金融理財(cái)師-金融理財(cái)基礎(chǔ)（一）-第一篇金融理財(cái)原理-居住規(guī)劃

金融理財(cái)師-金融理財(cái)基礎(chǔ)(一)-第一篇金融理財(cái)原理-居住規(guī)劃

［單選題］1.居住規(guī)劃主要包括()。

I,租房

II.購房

III.換房

M房貸規(guī)劃

V,房產(chǎn)投資

A.I、II、III、V

B.I、II、IV、V

c.i、in、iv、v

D.I、IKIII.MV

正確答案：c

［單選題］2.*于購房與租房的決策因素，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.同一標(biāo)的物可租可售時(shí)，不同的人可能會(huì)在租購之間做出不同的選擇，一般

使用年成本法與凈現(xiàn)值法來做出購房與租房的扶擇

B.在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，根據(jù)租房及購房的現(xiàn)金流量，比較兩者的凈現(xiàn)值

較高者為劃算

C.租房與購房何者劃算，牽涉到擁有自宅的心理效用與對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，購

房者可期待房產(chǎn)增值利益，而租房者只能期待房東不要每年調(diào)高房租

D.以自住而言，購房者的使用成本是首付款利息成本、房屋貸款利息與住房維

護(hù)成本，而租房者的使用成本是房租與房租押金的利息成本

正確答案：B

參考解析：B項(xiàng)中，在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，應(yīng)將租房及購房的現(xiàn)金流量折現(xiàn)

為現(xiàn)值后，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。

［單選題］3.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部報(bào)酬率法都是有用的分析工具，在進(jìn)行簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)模

型分析時(shí)，下列選項(xiàng)中可用做凈現(xiàn)值法的折現(xiàn)率的是()。

A.借貸的利率及風(fēng)險(xiǎn)貼水之和

B.借貸的利率或自有資金的機(jī)會(huì)成本利率

C.自有資金的機(jī)會(huì)成本利率及風(fēng)險(xiǎn)貼水之和

D.自有資金的機(jī)會(huì)成本利率、借貸的利率及風(fēng)險(xiǎn)貼水之和

正確答案：B

［單選題］4.下列有關(guān)租房的缺點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是()。

A.有非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)

B.無法按照自己的期望裝修房屋

C.無法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益

D.強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富

正確答案：D

參考解析：D項(xiàng)強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富屬于購房的優(yōu)點(diǎn)之一。

［單選題］5.李龍目前面臨購房還是租房的選擇：①租房，房租每年48000元，

押金4000元；②購房，總價(jià)100萬元，自備首付款20萬元，可申請(qǐng)80萬元貸

款，20年期，房貸利率為7冊(cè)按年等額本息方式還款，假定房屋維護(hù)成本為

6000元/年，押金與首付款機(jī)會(huì)成本率均為4%（房屋的維護(hù)成本及貸款還款均

期末支付）。如果未來房?jī)r(jià)不變，根據(jù)年成本法，那么李龍應(yīng)該做出的選擇及

理由為（）。

A.購房，因?yàn)橘彿康哪瓿杀颈茸夥康哪瓿杀镜?1840元

B.購房，因?yàn)橘彿康哪瓿杀颈茸夥康哪瓿杀镜?800元

C.租房，因?yàn)樽夥康哪瓿杀颈荣彿康哪瓿杀镜?1840元

D.租房，因?yàn)樽夥康哪瓿杀颈荣彿康哪瓿杀镜?800元

正確答案：C

參考解析：租房的年成本=48000+4000X4%=48160（元）；購房的年成本

=200000X4%+800000X7%+6000=70000（元）；因此，其將會(huì)選擇租房，年成本

可降低21840元（70000-48160）。

［單選題］6.張林林目前面臨購房還是租房的選擇：①租房，房租每年￡0000

元，押金5000元；②購房，總價(jià)100萬元，自備首付款30萬元，可申請(qǐng)70萬

元貸款，20年期，房貸利率為7吼按年等額本息方式還款，假定房屋維護(hù)成本

為8000元/年，押金與首付款機(jī)會(huì)成本率均為4%（房屋的維護(hù)成本及貸款還款

均期末支付）。如果張林林打算居住5年，5年后房?jī)r(jià)將漲至120萬元。根據(jù)凈

現(xiàn)值法，假定貼規(guī)率為4%,那么張林林應(yīng)該做出的選擇及理由為0。

A.購房，因?yàn)橘彿康膬衄F(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值高54385元

B.購房，因?yàn)橘彿康膬衄F(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值低140587元

C.租房，因?yàn)樽夥康膬衄F(xiàn)值比購房的凈現(xiàn)值低54385元

D.租房，因?yàn)樽夥康膬衄F(xiàn)值比購房的凈現(xiàn)值低140587元

正確答案：B

參考解析:租房?jī)衄F(xiàn)值:CF0=-6.5,CFj=-6,Nj=4,CFj=0.5,i=4,fNPV=-

27.8684；購房?jī)衄F(xiàn)值:CFo=-3O,CFj=-7.4075,Nj=4,CFj=-7.4075+120-

60.1806=52.4119,i=4,fNPV=-13.8097；因此，其將會(huì)選擇購房，凈現(xiàn)值可

降低14.0587萬元（-13.8097+27.8684）。

［單選題］7.租屋年租金2萬元，購房要花40萬元，另外每年維修與稅捐0.5萬

元，已居住5年，折現(xiàn)率以5%計(jì)算，5年后房?jī)r(jià)要以（）力元出售，購房才比出

租屋劃算。

A.36.8

B.42.8

C.44.3

D.48.9

正確答案：B

參考解析：因?yàn)樽馕菖c購房的年現(xiàn)金流量差距L5萬元（2-0.5），為購房可節(jié)

省的年支出，因此以目前房?jī)r(jià)為付出現(xiàn)值，可節(jié)省年支出為收回年金，可得出

應(yīng)收回的終值為：FV(5%,5,2-0.5,-40)=42.763(萬元)，即購房五年后

租購現(xiàn)值相等的房?jī)r(jià)約為42.8萬元。

［單選題］8.以5年為期，采用凈現(xiàn)值法計(jì)算，下列哪種情況下購房較租屋劃

算？()(折現(xiàn)率均用3%計(jì)，假設(shè)房租與房?jī)r(jià)5在內(nèi)均不變，不考慮稅賦與房貸

因素及房屋持有成本)

