房地產(chǎn)質(zhì)保期內(nèi)《維修管理辦法》

房地產(chǎn)質(zhì)保期內(nèi)《維修管理辦法》

第一章：總則為了維護(hù)房地產(chǎn)集團(tuán)的品牌形象，提高業(yè)主滿意度，提高維修工作效率和維修質(zhì)量，明確售后維修各方權(quán)責(zé)，解決售后維修問題，特制定了本《房屋維修管理辦法》。本辦法適用于房地產(chǎn)集團(tuán)所屬全資開發(fā)新建項(xiàng)目自本辦法發(fā)布之日起，竣工可售項(xiàng)目按照此辦法相關(guān)規(guī)定及施工承包合同中質(zhì)保期內(nèi)維修的相關(guān)條款，執(zhí)行工程質(zhì)量保修范圍內(nèi)的維修工作。房地產(chǎn)集團(tuán)所屬合資開發(fā)新建項(xiàng)目如與物業(yè)公司簽訂房屋維修管理委托合同并支付費(fèi)用的，參照此辦法執(zhí)行。第二章：相關(guān)定義業(yè)主：指物業(yè)所有權(quán)人。物業(yè)公司：指房地產(chǎn)集團(tuán)下屬的XXX。開發(fā)單位：指房地產(chǎn)集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司。原供方單位：指承包承建項(xiàng)目相關(guān)工程的原施工單位或材料設(shè)備供應(yīng)商，對(duì)質(zhì)量缺陷責(zé)任負(fù)有直接或間接維修義務(wù)的承包人。質(zhì)量保修期：工程竣工驗(yàn)收合格并完成竣工驗(yàn)收備案，以《建設(shè)工程質(zhì)量保證書》或《建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書》上的質(zhì)保期限為準(zhǔn)。第三章：重要節(jié)點(diǎn)控制為確保維修質(zhì)量，本章規(guī)定了重要節(jié)點(diǎn)控制的內(nèi)容，包括施工質(zhì)量控制、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和維修驗(yàn)收等。第四章：合同與資料管理本章規(guī)定了合同與資料管理的內(nèi)容，包括維修合同、資料管理、工程款支付等。第五章：會(huì)議管理本章規(guī)定了會(huì)議管理的內(nèi)容，包括維修會(huì)議、工程進(jìn)度會(huì)等。第六章：原供方單位維修管理本章規(guī)定了原供方單位維修管理的內(nèi)容，包括原供方單位維修責(zé)任、維修流程等。第七章：第三方維修管理本章規(guī)定了第三方維修管理的內(nèi)容，包括第三方維修責(zé)任、維修流程等。第八章：考核與獎(jiǎng)懲本章規(guī)定了考核與獎(jiǎng)懲的內(nèi)容，包括維修質(zhì)量考核、獎(jiǎng)懲措施等。第九章：標(biāo)準(zhǔn)化文件、表單附件及支持性文件本章規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)化文件、表單附件及支持性文件的內(nèi)容，包括維修標(biāo)準(zhǔn)化文件、表單附件等。房屋維修管理辦法根據(jù)《工程竣工驗(yàn)收備案表》，施工合同約定的保修期限從備案機(jī)關(guān)簽署日期開始計(jì)算。具體保修期限以開發(fā)單位、物業(yè)公司、原供方單位三方簽字認(rèn)可的期限為準(zhǔn)。第三方維修單位指的是受物業(yè)公司委托進(jìn)行工程質(zhì)量維修的其他工程維修單位。在《XX項(xiàng)目工程保修補(bǔ)充協(xié)議》中，開發(fā)單位組織物業(yè)公司和承建施工單位簽訂三方補(bǔ)充協(xié)議，約定承建施工單位的保修期限、保修范圍、維修時(shí)限、維修要求、第三方啟用機(jī)制和質(zhì)保金支付等內(nèi)容。第三章重要節(jié)點(diǎn)控制在第三條相關(guān)合同簽訂中，開發(fā)單位與原供方單位的施工合同必須加入“質(zhì)保期內(nèi)維修，嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司房屋維修管理辦法（質(zhì)保期內(nèi)）》相關(guān)條款執(zhí)行”。開發(fā)單位還應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)公司參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，并簽訂項(xiàng)目早期介入咨詢服務(wù)合同。如果開發(fā)單位未邀請(qǐng)物業(yè)公司參與早期介入工作，物業(yè)公司不承擔(dān)房屋交付后的隱蔽工程返修任務(wù)。