《合肥市住宅價格空間分布及影響因素實證研究》8600字（論文）

II引言住宅地產(chǎn)是一種用以居住的地產(chǎn)。包括普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。合肥市在近年經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)也進入了一個快速發(fā)展的階段，但是在高速增長的背景下，合肥市的房地產(chǎn)行業(yè)也伴隨出現(xiàn)了一系列的問題，包括老舊城區(qū)遺留問題后續(xù)處理艱難、住宅房產(chǎn)價格虛高、房產(chǎn)空置、房價增速過快等[1]。國外關于城市住宅價格空間分布的研究比起我國要早很多，在上世紀20年代至80年代，區(qū)位理論的誕生與逐漸成熟對學者對城市價格空間分布特征及影響因素的研究產(chǎn)生了很大的影響。國外的研究經(jīng)過了定性分析、定量分析和基于GIS空間分析與統(tǒng)計模型應用三個階段，并從地理學、社會學、經(jīng)濟學等角度對其理論基礎與驅動機制進行了系統(tǒng)研究。在我國，隨著城市空間數(shù)據(jù)運用的普及和GIS空間分析技術方法的迭代更新，學者們對克里金插值分析、核密度分析、空間自相關分析等研究方法的合理運用，從單因素或綜合因素影響方面對單個城市或者多個城市的城區(qū)住宅價格空間分布特征以及相關影響因素進行研究分析。如張家旗使用克里金插值法、核密度分析以及空間自相關分析對鄭州市的住宅價格空間按分布和影響因素進行了分析，將人口、經(jīng)濟、社會基礎設施建設對住宅的價格造成的影響作出了鮮明的展示[2]。于翰翔通過使用反距離權重插值分詞大連市房價的空間格局特征，并運用ArcGISde點密度分析、線密度分析、近鄰分析等工具對房價的影響因素進行量化并最終得出大連市的商品住宅價格空間分異特征[3]。盧才武等使用空間自相關、變異函數(shù)、克里金空間插值等理論方法對西安市主城區(qū)的住宅價格空間分布進行了分析，并在此基礎上，針對西安市與眾多發(fā)達城市不同的是具備大量文旅資源的特質進行了特別說明[4]。吳昊利用網(wǎng)絡中具備大量數(shù)據(jù)的房產(chǎn)中介平臺獲取住宅信息并依托GIS平臺對武漢市的住宅價格以及價值的空間特征進行分析[5]。我國的城市住宅價格空間分布及影響因素的研究是一項能產(chǎn)生很大社會作用的研究方向，對于城市的房地產(chǎn)發(fā)展方向的確定、政府對住宅價格的調控具有一定的決策幫助，但是住宅的空間價格分布及影響因素研究對于每個城市都有它的專一特點，尤其是中國這樣國土面積大并且區(qū)域差異巨大，在中國發(fā)達城市住宅價格空間分布逐漸詳細完善的同時為合肥市的主城區(qū)住宅價格空間分布及影響因素進行研究對合肥市的發(fā)展具有一定的積極作用。

1.合肥市經(jīng)濟發(fā)展水平1.1合肥市發(fā)展狀況2016年，為落實“強省會、強中心”戰(zhàn)略意圖，合肥市開始進入城市高速發(fā)展階段，合肥市的政務及經(jīng)濟中心逐漸向巢湖北岸濱湖新區(qū)轉移，保留合肥市老城區(qū)發(fā)展特色的同時積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。近年來，合肥先后被賦予“一帶一路”和長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略“雙節(jié)點”城市國家級試點城市、全國性綜合交通樞紐、國家科學中心等城市使命，城市能級和體量得到大幅提升。2017年，合肥又提出構建“一灣、一帶、兩源、八核、十鎮(zhèn)”的環(huán)巢湖科技創(chuàng)新走廊，這標志著合肥市城市基礎布局基本完成，蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)四個行政區(qū)共同組成合肥市完整主城區(qū)，并在此基礎上在包河區(qū)特別劃分出濱湖新區(qū)，在蜀山區(qū)劃分出政務區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，瑤海區(qū)劃分出經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和新站綜合試驗區(qū)，至此合肥市一共有四個行政區(qū)、三個國家級開發(fā)區(qū)以及兩個根據(jù)經(jīng)濟特點劃分出來的特殊區(qū)域。合肥市在過去很長的一段時間內發(fā)展方式始終堅持一個城市中心的方向，因此在城市政務以及經(jīng)濟中西南遷移前，原本被瑤海區(qū)、蜀山區(qū)與包河區(qū)交界處的廬陽區(qū)老城區(qū)是整個合肥市的城市中心，政治、經(jīng)濟以及教育資源都集中在此處。