簽訂房屋買賣合同的注意事項

1、簽訂房屋買賣合同的注意事項一 查證。1最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要 看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預售， 開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與消費者簽訂商品房預售合同， 預售人應(yīng)當在簽約之日起三 十日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。出賣人應(yīng)當協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起9 0日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在交付使用后6 0日內(nèi)將需要由其提供的辦理房 屋權(quán)屬

2、登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)；第二階段的3 0日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）3應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使用 許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù) .4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當向消費者提供住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書的約定承擔保修責任。二 房屋面積的條款1建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積（自己分攤的公用面積 ）及其測量方法要明晰。具體做法：a, 應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平 米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b, 公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公

3、攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的 是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個， 贈與那個，實際上有的時候是公用 的面積。c, 其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1%，或者 0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發(fā)商必須承擔違約責任， 同時允許購房者退房。 某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式 化為 “多退少補、據(jù)實結(jié)算 ”，此點必須注意不接受，約定清楚2房屋質(zhì)量的條款

4、要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。 如：臥室、 廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、 等級，建材配備清單、 等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時， 合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。（下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題 ）注意： 涉及裝飾、設(shè)備標準承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙 方對有關(guān)承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上 “由出賣人繼續(xù)完善 ”或是 “由買賣 雙方協(xié)商解決 ”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相 符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附

5、頁 ”或“附條件合同 ”的形式簽訂。下列情況， 購房人因為房屋質(zhì)量問題， 有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失： 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì) 量不合格， 不能交付使用；房屋交付使用后， 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋 質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題， 在保修期內(nèi)， 出賣人應(yīng)當 承擔修復責任； 出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的， 買受人可以自行或者委托他 人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。注意查看交付標準： 多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準， 即“該商品房經(jīng)驗收合格 ”。而 國務(wù)院 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 中已明確規(guī)定， 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)

6、開發(fā)項目應(yīng) 當進行綜合驗收，分期開發(fā)的應(yīng)當分期驗收，否則不得交付使用。三 交房時間和預期交房條件在預售合同中應(yīng)予明確交付時間。比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等， 同時明確 違約責任。 注意開發(fā)商利用 “合理順延 ”權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依 據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、 物管費等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話， 雙方的責任。 現(xiàn)在買房通常需要按揭， 確實有的情況下按揭沒有辦 下來， 沒有辦下來的原因比較復雜，

7、 有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因， 甚至 也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。 要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的 責任是什么。注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 商品房預售 不可抗力應(yīng)該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等， 一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了， 比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故 問題不能解決， 比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同， 比如說施工配套的批準和安 裝的延誤， 都認定為不可抗力。 建議一定要僅僅把握住三個條件， 就是不能

8、預見、 不能避免、 不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可 以說我免責。五 補充條款簽合同要注意的事項：一 查證。 1由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此， 購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議， 先將補充協(xié)議拿回來， 找專家進行咨詢， 將補充協(xié) 議中不合理的地方找出來， 并對其進行修改。 同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的， 保護購 房人的條款很少，因此， 應(yīng)在專家的指導下， 在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開 發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。六退房條件如果出現(xiàn)以

9、下八種情況，購房人可提出退房。1. 實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。2. 開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。3. 開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4. 開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預售許可證的除外） 。 15. 開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。6. 不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。7. 購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。8. 合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。9. 延遲辦理產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約，應(yīng)予以賠償。七 其他注意事項 在簽商品房買賣合同時，應(yīng)在所

10、有空白處劃線；雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或 者劃線。在簽訂正式購房合同后， 最好對該合同進行復印備份， 并由房地產(chǎn)公司銷售負責人簽名確認， 直至該合同由房地產(chǎn)公司到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時作為證據(jù)。1房產(chǎn)合同編號只能在房管部門內(nèi)部的聯(lián)網(wǎng)中才能查到， 即只有內(nèi)部工作人員才能查到。 一般 的房產(chǎn)網(wǎng)是查不到的，只能查房屋代碼。問一下。八 注意不平等條約有的開發(fā)企業(yè)竟單方在合同中這樣規(guī)定，出賣人逾期交房9 0日，買受人有權(quán)解除合同；買受人逾期付款3 0日， 出賣人有權(quán)解除合同”出賣人逾期交房的付3%違約金，買受人逾期付款的付5%違約金”。雙方權(quán)利、義務(wù)不對等的嚴重程度可見一斑。當涉及屋面