第四條房屋交付前驗(yàn)收工作在分戶驗(yàn)收及承接查驗(yàn)方面，開發(fā)單位負(fù)責(zé)組織物業(yè)公司、原供方單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等，對(duì)樓宇戶內(nèi)進(jìn)行分戶驗(yàn)收；房屋交付前3個(gè)月，開發(fā)公司組織物業(yè)公司對(duì)公區(qū)配套、設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行承接查驗(yàn)。開發(fā)單位應(yīng)督促原供方單位對(duì)分戶驗(yàn)收及承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題限期進(jìn)行整改，以確保在集中交付前達(dá)到物業(yè)公司的接收要求，順利完成移交。此外，在交付前業(yè)主開放日活動(dòng)方面，房屋交付前30日，開發(fā)單位應(yīng)確保安全的前提下，組織物業(yè)公司開展業(yè)主開放日活動(dòng)，邀請(qǐng)部分業(yè)主來現(xiàn)場看房，以此提高業(yè)主滿意程度，為房屋順利交付做好基礎(chǔ)工作。第五條房屋集中交付物業(yè)公司負(fù)責(zé)編制房屋交付方案，開發(fā)單位審核物業(yè)公司提報(bào)的交付方案以及提供交付物料及兩書。房屋正式交付時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)配備相應(yīng)人員陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋并記錄業(yè)主報(bào)修問題。第六條交付后集中整改房屋集中交付完成后，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織原供方單位進(jìn)行整改專題會(huì)議，會(huì)議明確整改需求及完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)等。第十八條規(guī)定，原供方單位維修人員委托被委托人時(shí)，應(yīng)具備簽署資料和費(fèi)用的權(quán)限。任何更換都需要提前七天書面通知物業(yè)公司。如果被委托人無法聯(lián)系，原供方單位將視為已接收信息。根據(jù)第十九條，備品備件管理質(zhì)量保修期內(nèi)，原供方單位應(yīng)儲(chǔ)備足夠數(shù)量的易損配件作為備品備件。如果備品備件導(dǎo)致維修工作未能在指定時(shí)間內(nèi)完成，由原供方承擔(dān)所有費(fèi)用，包括業(yè)主索賠費(fèi)用。所有備品備件由原供方單位管理。第二十條規(guī)定，如果違約行為未在與業(yè)主約定的整改期限內(nèi)完成整改，將視為違約行為。如果業(yè)主與原供方單位另有約定，應(yīng)提供與業(yè)主的溝通記錄。如果原供方單位違約，物業(yè)公司將根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行處理，并從質(zhì)保金中扣除相應(yīng)費(fèi)用。如果質(zhì)保金不足以支付維修工程款，物業(yè)公司將向開發(fā)單位報(bào)告。第二十一條規(guī)定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)選聘第三方維修單位。根據(jù)第二十二條，如果原供方單位嚴(yán)重違反本管理辦法相關(guān)條款約定、未經(jīng)物業(yè)公司認(rèn)可擅自施工、拒不整改、對(duì)同一問題或同一部位整改過二次仍不能使業(yè)主認(rèn)可、因現(xiàn)場維修人員服務(wù)行為造成業(yè)主強(qiáng)烈負(fù)面投訴、不按時(shí)到場或完成整改，將啟用第三方維修單位。所有費(fèi)用由原供方單位承擔(dān)。第二十三條規(guī)定，第三方維修計(jì)價(jià)以物業(yè)公司指定人員簽認(rèn)的工程量和維修報(bào)價(jià)單為依據(jù)，申報(bào)維修事項(xiàng)所需費(fèi)用。根據(jù)第二十四條，如果判定為原供方單位責(zé)任，由原供方單位承擔(dān)全部維修費(fèi)用，并從原供方單位質(zhì)保金中扣除。如果判定為項(xiàng)目開發(fā)單位責(zé)任，則由項(xiàng)目開發(fā)單位支付全部維修費(fèi)用。如果判定為物業(yè)公司責(zé)任，則由物業(yè)公司承擔(dān)全部維修費(fèi)用。如果判定為共同責(zé)任，則各責(zé)任單位按比例分?jǐn)側(cè)烤S修費(fèi)用。