不動產(chǎn)估價知到智慧樹章節(jié)測試課后答案2024年秋山東農(nóng)業(yè)大學

不動產(chǎn)估價知到智慧樹章節(jié)測試課后答案2024年秋山東農(nóng)業(yè)大學第一章單元測試

不動產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在不能移動，或雖能移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或者會帶來明顯的經(jīng)濟損失。

A:對B:錯

答案:對從需求角度，不動產(chǎn)價格主要由不動產(chǎn)的效用、稀缺性、欲望和有效需求（實際購買力）相互作用形成。

A:對B:錯

答案:對不動產(chǎn)實際上是實物與權(quán)益的結(jié)合。其中，實物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權(quán)益部分包括法律規(guī)定的各種權(quán)能。

A:對B:錯

答案:錯影響不動產(chǎn)價格的一般因素指對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性和一般性影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和制度因素。

A:對B:錯

答案:對影響土地區(qū)位的行政因素有（）

A:城市規(guī)劃B:規(guī)劃審批C:用地審批D:城市拆遷

答案:城市規(guī)劃任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。

A:易受限制B:獨一無二C:相互影響D:不可移動

答案:不可移動影響土地區(qū)位的自然因素有很多，下面不屬于自然因素的有（）

A:地形坡度B:環(huán)境質(zhì)量C:道路網(wǎng)密度D:土地承載力

答案:道路網(wǎng)密度不動產(chǎn)價格按照價格的形成形式分類可分為（）

A:理論價格B:租賃價格C:買賣價格D:成交價格E:市場價格

答案:理論價格；成交價格；市場價格區(qū)域因素是指反映不動產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，下列影響不動產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)域因素的有（）

A:貸款利率B:城市化率C:交通便捷度D:繁華程度E:環(huán)境景觀

答案:交通便捷度；繁華程度；環(huán)境景觀不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，使他同時表現(xiàn)出一些特殊的社會經(jīng)濟特性，主要有（）

A:涉及廣泛性B:用途多樣性C:難以變現(xiàn)性D:權(quán)益受限性E:個別性

答案:涉及廣泛性；用途多樣性；難以變現(xiàn)性；權(quán)益受限性

第二章單元測試

根據(jù)（）原則，總效用及使用價值相似的土地應(yīng)具有相似的價格。

A:合法原則B:預(yù)期收益原則C:替代原則D:貢獻原則

答案:替代原則某總房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此沒有其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。

A:合法原則B:替代原則C:最高最佳使用原則D:估價時點原則

答案:最高最佳使用原則判斷土地是否有效利用的依據(jù)有（）

A:是否符合法律法規(guī)及規(guī)劃限制B:是否符合其自身利用條件C:是否符合市場要求D:是否是最佳利用程度

答案:是否符合法律法規(guī)及規(guī)劃限制；是否符合其自身利用條件；是否符合市場要求；是否是最佳利用程度下列表述不正確的是（）

A:在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果B:在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果C:在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D:在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

答案:在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果在評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格時，通常認為（）

A:估價時點為未來，估價對象為未來B:估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況C:估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在D:估價時點為過去，估價對象為未來

答案:估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況收益遞增遞減原則可以幫助我們確定（）。

A:最佳集約度B:最佳規(guī)模和最佳集約度C:最佳用途D:最佳用途和最佳規(guī)模

答案:最佳規(guī)模和最佳集約度不動產(chǎn)估價的程序有

A:受理估價委托，確定估價事項，編制估價作業(yè)方案B:審核、交付估價報告，保存估價資料C:選擇估價方法并測算，確定估價結(jié)果，撰寫估價報告D:搜集估價所需資料，踏勘估價對象

答案:受理估價委托，確定估價事項，編制估價作業(yè)方案；審核、交付估價報告，保存估價資料；選擇估價方法并測算，確定估價結(jié)果，撰寫估價報告；搜集估價所需資料，踏勘估價對象獲得估價業(yè)務(wù)的渠道有主動爭取和被動接受兩種。

A:錯B:對

答案:對如某估價業(yè)務(wù)具有較大風險，自己的專業(yè)能力難以勝任，則不應(yīng)承接該估價業(yè)務(wù)。

A:錯B:對

答案:對估價時點就是估價日期。

A:對B:錯

答案:錯

第三章單元測試

具有歷史保護價值的房地產(chǎn)可采用市場比較法評估其價格。

A:錯B:對

答案:錯為評估某房地產(chǎn)2010年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣、買雙方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.5%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為()元/m2。

