重慶市紅山廠老公寓項目策劃方案

重慶市紅山廠老公寓項目策劃方案紅山項目策劃重慶銘嘉實業(yè)有限公司市場分析（一）重慶旅游業(yè)基本情況近年來，隨著居民消費水平的提高，旅游消費日漸走進大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€重要的組成部分。從市場增長率來看，全國旅游市場年增長率在13%，重慶旅游市場增長率約高于全國市場增長率2個百分點，保持在15%左右。因此，旅游產(chǎn)業(yè)是一個名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè)。正因為如此，各地旅游新景區(qū)紛紛亮相。就重慶市場而言，除長江三峽、四面山、金刀峽等老景區(qū)外，近年來開發(fā)的萬盛黑山谷、武隆仙女山等新景區(qū)，都收到了良好的效果，對地方經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大促進作用。從旅游消費看，游客的旅游消費呈現(xiàn)出兩個較明顯的特征：其一，旅游消費層次提升，因為隨著居民消費能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對于新開發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。其二，旅游消費從總體來看，與一般消費品消費不同的特點在于重復消費性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競爭盡管激烈，但與一般消費品之間的競爭有不同的特點。神龍峽旅游景區(qū)位于重慶市著名的旅游勝地南川市境內(nèi)，總開發(fā)面積約20平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。在重慶地區(qū)范圍內(nèi)，神龍峽具有“峽谷最長、植被保護最好、山水景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距成渝等大城市距離最近”的獨特優(yōu)勢，是重慶乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。（二）老年服務業(yè)基本情況同時，據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的老年人口已達1.43億，占總?cè)丝诘?1%；預計2020年將達到2.4億，占當時總?cè)丝诘?6%左右，養(yǎng)老服務行業(yè)也成為一個較大的社會問題。全國老齡委有關(guān)負責人說，隨著社會生活方式的轉(zhuǎn)變，老年群體在日常生活、精神慰籍、緊急救助等方面呈現(xiàn)日益增長的需求。2006年2月20日，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的六項重點工作。為促進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。（三）紅山酈鎮(zhèn)和整個項目的關(guān)系神龍峽旅游景區(qū)分原生態(tài)旅游景區(qū)、里隱壩國際生態(tài)農(nóng)業(yè)示范公園、紅山酈鎮(zhèn)、山地9洞高爾夫練球場及精品民族風情別墅群等組成，紅山酈鎮(zhèn)不但是整個項目的入口所在，完善補充了整個項目的接待、休憩、商業(yè)、餐飲等功能，是整個項目的人流集散地，同時，由于設(shè)計了大量的老年公寓住宅，具有生活區(qū)的功能，即使在旅游淡季，也能保證自身的人氣，避免了個別旅游景區(qū)淡季人去樓空的現(xiàn)象。隨著整個項目的不斷開發(fā)、發(fā)展，也能極大的促進紅山酈鎮(zhèn)的繁榮，從而保證前期投資者的物業(yè)保值升值，使紅山酈鎮(zhèn)自然形成周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)、人文中心。