關(guān)于某金融大廈的市場(chǎng)調(diào)查

關(guān)于某金融大廈的市場(chǎng)調(diào)查

國(guó)際金融大廈市場(chǎng)調(diào)查

第一部分：分析與立項(xiàng)支持

一、宏觀政策分析

二、區(qū)域

三、項(xiàng)目基本情況

（一）、項(xiàng)目基本情況

（二）、SWOT分析

（三）、劣勢(shì)彌補(bǔ)分析

四、中街與太原街業(yè)態(tài)對(duì)比分析

（一）、對(duì)比分析

（二）、投資分析

（三）、市場(chǎng)定位

五、區(qū)域市場(chǎng)供給分析與定位支持

（一）、二級(jí)市場(chǎng)供給分析與定位支持

（二）、三級(jí)市場(chǎng)供給分析與定位支持

（三）、酒店供給分析與定位支持

（四）、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建項(xiàng)目分析

六、全國(guó)同類項(xiàng)目熱銷分析與立項(xiàng)支持

七、區(qū)域市場(chǎng)需求分析與立項(xiàng)支持

（）、市場(chǎng)需求

（二）、潛在目標(biāo)客戶群消費(fèi)能力

第二部分：目標(biāo)客戶群定位

（一）、目標(biāo)客戶群定位

（二）、目標(biāo)客戶群愿望

（三）、營(yíng)銷主題

第三部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)

一、樓層規(guī)劃

二、面積、戶型配比

三、改建裝修標(biāo)準(zhǔn)與成本操縱

（一）、改建與成本操縱

（二）、裝修與成本操縱

四、休閑廣場(chǎng)（業(yè)主會(huì)所）

五、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

六、智能化設(shè)施配套

總述

為了使得順利完成資產(chǎn)盤活，我們進(jìn)行了大量的，力求對(duì)該項(xiàng)目作出最準(zhǔn)確的

市場(chǎng)定位。

我們的調(diào)研范圍以預(yù)目所在地為核心，方圓五公里為半徑進(jìn)行了區(qū)域調(diào)研，同

時(shí)在我們分析了太原街商業(yè)圈與中街商業(yè)圈有很多可類比之處后，就對(duì)太原街與中

街的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了對(duì)比分析，最后我們認(rèn)為與酒店與寫字間相比，正在太原街熱

銷的小戶型酒店式公寓才是我們最佳的。

在確認(rèn)了這一后，我們又對(duì)全國(guó)的小戶型公寓情況進(jìn)行了分析，進(jìn)一步確定了

我們的小戶型酒店式公寓的定位。然后我們又從區(qū)域的市場(chǎng)中二級(jí)、三級(jí)、酒店與

已建、未建、改建項(xiàng)目的分析中明白我們的小戶型酒店式公寓的市場(chǎng)定位切入了市

場(chǎng)空白點(diǎn)，有市場(chǎng)唯一性的優(yōu)勢(shì)。我們?cè)谑袌?chǎng)需求的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析中發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目

所在區(qū)域有大量對(duì)小面枳的需求。而且從潛在目標(biāo)客戶群的定位及目標(biāo)客戶群的愿

望的分析中，我們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓恰恰是這些潛在目標(biāo)客戶群所需要的住宅。

在我們分析目標(biāo)客戶群的愿望后，我們?cè)诘谌糠种袑?duì)產(chǎn)品根據(jù)其愿望進(jìn)行了

設(shè)計(jì)，

使大家對(duì)本項(xiàng)目有了最初步的熟悉。

一、宏觀政策分析

從經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)分析：

回顧沈陽(yáng)市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，能夠看出沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)

力顯著增強(qiáng)。

剛剛度過的2002年，沈陽(yáng)全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1400億元，同比增長(zhǎng)一三.

1%,是近年來增長(zhǎng)最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成402億元，同比增長(zhǎng)32.8%。財(cái)

政收入實(shí)現(xiàn)105億元，同比增長(zhǎng)29.9%,連續(xù)兩年保持30%左右的增長(zhǎng)。土地出讓

金收入由2000年的7000萬躍升至2001年的10億，去年又達(dá)到一五億元，土地出

讓金以成為城市建設(shè)資金的要緊來源。

從以上數(shù)字能夠看出，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展勢(shì)頭良好。這關(guān)于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、

穩(wěn)固的進(jìn)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

從社會(huì)消費(fèi)情況觀察：

沈陽(yáng)市大力引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極進(jìn)展金

融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。2002年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額估計(jì)實(shí)

現(xiàn)695億元；各類市場(chǎng)成交額達(dá)到812億元，金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到2190

億元與一八20億元，貨幣凈回籠連續(xù)12年局全國(guó)之首。

從人民生活水平觀察：

沈陽(yáng)人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。城市居民的年人均可

支配收入達(dá)到7050元，農(nóng)民年人均可支配收入可達(dá)到3500元。同比分別增長(zhǎng)10.4%

與8.4%。截至去年12月末，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已達(dá)1214億元，比20

02年年初增長(zhǎng)1562元，增幅為14.74%,與2001年同期相比，這一

增長(zhǎng)率高過了2001年居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率4個(gè)百分點(diǎn)，居民儲(chǔ)蓄持續(xù)呈升溫之勢(shì)。

從市政規(guī)劃總體來看：

兩年來，全市城建累計(jì)投資89.3億元。新增綠化面積17.7平方公里，城市綠

化率躍升至29.1%。完成了市府大路等10條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造，對(duì)2—三條市區(qū)道

路進(jìn)行了全面整修，總面積達(dá)到751萬平方米，使全市的道路完好率由過去的70%

提高到90%。

棚戶區(qū)改造使5.7萬戶居民遷入新居，新增公交車1250輛。

二、區(qū)域

中街作為沈陽(yáng)歷史悠久的一條商業(yè)街，一直被人們所關(guān)注著，隨著沈陽(yáng)今年來

的對(duì)故宮周邊區(qū)域的改造及10月份“一宮兩陵”的申報(bào)，中街必將越來越被重視起

來，從近來沈陽(yáng)市各大媒體公布的沈陽(yáng)市政府對(duì)中街的規(guī)劃來看要緊有下列幾個(gè)優(yōu)