A:3673.68B:3836.51C:3673.2D:3790.43

答案:3836.51在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的()范圍之內(nèi)。

A:0.5～1.5B:0.5～2.0C:1.0～1.5D:1.5～2.0

答案:0.5～2.0某房地產(chǎn)在2015年7月的價格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2015年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2015年5月至12月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2015年11月的價格為()元/m2

A:20000B:28170.23C:24701.84D:23902.77

答案:23902.77在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。

A:1.01B:1.05C:0.99D:0.95

答案:0.95在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘。

A:對B:錯

答案:對某估價師在對某房地產(chǎn)進行評估時，由于沒做交易實例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用比較法。()

A:對B:錯

答案:錯當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)-債權(quán)。()

A:錯B:對

答案:對運用市場法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件()。

A:交易日期與估價時點相近B:使用性質(zhì)相同C:價格相同D:地點相近

答案:交易日期與估價時點相近；使用性質(zhì)相同；地點相近下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價的有()。

A:標準廠房B:房地產(chǎn)開發(fā)用地C:行政辦公樓D:寫字樓E:在建工程

答案:標準廠房；房地產(chǎn)開發(fā)用地；寫字樓

第四章單元測試

出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。

A:對B:錯

答案:錯評估市場價值時，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價值時，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。()

A:對B:錯

答案:對從估價角度出發(fā)，下列屬于運營費用的是()。

A:房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額B:房屋保險費用C:房地產(chǎn)折舊額D:房地產(chǎn)改擴建費用

答案:房屋保險費用已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%下的價格為4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%，則其價格最接近于()元/m2.

A:4000B:3816C:3899D:4087

答案:4000報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在()。

A:期末B:期初C:任一時刻D:期中

答案:期末收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的()。

A:收益或風險其一可以準確預(yù)測B:收益和風險都能夠較準確預(yù)測C:風險能夠準確預(yù)測D:收益能夠準確預(yù)測

答案:收益和風險都能夠較準確預(yù)測運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用()的收益估計值。

A:較高B:較低C:最高D:居中

答案:較低下列難以采用收益法估價的房地產(chǎn)有()。

A:公園B:學校C:政府大樓D:商店E:游樂場

答案:公園；學校；政府大樓收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于()。

A:已經(jīng)獲得凈收益的大小B:未來凈收益的分類C:未來凈收益的大小D:獲得凈收益期限的長短E:目前總收益的大小

答案:未來凈收益的大小；獲得凈收益期限的長短下列有關(guān)收益法測算的描述，正確的有()。

A:無形收益難以貨幣化，無法通過選取較低的報酬率予以考慮B:評估出租人權(quán)益價值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金C:實際收益是實際獲得的收益，它一般能直接用于估價D:無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益E:客觀收益是指在正常情況下所能獲得的收益

答案:評估出租人權(quán)益價值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金；無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益；客觀收益是指在正常情況下所能獲得的收益

第五章單元測試

在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。

A:對B:錯

答案:對下列選項中，最適合采用成本法估價的房地產(chǎn)是()。

A:酒店B:商鋪C:商品住宅D:在建工程

答案:在建工程某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為5000元/m2和3500元/m2.目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元，若土地報酬率為6%，則該住宅的成本價格為()萬元。

A:117.00B:115.91C:136.00D:134.91

答案:117.00成本法的理論依據(jù)是()。

A:替代原理B:收益原理C:生產(chǎn)費用價值論D:預(yù)期原理

答案:生產(chǎn)費用價值論某工業(yè)用房，建成5年后補辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，土地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期，建筑物的經(jīng)濟壽命為40年，該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為()年。

A:40B:47C:50D:55

答案:40建筑物的物質(zhì)折舊包括()。

A:正常使用的磨損B:功能衰退C:環(huán)境惡化D:意外的破壞損毀

答案:正常使用的磨損；意外的破壞損毀建筑物重置價格的求取方法有()等。

A:成新折扣法B:單位比較法C:工料測量法D:指數(shù)調(diào)整法E:分部分項法

答案:單位比較法；工料測量法；指數(shù)調(diào)整法；分部分項法導致建筑物功能折舊的原因可能是()

A:功能缺乏折舊B:功能落后折舊C:功能過剩折舊D:城市規(guī)劃改變

答案:功能缺乏折舊；功能落后折舊；功能過剩折舊現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其()，成本的增加一定要對()增大有所作用才能構(gòu)成價格。