（四）主要競爭對手分析一、項目定位本項目為一個集影視、旅游度假、休閑、商業(yè)和老年公寓等功能為一體的綜合性生態(tài)社區(qū)。規(guī)劃考慮養(yǎng)生和休閑旅游兩方面的消費需求，做到社區(qū)與景區(qū)的資源融合。二、社區(qū)各組團規(guī)劃思路1、影視城組團利用原廠房只對其外立面進行改造，以保持與整個社區(qū)的外立面風格相對統(tǒng)一。影視城與其他組團間采用高大喬木和綠化帶進行分離。2、旅游度假組團考慮規(guī)劃在臨主交通道路、臨河及中心花園（綠化帶）區(qū)域，以小型套房為主，客戶目標群體為重慶固定資產(chǎn)投資者，建成后主要作為神龍峽旅游區(qū)的外部接待中心，日接待能力應達到200~300套的中高檔社區(qū)，室內(nèi)精裝修。3、休閑運動區(qū)組團此區(qū)域包括中心綠地、影視城入口大門、入口景觀帶和網(wǎng)球場、天然生態(tài)游泳池、康體設(shè)施、健康步道及部分相應的室內(nèi)活動項目。要求各功能區(qū)相對集中，從而體現(xiàn)整個社區(qū)的自然和大氣。4、商業(yè)區(qū)組團為方便商業(yè)區(qū)今后的管理、經(jīng)營，應盡可能臨近大門和主要交通道路，同時，該區(qū)域應高度集中，以不破壞整個社區(qū)的自然、和諧、幽雅為好。前期商業(yè)區(qū)要考慮的功能有特色餐飲、特色工藝品、珍稀植物、書畫古董店、無污染農(nóng)業(yè)凈菜超市、生活超市等。5、老年公寓組團可考慮規(guī)劃在相對獨立、安靜的區(qū)域，生活功能完善，相應的保健、醫(yī)療、康體娛樂、物業(yè)管理齊備的中檔社區(qū)，初步規(guī)劃300~500套。室內(nèi)簡裝或局部裝修。三、規(guī)劃要點1、動靜分區(qū)、各功能組團相對獨立、相互聯(lián)系，要充分考慮各組團的安全性、私密性。2、盡可能在原有建筑基礎(chǔ)上進行改造，原有建筑和總體規(guī)劃沖突時及為達到相應的容積率時，要積極規(guī)劃新建。新建項目應盡可能安排在開發(fā)中的第二、第三期中。3、整個社區(qū)入口可不受現(xiàn)有道路條件的限制進行規(guī)劃，入口的設(shè)計應考慮到項目本身的特色及將來發(fā)展的需要。4、道路系統(tǒng)可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行改造，但是，為保證社區(qū)的獨立性及安全性，方便以后的管理，社區(qū)主干道與社區(qū)外等級公路的交匯點不宜超過3個。5、社區(qū)內(nèi)道路除主干道外，應避免過多的硬質(zhì)鋪裝，支路可用植草磚、青石、健康步道等形成，可依地形設(shè)計蜿蜒曲折的效果。6、景觀設(shè)計以樸實明快的風格為主，突出田園山水間的自然和諧，各住宅組團可以竹、木、果林為主，輔以珍稀高大喬木，形成不同的組團特色。7、物業(yè)服務中心：考慮就近原則，設(shè)置在靠近老年公寓的地方，同時提供老年活動管理和場地的要求。8、旅游服務中心：具備集中餐飲、停車、短時住宿功能，可以考慮電影院的場地，通過隔斷和隔層，做成綜合性的會所功能。9、健身活動中心：介于養(yǎng)生住宅區(qū)和休閑旅游度假村之間，資源共享。10、停車場：項目地處偏遠，往來都需要汽車作為交通工具。場地分為公交汽車和小車區(qū)域，并設(shè)置在交通要道口，隔離了住去和交通道的噪音和塵埃。四、建筑風格對現(xiàn)有建筑的改造，遵循以下價格原則：1、不過份追求青瓦白墻的所謂民居形式；2、住宅外立面色彩可多樣化，可采用涂料為主，輔以文化石、青石及藤蔓植物，強調(diào)外立面的點、線、面的搭配，主色調(diào)不應搶山、水的自然色。商業(yè)部分外立面色彩不超過３種，色彩沉穩(wěn)，不宜過度鮮艷，醒目吸引部分通過經(jīng)營者的招牌、布幔來解決3、建筑改造中，造形的運用適可，構(gòu)件的使用要少，局部進行改造；4、對不同的功能分區(qū)能夠采取有區(qū)別的建筑風格，色彩等，便于識別性。5、項目入口處應遵循大氣、細膩的原則，色彩可以適當鮮艷醒目，但不應脫離整體社區(qū)的主色調(diào)。二、項目概況紅山酈鎮(zhèn)