11、使用權(quán)、外墻使用權(quán)約定時，少數(shù)企業(yè)將其約定為 “歸出賣人 ”是完全不合理的。 基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律理論， 建筑屋面之所有權(quán)、 外墻之所有權(quán)均應(yīng)當歸房屋買賣雙 方共同所有， 房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)售完后依然無償、 無限期保留該物業(yè)屋面使用權(quán)和外墻使 用權(quán)，明顯有悖公正。開發(fā)商的補充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度，如不接受可以不簽合同， 或者就這些條款增加自己的限制條件。消費者發(fā)覺自己簽訂了 “不平等條約 ”，也不要自認倒霉，可與經(jīng)銷商或開發(fā)商協(xié)商，找消費者協(xié)會協(xié)調(diào)， 到工商和建設(shè)主管部門申訴， 或通過法律途徑解決購買中遇到的問題。根據(jù)中華人民共和國民法通則 和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國

12、民法通則 若干 問題的意見的有關(guān)規(guī)定， “一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利 義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平?！敝腥A人民共和國消費者權(quán)益保護法 也規(guī)定了格式合同中不公平、 不合理的內(nèi)容無效。 因此，購房者可以在行為作出 之日起一年內(nèi)向當?shù)厝嗣穹ㄔ赫埱笞兏虺蜂N該合同或合同中顯失公平的條款這個網(wǎng)站看一下：若開發(fā)商約定你超過 30 天未付清房款可以解約的， 對預期交房的解約期限也只能定 30 天， 這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。1 、關(guān)于交房時間：合同中要明確交房時間以及相關(guān)的逾期違約責任， 重點是要在合同中約定相關(guān)的違約責任。2、關(guān)于小區(qū)規(guī)劃：房子宏觀規(guī)

13、劃 （主要是外部環(huán)境 ） 要詳細約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對 小區(qū)的承諾等，可以以 “附頁 ”或 “附條件合同 ”的形式簽訂。有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中， 有可能某些方面， 開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更， 設(shè)計的變更， 應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準變 更 10 個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。3、關(guān)于裝修標準：開發(fā)商承諾的裝修標準必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質(zhì)（ 指包括公共部分裝修時使用的工程材料 ）和型號 （指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進行明示 ; 請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。4、關(guān)

14、于物業(yè)管理費及違約責任：物業(yè)收取的費用， 服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行， 入住后一 年內(nèi)， 所有業(yè)主有權(quán)對物業(yè)公司進行評估， 如果認為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作， 有 權(quán)進行解聘和新物業(yè)公司的聘用。5、入住條件：入住條件必須達到八通， 即通水、 通電、通天然氣、 通暖、 通郵，通電話、 通有線電視、 通寬帶。有些地方規(guī)定入住率達到多少才可以開通煤氣， 實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào) 都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。第四部分：付款方式與期限：一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商， 是不是可以留 5% 左右的房款， 在正式交房之后給予付 款，銀行貸款應(yīng)

15、該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上， 按照合同， 你要支付相應(yīng)數(shù)量的 違約金，所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。第五部分：房產(chǎn)證的辦理明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定， 在 60 天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任， 沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案， 使購買人不能及 時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的 1%-5% 之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房， 如果選擇退房， 操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了， 因為辦理 產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三

16、個月進行， 如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房， 可能會不太利， 建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后， 那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序 問題， 以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題， 并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證， 是因為這個項目的本身合法 性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。第五部分：房子的保修期限和范圍依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標準， 確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題， 并對維修期限、 條件做出 約定。第六部分：其它比如說這個合同有多少頁、 有多少份等， 商品房買賣標準合同應(yīng)該有四份， 其中二份是 正本， 二份是副本。 現(xiàn)在房管局在做備案的時候， 房管局會備一份，購房

17、人應(yīng)該有一個合同 的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個的合同最后一條， 是做預售登記備案的一個條款， 一般情況下在合同簽訂 30 日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在 區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。簽訂房屋買賣合同前，買方應(yīng)對所購買的房產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定出售房產(chǎn)是否產(chǎn)權(quán)人本人。買賣雙方 商談的房價、付款方式、買方交付立約定金等都應(yīng)簽訂書面協(xié)議，避免一方事后反悔，口說無憑。買賣雙 方應(yīng)事先了解此次交易時所涉及到的各項稅費， 盡量避免實際發(fā)生的交易費用與自己的經(jīng)濟預算產(chǎn)生沖突。買賣雙方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同時，應(yīng)注意約定以下條款：具體辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記的時間； 買方支付每一筆購房款的數(shù)額、期限及方式；辦理房屋交接的條件及時間；房屋剩余維修資金的歸屬，有 線電視、煤氣等附屬設(shè)施的初裝費承擔問題；若有隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾的