(shè)備，提供暫時貯藏鮮魚的冷卻室以及凍結(jié)色的冷陳宅。魚市最好自己有質(zhì)量控制設(shè)施，最好在中樓，以便監(jiān)視售魚場地。假如這類市場也要出售家禽、蛋類、粒料或肉類，就必須提供隔離設(shè)施。肉類的銷售場地除了要吊裝軌道以便運輸朋體之外，其它方面的要求和魚類一樣。鮮花常常和水果及蔬菜放在同一個建筑物里出售，但是如果交易量大或者需要加熱以提高室溫，可以隔開。市場管理機(jī)構(gòu)的辦公用房市場場地應(yīng)該由設(shè)在中心服務(wù)樓里的市場管理機(jī)構(gòu)管理，中心服務(wù)樓可能是永久性的多層建筑物，有時可以和市場主體建筑物相連接，中心服務(wù)樓的規(guī)模將以市場人小而定，典型的包括農(nóng)產(chǎn)品輸入管理處、1個或1個以上銀行、郵局和公用電話，市場管理機(jī)構(gòu)辦公室最好設(shè)在二樓，以便看到整個市場。市場管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模也取決于市場規(guī)模．它一般包括會計科、—般辦公室、經(jīng)理辦公室以及理事會會議室。即使是由私營企業(yè)經(jīng)營的市場也必須為與行銷印公共衛(wèi)生有關(guān)的公共團(tuán)體提供設(shè)施，這些設(shè)施可能包括：公共會議和展覽廳、市場信息和推廣服務(wù)空、診所或急救站、環(huán)?；炘滓约發(fā)f—國寶。3）市場輔助設(shè)施按規(guī)定市場也應(yīng)提供公共廁所、建筑物維修設(shè)備、集中固體廢物設(shè)備以及儲物用的板條箱。入口要有控制門，在大多數(shù)情況下包括地秤，這—般與場地安全設(shè)備配套—如果產(chǎn)品在農(nóng)場或產(chǎn)區(qū)收集中心沒有預(yù)處理，那么市場內(nèi)需要設(shè)置簡單清洗、分級相包裝設(shè)施。或許要提供的其它設(shè)施有：加油站、職工食堂或食品店(如果附近商業(yè)區(qū)有足夠服務(wù)能力，市場內(nèi)可以不設(shè)這些輔助設(shè)施)、還可能需要為留宿的農(nóng)民和貨物承運人或者為來到城里接受工作培訓(xùn)的家住外地的市場工作人員提供食宿條件。4）零售設(shè)施市場內(nèi)一般需要設(shè)包裝材料零售點，但是其它類型商品的供應(yīng)設(shè)施市場難以解決，因為這與市場經(jīng)營方向沖突。一種可能的辦法是設(shè)一定數(shù)目的兼營零售店，出售特殊食品．例如草藥、香料以及特產(chǎn)果品。如果能使買者或批發(fā)商購買商品(他們一般是以“一次購物”法購買商品，那將是次級批發(fā)市場唯一有吸引力的計劃。集散批發(fā)市場有時也有“現(xiàn)金出貨”業(yè)務(wù)，以便零售商在采購其它貨物的同時能成批購買非園藝食品。由于傳統(tǒng)銷售習(xí)慣和土地利用的限制，有些情況下批發(fā)市場不得不與零售市場共存，在這種情況下，理論上二者是作為—個單位管理，但在實物設(shè)施方面必須分開。5）農(nóng)民直銷市場另一個常見的問題是是否應(yīng)在市場內(nèi)設(shè)農(nóng)民直銷市場，在那里農(nóng)民可以向零售商和消費者出售農(nóng)產(chǎn)品。直銷市場也為那些未能在主市場把他們的全部產(chǎn)品都賣給批發(fā)商的農(nóng)民處理他們的剩余產(chǎn)品開辟了一條渠道。對此持強(qiáng)烈反對意見的理由是，在供應(yīng)過多價格疲軟的時候，在直銷市場里農(nóng)民直接把產(chǎn)品賣給顧客，將直接與批發(fā)市場競爭。例如，由于農(nóng)民可以直接向消費者出售產(chǎn)品而不通過拍賣廳，這將帶來災(zāi)難性的影響。除非僅限于出售給零售兩，并嚴(yán)加控制(例如只允許在工作日結(jié)束后進(jìn)行買賣)，權(quán)衡各個方向．對這種做法還是不鼓勵為好6）特殊服務(wù)項目近來有一種趨勢，特別是在美國，要求在市場內(nèi)多開設(shè)一些持殊設(shè)施，以便把它們作為食品中心，按另一套管理制度經(jīng)營。