神龍峽旅游風景區(qū)的形成是由于4-6億年前的地質(zhì)變遷，產(chǎn)生了千姿百態(tài)的地貌景觀，出露地層有至留系、奧陶系及寒武系，是我國出露巖較古老的片區(qū)之一。神龍峽呈典型的“V”字型深切峽谷形態(tài)，河谷平均寬約20米，最窄處6米左右，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在70-80度，坡頂海拔1700米，相對高差一般在400-600米。峽谷內(nèi)河長約18公里，平均流量為4.5立方米/秒，在神龍洞附近有兩條支流匯入。神龍峽植被豐富，屬亞熱帶原始常綠闊葉混交林，植物一千多種，主要有銀杉、銀杏等，珍稀動物四十多種，著名的有黑葉猴、云豹等，森林覆蓋率達98%，片區(qū)內(nèi)山高林密，氣候溫和，雨量充沛，空氣清新，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量高，是重慶周邊罕見的自然生態(tài)旅游區(qū)。一、市場背景1、人口老齡化成為社會的重大問題統(tǒng)計顯示：由于生產(chǎn)力發(fā)展，人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，中國60歲以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤粩嗌仙?，目前已接?0%，標志著中國即將進入老齡社會。全國60歲以上人口超過1.2億人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，預計今后還將長期居于世界首位，這將對中國社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。 1987年，民政部在武漢舉辦了全國第一次社區(qū)服務工作會議，會上提出了“面向社會，發(fā)展社區(qū)服務”的總方針； 1996年3月7日，江澤民總書記作出“大力加強社區(qū)建設(shè)，充分發(fā)揮街道辦事處、居委會的作用”的重要指示。 2000年11月9日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《民政部關(guān)于全國推出社區(qū)建設(shè)和意見》。2001年5月31日，民政部下發(fā)民發(fā)[2001]145號文件，決定在全國啟動“社區(qū)老年福利服務星光計劃”。文件指出，建立健全社區(qū)老年福利體系，是貫徹江澤民總書記“三個代表”重要思想的實際行動。為此，民政部決定，拿出100億支持“星光計劃”。為了保證“星光計劃”的順利實施，民政部還特別制定了“方便適用，小型多樣，功能配套”的項目實施原則和“統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點；典型引路，明確責任，抓緊落實；落實資金，保證投入”的實施辦法。嚴格執(zhí)行項目法人負責制，出臺了《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》等一系列行業(yè)標準以貫徹落實“星光計劃”。北京、上海、廣東、福建、江蘇、遼寧等大城市和沿海省份，已制定了相應配套的落實“星光計劃”的措施，為老年服務事業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。總的來講，中國的老年服務業(yè)正在以日新月異的速度向前發(fā)展。但是，從全國整體來看，從重慶市的現(xiàn)狀來看，面向老年人的社會服務仍然滯后于人口老齡化、家庭小型化以及市場經(jīng)濟的要求，面向老年人的供給離老年人的需求仍有很大差距。因此，老年服務事業(yè)面臨的形勢，既是挑戰(zhàn)，更是機遇?？梢源竽懙念A言，隨著人口老齡化速度加快，國家經(jīng)濟的發(fā)展和各級政府的重視，我國的老年服務事業(yè)將是一個大有所為的事業(yè)，常青的事業(yè)，前途光明的事業(yè)。2001年7月22日，國務院以國發(fā)[2001]26號文件的形式印發(fā)了中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”（2001-2005）計劃綱要。隨著家庭小型化的發(fā)展趨勢，家庭養(yǎng)老模式出現(xiàn)“危機”。走家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合的道路，是解決中國養(yǎng)老問題的一條出路。經(jīng)濟體制的變化促使老年人從“單位養(yǎng)老”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐣B(yǎng)老”，就得社會相應的提供完善的養(yǎng)老生活配套。2、城市人對于“度假”式生活的熱衷2001年，隨著渝北回興“在水一方”項目5+2住宅的熱銷，重慶人開始體會到了郊區(qū)生活的價值。2003年，位于白市驛，以旅游概念為主題的“海蘭云天”項目受到市場的關(guān)注。2005年，重慶人熱衷于郊區(qū)住宅，北部新城、南山、巴南區(qū)成為居住的潮流，度假真正成了生活的開始。對于銷售業(yè)績好的郊區(qū)住宅項目，都存在市政規(guī)劃（投資價值）、自然環(huán)境（健康價值）、生活配套（生活價值）等因素的影響。幾大因素具備的區(qū)域，既有可能成為人居之地。3、假日近郊游成為生活的潮流自2001年開始正式實施節(jié)日集中休假方式以來，中國人的旅游消費熱情被極大地激發(fā)出來，“旅游黃金周”也應運而生。統(tǒng)計表明，到2002年“五一”旅游黃金周結(jié)束，七個旅游黃金周共計接待旅游人數(shù)42237萬人次，實現(xiàn)旅游收入1734億元。假日旅游市場的火爆程度不僅為旅游商家看好，也得到了各級政府的重視。假日旅游在刺激國內(nèi)消費，拉動國民經(jīng)濟增長等方面起到了不可替代的作用。然而相對單一的旅游產(chǎn)品同逐漸走向多元化的假日旅游市場的矛盾在不斷加劇，隨著假日旅游市場的發(fā)展成熟，這種矛看的弊病會更加凸現(xiàn)。我國假日旅游市場的多元化走勢對最近幾次假日旅游者的出游目標的研究發(fā)現(xiàn)，我國假日旅游的熱點進一步分散，旅游消費領(lǐng)域和消費內(nèi)容進一步分化，假日旅游市場開始走向多元化。具體表現(xiàn)在:■近程消遣度假增長迅猛。就總體而言，從文化觀光旅游發(fā)展到消遣度假旅游是一個國家或地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展成熟的重要標志。20世紀80年代中后期國內(nèi)旅游步入快車道以來，中長線的文化觀光旅游一直是國內(nèi)旅游者的主流。隨后，我國假日大眾旅游市場的出現(xiàn)，近程消遣旅游消費增長迅猛，并形成巨大規(guī)模。一方面，近程消遣度假旅游與我國居民的實際收入狀況和假期制度相適應?！鑫幕?、科技旅游產(chǎn)品倍受青睞?？萍肌⒄苫c旅游嫁接，富有科技含量和文化品位的假日旅游產(chǎn)品逐漸為消費者所青睞。21世紀是知識經(jīng)濟時代，只要能夠找準文化、科技與旅游的結(jié)合點，開發(fā)具有時代特色的高文化品位的假日旅游產(chǎn)品，實現(xiàn)假日旅游經(jīng)濟的新一輪增長才有可能?！鰷?、冷綠色旅游點需求開始凸現(xiàn)。經(jīng)過了幾個旅游黃金周“擁擠旅游”后，人們開始進行深刻的反思。人們外出旅游使更多地希望得到文化知識、健身和身心的徹底放松。從供給上講，生態(tài)環(huán)境良好，旅行便捷的溫、冷點旅游點，游人相對較少，旅游消費價格相對較低，不但與旅游消費者的旅游目的相一致，同時，也與現(xiàn)階段我國人民生活實際消費狀況相適應?！龈鞣N專項旅游、特種旅游走俏市場。專項旅游和特種旅游在區(qū)域地點的興起也是旅游業(yè)發(fā)展成熟的重要標志。隨著消費市場個性化、多樣化發(fā)展趨勢，我國居民外出旅游目的也變得豐富多彩。傳統(tǒng)的文化觀光旅游的市場空間顯得十分有限，而各種消遣度假旅游、專項旅游、特種旅游的發(fā)展非常迅速。