A.年房租10萬元，購房房?jī)r(jià)500萬元

B.年房租10萬元，購房房?jī)r(jià)400萬元

C.年房租10萬元，購房房?jī)r(jià)300萬元

D.年房租15萬元，購房房?jī)r(jià)600萬元

正確答案：C

參考解析：分別算出四項(xiàng)購房與租屋的凈現(xiàn)值，再比較凈現(xiàn)值的高低即可。

A項(xiàng),租屋凈現(xiàn)值：3i%,5N,-100000PMT,COMPPV=-457971；購房?jī)衄F(xiàn)值

5000000FV,COMPPV=-4313044,-5000000-(-4313044)=-686956VT57971,

租屋劃算；

B項(xiàng)，購房?jī)衄F(xiàn)值：4000000FV,COMPPV=-3450435,-4000000-(-3450435)=-

549565<-457971,租屋劃算；

C項(xiàng)，購房?jī)衄F(xiàn)值：3000000FV,COMPPV=2587826,-3000000-(-2587826)二-

412174〉-457971,購房劃算；

D項(xiàng),租屋凈現(xiàn)值:3i,5N,-150000PMT,COMPPV=-686956；購房?jī)衄F(xiàn)值：

6000000EV,COMPPV=-5175653,-6000000-(-5175653)二-824347V-686956,

租屋劃算。

綜上分析，只有C項(xiàng)符合題意V

［單選題］9.以年成本法做購房或租房抉擇，購房者的使用成本不包括0。

A.首付款利息成本

B.房屋貸款利息成本

C.住房維護(hù)成本

D.房租與房租押金的利息成本

正確答案：D

參考解析：D項(xiàng)房租與房租押金的利息成本是租房者的使用成本。

［單選題］10.卜面不屬于適宜租房的人群的是()。

A.剛剛踏入社會(huì)的年輕人

B.工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者

C.儲(chǔ)蓄不多的家庭

D.不急需買房但能辯清房?jī)r(jià)走勢(shì)者

正確答案：D

參考解析：適宜租房的人群包括：①剛剛踏入社會(huì)的年輕人；②工作地點(diǎn)與生

活范圍不固定者；③儲(chǔ)蓄不多的家庭；④不急需買房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)者。

［單選題］1L假設(shè)利率均為5臨年限均為20年，貸款成數(shù)均為七成，則下列貸

款保障比率最高的是（）。

A.購房50萬元，月租金收入2000元

B.購房60萬元，月租金收入2500元

C.購房70萬元，月租金收入3000元

D.購房80萬元，月租金收入3500元

正確答案：D

參考解析：根據(jù)貸款保障比率二月租金收入/月本利攤還額，可得：A項(xiàng)：貸款

二50X0.7=35（萬元），5/12i,240n,35PV,OFV,PMT=-0.231,

0.2/0.231=0.866；B項(xiàng):貸款=60X0.7=42（萬元），5/12i,240n,42PV,

OFV,PMT=-0.277,0.25/0.277=0.903；C項(xiàng)：貸款二70X0.7=49（萬元），

5/12i,240n,49PV,OFV,PMT=-O.323,0.3/0.323=0.928；D項(xiàng):貸款二80X

0.7=56（萬元），5/12i,240n,56PV,OFV,PMT=-O.37,0.35/0.37=0.945o

因此，D項(xiàng)的貸款保障比率最高。

［單選題］12.張先生投資100萬元購房出租，首付款30萬元，貸款70萬元，房

貸利率為6%,20年本利平均攤還。與房客的租約3年，月租金6000元，月底

收租金來繳房貸本息，收滿3年房租后將該店面以120萬元賣給房客，剩余房

貸由房客承接。以內(nèi)部報(bào)酬率法計(jì)算，張先生房產(chǎn)投資的年投資報(bào)酬率為（）。

A.25.88%

B.24.67%

C.23.93%

D.23.35%

正確答案：C

參考解析:①每月本利攤還額:0.5i,240n,700000PV,OFV,PM考解015,可

得，每月凈收入=6000-5015=985（元）；②3年后房貸額：0.5i,204n,-

5015PMT,OFV,PV=640403,可得,3年后售屋回收額=1200000-640403=559597

（元）；③3年后最后一個(gè)月現(xiàn)金流量=559597+985=560582（元）；④CF。二-

300000,C01=985,Nl=35,C02=560582,N2=l,1RR=1.994,即月報(bào)酬率為

1.994%,因此，年報(bào)酬率=1.99496X12=23.93%。

［單選題］13.陳先生有房可租可購，以5年為期計(jì)算，租房租金每年3萬元，購

房房?jī)r(jià)80力無?？赊k埋60力元，利率4%的房貸，5年平均攤還。假設(shè)折現(xiàn)率

4%,以凈現(xiàn)值法計(jì)算，則5年后售房時(shí)，房?jī)r(jià)應(yīng)達(dá)到。萬元以上，購房才比租

房劃算。

A.85.0

B.83.5

C.81.09

D.80.05

正確答案：C

參考解析：①租房?jī)衄F(xiàn)值:4i,5n,-3PMT,OFV,PV=13.355；②與租房相等的

購房?jī)衄F(xiàn)值：20-13.355=6.645(萬元)；③年平均攤還額：4i,5n,60PV,

OFV,PMT=-13.478；④4i,5n,-6.645PV,-13.478PMT,FV=81.09,即5年后

售房房?jī)r(jià)應(yīng)達(dá)到81.09萬元以上，購房才比租戾劃算。

［單選題］14,對(duì)于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉擇，應(yīng)注意的事

項(xiàng)不包括()。

A.利率

B.房租押金的利息成本

C.房屋折舊成本

D.房租

正確答案：C

［單選題］15.張利年收入為10萬元，預(yù)計(jì)收入成長(zhǎng)率為5%,目前凈資產(chǎn)為20萬

元，儲(chǔ)蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限比例為30%,打算5年后購房，投資報(bào)酬率為

8%,貸款年限為15年，利率以696計(jì)，則可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)為()萬

7匚。

A.86

B.90

C.95

D.100

正確答案：A

參考解析：①首付款儲(chǔ)蓄部分二PMT】X{l-［(1+y)/(1+r)］n}/(r-y)X

(1+r)n=30000X{l-［(1+5%)/(l+8%)］5}/C8%-5%)X(1+8%)5=193707

(元)；②首付款投資部分=FV(r,n,0,A)=HV(8%,5,0,-200000)

=293866；③本利攤還年供額PMT2=FV(y,n,0,PMTJ=FV(5%,5,0,-

30000)=38288,貸款部分=PV(i,m,PMT2)=PV(6%,15,-38288)=371863；

④可購房總價(jià)二首付款儲(chǔ)蓄部分+首付款投資部分+貸款部分

二193707+293866+371863=859436(元)，即可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)約

為86萬元。

［單選題］16.現(xiàn)年25歲的王曉峰，計(jì)劃工作10年后購買總價(jià)80萬元的兩居

室，再10年后換購總價(jià)120萬元的三居室。假設(shè)換房時(shí);舊房按原價(jià)出售，投

資報(bào)酬率為10%,房貸利率為6%,貸款20年，貸款70%,則土?xí)苑鍙?5?35歲

間配置在購房上的年儲(chǔ)蓄額應(yīng)達(dá)元，36?45歲應(yīng)提高至_____元，46?