房地產(chǎn)價格也是全市最高的地方，并且呈現(xiàn)輻射狀向周邊的其他區(qū)逐漸降低。但是在政務區(qū)和濱湖新區(qū)開發(fā)完成，合肥市的“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略逐漸完成布局后，老城區(qū)的各項城市職能也逐漸平均到了各個區(qū)原本的區(qū)劃內，廬陽區(qū)的老城區(qū)原本具備的核心作用逐漸消退，而其余四區(qū)各自作為核心發(fā)展，因此現(xiàn)階段的合肥市的城市住宅價格分布特點呈現(xiàn)出了一個相對復雜的狀態(tài)。合肥市的城市建設工作跟隨城市經(jīng)濟發(fā)展進入大力發(fā)展階段，在2015年到2019年城市公路增加改善，城市軌道交通從無到有，并在2019年合肥地鐵三號線正式運營，合肥市的城市軌道交通總里程進入中國第21名，城市軌道交通以及城市公路的里程以及完善情況不僅標志了一座城市的現(xiàn)代化程度，也對城市的房地產(chǎn)的市場有著很大的影響，合肥市內的高端住宅的新盤都以臨近地鐵站作為一項硬性指標。1.2城市GDP合肥市2015-2019年城市GDP快速增長，從2015年的5660.27億元增長到2019年的9409.40億元，總增長量為3749.13億元，年平均增長率達13.4%。2019年合肥市GDP總值為9409.40億元，其中第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)總值分別為291.86億元、3415.32億元、5702.22億元，同比增加了14.27億元、251.34億元、544.66億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占城市生產(chǎn)總值的9.3%，共878億元，同比增加了9.3%。表1合肥市2015-2019年合肥市生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值統(tǒng)計表Table1StatisticsofHefei'sGDPandpercapitaGDPfrom2015to201920152016201720182019生產(chǎn)總值（億元）56606274700386059409人均生產(chǎn)總值（元）727447913586689951121146801.3產(chǎn)業(yè)結構2015年到2019年合肥市產(chǎn)業(yè)結構獲得持續(xù)的優(yōu)化調整，第三產(chǎn)業(yè)在合肥市城市生產(chǎn)總值占比逐漸增加，第一、第二產(chǎn)業(yè)占比不斷降低，2015年合肥市第三產(chǎn)業(yè)占比為42.7%，到2019年占比提升至60.6%，第一、第二產(chǎn)業(yè)占比從2015年的4.6%、52.6%降低至2019年的3.1%、36.3%。合肥市產(chǎn)業(yè)結構在發(fā)展中不斷地進行優(yōu)化與提升，現(xiàn)階段合肥市的第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步提升，并且合肥市憑借以中科院合肥物質科學研究院等70多所研究院以及中國科學技術大學為代表的50余所高校提供的高新技術研究以及高質量人才資源，具有較強的科學成果轉化實力。合肥市加速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)促進產(chǎn)業(yè)結構的合理化，逐漸提升為產(chǎn)業(yè)結構的高級化，促進產(chǎn)業(yè)結構與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調。圖1合肥市2015-2019年產(chǎn)業(yè)變化圖Figure1industrialchangeofHefeifrom2015to20191.4居民收入水平合肥市2016年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31989元人民幣，鄉(xiāng)村居民人均可支配收入為15733元人民幣，到2019年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加至45404元人民幣，增長了41.9%%，鄉(xiāng)村居民人均可支配收入增加至22462元人民幣，增長了42.7%。