事實證明，多種形式的生態(tài)旅游(特別是農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游、森林生態(tài)旅游)、節(jié)慶旅游、會議旅游、科普旅游、丈化消遣旅游、自助探險旅游等開始走俏市場。4、南川-紅山-神龍峽資源：重慶市南川南坪鎮(zhèn)紅山村，鳳嘴河畔，距神龍峽風景旅游區(qū)4公里，離南川市中心20多公里左右。高速路口到重慶90分鐘車程，待高速路建好后到重慶僅45分鐘。紅山廠現(xiàn)有建筑面積53600平方米，公建面積達21300平方米以上。其中：醫(yī)院2361平方米、學校4000平方米、幼兒園460平方米、影院（俱樂部）1000平方米、大型半封閉防風、防雨、防曬綜合文體娛樂活動廣場6471平方米；食堂、酒家、小百貨商店、書店、招待所、儲蓄、郵遞、菜市、車站、物管服務部等新建物業(yè)7000多平方米。（1）區(qū)域 南川市位于中國西南重慶市的南部，現(xiàn)處于中國西部大開發(fā)的長江開發(fā)帶，東南與貴州省道真、正安、桐桎縣接址，東北與武隆縣為鄰，北接涪陵區(qū)，西連巴南區(qū)，綦江縣，萬盛區(qū)，距重慶市中心120公里，是重慶市的中心城市之一。全市幅員面積2602平方公里，歷史以來就是重慶與黔北的物資集散地，是重慶大城市帶動大農(nóng)村的中繼經(jīng)濟帶動極（分中心發(fā)展極），具有較強的經(jīng)濟輻射功能。（2）交通 重慶通向貴州省的[經(jīng)濟長廊]之一，市內(nèi)地方鐵路與相連，四通八達。（3）自然資源 可供開發(fā)利用礦產(chǎn)資源達20多種，以原煤、鋁土礦、硫鐵礦、石英砂等，是中國100個重點產(chǎn)煤縣（市）之一，鋁土礦儲量居中國西南地區(qū)第二位。農(nóng)村資源豐富，是中國茶業(yè)出口基地。旅游資源豐富，得天獨厚，境內(nèi)國家級風景名勝區(qū)、國家森林公園、國家級自然保護區(qū)和全國科普教育基地金佛山，方圓1300平方公里，融山、水、林、泉、洞為一體，集雄、秀、險、奇于一身。生物多樣性舉世罕見，有銀杉、方竹、銀杏、大樹茶、人參等珍稀植物52種，有黑葉猴、金錢豹等國家級保護動物36種，有世界海拔最高、形成歷史最古老的龐大高山溶洞群。金佛山原始風貌濃郁，四季風光各具其妙，既是納涼、觀光賞雪的理想去處，更是世界風光的生物寶庫。（4）產(chǎn)業(yè) 綜合經(jīng)濟實力居重慶市縣級行政區(qū)前列。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，正在實施天然香料、簡竹、中藥材等十大產(chǎn)業(yè)化工程；工業(yè)門類齊全，具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)；第三產(chǎn)業(yè)潛力巨大，以金佛山為龍頭的旅游業(yè)開發(fā)方興未艾，許多領(lǐng)域尚處于開發(fā)初期，蘊藏商機無限。(5)繁榮度通訊暢通，能源富余，商貿(mào)活躍，信息網(wǎng)絡健全，金融體系完善，市政設(shè)施齊全，人氣聚集氣強，投資環(huán)境優(yōu)越。（6）政策投資商既可享受中國及重慶出臺的所有優(yōu)惠政策，又可按[一事一辦，特事特辦]的原則來南川投資。（7）自然氣候氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L氣候，冬季最低氣溫平均4—6°c，夏季平均氣溫26—28°c；全年日照總時數(shù)1000—1200小時。冬暖夏熱，無霜期，雨量充沛，溫潤多陰，雨熱同季，常年降雨量為1000—1400毫米，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之說。（8）經(jīng)濟人文南川是重慶市規(guī)劃建設(shè)的地區(qū)中心城市，是重慶市南部的橋頭堡和渝南黔北的物資集散地和信息交流中心，處于長江開發(fā)地。