重慶市紅山廠老公寓項(xiàng)目策劃方案

重慶市紅山廠老公寓項(xiàng)目策劃方案紅山項(xiàng)目策劃重慶銘嘉實(shí)業(yè)有限公司市場(chǎng)分析（一）重慶旅游業(yè)基本情況近年來，隨著居民消費(fèi)水平的提高，旅游消費(fèi)日漸走進(jìn)大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€(gè)重要的組成部分。從市場(chǎng)增長率來看，全國旅游市場(chǎng)年增長率在13%，重慶旅游市場(chǎng)增長率約高于全國市場(chǎng)增長率2個(gè)百分點(diǎn)，保持在15%左右。因此，旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)名副其實(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè)。正因?yàn)槿绱?，各地旅游新景區(qū)紛紛亮相。就重慶市場(chǎng)而言，除長江三峽、四面山、金刀峽等老景區(qū)外，近年來開發(fā)的萬盛黑山谷、武隆仙女山等新景區(qū)，都收到了良好的效果，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大促進(jìn)作用。從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對(duì)于新開發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。其二，旅游消費(fèi)從總體來看，與一般消費(fèi)品消費(fèi)不同的特點(diǎn)在于重復(fù)消費(fèi)性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)盡管激烈，但與一般消費(fèi)品之間的競(jìng)爭(zhēng)有不同的特點(diǎn)。神龍峽旅游景區(qū)位于重慶市著名的旅游勝地南川市境內(nèi)，總開發(fā)面積約20平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。在重慶地區(qū)范圍內(nèi)，神龍峽具有“峽谷最長、植被保護(hù)最好、山水景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距成渝等大城市距離最近”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，是重慶乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。（二）老年服務(wù)業(yè)基本情況同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上的老年人口已達(dá)1.43億，占總?cè)丝诘?1%；預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到2.4億，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?6%左右，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)也成為一個(gè)較大的社會(huì)問題。全國老齡委有關(guān)負(fù)責(zé)人說，隨著社會(huì)生活方式的轉(zhuǎn)變，老年群體在日常生活、精神慰籍、緊急救助等方面呈現(xiàn)日益增長的需求。2006年2月20日，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項(xiàng)重點(diǎn)工作。為促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。（三）紅山酈鎮(zhèn)和整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)系神龍峽旅游景區(qū)分原生態(tài)旅游景區(qū)、里隱壩國際生態(tài)農(nóng)業(yè)示范公園、紅山酈鎮(zhèn)、山地9洞高爾夫練球場(chǎng)及精品民族風(fēng)情別墅群等組成，紅山酈鎮(zhèn)不但是整個(gè)項(xiàng)目的入口所在，完善補(bǔ)充了整個(gè)項(xiàng)目的接待、休憩、商業(yè)、餐飲等功能，是整個(gè)項(xiàng)目的人流集散地，同時(shí)，由于設(shè)計(jì)了大量的老年公寓住宅，具有生活區(qū)的功能，即使在旅游淡季，也能保證自身的人氣，避免了個(gè)別旅游景區(qū)淡季人去樓空的現(xiàn)象。隨著整個(gè)項(xiàng)目的不斷開發(fā)、發(fā)展，也能極大的促進(jìn)紅山酈鎮(zhèn)的繁榮，從而保證前期投資者的物業(yè)保值升值，使紅山酈鎮(zhèn)自然形成周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)、人文中心。（四）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目為一個(gè)集影視、旅游度假、休閑、商業(yè)和老年公寓等功能為一體的綜合性生態(tài)社區(qū)。