表2合肥市居民人均可支配收入與支出表Table2percapitadisposableincomeandexpenditureofHefeiresidents年份人均可支配收入（元）人均支出（元）城鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)村居民城鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)村居民201531989157332004916152201634852170592164316435201737972185942331117828201841484203892533919839201945404224622731918423綜合以上數(shù)據(jù)可以得知合肥市在2015-2019年發(fā)展迅速，城市經(jīng)濟總量快速提升，城市內基礎設施完善程度顯著提升，產(chǎn)業(yè)結構逐漸完善，居民收入消費水準穩(wěn)步上升。伴隨著的就是合肥市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了一個巨大的發(fā)展空間并已經(jīng)獲得了一個很高程度的發(fā)展，因此對合肥市的住宅價格空間分布及影響因素分析有一定的價值與意義。2.合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2.1商品房銷售價格近年來合肥市經(jīng)濟領域以及城市建設取得了很大的成就。房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)，合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也同樣迅速，而作為房地產(chǎn)業(yè)的主要商品：住宅的價格也大幅增加。合肥市2015年到2020年的住宅價格總體趨勢是一個上漲的狀態(tài)，并且在2015年到2017年漲幅巨大，年平均增幅達到35.2%，在2017年以后，房地產(chǎn)市場趨向平穩(wěn)，住宅價格的變動也得到了控制，總體保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，年平均變化幅度僅為每年降低0.6%。2020年的房價為14351元/m2，相較2019年的平均住宅價格14289元/m2基本沒有變化，與2015年的8091元/m2增長到12069元/m2是合肥市經(jīng)過包括限購限貸、老城區(qū)改造等一系列工作后獲得的成果。表3合肥市2015-2019年商品住宅平均價格表Table3averagepriceofcommercialhousinginHefeifrom2015to2019201520162017201820192020住宅均價（元）80911206914672143711428914351住宅均價增幅4.1%49%21%-2.1%-0.1%-0.1%圖2合肥市2015-2019年商品住宅變化圖Figure2ChangesofcommercialhousinginHefeifrom2015to20192.2合肥市房屋施工面積、竣工面積及銷售面積合肥市房屋施工面積與商品房的價格有著類似的變化狀態(tài)，在2015年到2017年快速增長，2017年逐漸趨向穩(wěn)定并且有著較小幅度的降低，但總體處在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，保持在七千萬到八千三百萬之間。房屋竣工面積跟隨房屋施工面積的變化并稍微有延后。合肥市的銷售面積的特點除了受到房屋施工面積以及房屋竣工面積的影響以外，更多的是被住宅價格影響以及合肥市居民的心理和房地產(chǎn)市場的觀望。因此在2015年到2017年的巨大增幅后，房屋銷售面積在2017年以后呈現(xiàn)了一個斷崖式的下跌，這與合肥市頒布的限貸限購政策有很大的關系。表42015-2019年合肥市房屋施工面積、竣工面積及銷售面積統(tǒng)計表Table4statisticsofhousingconstructionarea,completedareaandsalesareainHefeifrom2015to2019年份房屋施工面積（m2)房屋竣工面積（m2)房屋銷售面積（m2)201571993010103389531589206920167818537711977186209834112017828356201179336412833996201882332158141979261389579420197874202514815988132187202.3房地產(chǎn)投資額合肥市房地產(chǎn)投資額在近年間增長穩(wěn)定，從2015年的6214億元增長到2019年的11660億元，增長額為5246億元，增長幅度為81.7%。圖32015-2019年合肥市房地產(chǎn)投資額變動圖Table5realestateinvestmentinHefeifrom2015to20193.