責(zé)任判定由物業(yè)公司進(jìn)行，如有爭議，將召開專題會(huì)議以決定責(zé)任判定。第二十五條規(guī)定了考核與獎(jiǎng)懲。房屋維修管理辦法附件一：關(guān)于指定物業(yè)管理公司的告知函各總包、分包單位。根據(jù)第三方客戶滿意度調(diào)查結(jié)果，集團(tuán)營銷企劃部制定了對(duì)項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)維修工作的考核細(xì)則。現(xiàn)我司委托（地區(qū)物業(yè)管理公司）公司代為履行施工合同中約定的質(zhì)量保修期維修管理及質(zhì)保金管理相關(guān)權(quán)利義務(wù)，包括但不限于行使通知貴方維修、在貴方不按時(shí)配合維修的情況下委托第三方入場、扣除質(zhì)保金等權(quán)利。請(qǐng)貴方知曉并配合該公司的工作。順祝XXX。發(fā)包人：（蓋章）年月日承包人簽收：(蓋章)年月日附件二：維修人員聯(lián)系方式申報(bào)表原供方類別原供方維修負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式操作人員姓名工種類別XX總包單位XX入戶門單位XX弱電單位XX防水單位根據(jù)考核細(xì)則，我們要求各總包、分包單位提供維修人員的聯(lián)系方式申報(bào)表。請(qǐng)各單位認(rèn)真填寫并提交。附件三：原供方維修人員授權(quán)委托書單位，公司傳真，電子郵箱，公司地址。現(xiàn)委托，身份證號(hào)，聯(lián)系電話，為公司項(xiàng)目返修整改指定授權(quán)人，授予其本項(xiàng)目相關(guān)資料及費(fèi)用簽確權(quán)利。請(qǐng)?jiān)┓絾挝惶顚懖⑸w章。附件四：項(xiàng)目維修返修備品備件清單備貨標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)單位工程部須根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度、施工質(zhì)量、分戶查驗(yàn)整改情況、供貨周期等提前確認(rèn)備品備件種類和數(shù)量(由原供方提供相關(guān)備料）；材料種類供方單位數(shù)量到場時(shí)間外墻涂料窗扇、窗框、玻璃及五金件門扇、門框及五金件鐵藝欄桿請(qǐng)各單位根據(jù)實(shí)際情況填寫并提前確認(rèn)備品備件種類和數(shù)量。附件五：維修報(bào)修登記表序號(hào)單號(hào)業(yè)主房號(hào)受理時(shí)間報(bào)事/報(bào)修內(nèi)容派單時(shí)間派單人接單時(shí)間接單人完成時(shí)間回訪時(shí)間回訪結(jié)果回訪人時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分時(shí)分備注請(qǐng)各單位認(rèn)真填寫并按要求歸檔。附件六：第三方維修單位啟用申請(qǐng)審批表根據(jù)考核細(xì)則，我們要求各總包、分包單位在啟用第三方維修單位時(shí)填寫并提交審批表。請(qǐng)各單位認(rèn)真執(zhí)行。附件七：標(biāo)準(zhǔn)維修時(shí)限表根據(jù)考核細(xì)則，我們制定了標(biāo)準(zhǔn)維修時(shí)限表。請(qǐng)各單位認(rèn)真執(zhí)行。附件八：質(zhì)量合格基本要求根據(jù)考核細(xì)則，我們制定了質(zhì)量合格基本要求。請(qǐng)各單位認(rèn)真執(zhí)行。附件九：原供方違約行為定義及處罰標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)考核細(xì)則，我們制定了原供方違約行為定義及處罰標(biāo)準(zhǔn)。請(qǐng)各單位認(rèn)真執(zhí)行。附件十：質(zhì)保金支付申請(qǐng)表根據(jù)考核細(xì)則，我們要求各總包、分包單位在支付質(zhì)保金時(shí)填寫并提交申請(qǐng)表。請(qǐng)各單位認(rèn)真執(zhí)行。附件十一：業(yè)主報(bào)修流程圖根據(jù)考核細(xì)則，我們制定了業(yè)主報(bào)修流程圖。請(qǐng)各單位認(rèn)真執(zhí)行。支持性文件：維修整改工程量單價(jià)清單（各項(xiàng)目第三方維修單位招標(biāo)前編制）我們要求各單位在第三方維修單位招標(biāo)前編制維修整改工程量單價(jià)清單。請(qǐng)各單位認(rèn)真執(zhí)行。