改革開放以來，南川64萬人民繼承和發(fā)揚前輩勤勞勇敢、奮發(fā)圖強的精神，經(jīng)濟上獲得高速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)年平均分別增長11.4%、6.25%、15.56%、18.9%。市內(nèi)各項社會事業(yè)也有長足發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民富裕文明。5、小結(jié)項目具備了老年房產(chǎn)需求、消費者對區(qū)域的認同、郊區(qū)生活的自然風景+豐富的自然資源等優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)提供了可能，怎樣把這些優(yōu)勢結(jié)合在一起進行整體的開發(fā)將是工作的重點。 首先，增強神龍峽旅游片區(qū)的影響力，通過風景區(qū)的影響力制造項目的亮點。然后，確定項目的老年住宅名片，獲得政府相關(guān)的優(yōu)惠政策和工作支持。最后，用一個全新的地產(chǎn)概念推動紅山廠整體的開發(fā)。二、項目定位1、定位：（1）定位基點：■國家政策提高老年人生活的政策主導方向?qū)⑹瓜嚓P(guān)產(chǎn)品得到更多優(yōu)惠和支持；■社會老齡化產(chǎn)生的市場需求和社會對老年人生活的關(guān)注；■社會對于自己、家庭生活質(zhì)量的關(guān)注?！鰞?yōu)美的神龍峽大環(huán)境，是養(yǎng)生、休閑生活的世外桃源；■紅山廠完善的生活娛樂基礎(chǔ)設(shè)施，項目開發(fā)的建安成本大大減少?！鲋貞c市房地產(chǎn)價格與消費能力之間的矛盾，高端客戶消費能力和投資產(chǎn)品單一的矛盾。（2）項目定位：重慶首家養(yǎng)生社區(qū)——休閑度假養(yǎng)生投資——■休閑度假：紅山廠社區(qū)是神龍峽風景區(qū)開發(fā)的居住功能補充，同時又因為其獨特的社區(qū)配套，與重慶1小時路程，成為一處集合旅游和5+2生活的理想之地；■養(yǎng)生（參考養(yǎng)老型住宅的部分建設(shè)標準）：項目為了獲得更多的政策配套和社會支持，也為了通過差異化的形象立足市場，吸引購買人群的眼球，養(yǎng)老公寓將是獲得優(yōu)惠政策的突破點（環(huán)境+配套+低價格），但客戶群不局限在老年人?！鐾顿Y：真正的購買者不一定來此居住，投資的目的是通過物業(yè)的出租來獲得長期穩(wěn)定的利潤，而休閑度假和養(yǎng)老的良好運營將是投資群體掏腰包的動機。單純的養(yǎng)老社區(qū)對于房地產(chǎn)的遠距離銷售存在吸引力不足、神龍峽景區(qū)資源利用不足的情況，因此我們把對老年人的關(guān)注上升到關(guān)注社會人生存價值的層面。好處在于：■豐富社區(qū)居住著、房屋所有者的年齡結(jié)構(gòu)；■更加貼近神龍峽風景區(qū)旅游者的健康主題；■把紅山廠（城）、里隱壩（鄉(xiāng)）、神龍峽（郊）三者有機的結(jié)合起來，成為泛意義的世外桃源生活區(qū)域；■便于針對投資的購買者，實現(xiàn)最終的銷售目的；■有效避免國家相關(guān)規(guī)范對老年住宅開發(fā)的強制約束。（3）項目名稱建議（4）推廣主題第一個1：一個蒼翠中的美宅，一處身居世外的心情。第二個1：一塊自由耕種的田地，一個釋放自我的天地。2、swot分析：S（優(yōu)勢）：（1）重慶—南川的完善交通網(wǎng)絡。從重慶到南川目前通過綦江、萬盛到達南川，在2007年重慶到南川高速路開通，以后還有重慶界石到南川的高速路，完善的交通將使紅山廠成為重慶的“近郊”。（2）金佛山-神龍峽-黑山谷自然組團的自然條件。良好的自然條件是項目開發(fā)的前提條件，也是項目運營成功的基礎(chǔ)之一。（3）項目定位的差異化將是新的消費增長點。（4）與主城區(qū)價格相比具有的強大競爭力。w（劣勢）：重慶到南川的心理距離較遠。周邊相應的配套不完善，檔次較低，生活不方便。項目周邊的治安條件不夠理想。（4）紅山廠老城區(qū)舊房改造，不是新開發(fā)的房地產(chǎn)項目。O（機會）：（1）項目的價格優(yōu)勢是我們可以利用的強力武器。（2）政府政策對于項目有力支撐。