規(guī)劃考慮養(yǎng)生和休閑旅游兩方面的消費(fèi)需求，做到社區(qū)與景區(qū)的資源融合。二、社區(qū)各組團(tuán)規(guī)劃思路1、影視城組團(tuán)利用原廠房只對(duì)其外立面進(jìn)行改造，以保持與整個(gè)社區(qū)的外立面風(fēng)格相對(duì)統(tǒng)一。影視城與其他組團(tuán)間采用高大喬木和綠化帶進(jìn)行分離。2、旅游度假組團(tuán)考慮規(guī)劃在臨主交通道路、臨河及中心花園（綠化帶）區(qū)域，以小型套房為主，客戶目標(biāo)群體為重慶固定資產(chǎn)投資者，建成后主要作為神龍峽旅游區(qū)的外部接待中心，日接待能力應(yīng)達(dá)到200~300套的中高檔社區(qū)，室內(nèi)精裝修。3、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)組團(tuán)此區(qū)域包括中心綠地、影視城入口大門、入口景觀帶和網(wǎng)球場(chǎng)、天然生態(tài)游泳池、康體設(shè)施、健康步道及部分相應(yīng)的室內(nèi)活動(dòng)項(xiàng)目。要求各功能區(qū)相對(duì)集中，從而體現(xiàn)整個(gè)社區(qū)的自然和大氣。4、商業(yè)區(qū)組團(tuán)為方便商業(yè)區(qū)今后的管理、經(jīng)營，應(yīng)盡可能臨近大門和主要交通道路，同時(shí)，該區(qū)域應(yīng)高度集中，以不破壞整個(gè)社區(qū)的自然、和諧、幽雅為好。前期商業(yè)區(qū)要考慮的功能有特色餐飲、特色工藝品、珍稀植物、書畫古董店、無污染農(nóng)業(yè)凈菜超市、生活超市等。5、老年公寓組團(tuán)可考慮規(guī)劃在相對(duì)獨(dú)立、安靜的區(qū)域，生活功能完善，相應(yīng)的保健、醫(yī)療、康體娛樂、物業(yè)管理齊備的中檔社區(qū)，初步規(guī)劃300~500套。室內(nèi)簡(jiǎn)裝或局部裝修。三、規(guī)劃要點(diǎn)1、動(dòng)靜分區(qū)、各功能組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立、相互聯(lián)系，要充分考慮各組團(tuán)的安全性、私密性。2、盡可能在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，原有建筑和總體規(guī)劃沖突時(shí)及為達(dá)到相應(yīng)的容積率時(shí)，要積極規(guī)劃新建。新建項(xiàng)目應(yīng)盡可能安排在開發(fā)中的第二、第三期中。3、整個(gè)社區(qū)入口可不受現(xiàn)有道路條件的限制進(jìn)行規(guī)劃，入口的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到項(xiàng)目本身的特色及將來發(fā)展的需要。4、道路系統(tǒng)可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，但是，為保證社區(qū)的獨(dú)立性及安全性，方便以后的管理，社區(qū)主干道與社區(qū)外等級(jí)公路的交匯點(diǎn)不宜超過3個(gè)。5、社區(qū)內(nèi)道路除主干道外，應(yīng)避免過多的硬質(zhì)鋪裝，支路可用植草磚、青石、健康步道等形成，可依地形設(shè)計(jì)蜿蜒曲折的效果。6、景觀設(shè)計(jì)以樸實(shí)明快的風(fēng)格為主，突出田園山水間的自然和諧，各住宅組團(tuán)可以竹、木、果林為主，輔以珍稀高大喬木，形成不同的組團(tuán)特色。7、物業(yè)服務(wù)中心：考慮就近原則，設(shè)置在靠近老年公寓的地方，同時(shí)提供老年活動(dòng)管理和場(chǎng)地的要求。8、旅游服務(wù)中心：具備集中餐飲、停車、短時(shí)住宿功能，可以考慮電影院的場(chǎng)地，通過隔斷和隔層，做成綜合性的會(huì)所功能。9、健身活動(dòng)中心：介于養(yǎng)生住宅區(qū)和休閑旅游度假村之間，資源共享。10、停車場(chǎng)：項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)，往來都需要汽車作為交通工具。場(chǎng)地分為公交汽車和小車區(qū)域，并設(shè)置在交通要道口，隔離了住去和交通道的噪音和塵埃。四、建筑風(fēng)格對(duì)現(xiàn)有建筑的改造，遵循以下價(jià)格原則：1、不過份追求青瓦白墻的所謂民居形式；2、住宅外立面色彩可多樣化，可采用涂料為主，輔以文化石、青石及藤蔓植物，強(qiáng)調(diào)外立面的點(diǎn)、線、面的搭配，主色調(diào)不應(yīng)搶山、水的自然色。商業(yè)部分外立面色彩不超過３種，色彩沉穩(wěn)，不宜過度鮮艷，醒目吸引部分通過經(jīng)營者的招牌、布幔來解決3、建筑改造中，造形的運(yùn)用適可，構(gòu)件的使用要少，局部進(jìn)行改造；4、對(duì)不同的功能分區(qū)能夠采取有區(qū)別的建筑風(fēng)格，色彩等，便于識(shí)別性。5、項(xiàng)目入口處應(yīng)遵循大氣、細(xì)膩的原則，色彩可以適當(dāng)鮮艷醒目，但不應(yīng)脫離整體社區(qū)的主色調(diào)。二、項(xiàng)目概況紅山酈鎮(zhèn)

