做賬實(shí)操-房地產(chǎn)業(yè)的賬務(wù)處理示例

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫做賬實(shí)操-房地產(chǎn)業(yè)的賬務(wù)處理示例房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、涉及業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，其賬務(wù)處理圍繞土地獲取、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售以及后續(xù)物業(yè)服務(wù)等關(guān)鍵階段展開，需精準(zhǔn)核算成本、收入與各項(xiàng)稅費(fèi)，嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策。以下是常見業(yè)務(wù)場(chǎng)景下的會(huì)計(jì)處理示例：一、基本業(yè)務(wù)概述假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要從事住宅項(xiàng)目開發(fā)。采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，增值稅一般納稅人，房地產(chǎn)銷售適用9%稅率（簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目適用5%征收率，此處以一般計(jì)稅為例），購進(jìn)土地、建筑材料、設(shè)備等按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，需遵循住建部門房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范、預(yù)售資金監(jiān)管要求，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格監(jiān)管。二、常見業(yè)務(wù)賬務(wù)處理（一）土地獲取1.通過競(jìng)拍取得一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金50,000,000元，相關(guān)契稅1,500,000元，手續(xù)費(fèi)500,000元，款項(xiàng)均通過銀行支付：借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)52,000,000（50000000+1500000+500000）貸：銀行存款52,000,000（二）開發(fā)建設(shè)1.項(xiàng)目開工，采購建筑材料，價(jià)款20,000,000元，增值稅稅額1,800,000元，材料驗(yàn)收入庫，款項(xiàng)支付：借：原材料建筑材料20,000,000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,800,000貸：銀行存款21,800,0002.支付施工單位工程款30,000,000元，取得增值稅專用發(fā)票，稅額2,700,000元：借：開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)30,000,000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）2,700,000貸：銀行存款32,700,0003.計(jì)提項(xiàng)目建設(shè)期間借款利息1,000,000元（符合資本化條件）：借：開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用（利息資本化）1,000,000貸：應(yīng)付利息1,000,0004.期末，將已發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用（如項(xiàng)目管理人員工資、水電費(fèi)等共計(jì)2,000,000元）分?jǐn)傊粮鏖_發(fā)項(xiàng)目：借：開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)（分?jǐn)傞g接費(fèi)用）2,000,000貸：開發(fā)間接費(fèi)用2,000,000（三）房產(chǎn)預(yù)售1.取得預(yù)售許可證后開始預(yù)售房屋，當(dāng)月收到預(yù)售款80,000,000元：借：銀行存款80,000,000貸：合同負(fù)債預(yù)售房款80,000,000按規(guī)定預(yù)繳增值稅，適用預(yù)征率3%：應(yīng)預(yù)繳增值稅=80,000,000÷(1+9%)×3%≈2,201,835元借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅2,201,835貸：銀行存款2,201,835同時(shí)，預(yù)繳土地增值稅（假設(shè)預(yù)征率2%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按預(yù)繳增值稅7%）、教育費(fèi)附加（按預(yù)繳增值稅3%）等附加稅費(fèi)：預(yù)繳土地增值稅=80,000,000÷(1+9%)×2%≈1,469,231元預(yù)繳城市維護(hù)建設(shè)稅=2,201,835×7%≈154,128元預(yù)繳教育費(fèi)附加=2,201,835×3%≈66,055元借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交土地增值稅1,469,231預(yù)交城市維護(hù)建設(shè)稅154,128預(yù)交教育費(fèi)附加66,055貸：銀行存款1,989,414（四）房產(chǎn)竣工交付1.項(xiàng)目竣工并驗(yàn)收合格，達(dá)到交付條件，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，假設(shè)總成本為100,000,000元：借：開發(fā)產(chǎn)品100,000,000貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（對(duì)應(yīng)金額）建筑安裝工程費(fèi)（對(duì)應(yīng)金額）開發(fā)間接費(fèi)用（對(duì)應(yīng)金額）2.將前期預(yù)售房款結(jié)轉(zhuǎn)收入，假設(shè)對(duì)應(yīng)房屋售價(jià)100,000,000元（含稅，適用9%稅率）：不含稅收入=100,000,000÷(1+9%)≈91,743,119元增值稅銷項(xiàng)稅額=91,743,119×9%≈8,256,881元借：合同負(fù)債預(yù)售房款100,000,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入房產(chǎn)銷售91,743,119應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）8,256,881同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100,000,000元：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100,000,000貸：開發(fā)產(chǎn)品100,000,000（五）后續(xù)服務(wù)1.