65歲間應(yīng)提高至元，才能完成一生的房涯規(guī)劃。()

A.15059；15223；44642

B.15223；15059；44642

C.15223；17325；45620

D.15059；17325；45620

正確答案：A

參考解析：①25?35歲間，在購房上的年儲(chǔ)蓄二PMT(10%,10,0,240000)=-

15059；②36?45歲間，購房后年供額=PMT(6%,20,0,560000)=-15223；③

46歲換購120萬元的新房，屆時(shí)舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額二PV

(6%,10,15223)=112043；出售舊房后需先把原房貸還清,則800000-

112043=687957(元)，可作新房首付款。新房貸款需求=1200000-

687957=512043(元),年供額=PMT(6%,20,512043)=-446420

［單選題］17.王志偉現(xiàn)在有凈資產(chǎn)10萬元，年收入為12萬元，預(yù)估收入年成長(zhǎng)

率4%,計(jì)劃于10年后購房。以年收入的30%用于儲(chǔ)備自備款和負(fù)擔(dān)房貸的上

限，投資報(bào)酬率為6虹如果以貸款年限20年，按年等額本息償還，貸款利率

6%計(jì)算。根據(jù)目標(biāo)精算法計(jì)算，屆時(shí)王志偉可負(fù)擔(dān)購房貸款的上限為()萬元。

A.67.21

B.89.25

C.134.94

D.190.27

正確答案：C

參考解析：晶據(jù)目標(biāo)精算法計(jì)算：①投資部分：TOPV,6i,10n,OPMT,

FV=17.9085；②儲(chǔ)蓄部分：12X30%X(1+6%)0{1-［(1+4%)/(1+6%)］10}/

(6%-4%)=55.9086(萬元)；③貸款部分：12X(1+4%)10X30%=5.3289,

6i,20n,-5.3289PMT,OFV,PV=61.1218；因此,王志偉可負(fù)擔(dān)購房貸款的上

限=17.9085+55.9086+61.1218=134.9389(萬元)。

［單選題］18.趙敏年收入為10萬元，目前凈資產(chǎn)15萬元，40%為儲(chǔ)蓄自備款與

負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10%,貸款年限20年，利率以

6%計(jì)，屆時(shí)年收入以目前收入復(fù)利3%計(jì)算，可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)為0

萬元。

A.94.51

B.99.25

C.101.42

D.103.2

正確答案：D

參考解析：①先求可支付的首付款,(1+10%)/(1+3%)-1=6.8%；PV(6.8%,

5,-4,0.1)XI.1,=24,FV(10%,5,0,-15)=24.16,則合計(jì)首付款

=25.78+24.16=49.94(萬元)；②再求可貸款額，F(xiàn)V(3%,5,0,-4)=4.64,

本利平均攤還，則PV(6%,20,-4.64)=53.22；因此，趙敏可以負(fù)擔(dān)購房后貸

款的屆時(shí)房?jī)r(jià)=53.22+49.94=103.16(萬元)。故屆時(shí)房?jī)r(jià)近似為103.2(萬

元)。

［單選題］19.下列關(guān)于購房成本的敘述中，錯(cuò)誤的是()。

A.印花稅和契稅由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)，一般住房減半征收

B.購房成本包括印花稅和契稅

C.購房成本包括共同維護(hù)基金和營(yíng)業(yè)稅

D.先賣后買時(shí)可考慮向買方售后回租

正確答案：A

參考解析：A項(xiàng)契稅只由買方負(fù)擔(dān)，印花稅由買賣雙方負(fù)擔(dān)。

［單選題］20.張旭東購房居住5年后，決定換屋，舊屋20年貸款30萬元，固定

利率5%,按期本利攤還。新屋總價(jià)80萬元，可貸70%,舊屋要賣最低（）萬元，

扣除舊屋剩余房貸后，才可以充當(dāng)新屋的自備款。

A.41.25

B.43.69

C.49.01

D.52.43

正確答案：C

參考解析：舊屋年本利攤還二PMT（5%,20,30）=-2.41,5年后舊屋剩余房貸

二PV（5%,15,-2.41）=-25.01,因此,出售舊屋應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)=剩余房貸+新屋應(yīng)有

自備款=25.01+80X（1-70%）=49.01（萬元）。

［單選題］21.戴偉偉計(jì)劃3年后換屋，預(yù)計(jì)需1000萬元，目前住宅值500萬

元，房貸200萬元，尚有10年要還。假定新舊屋的房貸利率都設(shè)為4船且此期

間房?jī)r(jià)水平不變，則在不另籌款情況下，新屋尚需貸款額為（）萬元。

A.632

B.648

C.656

D.674

正確答案：B

參考解析:①先算目前房貸本利攤還額:4i%,ION,-2000000PV,COMPPMT=-

246582；②再根據(jù)剩余年數(shù)算出換屋時(shí)的剩余貸款：4i%,7N,-246582PMT,

COMPPV=-1479999；③賣舊屋凈收入二舊屋價(jià)-舊屋貸款二5000000-

1479999二3520001（元）；④新屋貸款額=新屋總價(jià)-賣舊屋收入二10000000-

3520001=6479999（元），即約為648萬元。

［單選題］22.王磊打算買房，他有65000元可作為房款首期，他的條件符合銀行

的常規(guī)房屋貸款要求，假設(shè)銀行的常規(guī)房貸是25%,則其可以購買的房子的最高

房?jī)r(jià)可以是______元，他最多能得到元房屋貸款。（）

A.260000；150000

B.324500；195000

C.260000；195000

D.324500；150000

正確答案：C

參考解析：最高房?jī)r(jià)=65000/25%=260000（元）；可申請(qǐng)得到的房貸：260000-

65000=195000（元）。

［單選題］23.劉智強(qiáng)打算從現(xiàn)在起工作后5年購買價(jià)值50萬的房子，居住10年

后再換一套價(jià)值100萬的新房。假設(shè)第1次購新房房貸比例為60%,期限10

年；第2次購房的首付款是銷售舊房后贖回的現(xiàn)金，其房貸期限為20年。假設(shè)

還款的方式都是本利平均攤還，市場(chǎng)的投資報(bào)酬率為6樂房貸利率為例，房?jī)r(jià)

一直保持不變。第1次購房前應(yīng)準(zhǔn)備年儲(chǔ)蓄，兩次購房期間應(yīng)準(zhǔn)備年儲(chǔ)

蓄，第2次購房后應(yīng)準(zhǔn)備年儲(chǔ)蓄o（）

A.3.65；3.75；3.78

B.3.55；3.75；3.68

C.3.65；3.7；3.68

D.3.55；3.7；3.68

正確答案：D

參考解析：舅一段儲(chǔ)蓄（即為準(zhǔn)備5年后購房的首付款所需要儲(chǔ)蓄），即第一

套房子的首付款=50義（1-60%）=20（萬元），20FV,6I/Y,5N,CPTPMT=-

3.55；第二段儲(chǔ)蓄（即為第一套房子購買以后每年需向銀行償還的金額），即

第一套房子的房貸總額=50義60%=30（萬元），30PV,4I/Y,ION,CPTPMT=-

3.7；第三段儲(chǔ)蓄（即為第二套房子購買以后每年需向銀行償還的金額），即第

二套房子房貸總額=100-50=50（萬元），50PV,4I/Y,20N,CPTPMT二房.68。

［單選題］24.剛進(jìn)不惑之年的李冬有凈資產(chǎn)30萬元，每年的儲(chǔ)蓄額約為2萬

元。如果現(xiàn)在換房，則需將這30萬全部用于購買新房（假設(shè)換房只需一次性投

入這30萬即可，每年的儲(chǔ)蓄額2萬元可全用于積累退休金）。假設(shè)退休后每年

生活費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)為6萬元（不考慮通貨膨脹的因素），另外，根據(jù)合理的假