神龍峽旅游風(fēng)景區(qū)的形成是由于4-6億年前的地質(zhì)變遷，產(chǎn)生了千姿百態(tài)的地貌景觀，出露地層有至留系、奧陶系及寒武系，是我國出露巖較古老的片區(qū)之一。神龍峽呈典型的“V”字型深切峽谷形態(tài)，河谷平均寬約20米，最窄處6米左右，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在70-80度，坡頂海拔1700米，相對(duì)高差一般在400-600米。峽谷內(nèi)河長約18公里，平均流量為4.5立方米/秒，在神龍洞附近有兩條支流匯入。神龍峽植被豐富，屬亞熱帶原始常綠闊葉混交林，植物一千多種，主要有銀杉、銀杏等，珍稀動(dòng)物四十多種，著名的有黑葉猴、云豹等，森林覆蓋率達(dá)98%，片區(qū)內(nèi)山高林密，氣候溫和，雨量充沛，空氣清新，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量高，是重慶周邊罕見的自然生態(tài)旅游區(qū)。一、市場(chǎng)背景1、人口老齡化成為社會(huì)的重大問題統(tǒng)計(jì)顯示：由于生產(chǎn)力發(fā)展，人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，中國60歲以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤粩嗌仙壳耙呀咏?0%，標(biāo)志著中國即將進(jìn)入老齡社會(huì)。全國60歲以上人口超過1.2億人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，預(yù)計(jì)今后還將長期居于世界首位，這將對(duì)中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 1987年，民政部在武漢舉辦了全國第一次社區(qū)服務(wù)工作會(huì)議，會(huì)上提出了“面向社會(huì)，發(fā)展社區(qū)服務(wù)”的總方針； 1996年3月7日，江澤民總書記作出“大力加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，充分發(fā)揮街道辦事處、居委會(huì)的作用”的重要指示。 2000年11月9日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《民政部關(guān)于全國推出社區(qū)建設(shè)和意見》。2001年5月31日，民政部下發(fā)民發(fā)[2001]145號(hào)文件，決定在全國啟動(dòng)“社區(qū)老年福利服務(wù)星光計(jì)劃”。文件指出，建立健全社區(qū)老年福利體系，是貫徹江澤民總書記“三個(gè)代表”重要思想的實(shí)際行動(dòng)。為此，民政部決定，拿出100億支持“星光計(jì)劃”。為了保證“星光計(jì)劃”的順利實(shí)施，民政部還特別制定了“方便適用，小型多樣，功能配套”的項(xiàng)目實(shí)施原則和“統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點(diǎn)；典型引路，明確責(zé)任，抓緊落實(shí)；落實(shí)資金，保證投入”的實(shí)施辦法。嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，出臺(tái)了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》等一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以貫徹落實(shí)“星光計(jì)劃”。北京、上海、廣東、福建、江蘇、遼寧等大城市和沿海省份，已制定了相應(yīng)配套的落實(shí)“星光計(jì)劃”的措施，為老年服務(wù)事業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件?？偟膩碇v，中國的老年服務(wù)業(yè)正在以日新月異的速度向前發(fā)展。但是，從全國整體來看，從重慶市的現(xiàn)狀來看，面向老年人的社會(huì)服務(wù)仍然滯后于人口老齡化、家庭小型化以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，面向老年人的供給離老年人的需求仍有很大差距。因此，老年服務(wù)事業(yè)面臨的形勢(shì)，既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇?？梢源竽懙念A(yù)言，隨著人口老齡化速度加快，國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各級(jí)政府的重視，我國的老年服務(wù)事業(yè)將是一個(gè)大有所為的事業(yè)，常青的事業(yè)，前途光明的事業(yè)。