勢(shì)：

1、中街的交通問題將得到解決。

交通不暢是制約中街地區(qū)進(jìn)展的根本原因，為此將建設(shè)八橫八縱的路網(wǎng)。

八橫是指北順城路、北順城內(nèi)街、北中街、中街、南中街、沈陽(yáng)路、盛京路、

南順城路；八縱是指西順城街、西順城內(nèi)街、新開街、正陽(yáng)街、中心街、朝陽(yáng)

街、東順城內(nèi)街、東順城街。交通情況的改善必將為中街的進(jìn)展帶來更多的消

費(fèi)人群。

2、中街地區(qū)將實(shí)行住宅操縱規(guī)劃

中街現(xiàn)有住宅面積約占建筑總面積的三分之二，力爭(zhēng)用5至10年的時(shí)間，使

住宅建筑面積降到建筑物總面積的三分之一下列。中低檔住宅按年限規(guī)劃，只拆不

建，逐步轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)有停緩建工程，一律不許再建住宅，做好“減法”，開

放空間。這一規(guī)劃的實(shí)際意義將給項(xiàng)目的進(jìn)展帶來非常大的前景及市場(chǎng)，在這樣一

個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)特殊繁華的區(qū)域內(nèi)購(gòu)置一套住房，將會(huì)成為無數(shù)人的向往及身份與地位

的象征。

3、建設(shè)中心廟廣場(chǎng)

中心廟廣場(chǎng)是一個(gè)大型的體育休閑場(chǎng)所，面積達(dá)1萬平方米。地上為休閑綠

地，地下為體育大世界，具體項(xiàng)目為滑冰場(chǎng)與游泳池。該項(xiàng)目的實(shí)施打破了中街自

古以來購(gòu)物為主的局限性。使繁華的中街更增添了一份健康與快樂。

4、大型停車場(chǎng)的規(guī)劃

中街是一塊寸土寸金的寶地，土地的稀缺性導(dǎo)致在諾大個(gè)中街沒有汽車的容

身之地，然而，這一缺點(diǎn)正好與旅游、購(gòu)物的方便快捷相違背。針對(duì)這個(gè)問題2003

年的市政府頒布了這樣一項(xiàng)新規(guī)定“投資建設(shè)1萬平方米以上公共綠地的單位，能

夠擁有綠地的“地下資源”即能夠建設(shè)地下停車場(chǎng)或者商場(chǎng)，并享受某些優(yōu)惠政策”。

在最新的規(guī)劃中也有具體表達(dá)如“在沈陽(yáng)路南側(cè)建三處綠化圍繞的停車場(chǎng)；紅墻市

場(chǎng)拆除后，建設(shè)地下停車場(chǎng)、地上綠化；將女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶

區(qū)拆除，分別建設(shè)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)；開放商廈附設(shè)地下停車場(chǎng)。按國(guó)際標(biāo)

準(zhǔn)設(shè)置智能化的交通導(dǎo)示系統(tǒng)?！?/p>

5、“一宮兩陵”申報(bào)世界文化遺產(chǎn)

中街地區(qū)自身?yè)碛形蟮臐摿εc特殊的優(yōu)勢(shì)，特別是故宮、帥府與長(zhǎng)安寺的存

在更是無價(jià)的文化歷史資源，特別是借故宮申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的契機(jī)，只要善加利

用，塵封多年的活力必將被重新激活，中街地區(qū)一定能成為最時(shí)尚、最具活力與特

色的中心。

三、項(xiàng)目基本情況

（一）、項(xiàng)目基本情況

名稱

地理位置位于新瑪特對(duì)面，緊鄰中街，北為中街向東的延長(zhǎng)部分，西為東順城。

環(huán)境項(xiàng)目處在商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)爾圍濃；離故宮較近，旅游家圍濃。

規(guī)模地上共25層，1一5層裙樓、6—25層主樓，建筑面積32000m〉地下

一層設(shè)備間

電梯現(xiàn)有三部電梯口，具體品牌在產(chǎn)品建議里表達(dá)

朝向南北朝向，有些弧度

市政配套電、水、交通、道路、商業(yè)、醫(yī)院……齊全

生活配套超市

（二）、SWOT矩陣分析

Strength（優(yōu)勢(shì)分析）Weakness（劣勢(shì)分析）

S1、地理位置優(yōu)越W1、噪音污染大

S2、交通便利W2、區(qū)域人口情況復(fù)雜

S3、商業(yè)氛圍濃厚W3、車位的不足

S4、生活配套齊全

S5、休閑娛樂配套較完善

S6、旅游開發(fā)較早

S7、開發(fā)商的實(shí)力

S8、市場(chǎng)需求量大

S9、區(qū)域市場(chǎng)小戶型供應(yīng)量不足

Opportunity（機(jī)會(huì)分析）Treat（威脅分析）

01、市政政策的支持T1、區(qū)域爛尾摟改建，給本項(xiàng)目帶來競(jìng)爭(zhēng)

02、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面空白點(diǎn)T2、區(qū)域未建項(xiàng)目的開發(fā)給項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)

03、入市時(shí)間帶來的機(jī)會(huì)T3、2003年沈陽(yáng)小戶型公寓的大批入市，

04、2003年市政規(guī)劃對(duì)交通的改觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)特殊猛烈

（三）、劣勢(shì)彌補(bǔ)方案

1、S1+S7+S8+W1

項(xiàng)目位于中街商業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊商場(chǎng)、超市、名店林立，使此項(xiàng)目處于鬧市中，

噪音污染大。因此為了彌補(bǔ)噪音污染這一劣勢(shì)，務(wù)必用防噪音的外墻材料及防噪音

窗體。這就需要對(duì)現(xiàn)有墻體的重新裝飾與窗體的重新更換。處于鬧市中并不代表沒

有銷售市場(chǎng)，相反，項(xiàng)目的所在地地理位置優(yōu)越，購(gòu)物方便，大多數(shù)人為了工作方

便或者是用來投資，會(huì)很看好我們的項(xiàng)目。

2、S7+S9+01+02+W2

小東批發(fā)市場(chǎng)是規(guī)模較大的批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)種類繁多，同時(shí)在此工作的從業(yè)人