研究方法3.1全局空間自相關全局空間自相關是對屬性值在整個區(qū)域的空間特征的描述，表明屬性信息與其所在位置存在顯著的相互作用。通過數(shù)據(jù)計算合肥市住宅價格空間要素的Moran’sI（莫蘭指數(shù)），莫蘭系數(shù)是用于衡量空間要素的相互關系，與一般統(tǒng)計學中相關系數(shù)類似，莫蘭系數(shù)的取值在正負一之間，大于0表明存在空間的正相關，小于0表明存在空間的負相關，等于0表明不存在空間相關性。莫蘭系數(shù)的計算公式為：其中N為研究對象的數(shù)目，xi為觀測值，x為x的平均值[6]。3.2克里金插值法克里金插值法，又被稱為空間自協(xié)方差最佳插值法，是一種以空間自相關為基礎，利用半變異函數(shù)的結構性，對有限區(qū)域內的區(qū)域化變量進行最優(yōu)、線性、無偏估計的空間內插方法。它首先考慮空間屬性在空間位置上的變異分布，確定對一個待插點至有影響的距離范圍，然后用此范圍內的采樣點來估計待插點的屬性值[6]。克里金法：在各向同性假設下的固有平穩(wěn)隨機場中，數(shù)學期望u(s）與其位置無關，且協(xié)方差僅僅是點間距離｜h｜的函數(shù)。通常隨機場的協(xié)方差函數(shù)C是位置的，巫妖使用變異函數(shù)作為近似，此時變異函數(shù)y也僅與點間距離有關：定義為n個樣本的對應值，則普通克里金問題和克利金方差有如下表示：公式中是Y在未知點s0處的估計，C(si,sj）是點si和sj間的協(xié)方差該函數(shù)。 [9,10,11,12]3.3緩沖區(qū)分析緩沖區(qū)分析是指以點、線、面實體為基礎，自動建立其周圍一定寬度范圍內的緩沖區(qū)多邊形圖層，然后建立該圖層與目標圖層的疊加，最后進行分析而得到所需結果。它可以用來分析臨近度問題，在分析合肥市的城市住宅價格空間分布問題是可以基于河流、公路以及地鐵等要素對住宅價格的影響，以河流、公路和地鐵線路作為中心軸線，距離中心軸線每隔一定距離設置一個緩沖區(qū)，對每個緩沖區(qū)的住宅均價進行統(tǒng)計分析公路以及城市軌道交通對住宅價格的影響?；诖笮蜕坛V場等對住宅價格的影響則需要以廣場或者商超為中心點，每隔一定長度的半徑圓環(huán)為緩沖區(qū)[13]。4.研究過程4.1數(shù)據(jù)收集分析合肥市住宅價格空間分布的特點需要以合肥市商品住宅作為數(shù)據(jù)，本次研究使用的數(shù)據(jù)是合肥市四個行政區(qū)中的二手住宅以小區(qū)為單位進行數(shù)據(jù)的整理以及研究。本次研究的數(shù)據(jù)來源是貝殼找房、安居客等房地產(chǎn)中介平臺。表5合肥市各區(qū)二手住宅數(shù)據(jù)Table5dataofsecond-handhousinginHefei廬陽區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)政務區(qū)濱湖新區(qū)在售住宅數(shù)量7476824667951292613204309在售住宅最高價格（元/m2）460533246047960337434908049352在售住宅最低價格（元/m2）586759125894471269265864在售住宅平均值（元/m2）212901931918452125941880313064合肥市小區(qū)數(shù)量940649569785108210合肥市住宅價格空間分布的影響因素包括以下幾點：（1）人口：以四個行政區(qū)以及三個特殊區(qū)域作為基礎單位，居民數(shù)量和心理以及經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)和未來前景會對住宅價格產(chǎn)生影響；（2）交通資源：城市主干道及地鐵會對沿線住宅價格產(chǎn)生輻射狀影響；（3）商超、醫(yī)療資源、教育資源：以點狀向周邊住宅價格產(chǎn)生影響；（4）政府政策：直接性地對一塊區(qū)域的住宅價格以及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生劇烈影響。4.2合肥市城區(qū)住宅價格空間分布特征將已統(tǒng)計的合肥市的二手房價格以小區(qū)平均價格為基礎單位結合小區(qū)的經(jīng)緯度數(shù)據(jù)經(jīng)過處理后導入到ArcGIS軟件中進行分析，得出結果如下圖3所示。由圖3可知合肥市的住宅價格分布特征為以廬陽區(qū)老城市中心、政務區(qū)、濱湖新區(qū)為房價高峰并向周圍呈輻射狀降低。合肥市的住宅價格的高峰集中，在以廬陽區(qū)老城市中心、政務區(qū)和濱湖新區(qū)為核心向周圍房價不斷降低，并且降低幅度相對比較大，在政務區(qū)的筆架山住宅均價可達四萬五每平方米以上的價格，但在一個街道相隔的興園的住宅價格通常在兩萬元每平方米以下。