2001年7月22日，國務(wù)院以國發(fā)[2001]26號(hào)文件的形式印發(fā)了中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”（2001-2005）計(jì)劃綱要。隨著家庭小型化的發(fā)展趨勢(shì)，家庭養(yǎng)老模式出現(xiàn)“危機(jī)”。走家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的道路，是解決中國養(yǎng)老問題的一條出路。經(jīng)濟(jì)體制的變化促使老年人從“單位養(yǎng)老”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐣?huì)養(yǎng)老”，就得社會(huì)相應(yīng)的提供完善的養(yǎng)老生活配套。2、城市人對(duì)于“度假”式生活的熱衷2001年，隨著渝北回興“在水一方”項(xiàng)目5+2住宅的熱銷，重慶人開始體會(huì)到了郊區(qū)生活的價(jià)值。2003年，位于白市驛，以旅游概念為主題的“海蘭云天”項(xiàng)目受到市場(chǎng)的關(guān)注。2005年，重慶人熱衷于郊區(qū)住宅，北部新城、南山、巴南區(qū)成為居住的潮流，度假真正成了生活的開始。對(duì)于銷售業(yè)績好的郊區(qū)住宅項(xiàng)目，都存在市政規(guī)劃（投資價(jià)值）、自然環(huán)境（健康價(jià)值）、生活配套（生活價(jià)值）等因素的影響。幾大因素具備的區(qū)域，既有可能成為人居之地。3、假日近郊游成為生活的潮流自2001年開始正式實(shí)施節(jié)日集中休假方式以來，中國人的旅游消費(fèi)熱情被極大地激發(fā)出來，“旅游黃金周”也應(yīng)運(yùn)而生。統(tǒng)計(jì)表明，到2002年“五一”旅游黃金周結(jié)束，七個(gè)旅游黃金周共計(jì)接待旅游人數(shù)42237萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入1734億元。假日旅游市場(chǎng)的火爆程度不僅為旅游商家看好，也得到了各級(jí)政府的重視。假日旅游在刺激國內(nèi)消費(fèi)，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長等方面起到了不可替代的作用。然而相對(duì)單一的旅游產(chǎn)品同逐漸走向多元化的假日旅游市場(chǎng)的矛盾在不斷加劇，隨著假日旅游市場(chǎng)的發(fā)展成熟，這種矛看的弊病會(huì)更加凸現(xiàn)。我國假日旅游市場(chǎng)的多元化走勢(shì)對(duì)最近幾次假日旅游者的出游目標(biāo)的研究發(fā)現(xiàn)，我國假日旅游的熱點(diǎn)進(jìn)一步分散，旅游消費(fèi)領(lǐng)域和消費(fèi)內(nèi)容進(jìn)一步分化，假日旅游市場(chǎng)開始走向多元化。具體表現(xiàn)在:■近程消遣度假增長迅猛。就總體而言，從文化觀光旅游發(fā)展到消遣度假旅游是一個(gè)國家或地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展成熟的重要標(biāo)志。20世紀(jì)80年代中后期國內(nèi)旅游步入快車道以來，中長線的文化觀光旅游一直是國內(nèi)旅游者的主流。隨后，我國假日大眾旅游市場(chǎng)的出現(xiàn)，近程消遣旅游消費(fèi)增長迅猛，并形成巨大規(guī)模。一方面，近程消遣度假旅游與我國居民的實(shí)際收入狀況和假期制度相適應(yīng)?！鑫幕?、科技旅游產(chǎn)品倍受青睞?？萍肌⒄苫c旅游嫁接，富有科技含量和文化品位的假日旅游產(chǎn)品逐漸為消費(fèi)者所青睞。21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，只要能夠找準(zhǔn)文化、科技與旅游的結(jié)合點(diǎn)，開發(fā)具有時(shí)代特色的高文化品位的假日旅游產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)假日旅游經(jīng)濟(jì)的新一輪增長才有可能?！鰷?、冷綠色旅游點(diǎn)需求開始凸現(xiàn)。經(jīng)過了幾個(gè)旅游黃金周“擁擠旅游”后，人們開始進(jìn)行深刻的反思。人們外出旅游使更多地希望得到文化知識(shí)、健身和身心的徹底放松。從供給上講，生態(tài)環(huán)境良好，旅行便捷的溫、冷點(diǎn)旅游點(diǎn)，游人相對(duì)較少，旅游消費(fèi)價(jià)格相對(duì)較低，不但與旅游消費(fèi)者的旅游目的相一致，同時(shí)，也與現(xiàn)階段我國人民生活實(shí)際消費(fèi)狀況相適應(yīng)?！龈鞣N專項(xiàng)旅游、特種旅游走俏市場(chǎng)。專項(xiàng)旅游和特種旅游在區(qū)域地點(diǎn)的興起也是旅游業(yè)發(fā)展成熟的重要標(biāo)志。隨著消費(fèi)市場(chǎng)個(gè)性化、多樣化發(fā)展趨勢(shì)，我國居民外出旅游目的也變得豐富多彩。傳統(tǒng)的文化觀光旅游的市場(chǎng)空間顯得十分有限，而各種消遣度假旅游、專項(xiàng)旅游、特種旅游的發(fā)展非常迅速。事實(shí)證明，多種形式的生態(tài)旅游(特別是農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游、森林生態(tài)旅游)、節(jié)慶旅游、會(huì)議旅游、科普旅游、丈化消遣旅游、自助探險(xiǎn)旅游等開始走俏市場(chǎng)。4、南川-紅山-神龍峽資源：重慶市南川南坪鎮(zhèn)紅山村，鳳嘴河畔，距神龍峽風(fēng)景旅游區(qū)4公里，離南川市中心20多公里左右。高速路口到重慶90分鐘車程，待高速路建好后到重慶僅45分鐘。紅山廠現(xiàn)有建筑面積53600平方米，公建面積達(dá)21300平方米以上。其中：醫(yī)院2361平方米、學(xué)校4000平方米、幼兒園460平方米、影院（俱樂部）1000平方米、大型半封閉防風(fēng)、防雨、防曬綜合文體娛樂活動(dòng)廣場(chǎng)6471平方米；食堂、酒家、小百貨商店、書店、招待所、儲(chǔ)蓄、郵遞、菜市、車站、物管服務(wù)部等新建物業(yè)7000多平方米。（1）區(qū)域 南川市位于中國西南重慶市的南部，現(xiàn)處于中國西部大開發(fā)的長江開發(fā)帶，東南與貴州省道真、正安、桐桎縣接址，東北與武隆縣為鄰，北接涪陵區(qū)，西連巴南區(qū)，綦江縣，萬盛區(qū)，距重慶市中心120公里，是重慶市的中心城市之一。全市幅員面積2602平方公里，歷史以來就是重慶與黔北的物資集散地，是重慶大城市帶動(dòng)大農(nóng)村的中繼經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)極（分中心發(fā)展極），具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射功能。（2）交通 重慶通向貴州省的[經(jīng)濟(jì)長廊]之一，市內(nèi)地方鐵路與相連，四通八達(dá)。（3）自然資源 可供開發(fā)利用礦產(chǎn)資源達(dá)20多種，以原煤、鋁土礦、硫鐵礦、石英砂等，是中國100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣（市）之一，鋁土礦儲(chǔ)量居中國西南地區(qū)第二位。農(nóng)村資源豐富，是中國茶業(yè)出口基地。旅游資源豐富，得天獨(dú)厚，境內(nèi)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園、國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和全國科普教育基地金佛山，方圓1300平方公里，融山、水、林、泉、洞為一體，集雄、秀、險(xiǎn)、奇于一身。生物多樣性舉世罕見，有銀杉、方竹、銀杏、大樹茶、人參等珍稀植物52種，有黑葉猴、金錢豹等國家級(jí)保護(hù)動(dòng)物36種，有世界海拔最高、形成歷史最古老的龐大高山溶洞群。金佛山原始風(fēng)貌濃郁，四季風(fēng)光各具其妙，既是納涼、觀光賞雪的理想去處，更是世界風(fēng)光的生物寶庫。（4）產(chǎn)業(yè) 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居重慶市縣級(jí)行政區(qū)前列。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，正在實(shí)施天然香料、簡(jiǎn)竹、中藥材等十大產(chǎn)業(yè)化工程；工業(yè)門類齊全，具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)；第三產(chǎn)業(yè)潛力巨大，以金佛山為龍頭的旅游業(yè)開發(fā)方興未艾，許多領(lǐng)域尚處于開發(fā)初期，蘊(yùn)藏商機(jī)無限。(5)繁榮度通訊暢通，能源富余，商貿(mào)活躍，信息網(wǎng)絡(luò)健全，金融體系完善，市政設(shè)施齊全，人氣聚集氣強(qiáng)，投資環(huán)境優(yōu)越。（6）政策投資商既可享受中國及重慶出臺(tái)的所有優(yōu)惠政策，又可按[一事一辦，特事特辦]的原則來南川投資。（7）自然氣候氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，冬季最低氣溫平均4—6°c，夏季平均氣溫26—28°c；全年日照總時(shí)數(shù)1000—1200小時(shí)。冬暖夏熱，無霜期，雨量充沛，溫潤多陰，雨熱同季，常年降雨量為1000—1400毫米，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之說。（8）經(jīng)濟(jì)人文南川是重慶市規(guī)劃建設(shè)的地區(qū)中心城市，是重慶市南部的橋頭堡和渝南黔北的物資集散地和信息交流中心，處于長江開發(fā)地。改革開放以來，南川64萬人民繼承和發(fā)揚(yáng)前輩勤勞勇敢、奮發(fā)圖強(qiáng)的精神，經(jīng)濟(jì)上獲得高速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)年平均分別增長11.4%、6.25%、15.56%、18.9%。