成立物業(yè)公司，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，當(dāng)月收取物業(yè)費(fèi)500,000元（含稅，適用6%稅率）：不含稅收入=500,000÷(1+6%)≈471,698元增值稅銷項(xiàng)稅額=471,698×6%≈28,302元借：銀行存款500,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)服務(wù)收入471,698應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）28,302支付物業(yè)人員工資300,000元，計(jì)提設(shè)備折舊50,000元（假設(shè)物業(yè)設(shè)備折舊）：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)服務(wù)成本（人工）300,000物業(yè)服務(wù)成本（設(shè)備折舊）50,000貸：應(yīng)付職工薪酬300,000累計(jì)折舊50,000（六）稅費(fèi)繳納1.月末，計(jì)算本月應(yīng)繳納增值稅：應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額預(yù)交增值稅=8,256,881（1,800,000+2,700,000）2,201,835=1,555,046元計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅（假設(shè)稅率7%）、教育費(fèi)附加（假設(shè)費(fèi)率3%）等附加稅費(fèi)：城市維護(hù)建設(shè)稅=1,555,046×7%≈108,853元教育費(fèi)附加=1,555,046×3%≈46,651元借：稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅108,853教育費(fèi)附加46,651貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅108,853應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加46,651實(shí)際繳納各項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅1,555,046應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅108,853應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加46,651貸：銀行存款1,700,550同時(shí)，按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算，多退少補(bǔ)（此處簡(jiǎn)化，實(shí)際清算復(fù)雜），假設(shè)經(jīng)清算應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅500,000元：借：稅金及附加土地增值稅500,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅500,000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅500,000貸：銀行存款500,000三、費(fèi)用與支出賬務(wù)處理（一）辦公費(fèi)用1.購買辦公用品100,000元：借：管理費(fèi)用辦公費(fèi)100,000貸：庫存現(xiàn)金100,000（二）差旅費(fèi)1.員工出差報(bào)銷差旅費(fèi)50,000元：借：管理費(fèi)用差旅費(fèi)50,000貸：庫存現(xiàn)金50,000四、期末結(jié)轉(zhuǎn)1.期末，將各主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至本年利潤(rùn)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入房產(chǎn)銷售物業(yè)服務(wù)收入貸：本年利潤(rùn)2.將各主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、管理費(fèi)用、稅金及附加等科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至本年利潤(rùn)：借：本年利潤(rùn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本房產(chǎn)銷售物業(yè)服務(wù)成本（人工、設(shè)備折舊）管理費(fèi)用辦公費(fèi)差旅費(fèi)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅會(huì)計(jì)做賬流程一、建賬1.根據(jù)企業(yè)所屬行業(yè)、規(guī)模以及核算要求，選擇適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，如企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等。2.確定會(huì)計(jì)科目體系，涵蓋資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益等五大類科目，依據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，細(xì)化設(shè)置明細(xì)科目，例如制造業(yè)需細(xì)分原材料、生產(chǎn)成本等科目，服務(wù)業(yè)則側(cè)重于服務(wù)收入、服務(wù)成本相關(guān)科目。3.建立賬簿，包括總賬、日記賬（現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬）、明細(xì)賬（如往來明細(xì)賬、存貨明細(xì)賬、固定資產(chǎn)明細(xì)賬等），可以選擇手工記賬或借助財(cái)務(wù)軟件創(chuàng)建電子賬簿，手工記賬時(shí)需準(zhǔn)備規(guī)范的賬頁格式，按序編號(hào)登錄，財(cái)務(wù)軟件記賬則要完成系統(tǒng)初始化設(shè)置，錄入企業(yè)基本信息、科目期初余額等。二、日常賬務(wù)處理1.原始憑證審核業(yè)務(wù)發(fā)生后，獲取相關(guān)原始憑證，如采購業(yè)務(wù)的發(fā)票、入庫單，銷售業(yè)務(wù)的發(fā)貨單、銷售發(fā)票，費(fèi)用支出的報(bào)銷單、發(fā)票等，對(duì)原始憑證真實(shí)性、合法性、完整性進(jìn)行審核，檢查憑證內(nèi)容是否填寫規(guī)范、簽章是否齊全、金額計(jì)算是否準(zhǔn)確，不符要求的及時(shí)退回更正補(bǔ)充。對(duì)于外來原始憑證，特別留意發(fā)票真?zhèn)尾轵?yàn)，可通過稅務(wù)部門官方平臺(tái)查詢，確保憑證有效，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.記賬憑證編制依據(jù)審核無誤的原始憑證，按照復(fù)式記賬原理，確定每筆業(yè)務(wù)應(yīng)借記、貸記的會(huì)計(jì)科目及金額，編制記賬憑證，摘要簡(jiǎn)明扼要反映業(yè)務(wù)內(nèi)容，如“采購辦公用品支付現(xiàn)金”“收到客戶貨款存入銀行”等，記賬憑證編號(hào)連續(xù)，附件張數(shù)準(zhǔn)確填寫原始憑證數(shù)量。