員也是來自四面八方，加上中街不斷的繁榮擴(kuò)大，不一致的商業(yè)形態(tài)進(jìn)入中街商業(yè)

區(qū)，同時(shí)也帶來很多外地從業(yè)人員。因此紛繁復(fù)雜的人員也給中街的治安帶來問題。

但是由于本項(xiàng)目的物業(yè)是酒店式物業(yè)服務(wù)，另外智能化的配套，將會(huì)解決治安問題。

市政政策中對(duì)中街的全方位規(guī)劃也將從根本規(guī)范中街的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

3、S2+S3+S4+S5+S6++O1+W3

項(xiàng)目本身的一大弊病就是沒有足夠的停車位，這是我們迫切需要解決的問題。2003

年市政規(guī)劃中，為熟悉決中街的交通問題，將規(guī)劃出八縱八橫的路網(wǎng)；及沈陽(yáng)路南

側(cè)將建三處綠化圍繞的停車場(chǎng)；紅墻市場(chǎng)拆除后，建設(shè)地下停車場(chǎng)、地上綠化；將

女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶區(qū)拆除，分別建設(shè)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng);

開放商廈附設(shè)地下停車場(chǎng)。以上2003年馬上規(guī)劃的停車場(chǎng)將對(duì)本案沒有車位的現(xiàn)狀

有一定緩解。周圍配套齊全的商業(yè)廣場(chǎng)與大型超市將解決人們的日常生活所需

四、中街與太原街業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)對(duì)比分析

序：

之因此把中街與太原街進(jìn)行對(duì)比分析，是由于中街與太原街一直以來都在爭(zhēng)奪

沈陽(yáng)“第一商業(yè)街”的稱譽(yù)，因此一直以來它們也是在互相競(jìng)爭(zhēng)中借鑒對(duì)方的優(yōu)點(diǎn),

彌補(bǔ)自己的不足，從而使自己更加完善。因此我們就能夠從兩大商業(yè)圈的相互對(duì)比

中，分析出最適合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。

（一）對(duì)比分析

從我們的大量發(fā)現(xiàn)，中街與太原街可對(duì)比的業(yè)態(tài)有商業(yè)街、大型商場(chǎng)、寫字間、

酒店。我們針對(duì)以上四項(xiàng)進(jìn)行對(duì)比，同時(shí)對(duì)太原街新出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行了分析,

最后分析出可供我們選擇的本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。

1、商業(yè)街經(jīng)營(yíng)內(nèi)容比較

區(qū)域書店音像店服裝店鞋店樂器店鐘表眼鏡飾品店餐飲通訊醫(yī)藥銀行

太原街5家4家31家8家10家1D家4家12家4家4家3家

中街1家無26家7家無9家2家9家無4家5家

注：中街12種業(yè)態(tài)中，有三種業(yè)態(tài)尚處空白，指沒有這樣專營(yíng)店，但綜合商夏包含這樣的經(jīng)

營(yíng)。

觀點(diǎn)：

1、太原街與中街在商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展上，都有其欠缺的地方，長(zhǎng)期以來，兩大商

圈也一直在競(jìng)爭(zhēng)中相互學(xué)習(xí)，彌補(bǔ)自己的不足，從上表中我們能夠看出，本案所在

的中街商業(yè)圈對(duì)比太原街明顯在圖書與音像上不足，而綜觀中街，我們也不難發(fā)現(xiàn),

中街的確缺少圖書音像業(yè)，與小戶型酒店公寓業(yè)態(tài)形勢(shì)相結(jié)合，因此，我們的裙樓

定位應(yīng)該主力推圖書音像這一經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，來彌補(bǔ)中街這一市場(chǎng)空白點(diǎn)。

2、在太原街未來建設(shè)規(guī)劃中，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)包含建材與家私廣場(chǎng)；中街在此方

面尚處空白。建議為第二招商方向。

3、對(duì)在沈陽(yáng)東北這一中心地位來講，全國(guó)金融業(yè)幾乎都在沈陽(yáng)建有分行，但除五

大銀行與證券公司71比較高的知名度外，其它金融機(jī)構(gòu)如在沈陽(yáng)快速提高知名度與

吸納資金，如能讓其充分認(rèn)實(shí)“中街”每日30萬人的客流量的價(jià)值，從宣傳價(jià)值來

看，在一定的租金范圍內(nèi)與日?qǐng)?bào)的宣傳費(fèi)用相比，可考慮用現(xiàn)有的條件作為招商的

重點(diǎn)選擇。

（在后面裙樓與主樓的配合分析中表達(dá)）

2、各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容對(duì)比分析

A、中街大型商業(yè)廣場(chǎng)

名沃爾瑪商業(yè)城新瑪特興隆大家庭

稱

規(guī)占地面積1000沈陽(yáng)商業(yè)城集團(tuán)是東北地新瑪特建筑面積10萬平總營(yíng)業(yè)面積19.7萬行其中

ml,建筑面積區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性方米，分地下2層，地包含7大主題公園。

模

16000商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)的核心上7層，另有1萬平方

企業(yè)沈陽(yáng)商業(yè)城（集團(tuán)）于米、19層公寓寫字樓

1991年底開業(yè)，位于沈陽(yáng)市

繁華的中街商業(yè)區(qū)東端，建

筑面積7.9萬平方米，地下

2層，地上6層。建筑裝修

使用現(xiàn)代發(fā)計(jì)慨念，高貴典

雅，氣勢(shì)輝宏。

經(jīng)一層：食品，一層女士化妝品與皮具沈陽(yáng)新瑪特流行百貨集興隆大家庭集購(gòu)物、休閑、

水果，煙酒糖二層鞋合了一五00種國(guó)內(nèi)外知娛樂、餐飲、商貿(mào)、觀光、

營(yíng)