房屋維修管理辦法附件六：第三方維修單位啟用申請(qǐng)審批表報(bào)修單號(hào)：報(bào)修事項(xiàng)：原供方單位名稱：維修責(zé)任人：聯(lián)系第三方維修單位啟用原因：原供方單位拒不整改原供方單位未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)到場原供方單位對(duì)同一問題或同一部位整改過二次仍不能達(dá)到整改效果因現(xiàn)場維修人員服務(wù)行為造成客戶強(qiáng)烈負(fù)面投訴的；原供方單位未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成整改；原供方單位已累計(jì)三次拒不按要求承擔(dān)維修義務(wù)。其他附相關(guān)證明材料如通話錄音等）申請(qǐng)人物業(yè)返修工程師：日期：物業(yè)項(xiàng)目返修負(fù)責(zé)人審批意見：日期：物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批意見：第三方維修方案及費(fèi)用清單審批：方案描述（附第三方維修方案附件）：費(fèi)用：元（附維修整改計(jì)價(jià)清單）物業(yè)公司預(yù)結(jié)算員審批人：審批時(shí)間：是否達(dá)到第三方維修單位啟用條件：是否房屋維修管理辦法附件七：標(biāo)準(zhǔn)維修時(shí)限表序號(hào)維修項(xiàng)目報(bào)修項(xiàng)目接單時(shí)限整改時(shí)限備注1給排水土建24小時(shí)24小時(shí)-2墻地面空鼓、開裂土建24小時(shí)24小時(shí)-3墻面不平整、垂直度超規(guī)范土建24小時(shí)24小時(shí)-4梁、柱歪斜度超規(guī)范土建24小時(shí)24小時(shí)以裝修完的按原狀恢復(fù)5地面起沙，平整度差土建24小時(shí)24小時(shí)-6室內(nèi)膩?zhàn)臃刍?、脫層土?4小時(shí)24小時(shí)-7預(yù)留門洞口尺寸偏差過大土建24小時(shí)24小時(shí)-8廚房排煙道堵塞、返煙給排水24小時(shí)24小時(shí)-9廚房、衛(wèi)生間滲水給排水24小時(shí)24小時(shí)-10外墻滲水土建24小時(shí)5天-11屋頂滲水土建24小時(shí)5天-12外墻磚空鼓、開裂、脫落土建24小時(shí)5天-13外墻涂料脫層、脫落、色差土建24小時(shí)15天須保證維修后外墻色澤一致或無明顯色差14給水管管道滲水，不能保壓給排水4小時(shí)15天-15給水管閥門關(guān)閉不嚴(yán)、滲水或不能給排水4小時(shí)1天-16給水管堵塞、水壓過小給排水4小時(shí)1天-17給水管安裝位置不符合要求給排水4小時(shí)2天-18排水管滲漏給排水3天3天-19排水管堵塞給排水1天1天-注：已裝修完的房屋造成墻面乳膠漆、膠漆、墻紙、木地板、木制作等損壞的，還應(yīng)進(jìn)行恢復(fù)。已裝修完畢的，由于滲水造成木地板、門套及墻面墻紙、乳膠漆損壞的，以及因整改造成墻地磚已裝修完的按原狀恢復(fù)。須保證維修后外墻色澤一致或無明顯色差。房屋維修管理辦法本文旨在規(guī)范房屋維修過程中的時(shí)間限制和質(zhì)量要求。以下是具體內(nèi)容：1.房屋內(nèi)頂面傾斜、不平整超規(guī)范24小時(shí)。已入住房屋不能及時(shí)修復(fù)時(shí)，需在六小時(shí)內(nèi)預(yù)先將接臨時(shí)線保證供電。維修期間須在六小時(shí)內(nèi)預(yù)先排水管支架松動(dòng)或管道污染、破損，預(yù)防室內(nèi)線路短路，開關(guān)跳閘，絕緣不達(dá)標(biāo)，強(qiáng)電配電箱開關(guān)損壞或由于箱體保護(hù)不當(dāng)造成受損，插座無電，照明燈不亮，單元入戶線路短路，開關(guān)跳閘等問題。2.開關(guān)插座面板缺失、受損，防盜門變形、劃痕、表面處理、換門，防盜門門鎖打不開，防盜門門開啟異響、開啟不靈或關(guān)閉不嚴(yán)，防盜門門膠條、密封條脫落等問題，需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修，時(shí)間限制為3小時(shí)至7個(gè)月不等，具體情況見上表。3.鋁合金門窗玻璃、型材劃痕、污染，鋁合金門窗打不開或關(guān)閉不嚴(yán)密，鋁合金門窗滲水，鋁合金門窗五金件松動(dòng)，鋁合金門窗膠條不順直、脫落、密封條脫落，鋁合金門窗玻璃自爆，欄桿安裝歪斜、玻璃安裝不平整、螺帽缺失松動(dòng)等問題，需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修，時(shí)間限制為3小時(shí)至7天不等，具體情況見上表。4.