（3）作為重慶第一家老年住宅、養(yǎng)生住宅，勢必會讓消費者耳目一新。t（威協(xié)）：（1）重慶主城區(qū)開發(fā)老年住宅的浪潮即將到來，很多土地都在進行老年住宅的論證。（2）消費者是否能真正接受舊房改造的產(chǎn)品。（3）完善的客運交通制約出行的方便與否，從而導致客戶群是否會消費房地產(chǎn)產(chǎn)品。3、目標市場■曾經(jīng)在川南深山各大三線企業(yè)的職工（如大江廠），現(xiàn)已進入中老年，對項目周邊的環(huán)境非常熟悉，認知度較高。不習慣企業(yè)搬遷后的城市喧囂，熟悉的生活環(huán)境+更高生活品質(zhì)將是對他們較大的吸引?！鰹榱藘?yōu)美環(huán)境，向往“5+2”生活的城市中堅消費群?！?5歲以上，自己有存款，有支付能力和需求的老年人；■子女或?qū)O子輩要為長輩購買的；■買來出租經(jīng)營的；■以投資概念購買待以后升值的；■二手房經(jīng)銷商的中介銷售4、消費市場(1)老年人和下一代、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因，生活方式、習慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生"代溝"。(2)敬老院雖然"火爆"，但入院使人心理上有"被遺棄"的感覺，子女也有不孝的負罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。(3)老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。(4)中年人對于田園生活的回歸。(5)消費塔尖群體擁有富余的資金能力置業(yè)旅游地產(chǎn)，產(chǎn)生自己使用和投資相結(jié)合的模式。5、目標客戶資金：（1）老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金；（2）子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺產(chǎn)；（3）本來準備送父母支敬老院的子女，可以用入院費轉(zhuǎn)為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了"負罪感"。（4）投資者擁有一定的閑散資金，通過購買低總價房產(chǎn)出租來獲得穩(wěn)定的回報。三、項目產(chǎn)品研究1、社區(qū)規(guī)劃要點規(guī)劃考慮養(yǎng)生和休閑旅游兩方面的消費需求，做到社區(qū)與景區(qū)的資源融合?！鲳B(yǎng)生住宅區(qū)：考慮養(yǎng)生客戶追求安靜、平和的居住要求。■休閑旅游度假村：臨主交通道路，方便來此度假、路過到神龍峽旅游的客戶群。■物業(yè)服務中心：考慮就近原則，設(shè)置在靠近老年公寓的地方，同時提供老年活動管理和場地的要求。■旅游服務中心：具備集中餐飲、停車、短時住宿功能，可以考慮電影院的場地，通過隔斷和隔層，做成綜合性的會所功能。■健身活動中心：介于養(yǎng)生住宅區(qū)和休閑旅游度假村之間，資源共享?！鲲L情商業(yè)一條街：打破商業(yè)沿街設(shè)置的慣例，完全利用良好的自然資源和回避噪音的原則，沿河設(shè)置茶館、小商品、小餐飲等商業(yè)點?！鐾＼噲觯喉椖康靥幤h，往來都需要汽車作為交通工具。場地分為公交汽車和小車區(qū)域，并設(shè)置在交通要道口，隔離了住去和交通道的噪音和塵埃。2、建筑風格對現(xiàn)有建筑的改造，遵循以下價格原則：■不過份追求青瓦白墻的所謂民居形式；■住宅外立面色彩不應超過２種，強調(diào)外立面的點、線、面的搭配，主色調(diào)不應搶山、水的自然色。商業(yè)部分外立面色彩不超過３種，色彩沉穩(wěn)，不宜過度鮮艷，醒目吸引部分通過經(jīng)營者的招牌、布幔來解決■建筑改造中，造形的運用適可，構(gòu)件的使用要少，局部進行改造；■對不同的功能分區(qū)能夠采取有區(qū)別的建筑風格，色彩等，便于識別性。