茶。二層：音三層服裝名品牌商品,其中500旅游、社會(huì)功能服務(wù)于一

內(nèi)像，書籍，電四層家電個(gè)品牌首次在沈陽(yáng)登體，分布于興隆百貨、美

容器，家居，及陸。食廣場(chǎng)、室內(nèi)商業(yè)街、名

其他。貴世界

B、太京街大型商場(chǎng)列表

名稱十ZX新世界聯(lián)營(yíng)萬達(dá)

規(guī)總建筑面積一五萬平方新世界百貨興建于建筑面積60000m*.占地52630m',建筑面

米，裙樓&4萬平方米，共2000年8月，營(yíng)業(yè)面公司成立于1952年1積161620戶高8層，地

模一五00個(gè)經(jīng)營(yíng)單位，是東積10.438m,月，是全國(guó)十大百貨卜一層

北規(guī)模最大的購(gòu)物中心商店貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員

單位之一。

經(jīng)一層：化裝品，金飾品，一層：名店，手袋，一層：家用電器，化是集購(gòu)物、休閑、餐飲、

皮具，鐘表眼鏡，醫(yī)藥，皮鞋，香煙，洋酒，妝品，煙酒糖茶。娛樂、度假為一體的大

營(yíng)

二層：超市，文體用品，皮具，珠寶，名表二層：鞋帽，鐘表，型購(gòu)物廣場(chǎng),

內(nèi)現(xiàn)代通訊，麥當(dāng)勞二層：少女裝，咖啡眼鏡，攝像器材，通

容三層：鞋帽，家用電器室訊，辦公用品，文體

四層:男女服裝三層：女士服裝用品

五層：毛織品，棉織品，四層：男式服裝，男三層：羊毛衫，羊絨

居室用品式配飾，眼鏡衫，箱包，廚具

六層：名品，兒童世界，五層：床上用品，美四層：西服，職業(yè)女

風(fēng)味廣場(chǎng)容院，家庭用品，小裝，皮草

七至十八層：中興大酒店家電。五層：羽絨服，金店，

地下有現(xiàn)代化停車場(chǎng)，可地下：超市，內(nèi)衣，工藝品

容納256個(gè)車位藥店地下一層為超市

其中興會(huì)員已有20萬人，成其消費(fèi)群體要緊是中估計(jì)2003年年末主體

立了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)俱樂部”等及中上等收入人完工。萬大商業(yè)廣場(chǎng)在

他

持卡會(huì)員平均每天消費(fèi)額群，商品價(jià)格十分昂國(guó)內(nèi)首先與世界500強(qiáng)

高達(dá)200萬元，今年商品貴。企業(yè)合作，開創(chuàng)了“定

零售額實(shí)現(xiàn)了14.3億元，單商業(yè)”的先例

比去年同期上升20%,

觀點(diǎn)：

太原街的三大商場(chǎng)一一中興、聯(lián)營(yíng)、新世界一直在支撐著太原街作為中高檔形

象地位，也是強(qiáng)于中街的地方，但是隨著興隆大家庭與大商的進(jìn)入，中街的商場(chǎng)也

足能夠與太原街抗衡了。從太原街與中街各大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與經(jīng)營(yíng)檔次來看，已

經(jīng)是伯仲之間，不相上下。

3、寫字間的對(duì)比分析

A、中街寫字間列表

名稱金廈廣場(chǎng)沈達(dá)大廈龍鼎大廈

規(guī)模22層車位：地上53個(gè)，地下一20層，占地3000m工建筑面積：一五高17層，占地一五00nV,

八0個(gè)，共規(guī)劃264戶。400m'車位：地上60地下一建筑一八C00肝

540—840元/平

租價(jià)430元/平/年售價(jià)4100元/平

售價(jià)1(X)O()元/平

面積自由分割73--A1平100--八7平

車位:地上50個(gè),地下一八0

個(gè)

1一3層為大堂，供房地產(chǎn)中介機(jī)

其他車位：地上60地下一三4~17層為寫字間。

構(gòu)使用

4一22層為寫字間

電梯為12部超大迅達(dá)電梯

B、太原街寫字間列表

名稱光明大廈東宇大廈光大大廈鴻運(yùn)大廈總統(tǒng)大廈聯(lián)營(yíng)物業(yè)大廈

規(guī)模建筑面積6650高26層，占地高20層，占地高一八層，占地高26層，地下還有2占地一五00nf,高

地上十三2000肝1958肝，建筑面2000m',建筑面層。20層,6-20層為寫

層，地卜.一層。建筑面積一八積26760m'。地積一?五000m*,建筑面積77000m'（寫字間，建筑10000m*

000nV,共下2層。共209共208戶。26字間900元/平/年

114戶。120個(gè)戶,車位120個(gè)個(gè)車位。出租面積1.6萬nf）,面積80-200m1

地下車位規(guī)劃200戶，地下車位

一八。個(gè)

觀點(diǎn):

A、太原街的長(zhǎng)期以來形成的商務(wù)辦公環(huán)境，使得太原街的中高級(jí)寫字樓林立,

而中街由于更加側(cè)重于居住，而使得它的寫字間市場(chǎng)進(jìn)展遠(yuǎn)不如太原街。

B、太原街商業(yè)區(qū)與寫字樓的分布結(jié)合較好，從而也表達(dá)太原街地區(qū)在消費(fèi)者

心中的地位。：

C、若在中街區(qū)域建寫字間，對(duì)交通與停車場(chǎng)的要求很高，從區(qū)域現(xiàn)狀，我們

很難保證交通與停車的要求，即使我們能改變停車現(xiàn)狀，但卻不能在短時(shí)

間內(nèi)改變市政交通擁擠的現(xiàn)狀，因此就不能從根本上把我們的項(xiàng)目銷售出

去，而且中街區(qū)域內(nèi)的寫字樓整體行業(yè)銷售都不理想，多數(shù)爛尾樓初衷都

是做寫字間用途而建的，因此我們不建議做寫字樓。

4、酒店的對(duì)比分析

太原街中街

序號(hào)名稱星級(jí)序號(hào)名稱星級(jí)