A:花費的成本B:投資價值C:效用D:市場價值

答案:效用某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。

A:18699.20B:19666.40C:20666.67D:17087.20

答案:20666.67

第六章單元測試

后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的()。

A:期初B:期末C:任意階段D:期中

答案:期中運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用動態(tài)分析法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是()。

A:待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期B:取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期C:待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期D:房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

答案:取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期下列有關(guān)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是()。

A:靜態(tài)分析法測算結(jié)果比較粗略B:動態(tài)分析法測算需要精確預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期的時間C:動態(tài)分析法測算結(jié)果精確D:靜態(tài)分析法測算過程相對復雜

答案:靜態(tài)分析法測算過程相對復雜某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。

A:成本法B:長期趨勢法C:比較法D:假設(shè)開發(fā)法

答案:假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的估價前提不包括下列()。

A:業(yè)主自行開發(fā)B:被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C:被迫開發(fā)D:自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

答案:被迫開發(fā)下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有()。

A:征收補償估價B:出讓地塊估價C:在建工程估價D:房屋抵押估價E:改變用途房地產(chǎn)估價

答案:出讓地塊估價；在建工程估價；改變用途房地產(chǎn)估價在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。

A:正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式B:房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力C:正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險D:將預(yù)期原理作為理論依據(jù)E:正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

答案:正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式；正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值動態(tài)分析法具體需要做到下列()，才能保證估價結(jié)果的準確性。

A:各項支出、收入在何時發(fā)生要預(yù)測準確B:銷售期多長要預(yù)測準確C:各項支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準確D:運營期多長要預(yù)測準確E:后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確

答案:各項支出、收入在何時發(fā)生要預(yù)測準確；各項支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準確；后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的描述正確的是()。

A:在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊B:運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日C:在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊D:在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊E:建設(shè)期又可分為前期和建造期

答案:在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊；運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日；在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊；建設(shè)期又可分為前期和建造期只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是()。

A:后續(xù)的開發(fā)成本B:銷售費用C:開發(fā)利潤D:投資利息E:銷售稅費

答案:開發(fā)利潤；投資利息

第七章單元測試

基準地價是城市土地市場的（）和公示性價格，通過定期公布向社會公布土地市場的有關(guān)地價水平及其變動趨勢。

A:微觀性B:指導性C:控制性D:宏觀性

答案:指導性基準地價系數(shù)修正法是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，其估價精度與（）密切相關(guān)。

A:基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系B:不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益C:市場交易資料是否充分D:估算土地開發(fā)成本費用數(shù)額

答案:基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系基準地價系數(shù)修正法是（）在估價實踐中的具體應(yīng)用。

A:最有效使用原則B:替代原則C:合法原則D:預(yù)期收益原則

答案:替代原則基準地價是國家調(diào)控土地市場的一種價格，也是一種市場價格。

A:錯B:對

答案:錯基準地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。所以基準地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格。

A:錯B:對

答案:對基準地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。基準地價具有的特點是（）

A:是無限年期的價格B:是一種分用途的價格C:它是一種區(qū)域性的價格D:是一種平均價格E:是一種控制性的價格

答案:是一種分用途的價格；它是一種區(qū)域性的價格；是一種平均價格；是一種控制性的價格在進行城鎮(zhèn)土地基準地價評估時，土地用途確定為（）

A:以現(xiàn)在實際用途為主B:以城市規(guī)劃用途為主C:以土地最有效用途為主D:以土地利用總體規(guī)劃確定的用途為主

答案:以現(xiàn)在實際用途為主基準地價對應(yīng)的使用年期，是該用途土地使用權(quán)的法定（）出讓年期，而待估宗地的使用年期因具體情況有所不同，需進行使用年期修正

A:最低B:估定C:最高D:平均

答案:最高基準地價，是某一級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)（）價格，該級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。

A:最高B:最低C:中間D:平均

答案:平均基準地價修正體系包括（）

A:基準地價修正系數(shù)說明表B:深度修正系數(shù)表C:寬度修正系數(shù)表D:基準地價修正系數(shù)表

答案:基準地價修正系數(shù)說明表；基準地價修正系數(shù)表

第八章單元測試

估價技術(shù)報告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價對象的區(qū)位、權(quán)益和實物情況，分析影響估價對象價值的各種因素，說明估價的思路和采用的方法及其理由，說明估價的測算過程，參數(shù)選擇以及（）

A:估價方法B:估價結(jié)果及其確定的理由C:估價原則D:估價人員

答案:估價結(jié)果及其確定的理由估