市內(nèi)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)也有長足發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民富裕文明。5、小結(jié)項(xiàng)目具備了老年房產(chǎn)需求、消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)同、郊區(qū)生活的自然風(fēng)景+豐富的自然資源等優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了可能，怎樣把這些優(yōu)勢(shì)結(jié)合在一起進(jìn)行整體的開發(fā)將是工作的重點(diǎn)。 首先，增強(qiáng)神龍峽旅游片區(qū)的影響力，通過風(fēng)景區(qū)的影響力制造項(xiàng)目的亮點(diǎn)。然后，確定項(xiàng)目的老年住宅名片，獲得政府相關(guān)的優(yōu)惠政策和工作支持。最后，用一個(gè)全新的地產(chǎn)概念推動(dòng)紅山廠整體的開發(fā)。二、項(xiàng)目定位1、定位：（1）定位基點(diǎn)：■國家政策提高老年人生活的政策主導(dǎo)方向?qū)⑹瓜嚓P(guān)產(chǎn)品得到更多優(yōu)惠和支持；■社會(huì)老齡化產(chǎn)生的市場(chǎng)需求和社會(huì)對(duì)老年人生活的關(guān)注；■社會(huì)對(duì)于自己、家庭生活質(zhì)量的關(guān)注?！鰞?yōu)美的神龍峽大環(huán)境，是養(yǎng)生、休閑生活的世外桃源；■紅山廠完善的生活?yuàn)蕵坊A(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目開發(fā)的建安成本大大減少?！鲋貞c市房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)能力之間的矛盾，高端客戶消費(fèi)能力和投資產(chǎn)品單一的矛盾。（2）項(xiàng)目定位：重慶首家養(yǎng)生社區(qū)——休閑度假養(yǎng)生投資——■休閑度假：紅山廠社區(qū)是神龍峽風(fēng)景區(qū)開發(fā)的居住功能補(bǔ)充，同時(shí)又因?yàn)槠洫?dú)特的社區(qū)配套，與重慶1小時(shí)路程，成為一處集合旅游和5+2生活的理想之地；■養(yǎng)生（參考養(yǎng)老型住宅的部分建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）：項(xiàng)目為了獲得更多的政策配套和社會(huì)支持，也為了通過差異化的形象立足市場(chǎng)，吸引購買人群的眼球，養(yǎng)老公寓將是獲得優(yōu)惠政策的突破點(diǎn)（環(huán)境+配套+低價(jià)格），但客戶群不局限在老年人。■投資：真正的購買者不一定來此居住，投資的目的是通過物業(yè)的出租來獲得長期穩(wěn)定的利潤，而休閑度假和養(yǎng)老的良好運(yùn)營將是投資群體掏腰包的動(dòng)機(jī)。單純的養(yǎng)老社區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)的遠(yuǎn)距離銷售存在吸引力不足、神龍峽景區(qū)資源利用不足的情況，因此我們把對(duì)老年人的關(guān)注上升到關(guān)注社會(huì)人生存價(jià)值的層面。好處在于：■豐富社區(qū)居住著、房屋所有者的年齡結(jié)構(gòu)；■更加貼近神龍峽風(fēng)景區(qū)旅游者的健康主題；■把紅山廠（城）、里隱壩（鄉(xiāng)）、神龍峽（郊）三者有機(jī)的結(jié)合起來，成為泛意義的世外桃源生活區(qū)域；■便于針對(duì)投資的購買者，實(shí)現(xiàn)最終的銷售目的；■有效避免國家相關(guān)規(guī)范對(duì)老年住宅開發(fā)的強(qiáng)制約束。（3）項(xiàng)目名稱建議（4）推廣主題第一個(gè)1：一個(gè)蒼翠中的美宅，一處身居世外的心情。第二個(gè)1：一塊自由耕種的田地，一個(gè)釋放自我的天地。2、swot分析：S（優(yōu)勢(shì)）：（1）重慶—南川的完善交通網(wǎng)絡(luò)。從重慶到南川目前通過綦江、萬盛到達(dá)南川，在2007年重慶到南川高速路開通，以后還有重慶界石到南川的高速路，完善的交通將使紅山廠成為重慶的“近郊”。（2）金佛山-神龍峽-黑山谷自然組團(tuán)的自然條件。良好的自然條件是項(xiàng)目開發(fā)的前提條件，也是項(xiàng)目運(yùn)營成功的基礎(chǔ)之一。（3）項(xiàng)目定位的差異化將是新的消費(fèi)增長點(diǎn)。（4）與主城區(qū)價(jià)格相比具有的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。w（劣勢(shì)）：重慶到南川的心理距離較遠(yuǎn)。周邊相應(yīng)的配套不完善，檔次較低，生活不方便。項(xiàng)目周邊的治安條件不夠理想。