1新世界酒店☆☆☆1玫瑰酒店☆☆☆

☆

2沈陽(yáng)假日酒店☆☆☆2沈陽(yáng)金橋商務(wù)酒店☆☆☆

☆

3商貿(mào)酒店☆☆☆3金星賓館

☆

4沈陽(yáng)金都飯店☆☆☆4歐亞酒店☆☆☆

☆

5沈陽(yáng)金杯大廈☆☆5科隆酒店☆☆

6北方賓館6翰皇國(guó)際商務(wù)酒店☆☆☆

A、表中能夠看出，太原街的四星級(jí)以上的酒店很多，而中街缺少，幾乎沒有。

究其原因重要是由于太原街與沈陽(yáng)南站與長(zhǎng)客總站相連，大量的客流量，為太

原街的酒店進(jìn)展提供了很大的進(jìn)展空間。加上人們?nèi)辗e月累形成的消費(fèi)習(xí)慣，

也使得太原街的酒店行業(yè)逐步形成壟斷的局面。

B、且中街的三星級(jí)酒店收益方面一值都不是穩(wěn)固，多數(shù)酒店處于維持經(jīng)營(yíng)的

狀態(tài)，沒有形成象太原街高檔酒店林立的局面。加上區(qū)域中交通與長(zhǎng)期以來形

成的消費(fèi)習(xí)慣的限制，與現(xiàn)有酒店的經(jīng)營(yíng)情況也決定了我們的酒店立項(xiàng)將會(huì)有

很大威脅，因此在本項(xiàng)目所在地建酒店不是最理想的選擇。

5、太原街的小戶型酒店式公寓

在對(duì)比分析中，我們發(fā)現(xiàn)太原街的出現(xiàn)了一種新的產(chǎn)品，就是在全國(guó)都很熱銷

的小戶型酒店式公寓。太原街的小戶型酒店式公寓有當(dāng)代程式與騰龍?國(guó)際商務(wù)公

寓及華利-國(guó)際公寓為代表。我們來看一下這三個(gè)小戶型酒店式公寓的情況。

項(xiàng)目名當(dāng)代程式滕龍?國(guó)際公寓華利-國(guó)際公寓

稱

經(jīng)營(yíng)形小戶型酒店式公寓小戶型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓

式

地理位沈陽(yáng)市與平區(qū)中華路沈陽(yáng)市與平區(qū)同澤街25號(hào)沈陽(yáng)市與平區(qū)北大街28號(hào)

置105巷1號(hào)

價(jià)

按套銷售，均價(jià)約在5700元/肝（3.3米層高），65006670元/平，均價(jià)在8000元/m,

格

5000元/nf左右元（4.5米層高）

面

35m*——66m149m4——103ml58m'——85m1

積

規(guī)

占地面枳1000m1,建筑占地面積4450m',建筑面枳占地面積2萬，建筑面積4.6萬，

模

面積19000m1,套數(shù)39622400m*共32層，7層群樓，25層主樓共420

套套，1一五個(gè)車位。

物酒店式服務(wù),1.5元/月酒店式服務(wù)，3元/月?平華新國(guó)際物業(yè)管理有限公司

業(yè)

工程進(jìn)2003年12月31日交工；2003年6月31日交工明年春季4、5月份開盤，2、3月份

度2003年春開盤：2003年開

10月封頂。始銷售，現(xiàn)在進(jìn)行內(nèi)部裝修。

銷售進(jìn)80%,2002年8月開盤，開盤不到3個(gè)月一期90%：二今年2、3月份開始預(yù)銷售，4、5月

度銷售5個(gè)月期35%開盤

裝修標(biāo)簡(jiǎn)單式裝修菜單式裝修四星級(jí)酒店式裝修

準(zhǔn)

裙

無1~3層為酒店，是由開發(fā)公司自酒店，業(yè)主會(huì)所

樓

己經(jīng)營(yíng)。業(yè)主會(huì)所

目標(biāo)客投資為主體自住與投資純投資

戶

觀點(diǎn):

A、當(dāng)代程式是沈陽(yáng)第一個(gè)提出小戶型酒店式公寓的項(xiàng)目，以精小的戶型，較低的

總價(jià)，良好的投資回報(bào)率，贏得的了很好的銷售業(yè)績(jī)，在樓的主體沒仃建成的情

況下已經(jīng)售出80%,當(dāng)代程式的熱銷使得各個(gè)開發(fā)商紛紛效仿，因此也把沈陽(yáng)帶

入了細(xì)分市場(chǎng)的時(shí)代，帶入小戶型時(shí)代。

B、騰龍?國(guó)際公寓是與平區(qū)中心商圈內(nèi)典型的爛尾樓，在小戶型被消費(fèi)者看好的

情況下，華龍府開發(fā)商把已停滯很久的爛尾樓進(jìn)行改造，并在當(dāng)代程式的基礎(chǔ)上

有所創(chuàng)新，借鑒北京、杭州的小戶型酒店式公寓的形式，增加4.5米層高的空間立

體分割戶型，得到很好的市場(chǎng)反應(yīng)。

C、華利?酒店公寓是產(chǎn)權(quán)式酒店。由因此沈陽(yáng)市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，因此有很強(qiáng)

的市場(chǎng)先導(dǎo)性，占據(jù)了市場(chǎng)的先機(jī)，盡管還沒有開始銷售，但對(duì)此感興趣的投資客

們紛紛到售摟處咨詢。從此推斷他的銷售前景比較樂觀。

小戶型綜述，

A、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)市場(chǎng)細(xì)分后，小戶型酒店式公寓迎來了自己的春天。

B、對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求，以星級(jí)酒店的服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，