木扶手變色、翹裂、脫漆，玻璃劃痕、缺棱掉角，欄桿玻璃自爆、開裂，煤氣報(bào)警故障，弱電箱變形、生銹，弱電可視對(duì)講故障，電話線、光纖、網(wǎng)線不通，欄桿銹蝕等問題，需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修，時(shí)間限制為1至3天不等，具體情況見上表。5.對(duì)于消防安全類（如消防主機(jī)癱瘓、水泵故障等）、水管破裂、嚴(yán)重滲漏、燃?xì)庑孤⑼鈮Υu脫落等緊急問題，施工單位應(yīng)按照緊急維修原則30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修，直至達(dá)到驗(yàn)收合格。6.工程類別包括觀察周期，具體維修要求見上表。以上為房屋維修管理辦法，旨在保障住戶的安全和居住環(huán)境的質(zhì)量。供的問題不予解決或解決不到位未按要求使用標(biāo)準(zhǔn)化維修工具和設(shè)備未按要求使用標(biāo)準(zhǔn)化維修材料未按要求使用標(biāo)準(zhǔn)化維修方法和流程未按要求進(jìn)行維修記錄和報(bào)告的填寫未按要求進(jìn)行維修后的質(zhì)量檢驗(yàn)和保證期內(nèi)的售后服務(wù)以上違約行為均將按照附件九的處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣款，并且有權(quán)啟用第三方維修管理。同時(shí)，如果由此導(dǎo)致客戶索賠或其他法律責(zé)任，維修實(shí)施方需無條件承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。如果引起客戶強(qiáng)烈投訴或因?yàn)檠舆t維修而導(dǎo)致的額外損失，也將按實(shí)際情況進(jìn)行處罰。因此，維修實(shí)施方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行維修，儲(chǔ)備好維修材料，配置好維修人員，使用標(biāo)準(zhǔn)化工具、設(shè)備、材料和方法，記錄和報(bào)告維修情況，并進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)和售后服務(wù)。只有這樣，才能保證維修質(zhì)量，避免違約行為的發(fā)生。以下是關(guān)于房屋維修管理辦法中的問題及相應(yīng)的罰款標(biāo)準(zhǔn)：1.非法入戶（或露臺(tái)、陽臺(tái)、屋面、私家花園等）情況下維修，業(yè)主未留返修鑰匙。罰款標(biāo)準(zhǔn)：1150-500元/次。2.維修人員未經(jīng)業(yè)主同意私自使用房屋或其他不當(dāng)行為造成房屋污染或損害的。罰款標(biāo)準(zhǔn)：50-500元/次。3.維修人員與業(yè)主溝通時(shí)，使用不文明、不禮貌語言，與業(yè)主爭執(zhí)、爭吵。罰款標(biāo)準(zhǔn)：50-500元/次。4.維修人員未按規(guī)定或預(yù)約的時(shí)間內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行相關(guān)維修工作。罰款標(biāo)準(zhǔn)：50-500元/次。5.接到維修通知（口頭或書面）拒不到現(xiàn)場處理問題。罰款標(biāo)準(zhǔn)：500元/次。6.超過規(guī)定的到場時(shí)間后1小時(shí)仍未趕到現(xiàn)場。罰款標(biāo)準(zhǔn)：50-500元/次。7.超過規(guī)定的時(shí)間仍未完成有關(guān)工程維修任務(wù)的。罰款標(biāo)準(zhǔn)：50-500元/次。8.對(duì)同一位置經(jīng)過二次維修仍未解決問題的。罰款標(biāo)準(zhǔn)：100元/次。9.因維修人員服務(wù)行為造成客戶強(qiáng)烈投訴。罰款標(biāo)準(zhǔn)：100元/次。10.維修實(shí)施中，乙方工作標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到規(guī)范及甲方要求。罰款標(biāo)準(zhǔn)：50-500元/次。11.維修過程中，未實(shí)施維修作業(yè)區(qū)內(nèi)及周邊的成品有效保護(hù)。罰款標(biāo)準(zhǔn)：50-500元/次。12.維修人員在業(yè)主家里與其他人員（人任何其他人）爭執(zhí)、爭吵。罰款標(biāo)準(zhǔn)：100元/次。13.維修人員從地產(chǎn)或物業(yè)管理處領(lǐng)用鑰匙，未按規(guī)定時(shí)間歸還。罰款標(biāo)準(zhǔn)：100元/次。14.地產(chǎn)或物業(yè)組織召開工作會(huì)議，原供方相關(guān)人員遲到或無故缺席。罰款標(biāo)準(zhǔn)：