項目入口處應遵循大氣、細膩的原則，色彩可以適當鮮艷醒目，但不應脫離整體社區(qū)的主色調(diào)。3、產(chǎn)品設(shè)計要求養(yǎng)生型針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房?！鏊新访娑歼M行防滑處理；■所有通道、門坎都采取無障礙設(shè)計；■房型設(shè)計上，力求通風、干燥、采光、隔音、結(jié)構(gòu)合理；■裝修適用合理，不奢侈豪華；■其它公寓配置大面積花草綠地，老年公寓配置各戶"自留地"；■高檔小區(qū)配置游泳池，老年公寓配置釣魚池；■室內(nèi)設(shè)計處處突出安全第一，壁柜防止碰頭，插座防止碰撞踢踏；■水龍頭不用螺絲頭，防止擰不緊，擰不開；■窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外；■陽臺外設(shè)自動晾衣架，收晾衣物十分方便；■通過樓盤的物管系統(tǒng)，成立釣魚協(xié)會，老年棋協(xié)，與外部掛鉤聯(lián)辦川劇座唱、老年大學等等；■通過樓盤物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護士，方便老年人常見病就診，開設(shè)家庭病房，上門醫(yī)療、護理。４、環(huán)境配套設(shè)施■組織附近的農(nóng)民在社區(qū)開辦鐘點農(nóng)貿(mào)市場，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購；■開通神龍峽—紅山廠—南川——萬盛循環(huán)直通車，充分解決老年人辦事、親友子女探望等交通問題，同時解決神龍峽旅游的交通問題；■設(shè)置社區(qū)診所，與附近的醫(yī)院掛鉤，解決老人"就醫(yī)難"的問題；■結(jié)合神龍峽景區(qū)，解決老人休閑、鍛煉、娛樂的需求；■增加較為完善的健身器械區(qū)域；５、產(chǎn)品定位（1）產(chǎn)品類型■養(yǎng)生型住宅：60%，以公寓為主；■休閑度假型住宅（具備養(yǎng)生功能）：40%，以雙拼小別墅、小面積多層為主。（2）產(chǎn)品形式■單間配套：40%針對養(yǎng)生型住宅為主裝修房，用戶可以拎包入住。80%針對養(yǎng)老型客戶，配備小型廚房和衛(wèi)生間、觀景陽臺，配備一定的老年人行動設(shè)施和電子監(jiān)控系統(tǒng)，提供保姆式貼身服務；20%針對休閑型客戶，配備衛(wèi)生間、管景陽臺，提供酒店式服務?！鲆皇乙粡d：30%提供裝修交房標準，用戶可以拎包入住。40%針對養(yǎng)老型住宅，配備廚房和衛(wèi)生間、觀景陽臺，配備一定的老年人行動設(shè)施和電子監(jiān)控系統(tǒng)，提供保姆式貼身服務；60%針對休閑度假型客戶，配備小型廚房、衛(wèi)生間、管景陽臺，提供酒店式服務?！龆乙粡d

：20%提供部分裝修交房標準，用戶可以拎包入住。20%針對養(yǎng)老型住宅，配備廚房和衛(wèi)生間、觀景陽臺，配備一定的老年人行動設(shè)施和電子監(jiān)控系統(tǒng)，提供保姆式貼身服務；80%針對休閑度假型、居住型客戶，配備小型廚房、衛(wèi)生間、管景陽臺，提供呼叫服務?！鋈乙粡d：10%主要針對休閑度假型、居住型客戶，配備小型廚房、衛(wèi)生間、管景陽臺，提供呼叫服務。（３）商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)包括特色商業(yè)街６號橋沿河設(shè)置的商業(yè)街和零星經(jīng)營點。這里主要對商業(yè)街進行說明。（對橋進行重新包裝）四、項目運營1、實施方案的程序設(shè)計產(chǎn)品模型構(gòu)建投資模型構(gòu)建政府支持產(chǎn)品模型構(gòu)建投資模型構(gòu)建政府支持二手房公司投資公司介入投資客戶機構(gòu)團購個體購買金融機構(gòu)提供服務（1）一次性支付方式一：完全買斷房屋產(chǎn)權(quán)。方式二：購買10年期所有權(quán)（針對老年住宅）。更加降低房