在市場內(nèi)，通常要有供批發(fā)商用的長期貯藏設(shè)施(一般供貯藏水果，并有冷藏室)和香蕉熟化室，一股是根據(jù)協(xié)議出私營企業(yè)提供資金，市場管理部門提供建筑場地，雙方共享的主要基礎(chǔ)設(shè)施?？赡芤蔡峁﹦游锿涝住⑹称芳庸?、預(yù)冷/干燥設(shè)備、冷藏以及制冰廠，這些設(shè)施放仍然由私營企業(yè)提供資金，并且一定要經(jīng)過專門財務(wù)和經(jīng)濟(jì)分析。要慎重評估這些沒施的必要性．特別是它們的規(guī)模祁技術(shù)要例如冷藏設(shè)施的最佳致冷條件往往不如總的工作效率重要，工作效率可能導(dǎo)致極高的利用卒。另外一個常見的錯誤足以為這些設(shè)施將在很高技木基礎(chǔ)上運用，例如采用集裝箱貯藏：裝卸．而這可能不符合或不適于維修條件差勞動費用低的地方。該物流項目位于赤峰松山區(qū)北部，所以配套設(shè)施規(guī)劃在地塊南部，隨著功能對城市依賴性的減弱自南向北布局規(guī)劃。2、市場設(shè)計市場是交易的平臺，市場能否興旺繁榮，“平臺”的規(guī)劃設(shè)計是基礎(chǔ)。既然市場是交易的平臺，其規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以商戶的商品交易需求、消費者的購物需求為中心，并由營銷人員全程參與來完成。規(guī)劃設(shè)計要處處體現(xiàn)對客戶的選貨購貨過程、行走路線、活動習(xí)慣和心理感受的細(xì)致把握，突出顧客至上的營銷理念，著力于內(nèi)部空間的環(huán)境塑造，力求使公共空間寬敞、考究、富有情調(diào)和個性，同時，在細(xì)微之處體現(xiàn)出對人的尊重和關(guān)懷。（1）建筑空間的可識別性與個性客戶在選貨購貨的同時，始終在本能地審視和認(rèn)識空間環(huán)境，通過對空間的認(rèn)識，人們不但會產(chǎn)生安全感，而且還能增強(qiáng)人們內(nèi)在體驗的深度和強(qiáng)度，體驗品牌差別。這就要求建筑與建筑空間環(huán)境具有較強(qiáng)的可識別性。（2）建筑空間的清晰性和秩序性由于人的生理和心理因素的影響，人們的購物行為是有限的，超過一定范圍和一定時間，人就會感到疲勞。人們購物時，是按建筑既有的空間界面做定向運動，并且常常會把整個“市場”劃分為一個個“段”，“段”與“段”之間是空間上突變的“節(jié)點”，每段都具有自己的秩序，由此聯(lián)系成一個更大的空間整體。設(shè)計中，在節(jié)點部位要做重點處理，使建筑序列富有節(jié)奏及韻律感，使人們在購物行為中接受各節(jié)點的連續(xù)的節(jié)奏性的刺激，維持較高的購物欲望。（3）購物環(huán)境的舒適、愉悅性研究表明，舒適、富有情趣的購物環(huán)境能夠延長顧客在購物場所停留的時間，提高購物數(shù)量和興趣。在總體設(shè)計中，引入城市居民小區(qū)住宅的空間環(huán)境設(shè)計，市場的兩個大門進(jìn)入后首先是兩個廣場。市場內(nèi)各區(qū)域空間采用與綠化、停車場相統(tǒng)一的協(xié)調(diào)韻律，為購物者提供不同種類的商品展示區(qū)域。經(jīng)過整體空間劃分，使人流通過各個區(qū)域空間由一個空間導(dǎo)入下一個空間，形成層次豐富的、具有特色的集購物、休閑、娛樂、飲食、服務(wù)為一體的購物環(huán)境。我們以新穎的裝飾材料，富有特色的硬質(zhì)路面鋪砌、燈光與廣告設(shè)計、功能性與藝術(shù)性小品的設(shè)置、綠化的合理配置，給購物者提供了一個安全、方便、繁華、富有情趣的購物空間，給步行者創(chuàng)造一種開闊、和諧、溫馨的感受和體驗。在設(shè)計時特別注意到繁簡適度，使市場雖然升級改造了，但商戶的租金卻相差不多。在設(shè)計中我們充分注意食品本身的特點。食品類商品大多重量大、體積大、價值量低，因此，市場整體設(shè)計成平面寬大，層數(shù)只有三層的低層多個相通相連的建筑，在布局中，這一特點明顯的商品的