C、把星級(jí)酒店的高消費(fèi)業(yè)態(tài)形式，轉(zhuǎn)化為保證高品質(zhì)服務(wù)的同時(shí)降低消費(fèi)支出。

D、太原街小戶型的熱銷給給我們了啟示，在酒店與寫字間都有其不可屏蔽的弊端

時(shí)，這種小戶型酒店乜表現(xiàn)出了它的眾多優(yōu)點(diǎn)，因此同時(shí)沈陽(yáng)中心商業(yè)圈的中街,

建設(shè)這種小戶型酒店式公寓是有很多先天有利條件的。比如交通，比如商業(yè)氛圍,

比如完善的生活配套設(shè)施……

（二）、投資分析

為了能夠更準(zhǔn)確的定位，我們要從投資分析的角度來驗(yàn)證我們的最終市場(chǎng)

定位。

我們針對(duì)寫字間、酒店、小戶型酒店式公寓進(jìn)行投資分析，然后得出最佳

的產(chǎn)品定位。

定位種類寫字間酒店小戶型酒店式公寓備注

環(huán)境停車場(chǎng)，交通便利停乍場(chǎng)，交交通便利

通便利

檔次中檔高檔高檔

銷傳速度慢不稔固快酒店為出租

租金500--=00元/平/10萬/年2萬面積以20肝

年-50H1?為準(zhǔn)

經(jīng)營(yíng)形式出租或者出售出租出售

業(yè)主公司注冊(cè)能夠能夠不能夠

物業(yè)費(fèi)7元-20元/m7月無1.5?3元/nf/月1、5元不含電

梯費(fèi)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈猛烈通常小戶型酒店

公寓市場(chǎng)供

應(yīng)量少

投入小大大

回報(bào)周期長(zhǎng)長(zhǎng)短

市場(chǎng)供應(yīng)量多多少

觀點(diǎn)：

A.如做寫字樓

1、至少要增加60個(gè)車位

2、投資回報(bào)周期長(zhǎng)。

3、市場(chǎng)中多數(shù)爛尾樓為寫字樓

4、明年交通更加便利的寫字樓交付使用面積很多于11、82萬戶，現(xiàn)在市場(chǎng)中還有

大量的寫字樓等待出售，現(xiàn)有寫字樓平均出租不足70%。

5、字樓銷售市場(chǎng)不成熟，法規(guī)不完善。

6、貸款最高年限10年。

7、銷售與出租渠道不暢。

8、新寫字樓明年市場(chǎng)供給面積（11.82萬行）

名稱財(cái)富中心方圓大廈總統(tǒng)大廈新恒基大廈

寫字樓面積6.3萬nf3.36萬面1.6萬肝0.56萬門

注:新恒基大廈:主樓為五星級(jí)賓館，裙樓為寫字樓

B.如作酒店（以沈陽(yáng)市酒店數(shù)據(jù)為參考）

名稱時(shí)代酒店格林大酒商貿(mào)酒店喜來登大酒凱萊酒玫瑰大

店店店酒店

標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)350元/天260元/天480元/天480元/天300元/380元/

格天天

常年包房12.6萬/9.36萬/年17.28萬/17.28元/年10.8萬/10萬/年

費(fèi)年年年

年均出租65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左

率右

酒店客房出租回報(bào)不穩(wěn)固，有季節(jié)性，受區(qū)域政策影響多

2、商貿(mào)擴(kuò)建為香格里拉，銀基將成為凱賓斯基酒店，新恒基五星酒店2004年

將交付使用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來越猛烈。

3、投入與回報(bào)很難保證。

4、中街地區(qū)酒店客房用作為寫字間出租的標(biāo)準(zhǔn)間，年租金10萬/元左右。所占

比例較少，市場(chǎng)需求量不大，市場(chǎng)空白點(diǎn)少，與太原街相比商務(wù)氣氛較差，

很難在短時(shí)間形成熱銷局面。

綜上所訴認(rèn)為：寫字樓與星級(jí)酒店都要求交通與一定的停車位，即使我們能

解決停車位，但市政道路我們也很難改變。與星級(jí)酒店目前在部分座落在城市的出

口，或者機(jī)場(chǎng)與長(zhǎng)途車站的鄰近這一常規(guī)相違背，我們只能選擇其長(zhǎng)處，因此我們

在主樓的定位上，首選小戶型酒店式公寓。

（二）市場(chǎng)定位

在我們的投資分析上，我們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓是最好的市場(chǎng)定位。

共25層。

我們對(duì)裙樓的定位有下列幾點(diǎn)建議：

1、大型圖書城------北方圖書城、三聯(lián)、東宇

2、高檔家私城-----宜家

3、金融機(jī)構(gòu)

4、異國(guó)食街-----優(yōu)選五國(guó)美食，比如法國(guó)、意大利、巴西、日本、中

國(guó)

這幾種定向的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容通過招商方式來完成一一整體的出租與出售。

招商書推動(dòng)方向：

1、中街的日均客流30萬的人群一一宣傳與聚財(cái)

2、商業(yè)集散環(huán)境一一有利產(chǎn)品推廣

3、中街含有的各方面消費(fèi)人群，代表沈陽(yáng)的各方消費(fèi)水平一一樹立企業(yè)

形象

4、周邊的商業(yè)氛圍，為從業(yè)與經(jīng)銷者提供市場(chǎng)信息-----加速企業(yè)對(duì)市

場(chǎng)的反應(yīng)速度

5、小東批發(fā)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)遍布東北與內(nèi)蒙-----物流渠道暢通

我們?cè)谥鳂堑亩ㄎ簧希?/p>

7-一三層為寫字間，14-一五層為小戶型酒店式公寓。（劃分根據(jù)在第三部分產(chǎn)

品設(shè)計(jì)中詮釋）

五、全國(guó)同類項(xiàng)目熱銷與定位支持

序：

在我們分析了本小戶型酒店式公寓比定位寫字間與酒店都適合后，

我們對(duì)小戶型酒店式公寓這種房地產(chǎn)產(chǎn)品從全國(guó)同類產(chǎn)品的情況進(jìn)行

了分析。同時(shí)從中我們能夠?qū)ξ覀兊漠a(chǎn)品定位更加有信心。

1、北京

1）SOLO

SOLO這個(gè)項(xiàng)目從2002年4月4號(hào)推出以來，當(dāng)初SOLO盤并不大，共292套，

在展后上三天時(shí)間定了197套。SOLO一代推出以后，實(shí)際上推出以后就考慮SOLO

二代，考慮在更好位置，更合適的位置，去做一些更好的產(chǎn)品。SOLO二代我們從去

年12月8號(hào)正式開始推的時(shí)候，在第一天時(shí)間里頭開的361套房在20分鐘內(nèi)在網(wǎng)