合肥市的住宅價格的兩個中心分別是政務區(qū)的筆架山街道以及濱湖新區(qū)的駱崗街道和方興街道。筆架山處于合肥市以及政務區(qū)的核心，同時是合肥市政治與經(jīng)濟的核心位置，人口集中，商業(yè)發(fā)達，交通質量優(yōu)良。濱湖新區(qū)的駱崗街道以及方興街道是合肥市“141”發(fā)展方向的典型地區(qū)，位于合肥市的經(jīng)濟新核心濱湖新區(qū)核心位置，商業(yè)資源豐富，城區(qū)現(xiàn)代化程度高，基礎設施完善并且臨近巢湖具有優(yōu)秀的景觀資源。廬陽區(qū)老城區(qū)的住宅價格略低于政務區(qū)以及濱湖新區(qū)，但是住宅價格穩(wěn)定且區(qū)域變化小，老城區(qū)內具有高質量的教育資源，但是由于歷史原因住宅相對老舊，基礎配置差，交通調節(jié)也相對遜色。圖3合肥市空間住宅價格克里金插值圖Figure3KriginginterpolationofspatialhousingpriceinHefei4.3合肥市城區(qū)住宅價格自相關特征在ArcGIS軟件中使用空間自相關工具對數(shù)據(jù)進行處理，所得結果如下：I=0.2567>0，大于其期望值（E=-0.0044）；并期望Z=2.8978，因此合肥市的住宅價格在整體上存在著正相關性，合肥市的不同價格的住宅通常有著聚焦效果，即高價格住宅更多的分布在高價格區(qū)域，低價格住宅更多的分布在低價格的區(qū)域。合肥市的高端住宅價格主要聚集在廬陽區(qū)老城區(qū)－政務區(qū)－濱湖新區(qū)的區(qū)域連線上，這些區(qū)域受政策經(jīng)濟影響程度高。由于合肥市的價格空間分布呈放射狀向四周分布，住宅低價格區(qū)域基本圍繞著城市中心向四周擴散，離主城區(qū)距離越遠住宅價格越低。4.4合肥市住宅價格空間分布影響因素1.人口、經(jīng)濟與住宅價格空間分布關系：合肥市城區(qū)劃分為廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，其中廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)經(jīng)濟實力相當，瑤海區(qū)稍弱。廬陽區(qū)作為老城區(qū)，人口數(shù)量大，人口密度高，且生活在其中的更多是本地人，生活消費水平一般，除核心老城區(qū)外同類型住宅房價一般。蜀山區(qū)、瑤海區(qū)工業(yè)發(fā)達，住宅數(shù)量與住宅價格都是合肥市內的中流水平，但是近期合肥市發(fā)展方向在不斷偏向西南方向，因此合肥市蜀山區(qū)的高端住宅房產(chǎn)逐漸增多并超過瑤海區(qū)?，幒^(qū)歷年的經(jīng)濟增速一般，與合肥市整體經(jīng)濟高速發(fā)展的步伐不及，在民眾心理上也普遍認為瑤海區(qū)未來發(fā)展無力，房產(chǎn)市場與房價也低于其他幾個區(qū)。包河區(qū)在原本的基礎上額外分出濱湖新區(qū)與政務區(qū)，包河老區(qū)的人口密度與數(shù)量一般，消費水平一般，房價也在一個中流水平，政務區(qū)是合肥市以及安徽省的政府機關的主要所在場地，因此房價也是合肥市內的最高水準的一個地區(qū)，濱湖新區(qū)是合肥市2010年以后主要核心發(fā)展地區(qū)，人口數(shù)量大、密度高，并且高新科技技術公司的進入，經(jīng)濟水平和消費水平要比其他地區(qū)高很多，住宅價格是合肥市住宅房產(chǎn)價格最高峰。表6合肥市各行政區(qū)人口統(tǒng)計表Table6populationstatisticsofeachadministrativeregioninHefeiCity廬陽區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)人口（萬人）511377664346684925484175轄區(qū)面積（km24人口密度（萬人/km2)3678100220147507主要交通資源與住宅價格空間分布關系：合肥市作為安徽省省會，交通資源完善豐富，在城區(qū)內有包括公交、城市軌道交通以及完善的城市道路體系，按照房價從低到高把房價分為八個等級，而后將各緩沖區(qū)與住宅空間點位進行疊加分析，得到不同緩沖區(qū)距離范圍內住宅數(shù)量及價格的空間分布結果。由統(tǒng)計結果可知，在距主要道路地鐵100ｍ～1500ｍ范圍內，隨著與主要道路距離的增加，住宅區(qū)數(shù)量逐漸減少表明距主要道路越近，住宅點數(shù)量越多，分布越集中。此外，房價等級越高，住宅區(qū)數(shù)量隨道路遠近遞減的規(guī)律傾向于越明顯。