設(shè)，李冬的預(yù)計(jì)壽命為80歲，投資報(bào)酬率為5隊(duì)在換房和不換房?jī)煞N情況下，

李冬的退休年齡各為0。（退休金的準(zhǔn)備期間不足的以1年計(jì)算）

A.換房只能65歲退休,不換房則可54歲退休

B.換房只能62歲退休,不換房則可54歲退休

C.換房只能62歲退休,不換房則可53歲退休

D.換房只能65歲退休,不換房則可53歲退休

正確答案：B

參考解析：本題采用試算法，分別帶入每個(gè)答案進(jìn)行試算。B項(xiàng)的試算過程如

下：①換房時(shí)的退休金負(fù)債BGN：-6PMT,5I/Y,19N（退休后生活的年數(shù)=80-

62+1）,CPTPV=76.14；換房時(shí)的退休金資產(chǎn)END：-2PMT,51/Y,22N（積累退

休金的年數(shù)=62-40）,CPTFV=77.01,由于退休金資產(chǎn)）退休金負(fù)債，所以如

果現(xiàn)在換房，李冬便可于22年后，即62歲時(shí)退休；②不換房時(shí)的退休金負(fù)債

BGN：-6PMT,5I/Y,27N,CPTPV=92.25；不換房時(shí)的退休金資產(chǎn)END：-30PV,

-2PMT,5T/Y,14N,CPTFV=98.60,由于退休金資產(chǎn)〉退休金負(fù)債，所以如果

不換房，許先生就可于14年后，即54歲時(shí)提前退休。

［單選題］25.楊曉磊在一國(guó)企上班，現(xiàn)在的年收入為15萬元，其中50%可用來繳

房貸，如果首付款的機(jī)會(huì)成本以房貸利率計(jì)算，房貸利率6.5%,貸款成數(shù)

60%,則利用年收入概算法計(jì)算楊曉磊可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)為（）萬元。

A.100

B.158.6

C.192.3

D.200

正確答案：C

參考解析：可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)二［（年收入義負(fù)擔(dān)比率）/房貸利率］/貸款成數(shù)=（15X

50%）/6.5%/60%-192.3（萬元）。

［單選題］26.隨著收入水平的提高，李達(dá)凱打算賣舊房買新房，舊房值100萬

元，貸款尚有60萬元，新房值150萬元，擬貸款80萬元，現(xiàn)在李達(dá)凱手中有

市值15萬元的股票可拋售用于首付，則李達(dá)凱需另籌首付款（）萬元。

A.10

B.15

C.20

D.25

正確答案：B

參考解析：需籌首付款二新房?jī)糁?舊房?jī)糁刀ㄐ路靠們r(jià)-新房貸款）-（舊房總

價(jià)-舊房貸款）=（150-80）-（100-60）=30（萬元）；需另籌首付款二需籌首付

款總額-股票=30-15=15（萬元）。

［單選題］27.范小姐目前資產(chǎn)10萬元，每年可儲(chǔ)蓄2萬元，打算5年后購房，

投資報(bào)酬率8%.貸款年限20年，利率以6%計(jì)。其購房總價(jià)為（）萬元。

A.49.3

B.50.8

C.52.4

D.52.7

正確答案：A

參考解析：可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時(shí)房?jī)r(jià)為：①首付款部分二FV（i.,n,,

PMT,PV）=FV（8%,5,-2,-10）=26.4；②貸款部分二PV（i2,n2,PMT）=PV

（6%,20,-2）=22.9；③可購房總價(jià)=26.4+22.9=49.3（萬元）。

［單選題］28.劉女士計(jì)劃3年后換1000萬元的房子，目前住宅值500萬元，房

貸200萬元，房貸利率4樂尚有10年要還。假設(shè)在不另籌首付款卜，新房房貸

為一萬元；若貸款20年，房貸利率仍為4幅每年要繳本息_____萬元；若每

年本利攤還60萬元，年可還清。（假設(shè)此期間房?jī)r(jià)水準(zhǔn)不變）（）。

A.648；47.68；14.42

B.648；48.65；15.25

C.656；48.65；14.42

D.656；47.68；15.25

正確答案：A

參考解析：①計(jì)算舊房目前每年攤還金額，設(shè)定參數(shù)：4i,10n,2000000PV,

OFV,PMT=-246582,即每年要還246582元,為現(xiàn)金流出;②計(jì)算3年后舊房剩

余房貸：4i,7n,-24.66PMT,OFV,PV=148,即剩余房貸148萬元；③計(jì)算出

售舊房的凈現(xiàn)金流入，可做新房首付款：3年后房?jī)r(jià)-3年后剩余房貸二500-

148=352（萬元）；④計(jì)算新房尚需貸款額：新房尚需貸款額=新房總價(jià)-出售舊

房?jī)袅魅攵?000-352=648（萬元）；⑤計(jì)算新房每年本利攤還額：4i,20n,-

648PV,OFV,PMT=47.68,即每年要還47.68萬元；⑥若每年本利攤還60萬

元,計(jì)算償還年限:41,648PV,-60PMT,OFV,n=14.42,即14.42年可以還

清。

［單選題］29.濟(jì)南劉小姐的房貸總額為30萬元，房貸利率為5機(jī)如果采取每雙

周繳1000元的還款方式，可比每月繳2000元的還款方式提前（）年還清貸款。

A.1.85

B.2.01

C.2.44

D.2.69

正確答案：C

參考解析：①每月本利平均攤還貸款：300000PY,-2000PMT,

5/12=0.4167I/Y,CPTN=235.9,235.9/12=19.66（年）；②每雙周本利平均攤

還貸款：300000PV,-1000PMT,5/26=0.1923I/Y,CPTN=447.7,

447.7/26=17.22（年）。因此，可提前19.6677.22=2.44（年）還清貸款。

［單選題］30.劉東與張惠夫妻二人均為北京市公交集團(tuán)員工，并都參加了市住房

公積金提撥計(jì)劃，個(gè)人與單位各按8%提撥。劉東月收入8000元，已提拔6年，

目前住房公積金賬上有40000元。張惠月收入6000元，已提撥4年，住房公積

金賬上有15000元。假設(shè)住房公積金的收益率為3.6隊(duì)住房公積金的貸款利率

為5.2%,一般貸款利率為6.6%,單筆的申貸額上限為30萬元，可貸20年。兩

人打算在3年之后購房，如果除了住房公積金以外，不考慮其他可用資源，他

們的購房能力為（）萬元。

A.41

B.43

C.45

D.47

正確答案：C

參考解析：①劉東每月可撥入住房公積金的金額=8000X（8%+8%）=1280

（元），三年可累積購房資金二FV（3.6%/12,12X3,-1280,-40000）

=93138；②張惠每月可撥入住房公積金的金額=6000X（896+8%）=9601元），

三年可累積購房資金二FV（3.696/12,12X3,-960,T5000）二53146；③二人合

計(jì)可累積購房資金=93138+53146=146284（元）；④購房后每月可用來還住房公

積金貸款的提撥額=1280+960=2240（元）；⑤假若二人只用住房公積金來還房

貸，可貸款額=PV(5.2%/12,12X20,-2240,0)=333803,高于單筆的申貸額

上限30萬元，故只能申貸30萬元。因此，不考慮其他可用資源的情況下，有

能力購置的房屋金額=146284+300000=446284(元)，約為45萬元。

［單選題］31.關(guān)于住房公積金的用途，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.支付職工購買自住住房費(fèi)用，含房?jī)r(jià)、交易手續(xù)費(fèi)與產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