上預(yù)訂完了。

2）后現(xiàn)代城

當(dāng)時(shí)實(shí)際上拿到后現(xiàn)代城這個(gè)項(xiàng)目時(shí)候，由于它的規(guī)劃那個(gè)時(shí)候已經(jīng)基本確定，我

們只能在規(guī)劃方案里面調(diào)整戶型。因此現(xiàn)代城戶型是這樣，朝陽(yáng)面基本兩居與三居

室，朝北面是比較大數(shù)量一居室，相對(duì)來說能滿足他們?nèi)粘Ｉ钚枰?。從銷售情況

來說，我們計(jì)算業(yè)績(jī)以簽約計(jì)，簽約的話簽到640多套，這是完全合同簽到紙面上,

到現(xiàn)在為止整個(gè)銷售1200多套。相當(dāng)于三個(gè)月1200多套。一期一共三棟樓，一三

00多戶銷售面積，我們現(xiàn)在一期賣了將近90%,二期也是三棟樓，三期一棟樓已經(jīng)

銷售40%。

2、大連

名仕國(guó)際

2002年10月29日開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，僅一個(gè)月就售出120套，成為大連冬季售樓的熱

點(diǎn)。

3、沈陽(yáng)

I）騰龍?國(guó)際公寓

2002年11月28日開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，采取銷控手段，一期供應(yīng)72套，開盤當(dāng)天

簽單30多套，不到一個(gè)月一期銷售達(dá)到90%以上，而且看好夾層的客戶進(jìn)行了預(yù)

定。隨后，又推出兩層夾層，把價(jià)格已經(jīng)提到8000——9000元/平方米。但由于價(jià)

格提升速度太快，銷售不是很理想。

2）當(dāng)代程式

2002年8月開始銷售，共396套房子，銷售半年，現(xiàn)已銷售80%以上。

觀點(diǎn)：不管是北京還是大連、沈陽(yáng)，小戶型酒店式公寓的銷售都出現(xiàn)過爭(zhēng)先搶

購(gòu)的購(gòu)銷場(chǎng)面，也是由于有一大批市場(chǎng)需求量的存在才會(huì)有如此好的銷售局面存在。

六、市場(chǎng)供給分析與立項(xiàng)支持

序：

在有了全國(guó)同類項(xiàng)目分析后的信心支持，我們要從區(qū)域內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)、

酒店情況及己建、改建、未建項(xiàng)目的情況分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)是否長(zhǎng)期卻少某種

產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)，也就是說是否具有市場(chǎng)空白點(diǎn)的存在。

（一）、二級(jí)與立項(xiàng)支持

A、分析

1）、從上表我們能夠看出，項(xiàng)目所在區(qū)域的二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)面積最小的在81面，而

平均主力面積都在140肝。從上表我們也能夠看到，主力的最低總價(jià)款也在42

萬元。

2）、二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的81nf等小面積房子，都是在整棟樓的邊邊角角，位置、

項(xiàng)目名御點(diǎn)江山文軒陽(yáng)光園天龍家園陽(yáng)光寶座冠信公寓

稱

地理位沈河區(qū)朝陽(yáng)街沈河區(qū)正陽(yáng)大東區(qū)小什字沈河區(qū)小西大東區(qū)德

置一五8號(hào)街街39號(hào)路26號(hào)增街

價(jià)格4680元/面起價(jià)3600元/門3388元/桿3800元/面46807U/mJ

面積143—229m290—160m281?224m2128—278m2143—229

nV

主力面177-195一五8-160119-140173--八3128?一三7

積

總價(jià)82.84-91.2656.88-57.640.22-47.3265.74-69.5459..99-

（萬）64.12

戶3*3*23*2*23*22*22*2*13*2*13*3*22*3*1

型5*3*22*2*23*2*24*2*25*3*33*3*2

4*3*25*3*2

銷售率25%90%80%（一期）90%85%

開盤時(shí)2002/5/192001/8/252002/62001/32001/8

間

朝向都是最差的，但是從具銷售來看，這種小面積的房子卻是最先銷售完畢。

因此，我們也能夠看出一些跡象，就是整個(gè)區(qū)域內(nèi)的小面積的市場(chǎng)需求量很大,

而供應(yīng)量卻是相當(dāng)?shù)纳佟?/p>

3）、從其上市時(shí)間來對(duì)比銷售速度及銷售率，我們能夠看出整體的銷售速度不是

很快，特別是面積偏大的樓盤，其銷售有很大難度，如：御點(diǎn)江山。

B、立項(xiàng)支持

區(qū)域的二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)中，主力面積都在140行以上，因此面積供應(yīng)上存在市場(chǎng)

空白點(diǎn)，我們能夠切入市場(chǎng)空白點(diǎn)，立項(xiàng)小戶型酒店式公寓。

（二）、三級(jí)與立項(xiàng)支持

項(xiàng)目西北方

地點(diǎn)面積（肝）樓層樓齡戶型價(jià)格裝修產(chǎn)權(quán)

大西電子市場(chǎng)47一層新樓一室一廳12.8無有

天光小區(qū)42二層6年一室一廳11.7無有

電子市場(chǎng)42七層8年一室一廳9.2無有

杏林小區(qū)58七層10年一室一廳一三.6無有

商業(yè)城48七層10年一室一廳10.8有有

千德小區(qū)38七層9年一室一廳9.5新有

千德小區(qū)40七層10年一室一廳9.8高級(jí)有

天光小區(qū)90六層6年兩室兩廳25有有

廣宜小區(qū)93五層5年兩室一廳24無行

昆山小區(qū)542層8年兩室14.7無有

崇光小區(qū)814層8年三室22有有

小西門886層8年二室一廳23無有

小西鄰近534層8年一室一廳10無有

皇城家園885層5年兩室24.8無有

白塔小區(qū)686層6年三室16.5簡(jiǎn)裝有

白塔小區(qū)763層6年三室22簡(jiǎn)裝有

項(xiàng)目西南方

地點(diǎn)面積（nf）樓層樓齡戶型價(jià)格（萬元）裝修產(chǎn)權(quán)