不同業(yè)務(wù)類型賬務(wù)處理示例：采購原材料，若為一般納稅人，取得增值稅專用發(fā)票，價(jià)款10,000元，增值稅稅額1,300元，款項(xiàng)已付，材料入庫：借：原材料10,000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,300貸：銀行存款11,300銷售產(chǎn)品，售價(jià)20,000元（含稅，稅率13%），貨物已發(fā)出，款項(xiàng)未收：不含稅銷售額=20,000÷(1+13%)≈17,699.12元增值稅銷項(xiàng)稅額=17,699.12×13%≈2,300.88元借：應(yīng)收賬款20,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入17,699.12應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）2,300.88計(jì)提當(dāng)月職工薪酬，生產(chǎn)工人工資8,000元，管理人員工資4,000元：借：生產(chǎn)成本8,000管理費(fèi)用4,000貸：應(yīng)付職工薪酬12,0003.記賬憑證審核與登錄賬簿對(duì)編制好的記賬憑證，由專人進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核科目運(yùn)用是否正確、借貸金額是否相等、摘要是否清晰，審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)。根據(jù)審核后的記賬憑證，將業(yè)務(wù)記錄登錄到相應(yīng)賬簿，按日期順序逐筆登錄總賬，依據(jù)明細(xì)科目分別登錄明細(xì)賬，做到賬賬相符，如現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬每日按業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)序記錄收支，確保資金流清晰準(zhǔn)確；往來明細(xì)賬詳細(xì)登錄客戶、供應(yīng)商的每筆債權(quán)債務(wù)變動(dòng)；存貨明細(xì)賬實(shí)時(shí)反映原材料、庫存商品的收發(fā)存情況。登錄賬簿時(shí)，使用藍(lán)黑墨水鋼筆書寫，數(shù)字規(guī)范、摘要完整，按規(guī)定方法更正錯(cuò)賬，如劃線更正法、紅字更正法、補(bǔ)充登錄法。三、期末處理1.賬項(xiàng)調(diào)整期末需對(duì)一些應(yīng)計(jì)未計(jì)、預(yù)提待攤等跨期業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，確保會(huì)計(jì)信息反映當(dāng)期真實(shí)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果。常見調(diào)整事項(xiàng)：計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，若固定資產(chǎn)原值50,000元，預(yù)計(jì)使用年限5年，凈殘值2,500元，采用直線法，每月折舊額=(50,0002,500)÷5÷12=791.67元：借：制造費(fèi)用（生產(chǎn)用固定資產(chǎn)）或管理費(fèi)用（管理用固定資產(chǎn)）791.67貸：累計(jì)折舊791.67分?jǐn)傞L(zhǎng)期待攤費(fèi)用，如年初支付一年房租12,000元：每月分?jǐn)偡孔?12,000÷12=1,000元借：管理費(fèi)用1,000貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用1,000確認(rèn)本期應(yīng)負(fù)擔(dān)但未支付的利息費(fèi)用，若借款合同約定年利率6%，本月應(yīng)計(jì)利息500元：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用500貸：應(yīng)付利息5002.結(jié)賬完成賬項(xiàng)調(diào)整后，進(jìn)行結(jié)賬操作，對(duì)各損益類科目進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，將收入類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤(rùn)”貸方，成本、費(fèi)用類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤(rùn)”借方，計(jì)算出當(dāng)期凈利潤(rùn)（或凈虧損）。示例：結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50,000元：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50,000貸：本年利潤(rùn)50,000結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本30,000元、管理費(fèi)用8,000元、財(cái)務(wù)費(fèi)用1,000元：借：本年利潤(rùn)39,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本30,000管理費(fèi)用8,000財(cái)務(wù)費(fèi)用1,000結(jié)賬后，損益類科目無余額，“本年利潤(rùn)”科目余額反映當(dāng)期盈虧，可進(jìn)一步結(jié)轉(zhuǎn)至“利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)”科目，為后續(xù)利潤(rùn)分配做準(zhǔn)備，同時(shí)對(duì)總賬、明細(xì)賬進(jìn)行月結(jié)，劃通欄單紅線（本月合計(jì)）、通欄雙紅線（本年累計(jì)），注明期末余額，便于下期記賬與查賬。四、財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.根據(jù)總賬、明細(xì)賬期末余額及發(fā)生額，編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等主要財(cái)務(wù)報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表：依據(jù)“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”平衡原理，將資產(chǎn)類科目余額列示在左邊，負(fù)債、所有者權(quán)益類科目余額列示在右邊，反映企業(yè)特定日期財(cái)務(wù)狀況，如貨幣資金項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬期末余額合計(jì)填列，應(yīng)收賬款項(xiàng)目按應(yīng)收賬款明細(xì)賬借方余額減去壞賬準(zhǔn)備后的凈額填列。利潤(rùn)表：按照“收入成本費(fèi)用=利潤(rùn)”邏輯，將當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入等收入項(xiàng)目列示在上部，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、管理費(fèi)用等成本費(fèi)用項(xiàng)目列示在下部，計(jì)算得出凈利潤(rùn)，反映企業(yè)一定期間經(jīng)營(yíng)成果，各項(xiàng)目金額根據(jù)損益類科目結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生額填列。