B.支付職工個(gè)人或合資建造自住住房的費(fèi)用

C.支付職工因購買、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)

D.房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付

正確答案：B

參考解析：B項(xiàng)應(yīng)該是支付職工個(gè)人或通過集體合資建造自住住房的費(fèi)用。

［單選題］32.下面不適合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭是()。

A.有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口者或當(dāng)?shù)卣_定的供應(yīng)對(duì)象的家庭

B.無房或現(xiàn)住房面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭

C.購買經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)格賣出經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭

D.收入符合當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ氖杖刖€標(biāo)準(zhǔn)的家庭

正確答案：C

參考解析：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，購買人以市場(chǎng)價(jià)格賣出經(jīng)濟(jì)適用

住房之后，不能再次購買經(jīng)濟(jì)適用住房。

［單選題］33.關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的特性，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.戶型合理，年代較新，價(jià)格適中，適應(yīng)最低收入家庭的承受能力

B.在開發(fā)建設(shè)階段，由政府視市場(chǎng)需求確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以行政劃撥方式

提供土地，通過減免稅費(fèi)和適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來控制建設(shè)開發(fā)成本

C.在使用階段，全面推行社會(huì)化物業(yè)管理，保持其良好的運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境

D.國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)使用房建設(shè)實(shí)行金融支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先發(fā)放貸款

正確答案：A

參考解析:經(jīng)濟(jì)適用房的特性之一是適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，故A項(xiàng)錯(cuò)

誤。

［單選題］34.印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。

購房的幾個(gè)環(huán)節(jié)都涉及印花稅的繳納，下列關(guān)于購房需要繳納的印花稅說法錯(cuò)

誤的是0。

A.購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽打《商品房買賣合同》時(shí)，按照購銷金額3%。貼花

B.根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，個(gè)人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的千分

之五的稅率對(duì)賣方征收印花稅

C.個(gè)人從國(guó)家有關(guān)部門領(lǐng)取《房屋產(chǎn)權(quán)證》時(shí)，每件貼花5元

D.公積金購房需要繳納印花稅

正確答案：B

參考解析:B項(xiàng)應(yīng)為個(gè)人買賣房地產(chǎn)應(yīng)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對(duì)

買賣雙方征收印花稅。

［單選題］35.關(guān)于住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低

B.一般來說，商業(yè)銀行住房貸款對(duì)單筆貸款最高額度沒有規(guī)定，而公積金貸款

每筆限額各地的住房公積金管理中心均有規(guī)定

C.公積金貸款對(duì)象必須是公積金系統(tǒng)公積金繳存人，商業(yè)住房貸款對(duì)象不必是

公積金繳存人

D.商業(yè)銀行住房貸款一般需要擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)，而住房公積金住房貸

款一般需耍律師費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用

正確答案：D

參考解析:D項(xiàng)商業(yè)銀行住房貸款一般需要律師費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用，而住房公積金

住房貸款一般需要擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。

［單選題］36.目前我國(guó)各商業(yè)銀行開辦的個(gè)人住房消費(fèi)信貸主要包括個(gè)人住房公

積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款、個(gè)人住房組合貸款等。其中，個(gè)人住房商業(yè)

性貸款的貸款方式有()。

I.抵押貸款

II.質(zhì)押貸款

in,保證貸款

IV,抵押(質(zhì)押)貸款加保證貸款

A.I、II、III

B.IILIV、V

C.II、III、IV

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］37.根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定，個(gè)人住房公積金貸款的說法

正確的是()。

I,是對(duì)按時(shí)繳存住房公積金的借款人而言的

II.在購買自住住房時(shí)，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)

物

in.可以由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任

IV.申請(qǐng)以住房公積金為資金來源的住房貸款

A.I、II、III

B.I、II、N

C.II、III、IV

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］38.住房公積金制度是以特定用途強(qiáng)迫提撥儲(chǔ)蓄，來支付部分購房目標(biāo)

的制度。住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的擔(dān)保方式不同，住房公積金貸

款的擔(dān)保方式有()。

I.抵押加一般保證

H.抵押加購房綜合險(xiǎn)

山,質(zhì)押擔(dān)保

IV.連帶責(zé)任保證

A.I、II、III

B.I、III、IV

c.II、m、iv

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］39：根據(jù)我國(guó)《個(gè)人所得稅法》，個(gè)人轉(zhuǎn)讓其房屋等財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按繳

納個(gè)人所得稅的稅率為()。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

正確答案：c

［單選題］40：為了吸引客戶，第一年給予最低房貸利率2樂從第二年到第五年給

予四年期固定房貸利率3.5%,再從第六年開始采取指數(shù)型房貸。這種類型的房

倍是()O

階梯式利率房貸

B.傳統(tǒng)的變動(dòng)利率房貸

C.固定型房貸

D.指數(shù)型房貸

正確答案：A

［單選題］41：個(gè)人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以()為

資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

A.定期存款

B.公積金存款

C.商業(yè)銀行存款

D.儲(chǔ)蓄存款

正確答案：B

參考解析:與人住房公積金貸款是指按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定按時(shí)繳存

住房公積金的借款人，在購買自住住房時(shí)，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的

財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶

責(zé)任，申請(qǐng)以住房公積金為資金來源的住房貸款。

［單選題］42.估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo)是()。

A.房屋月供款占借款人稅前月總收入的比例

B.房屋月供款占借款人年總收入的比例

C.房屋貸款總額占借款人月總收入的比例

D.房屋貸款總額占借款人稅前月總收入的比例

正確答案：A

［單選題"3.借款人借款購買房屋辦理貸款時(shí)，需要銀行規(guī)定的證明文件，包括

Oo

I.貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明

II.身份證件(居民身份、戶口本或其他有效居留證件)原件及復(fù)印件

HL抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物

估價(jià)證明

IV,符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件

V.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；以儲(chǔ)蓄存款作為自籌

資金的，需提供銀行存款憑證

A.I、II、III

B.II、III、IV

C.I、III、IV、V

D.I、n、ni、iv、v

正確答案：D

［單選題］44：關(guān)于土地增值稅的優(yōu)惠政策說法錯(cuò)誤的是0。

A.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅

B.因國(guó)家建設(shè)需要依法收回的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅

C.房地產(chǎn)開發(fā)商因開發(fā)房產(chǎn)而購的土地，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值

稅

D.居民個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅

正確答案：C

參考解析：C項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)商因開發(fā)房產(chǎn)而購的土地不具有此優(yōu)惠政策。

［單選題］45.房地產(chǎn)估價(jià)有成本法、收益還原法和市場(chǎng)比較法。關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)

成本法，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.成本法通常用于已開發(fā)的房地產(chǎn)

B.單價(jià)二(總成本+合理利潤(rùn))/建筑物總平方米數(shù)