（4）紅山廠老城區(qū)舊房改造，不是新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。O（機(jī)會(huì)）：（1）項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是我們可以利用的強(qiáng)力武器。（2）政府政策對(duì)于項(xiàng)目有力支撐。（3）作為重慶第一家老年住宅、養(yǎng)生住宅，勢(shì)必會(huì)讓消費(fèi)者耳目一新。t（威協(xié)）：（1）重慶主城區(qū)開發(fā)老年住宅的浪潮即將到來，很多土地都在進(jìn)行老年住宅的論證。（2）消費(fèi)者是否能真正接受舊房改造的產(chǎn)品。（3）完善的客運(yùn)交通制約出行的方便與否，從而導(dǎo)致客戶群是否會(huì)消費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品。3、目標(biāo)市場(chǎng)■曾經(jīng)在川南深山各大三線企業(yè)的職工（如大江廠），現(xiàn)已進(jìn)入中老年，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境非常熟悉，認(rèn)知度較高。不習(xí)慣企業(yè)搬遷后的城市喧囂，熟悉的生活環(huán)境+更高生活品質(zhì)將是對(duì)他們較大的吸引。■為了優(yōu)美環(huán)境，向往“5+2”生活的城市中堅(jiān)消費(fèi)群?！?5歲以上，自己有存款，有支付能力和需求的老年人；■子女或?qū)O子輩要為長輩購買的；■買來出租經(jīng)營的；■以投資概念購買待以后升值的；■二手房經(jīng)銷商的中介銷售4、消費(fèi)市場(chǎng)(1)老年人和下一代、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因，生活方式、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生"代溝"。(2)敬老院雖然"火爆"，但入院使人心理上有"被遺棄"的感覺，子女也有不孝的負(fù)罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。(3)老年人怕孤獨(dú)，在相對(duì)集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。(4)中年人對(duì)于田園生活的回歸。(5)消費(fèi)塔尖群體擁有富余的資金能力置業(yè)旅游地產(chǎn)，產(chǎn)生自己使用和投資相結(jié)合的模式。5、目標(biāo)客戶資金：（1）老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金；（2）子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺產(chǎn)；（3）本來準(zhǔn)備送父母支敬老院的子女，可以用入院費(fèi)轉(zhuǎn)為購房款，既解決了后顧之憂，又?jǐn)[脫了"負(fù)罪感"。（4）投資者擁有一定的閑散資金，通過購買低總價(jià)房產(chǎn)出租來獲得穩(wěn)定的回報(bào)。三、項(xiàng)目產(chǎn)品研究1、社區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃考慮養(yǎng)生和休閑旅游兩方面的消費(fèi)需求，做到社區(qū)與景區(qū)的資源融合?！鲳B(yǎng)生住宅區(qū)：考慮養(yǎng)生客戶追求安靜、平和的居住要求?！鲂蓍e旅游度假村：臨主交通道路，方便來此度假、路過到神龍峽旅游的客戶群。■物業(yè)服務(wù)中心：考慮就近原則，設(shè)置在靠近老年公寓的地方，同時(shí)提供老年活動(dòng)管理和場(chǎng)地的要求?！雎糜畏?wù)中心：具備集中餐飲、停車、短時(shí)住宿功能，可以考慮電影院的場(chǎng)地，通過隔斷和隔層，做成綜合性的會(huì)所功能?！鼋∩砘顒?dòng)中心：介于養(yǎng)生住宅區(qū)和休閑旅游度假村之間，資源共享?！鲲L(fēng)情商業(yè)一條街：打破商業(yè)沿街設(shè)置的慣例，完全利用良好的自然資源和回避噪音的原則，沿河設(shè)置茶館、小商品、小餐飲等商業(yè)點(diǎn)?！鐾＼噲?chǎng)：項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)，往來都需要汽車作為交通工具。場(chǎng)地分為公交汽車和小車區(qū)域，并設(shè)置在交通要道口，隔離了住去和交通道的噪音和塵埃。2、建筑風(fēng)格對(duì)現(xiàn)有建筑的改造，遵循以下價(jià)格原則：■不過份追求青瓦白墻的所謂民居形式；■住宅外立面色彩不應(yīng)超過２種，強(qiáng)調(diào)外立面的點(diǎn)、線、面的搭配，主色調(diào)不應(yīng)搶山、水的自然色。商業(yè)部分外立面色彩不超過３種，色彩沉穩(wěn)，不宜過度鮮艷，醒目吸引部分通過經(jīng)營者的招牌、布幔來解決■建筑改造中，造形的運(yùn)用適可，構(gòu)件的使用要少，局部進(jìn)行改造；■對(duì)不同的功能分區(qū)能夠采取有區(qū)別的建筑風(fēng)格，色彩等，便于識(shí)別性。