低房價住宅點主要分布在距離道路較遠的地方?？偟膩碚f，距離主要道路距離越近，住宅分布越集中，且住宅價格傾向于越高。表7距主要交通設施不同距離各住宅價格等級小區(qū)數(shù)量統(tǒng)計表Table7statisticsofthenumberofresidentialdistrictswithdifferentpricegradesatdifferentdistancesfromthemaintrafficfacilities房價等級距離一級/個二級/個三級/個四級/個五級/個六級/個七級/個八級/個九級/個十級/個總計1003267921431218360342111664300254274851025453211084745001723688769584114743889006195366534732124229415002735433925187001373.教育資源與住宅價格空間分布關系：合肥市教育資源相對集中，在廬陽區(qū)的老城區(qū)以及包河區(qū)的政務區(qū)和濱湖新區(qū)中分布了評分最高的幾所小學初中，包括六安路小學、南門小學、中國科學技術大學附屬初中、合肥市四十五中學、合肥第一中學、合肥一六八中學等均分布在這幾個地區(qū)內，這些教育資源不僅對一個地區(qū)的住宅價格造成了很大的影響，而且小學初中的學區(qū)名額也是合肥市住宅房地產(chǎn)的一個重要影響因素，相同水平的一套住宅在不同學區(qū)會有巨大的價值差別。4.政策及城市規(guī)劃：合肥市城市原本中心在廬陽區(qū)與瑤海區(qū)、包河區(qū)以及蜀山區(qū)的交界處，在合肥市開始實行“141”發(fā)展戰(zhàn)略后，合肥市的政務功能以及經(jīng)濟中心逐漸南遷向蜀山區(qū)內的政務區(qū)以及包河區(qū)和巢湖市交接處的濱湖新區(qū)，在這樣的政策和城市規(guī)劃大方向的作用下，政務區(qū)和濱湖新區(qū)的住宅價格迅速提升并逐漸達到城區(qū)內最高水平，而原本的廬陽區(qū)老城區(qū)由于城市規(guī)劃導致房價的增長速度要明顯低于政務區(qū)以及濱湖新區(qū)的水平。5.政策與建議通過對合肥市城區(qū)住宅價格空間分布及其影響因素的研究分析可以發(fā)現(xiàn)合肥市商品住宅空間分布特點是以老城區(qū)及新建設的政治經(jīng)濟中心為核心向四周輻射狀間隔逐漸降低。合肥市的住宅價格具有一定的聚集特征，不同價格的住宅存在一定的緩沖區(qū)。影響合肥市住宅價格的因素包括有政策及政府規(guī)劃、教育資源、交通資源、人口、經(jīng)濟等，這些因素的相互疊加對合肥市的商品住宅價格產(chǎn)生影響。以下是我對合肥市房地產(chǎn)市場及合肥市城市規(guī)劃走向的一些建議。加快對合肥市老舊城區(qū)的改造進度，在合肥市的新規(guī)下，廬陽區(qū)老城區(qū)不再會進行拆遷工作，相對應的則是對老城區(qū)進行社區(qū)改造，提高社區(qū)基礎設施建設、對交通道路優(yōu)化，這項工作的進展實際上是要低于它應當有的進度，老城區(qū)中土地價格與住宅價格不匹配，住宅價格與住宅質量不匹配，因此加快對老城區(qū)的社區(qū)改造應當加快進程，跟上周邊城區(qū)的新盤開發(fā)節(jié)奏。合理運用政策以及城市規(guī)劃策略調節(jié)合肥市房地產(chǎn)市場，政府政策的變動以及城市規(guī)劃辦法的發(fā)布對合肥市的房地產(chǎn)市場以及住宅價格有著巨大的影響，政務區(qū)以及濱湖新區(qū)的迅速崛起與合肥市的政策調節(jié)有著很大的關系，因此，政府更應斟酌使用自己的調節(jié)能力，充分發(fā)揮宏觀調節(jié)的作用，避免因規(guī)劃失誤導致合肥市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生劇烈變動。降低合肥市住宅價格的空間差異，合肥市的住宅價格的空間差異較大并且受區(qū)域影響劇烈，作為合肥市老牌工業(yè)區(qū)的瑤海區(qū)以及遠離市中心的蜀山區(qū)西北部的住宅價格遠低于合肥市其他區(qū)域，這直接反映了合肥市經(jīng)濟發(fā)展的空間不均衡，重西南而輕東北，對于解決合肥市部分區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展緩慢是合肥市發(fā)展過程中的重中之重。參考文獻[1]唐國銀.合肥房地產(chǎn)市場價格的影響因素分析與對策建議[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊）,2019(11):30-31.[2]張家旗，劉晏男.鄭州市主城區(qū)住宅價格空間分布格局及其影響因素研究[J].北京測繪，2020,34(06):797-80