五愛市場(chǎng)442層10年一室一廳8.6無有

紅星小區(qū)406層1()年一室一廳10.8簡(jiǎn)裝有

老媽餃館38一三層10年一室一廳9無有

五交化396層10年一室一廳7簡(jiǎn)裝有

大連漁港422層10年一室一廳11.8無有

大西菜行463層10年一室一廳12.8無有

大西菜行1006層5年兩室一廳28高級(jí)有

小西路369層10年一室一廳4.9無無

大南邊門483層10年兩室12.3有有

懷遠(yuǎn)門982層8年兩室一廳33.5局級(jí)有

27中鄰近736層10年二室一廳12.8無無

三好街方703層8年兩室19.3簡(jiǎn)裝有

五愛鄰近852層10年兩室21.5有有

橫街鄰近5()6層10年兩室12無有

永偉小區(qū)534層8年兩室14.5無有

項(xiàng)目東北方

地點(diǎn)面積（nV）樓層樓齡戶型價(jià)格（萬元）裝修產(chǎn)權(quán)

小商品世界434層10年一室一廳8.5有無

白塔小區(qū)752層5年二室一廳19.8有有

太川小區(qū)77.56層10年二室一廳16.5無有

華茂775層7年二室一廳20無有

華家517層8年二室一廳12.6無有

小萬蓮65.87層10年二室一廳12無有

出租情況

價(jià)格（元/交費(fèi)周

地點(diǎn)面積（m?）月）樓層期配套

千德小區(qū)557002半年

電業(yè)新村559005季地板，床、有線，電話，冰箱,

廣昌小區(qū)48550?6001季地板，床，有線，電話

三院東側(cè)607003半年簡(jiǎn)裝，電話，有線

地板，床，有線，電話，熱水

三院東側(cè)609005半年器

地板，床，有線，電話，熱水

大帥府648003半年器

大西菜行384502半年電話，有線，床，櫥具

南順城路637507半年地板，床，有線，電話，冰箱，

勝利電影床，電話，有線，櫥柜，老式

浣606006半年裝修

A、分析

1）、以東順城路、西順城路、南順城路、北順城路為路標(biāo)，樓齡在12年以

內(nèi)，分析項(xiàng)目周圍三級(jí)市場(chǎng)銷售的情況

30m2——40m250m2—-60m270m2-—-80m2

租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）

東順城400—6007.5—11600—70012—20700—90016—23

西順城400—6007.5-11600—70010——五700——三0020—24

南順城400—6007.5—11550—70012—17650—90020—30

北順城400—6007.5—11600—800一三一17800—100019—25

2）、從中介公司的走訪中，我們熟悉到，在中街商業(yè)圈內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)不管是

售還是租，交易情況都很活躍，因此從中我們能夠推論出，在中街商業(yè)圈內(nèi)有很

大一部分人為了工作、交通及生活方便，都愿意在中街購(gòu)買房子或者租賃房子。

B、立項(xiàng)支持

1）、在中街商業(yè)圈內(nèi)工作的白領(lǐng)們，面對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的大面積與高總房款，

只能退而求其次，購(gòu)買或者租賃三級(jí)市場(chǎng)的舊樓c這部分人中大部分是年齡在3

（）歲左右的白領(lǐng)階層，他們的月工資很高，口常消費(fèi)也高，因此銀行存款不多，

但是由于需要一個(gè)穩(wěn)固的住所或者是結(jié)婚，他們一定要買房子，而關(guān)于購(gòu)買二級(jí)

市場(chǎng)的60多萬的房子，不管在首付與月供上對(duì)他們來說都有一定壓力。因此我

們的小戶型酒店式公寓關(guān)于這些重視生活品質(zhì)、追求時(shí)尚潮流但收入高、自身存

款又不是很多的年輕白領(lǐng)們應(yīng)該是最適合只是的了。

2）、在三級(jí)市場(chǎng)如此活躍的中街商業(yè)圈內(nèi)，一定會(huì)有大量投資客存在。沒資

客看好的是中街的投資環(huán)境，因此我們的小戶型酒店式公寓這一有很高的投資回

報(bào)率的住宅產(chǎn)品，預(yù)測(cè)會(huì)有眾多投資客會(huì)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資的。

（三）、酒店分析與立項(xiàng)支持

時(shí)代酒格林大酒喜來登大凱萊酒玫瑰大

名稱商貿(mào)酒店

店店酒店店酒店

350元/

標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天

天

12.6萬/17.28萬/10.8萬/

常年包房費(fèi)9.36萬/年17.28元/年10萬/年

年年年

65%左

年均出租率55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右

右

A^分析

1）、眾所周知，中街的四星級(jí)以上的酒店除了大西路上的新恒基酒店幾乎

是沒有的，但是新恒基酒店在今年年內(nèi)營(yíng)業(yè)的可能性不大，也就是說，中街沒有

高檔酒店。但是中街作為沈陽(yáng)傳統(tǒng)的商業(yè)圈，與中國(guó)進(jìn)入WT。后，大量跨國(guó)公

司進(jìn)入沈陽(yáng)，進(jìn)入中街，因此也就有大量的商業(yè)人士出差或者是常駐中街，這部

人由于身份及消費(fèi)習(xí)慣，基本以酒店為家。

2）、在酒店常包房的人，每年的包房費(fèi)按照40球計(jì)算，至少在10萬/年。

B、立項(xiàng)支持

中街的四星級(jí)以上的酒店沒有的現(xiàn)實(shí)，與如此多的商業(yè)人