項(xiàng)目入口處應(yīng)遵循大氣、細(xì)膩的原則，色彩可以適當(dāng)鮮艷醒目，但不應(yīng)脫離整體社區(qū)的主色調(diào)。3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求養(yǎng)生型針對(duì)老年人的心理和生理特點(diǎn)，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房?！鏊新访娑歼M(jìn)行防滑處理；■所有通道、門坎都采取無障礙設(shè)計(jì)；■房型設(shè)計(jì)上，力求通風(fēng)、干燥、采光、隔音、結(jié)構(gòu)合理；■裝修適用合理，不奢侈豪華；■其它公寓配置大面積花草綠地，老年公寓配置各戶"自留地"；■高檔小區(qū)配置游泳池，老年公寓配置釣魚池；■室內(nèi)設(shè)計(jì)處處突出安全第一，壁柜防止碰頭，插座防止碰撞踢踏；■水龍頭不用螺絲頭，防止擰不緊，擰不開；■窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外；■陽臺(tái)外設(shè)自動(dòng)晾衣架，收晾衣物十分方便；■通過樓盤的物管系統(tǒng)，成立釣魚協(xié)會(huì)，老年棋協(xié)，與外部掛鉤聯(lián)辦川劇座唱、老年大學(xué)等等；■通過樓盤物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護(hù)士，方便老年人常見病就診，開設(shè)家庭病房，上門醫(yī)療、護(hù)理。４、環(huán)境配套設(shè)施■組織附近的農(nóng)民在社區(qū)開辦鐘點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購；■開通神龍峽—紅山廠—南川——萬盛循環(huán)直通車，充分解決老年人辦事、親友子女探望等交通問題，同時(shí)解決神龍峽旅游的交通問題；■設(shè)置社區(qū)診所，與附近的醫(yī)院掛鉤，解決老人"就醫(yī)難"的問題；■結(jié)合神龍峽景區(qū)，解決老人休閑、鍛煉、娛樂的需求；■增加較為完善的健身器械區(qū)域；５、產(chǎn)品定位（1）產(chǎn)品類型■養(yǎng)生型住宅：60%，以公寓為主；■休閑度假型住宅（具備養(yǎng)生功能）：40%，以雙拼小別墅、小面積多層為主。（2）產(chǎn)品形式■單間配套：40%針對(duì)養(yǎng)生型住宅為主裝修房，用戶可以拎包入住。80%針對(duì)養(yǎng)老型客戶，配備小型廚房和衛(wèi)生間、觀景陽臺(tái)，配備一定的老年人行動(dòng)設(shè)施和電子監(jiān)控系統(tǒng)，提供保姆式貼身服務(wù)；20%針對(duì)休閑型客戶，配備衛(wèi)生間、管景陽臺(tái)，提供酒店式服務(wù)。■一室一廳：30%提供裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，用戶可以拎包入住。40%針對(duì)養(yǎng)老型住宅，配備廚房和衛(wèi)生間、觀景陽臺(tái)，配備一定的老年人行動(dòng)設(shè)施和電子監(jiān)控系統(tǒng)，提供保姆式貼身服務(wù)；60%針對(duì)休閑度假型客戶，配備小型廚房、衛(wèi)生間、管景陽臺(tái)，提供酒店式服務(wù)?！龆乙粡d

：20%提供部分裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，用戶可以拎包入住。20%針對(duì)養(yǎng)老型住宅，配備廚房和衛(wèi)生間、觀景陽臺(tái)，配備一定的老年人行動(dòng)設(shè)施和電子監(jiān)控系統(tǒng)，提供保姆式貼身服務(wù)；80%針對(duì)休閑度假型、居住型客戶，配備小型廚房、衛(wèi)生間、管景陽臺(tái)，提供呼叫服務(wù)。■三室一廳：10%主要針對(duì)休閑度假型、居住型客戶，配備小型廚房、衛(wèi)生間、管景陽臺(tái)，提供呼叫服務(wù)。（３）商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)包括特色商業(yè)街６號(hào)橋沿河設(shè)置的商業(yè)街和零星經(jīng)營點(diǎn)。這里主要對(duì)商業(yè)街進(jìn)行說明。（對(duì)橋進(jìn)行重新包裝）四、項(xiàng)目運(yùn)營1、實(shí)施方案的程序設(shè)計(jì)產(chǎn)品模型構(gòu)建投資模型構(gòu)建政府支持產(chǎn)品模型構(gòu)建投資模型構(gòu)建政府支持二手房公司投資公司介入投資客戶機(jī)構(gòu)團(tuán)購個(gè)體購買金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)（1）一次性支付方式一：完全買斷房屋產(chǎn)權(quán)。方式二：購買10年期所有權(quán)（針對(duì)老年住宅）。更加降低房