C.新房=每平方米建筑成本，泥磚混、鋼筋水泥與鋼架結(jié)構(gòu)等不同

D.開發(fā)后土地總價(jià)二土地使用權(quán)標(biāo)購或繳納的出讓金+開發(fā)，程費(fèi)+管埋與營(yíng)銷費(fèi)

用+資金利息+其他合理費(fèi)用

正確答案：A

參考解析：A項(xiàng)的成本法通常用于新開發(fā)的房地產(chǎn)，而不是已開發(fā)的房地產(chǎn)。

［單選題］46.關(guān)于房產(chǎn)投資的形態(tài)，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.住宅：經(jīng)濟(jì)適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主，與其他房產(chǎn)

類型比較，其需求量大，流動(dòng)性較高，但租金收益率通常較低

B.商場(chǎng)或店面：選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價(jià)，增值潛力大，但

所需的投資金額較高

C.寫字樓：投資出租，房客以企業(yè)為主，租約期通常較久，但房客談判能力也

較高

D.舊房：合伙購買舊房，拆掉再建成新房，賣出去后大家分成

正確答案：D

參考解析：D項(xiàng)為房產(chǎn)投資的合建分成方式。

［單選題］47.房地產(chǎn)的估價(jià)方法不包括()。

A.成本法

B.收益還原法

C.市場(chǎng)比較法

D.凈現(xiàn)值法

正確答案：D

參考解析：D項(xiàng)凈現(xiàn)值法是抉擇購房與租房的方法。

［單選題］48.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。

A.成功的象征，心理的滿足

B.房產(chǎn)增值

C.安全性高

D.變現(xiàn)率低

正確答案：D

參考解析：D項(xiàng)變現(xiàn)率低是房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)。

［單選題］49.王利偉將閑置不用的90萬元資金投資于店面出租行業(yè)，月租金

4000元，貸款60萬元，假若房貸利率為5%,則資產(chǎn)總報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬

率分別為0。

A.5%,5%

B.6%,3%

C.5%,3%

D.6%,5%

正確答案：B

參考解析：①總資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額二(0.4X12)/90=5%；②自

有資金報(bào)酬率=(4.5-60X5%)/(90-60)=5%。

［單選題］50.江大衛(wèi)貸款70力元，投資100力元買店面出租，租約3年，月租

金5000元，3年以后將該店面以120萬元賣給房客，若江大衛(wèi)的房貸利率為

5%,辦理20年房貸本利平均攤還，3年后剩余房貸由房客承接，以內(nèi)部報(bào)酬率

法計(jì)算，江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報(bào)酬率為()。

A.17.65%

B.19.33%

C.22.77%

D.25.64%

正確答案：C

參考解析:CFo=-300000+5000=-295000(元)，PMT(5%/12,20X12,700000)

二-4620；CF尸5000-4620=380(元)，N尸35,PV(5%/12,17X12,-4620)

=634045；CF2=1200000-634045-4620=561335(元),CPTIRR1.8973,1.8973

X12=22.7672,即江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報(bào)酬率為22.77%。

［單選題］51.張明達(dá)以50萬元購買一房屋出租，假設(shè)15年后該房將按價(jià)格40

萬元出售，如果要實(shí)現(xiàn)每年8%的投資報(bào)酬率，那么，該期間每年至少應(yīng)有()萬

元凈租金收入。(取最接近金額)

A.3.95

B.4.37

C.4.50

D.4.86

正確答案：B

參考解析：每年至少應(yīng)有的凈租金收入：PMT(8%,15,-50,40)=4.37。

［單選題］52.關(guān)于市場(chǎng)比較法，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.估價(jià)標(biāo)的物房?jī)r(jià)二同地區(qū)同類型房屋房?jī)r(jià)X房齡調(diào)整系數(shù)X地段調(diào)整系數(shù)X議

價(jià)系數(shù)

B.比較現(xiàn)房與二手房，依折舊情況設(shè)房齡系數(shù)

C.若以賣方開價(jià)而非成交價(jià)做比較基準(zhǔn)，需依議價(jià)系數(shù)調(diào)整

D.一般估價(jià)公司作住宅估價(jià)時(shí)多用市場(chǎng)比較法，選擇1?2個(gè)案例與估價(jià)標(biāo)的物

作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說明，最后定出調(diào)整后的合理價(jià)格

正確答案：D

參考解析：D項(xiàng)應(yīng)為一般估價(jià)公司作住宅估價(jià)時(shí)多用市場(chǎng)比較法，選擇3?4個(gè)

案例與估價(jià)標(biāo)的物作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說明，最后定出調(diào)整后的合理價(jià)

格。

［單選題］53.關(guān)于房地產(chǎn)供給的因素的分析說法錯(cuò)誤的是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，政府的鼓勵(lì)引導(dǎo)或宏觀調(diào)控措施都會(huì)影響

房地產(chǎn)的供給

B.建筑機(jī)械與鋼筋、水泥、玻璃等建材的供應(yīng)價(jià)格與數(shù)量；影響房屋建造成本

與供給的順暢程度

C.引進(jìn)房屋中介制度，提高房產(chǎn)信息透明度，同時(shí)提高二手房的供給與需求，

增加房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性

D.建筑物的維修、擴(kuò)建、改建，不會(huì)增加房產(chǎn)供應(yīng)量

正確答案：D

參考解析：D項(xiàng)建筑物的維修、擴(kuò)建、改建，將有助于增加房產(chǎn)供應(yīng)量。

［單選題］54.影響房地產(chǎn)供給量變化的因素不包括是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)資金的來源與數(shù)量

B.建筑材料、器械的生產(chǎn)與供應(yīng)狀況

C.機(jī)會(huì)成本

D.生產(chǎn)部門的勞動(dòng)生產(chǎn)力

正確答案：C

參考解析：除ABD三項(xiàng)外，影響房地產(chǎn)供給量變化的因素還包括房地產(chǎn)交易制

度、歷史成本、政策的轉(zhuǎn)變、區(qū)位的相對(duì)供給、其他因素等。

［單選題］55.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指0。

A.房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比之比

B.房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其耍素價(jià)格變化的百分比之比

C.一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比之

比

D.在一定時(shí)期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變化對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相

對(duì)變化的反應(yīng)程度

正確答案：A

參考解析：B項(xiàng)是房地產(chǎn)供給的要素成本彈性；C項(xiàng)是房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈

性；D項(xiàng)是房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性。

［單選題］56.在購房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，最好能對(duì)購房目標(biāo)

或自用住宅進(jìn)行合理估價(jià)，收益法是以()為理論依據(jù)的。

A.均衡原理

B.替代原理

C.預(yù)期原理

D.未來趨勢(shì)原理

正確答案：C

［單選題］57.成本法通常用于新開發(fā)的房地產(chǎn)，有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成

本法估價(jià)時(shí)，采用()為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購建價(jià)格

正確答案：A

參考解析：重建成本是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、

建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑

物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。所以對(duì)有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本

法估價(jià)時(shí)，采用重建成本最好。

［單選題］58.特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法是()。

A.成本法

B.假設(shè)開發(fā)法

C.收益還原法

D.市場(chǎng)比較法

正確答案：A

參考解析：特殊工業(yè)廠房足有特殊設(shè)計(jì)或是針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建

設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易，所以應(yīng)采用成本法估價(jià)。

［單選題］59.收益還原法通常用于商用房地產(chǎn)，若一房地產(chǎn)第t年凈收益為A

(l+g)1-1,年限為n,凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=()。

A.A/Y

B.(AXn)/(1+Y)

C.(AXn)/Y

D.A/(1+Y)

正確答案：B

參考解析：用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，若凈收益第一年為A,收益年限為有限

年n,凈收益逐年增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格為：(AXn)/

(1+Y)o

［單選題］60,收益法常用于投資用途房地產(chǎn)估價(jià)，收益法中所指的收益是()。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益

D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益

正確答案：c

［單選題］61：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給實(shí)質(zhì)上是土地的供給，某宗房地產(chǎn)的土地使用年

限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正

常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40幅該類房地產(chǎn)的資本化

率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為0萬元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

正確答案：C

參考解析：根據(jù)已知可得：A=100X60%=60(萬元)，n=40-8=32(年)，該宗

房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：'.六而六獲⑷?百評(píng)卜皿0兀)。

［單選題］62.在購房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，最好能對(duì)購房目標(biāo)

或自用住宅進(jìn)行合理估價(jià)。成本法估價(jià)的含義是()。

A.成本等于價(jià)格

B.價(jià)格各部分的累加等于價(jià)格

C.收益等于價(jià)格

D.重置價(jià)格等于價(jià)格

正確答案：B

參考解析：成本估價(jià)法，簡(jiǎn)要地說，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格來求取估

價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求

取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

［單選題］63.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，如果建材與人工成本波動(dòng)大，應(yīng)采用的是

Oo

A.歷史成本

B.實(shí)際成本

C.重置成本

D.主觀成本

正確答案：C

參考解析：在估計(jì)建筑物的成本時(shí)，如果建材與人工成本波動(dòng)大，應(yīng)用重置成

本取代歷史成本。

［單選題］64.適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地

產(chǎn)估價(jià)方法是()。

A.成本法

B.收益法

C.比較法

D.假設(shè)開發(fā)法

正確答案：A

參考解析：B項(xiàng)收益法適用于有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)；C項(xiàng)比較法

適用的對(duì)象，是本身具有交易性的房地產(chǎn)。

［單選題］65.房屋出售價(jià)格的構(gòu)成要素有()。

I.稅金

II.建筑施工管理費(fèi)

III,規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

M開發(fā)成本

V.利潤(rùn)

A.I、II、III

B.I、IV、V

c.n、in、iv

D.IILIV、V

正確答案：B

參考解析：房屋出售價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)構(gòu)成。n、in兩項(xiàng)屬于開發(fā)

成本的內(nèi)容。

［單選題］66.房地產(chǎn)銷售和租賃的區(qū)別在于()。

I,轉(zhuǎn)移的權(quán)能不同，銷售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而租賃是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移

n,價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同

in.銷售的交換和消費(fèi)過程是分離的

M租賃是邊消費(fèi)邊交換

V.租賃轉(zhuǎn)移的是所有權(quán)

A.I、II>III

B.I、n、iv

c.i、in、iv

D.I、II.Ilkiv

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)銷售和租賃的區(qū)別在丁：①轉(zhuǎn)移的權(quán)能不同，銷售是所有權(quán)

的轉(zhuǎn)移，而租賃是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；②價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同；③全部?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)

間不同；④交易過程與消費(fèi)過程的關(guān)系不同，銷售的交換和消費(fèi)過程是分離

的，而租賃是邊消費(fèi)邊交換。

［單選題］67.張彬通過房貸購得房產(chǎn)進(jìn)行投資，計(jì)劃投資時(shí)間為5年，預(yù)計(jì)每年

可領(lǐng)取租金20萬元，預(yù)期5年后房?jī)r(jià)漲到500萬元，以房貸利率9%為折現(xiàn)率，

復(fù)利現(xiàn)值二0.65,5年期年金現(xiàn)值二3.89,則該房?jī)r(jià)位低于()萬元時(shí)，才值得投

資。

A.403

B.423

C.456

D.478

正確答案：A

參考解析：合理的房地產(chǎn)價(jià)格=20><3.89+500X0.65=403(萬元)，即在張彬已

知的貸款利率、收益條件及預(yù)期的屆時(shí)房?jī)r(jià)下，高于403萬元的房?jī)r(jià)不值得投

資。

［單選題］68.如果投資房產(chǎn)后，將房屋用作出租，應(yīng)該考慮的因素有0。

I.折舊

II,換房客時(shí)空置成本

III.資金成本

M出租房屋所需要承擔(dān)的稅費(fèi)

A.I、II

B.II、III、IV

C.I、IILIV

D.I、II、IlkIV

正確答案：D

［單選題］69.河北省石家莊市新華區(qū)現(xiàn)有住宅面積2000萬平方米，預(yù)期5年后

的人口數(shù)為200萬人，每戶平均面積80平方米，每戶平均人數(shù)4人，則開發(fā)需

求面積()萬平方米。

A.1000

B.1550

C.2000

D.2500

正確答案：C

參考解析：開發(fā)需求面積二城鎮(zhèn)預(yù)期人口數(shù)X平均每戶面積/平均每戶人口數(shù)-現(xiàn)

有住宅面積=200X80/4-2000=2000(萬平方米)。

［單選題］70.依照國(guó)際慣例，住房消費(fèi)價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)是()。

A.法定價(jià)格

B.租金價(jià)格

C.土地價(jià)格

D.地租價(jià)格

正確答案：B

參考解析:&房消費(fèi)是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂和生活空間

的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式可以是租房也可以是買房，依照國(guó)

際慣例，住房消費(fèi)價(jià)格常常是用租金價(jià)格來衡量的。

［單選題］71.房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)最受人矚目的行業(yè)之一。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)

需求的影響因素，下列選項(xiàng)正確的是0。

I.未來預(yù)期

H.城市化進(jìn)程的影響

in,人口總量與人口結(jié)構(gòu)

IV,國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度與分配結(jié)構(gòu)

v.政府政策的變化

A.n、iv、v

B.I、II、in、IV

c.I、II、IV、v

D.i、n、ni、w、v

正確答案：D

共享題干題

李斌與女友于2008年初購買了一套結(jié)婚用房，總價(jià)80萬元，首付35萬元，其

余通過商業(yè)貸款繳清，貸款年利率6.5%,分15年繳清。

［單選題］1.在還款方式上，李斌有等額本金還款法與等額本息還款法兩種選

擇，兩者相比0。

A.等額本金法后期還款壓力較大

B.等額本息法后期還款壓力較小

C.等額本金法利息支出總額較小

D.等額本息法利息支出總額較小

正確答案：C

［單選題］2.如果李斌采用等額本息方式還款，其每月還款額約為()元。

A.3360

B.3584

C.3798

D.3920

正確答案：D

參考解析:PMT(0.065/12,15X12,-450000)=3919.9831,即約3920元。

［單選題］3.等額本息還款方式的利息總額為()元。

A.299959

B.255600

C.227197

D.206740

正確答案：B

參考解析：等額本息還款方式的利息總額=3920X15X12-450000255600

(元)。

［單選題".如果李斌采用等額本金方式還款，其第二個(gè)月還款額為()元。

A.4938

B.4924

C.4910

D.4897

正確答案：B

參考解析：等額本金方式下，每期本金二450000/(15X12)=2500元，第二個(gè)月

利息計(jì)算：ISPMT(0.065/12,1,12X15,450000)=-2423.96,因此第二個(gè)月

還款額=2500+2424=4924(元)。

［單選題］5.等額本金方式的利息總額為0。

A.360000

B.280750

C.220594

D.215830

正確答案：C

［單選題］6.若李斌選用了等額本金方式還款。5年后李斌因工作努力受公司獎(jiǎng)勵(lì)

10萬元，他計(jì)劃用這筆錢來提前歸還部分商'也貸款，提前還貸后，希望還款期

限不變。假設(shè)利率等各項(xiàng)不變，則李斌接下來第一個(gè)月的還款額為0元。

A.1919.68

B.1919.66

C.1916.68

D.1916.66

正確答案：D

參考解析：5年后，李斌已償還本金金額=2500><12X5=150000（元），剩余未

償還本金金額=450000-150000=300000（元）；用10萬元獎(jiǎng)金提前歸還部分商

業(yè)貸款，則剩余300000T00000二200000（元）。余下10年，每月本金=200000/

（10X12）=833.33（元），接下來的第一個(gè)月利息:ISPMT（0.065/12,0,12

X5,200000）=-1083.33,因此第一個(gè)月還款額=833.33+1083.33=1916.66

（元）。

［單選題］7.提前償還部分貸款使李斌的總利息支出減少了（）元。

A.29467

B.28495

C.27795

D.26749

正確答案：B

張先生在銀行申請(qǐng)一筆30萬元住房按揭“氣球貸”，貸款期限5年。和銀行約

定選擇按照30年期計(jì)算每年還款額，銀行3?5年的貸款利率6.50%,5?30年

的貸款利率7.00%o

［單選題］8.在第五年末貸款到期日一次性償還剩余本金約為（）元。

A.291489

B.280833

C.269558

D.246204

正確答案：B

參考解析:6.5gi,30gn,30000PV,OFV,PMT=-1896.20,則5年后要還貸款余

額：6.5gi,25gn,-1896.20PMT,OFV,PV=280832.93。

［單選題］9.若5年后貸款余額可續(xù)貸5年，用25年期貸款計(jì)算。若利率和年供

額保持不變，則第二個(gè)5年后貸款余額約是（）元。

A.254328

B.255339

C.257327

D.264000

正確答案：A

參考解析：6.5gi,25gn,280832.93PV,OFV,PMT=-1896.20,則第二個(gè)5年后

貸款余額6.5gi,20gn,-1896.20PMT,OFV,PV=254327.83。

李小姐年收入為15萬元，每年的儲(chǔ)蓄比率為40%。目前有存款2萬元，打算5

年后買房，假設(shè)李小姐的投資報(bào)酬率為15%。李小姐買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假

設(shè)房貸利率為6%o

［單選題］10.李小姐可負(fù)擔(dān)的首付款為()萬元。

A.48.34

B.45.20

C.44.48

D.38.59

正確答案：C

參考解析：可負(fù)擔(dān)首付款二目前凈資產(chǎn)在未來買房時(shí)終值+以目前年收入為年金

在未來購房時(shí)的年金終值X年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例上限，即：

2x(1+15%)5?15M40%x"1")-1=44.48(萬7L)

1596o

［單選題］11.李小姐可負(fù)擔(dān)的貸款為()萬元。

A.37.56

B.39.74

C.41.12

D.44.53

正確答案：A

參考解析：可負(fù)擔(dān)房貸二以未來購房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值X年收入中可負(fù)

ISx^xjJL=立56(萬元)

擔(dān)貸款的比率上限，即:□5%H'xQX”鏟

［單選題］12.李小姐可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)為()萬元。

A.80.46

B.82.04

C.83.18

D.84.22

正確答案：B

參考解析：可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)二可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸=44.48+37.56=82.04

(萬元)。

［單選題］13?房屋貸款占總房?jī)r(jià)的比率為0。

A.45.8%

B.50.4%

C.56.7%

D.59.5%

正確答案：A

參考解析:房屋貸款占總房?jī)r(jià)的比率二可負(fù)擔(dān)房貸/總房?jī)r(jià)

二37.56/82.04=45.8%o

［單選題］14.假設(shè)李小姐打算購買一幢100平方米的房子，則下列數(shù)值中，其可

負(fù)擔(dān)的最大房屋單價(jià)為()元。

A.8138

B.8204

C.8342

D.8462

正確答案：B

參考解析：可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)二可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)+需求平方米數(shù)=820400/100=8204

（元/平方米）?？梢姡珺項(xiàng)符合題意。

陳龍打算購買一90平方米的房屋，屋主可租可售：①若是租賃，租金每月

3500元，押金2個(gè)月；②若是購買，則總價(jià)70萬元，可辦理貸款40萬元，利

率6%,自備款項(xiàng)30萬元，假設(shè)存款利率3%。

［單選題］15.租屋和購房的年成本分別為（）元。

A.42210；33000

B.37320；42430

C.42210；38360

D.37320；42430

正確答案：A

參考解析：①租屋年成本二押金X存款利率+年租金=3500X2X3%+3500X

12=42210（元）；②購房年成本二自備款項(xiàng)X存款利率+貸款余額X貸款利息+年

維修和稅負(fù)費(fèi)用=300000X3%+400000X6%+0=33000（元）。

［單選題］16.當(dāng)未來房租調(diào)整幅度超過（）時(shí)，購房比租屋劃算。

A.18.6%

B.21.9%

C.22.4%

D.25.3%

正確答案：B

參考解析:月成本差額二年成本差額/12（月）=（42210-33000）/12=767.5

（元）；因此，可調(diào)漲幅度=漲幅/目前房租二767.5/3500=21.9%,即當(dāng)未來房租

調(diào)整幅度超過21.9%時(shí)，購房比租屋劃算。

［單選題］17.若是購買，陳龍選擇20年房貸，每年本利和平均攤還額為（）元。

A.34874

B.35223

C.37342

D.40423

正確答案：A

參考解析：每年本利和平均攤還額=貸款總額/年金現(xiàn)值系數(shù)（i=6,n=20）

=400000/11.46992=34874（元）。

宋小軍和王敏結(jié)婚后打算租房或購房：①若是租房，房租為每月1500元，押金

3個(gè)月；②若是購房，房?jī)r(jià)為50萬元，且以3%利率作為現(xiàn)值折現(xiàn)率。購房估計(jì)

每年的稅與維修費(fèi)用為5000元，年初支付。準(zhǔn)新人目前面臨購房或租房的抉

擇，比較適宜居住5年計(jì)算。

［單選題］18.以凈現(xiàn)值方式來估計(jì)，租房的凈現(xiàn)值為()元。

A.-76025

B.-84313

C.-85692

D.-85768

正確答案：B

參考解析:①3個(gè)月押金的5年期現(xiàn)值:PV(3%/12,