戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行手冊(cè)

戴

德

梁

行

廈物

國際大

行邁科

戴德梁

手冊(cè)

部運(yùn)行

處工程

業(yè)管理

程

業(yè)規(guī)

：作

類型

文件

元月

七年

零零

：二

時(shí)間

制定

五月

八年

零零

：二

時(shí)間

修訂

版

第一

本：

版

月

年五

零八

二零

間：

審簽時(shí)

文件目錄

序

號(hào)文件名稱文件編號(hào)頁碼

1工程部管理模式及工作職責(zé)、范圍和任務(wù)DTZ-MK-TD-01-S

2工程部人員組織結(jié)構(gòu)DTZ-MK-TD-02-S

3工程部日常管理DTZ-MK-TD-03-S

4工程部運(yùn)行管理規(guī)定DTZ-MK-TD-04-S

5工程部設(shè)備管理DTZ-MK-TD-05-S

6工程部機(jī)電設(shè)備維修/維護(hù)管理DTZ-MK-TD-06-S

7工程部特種設(shè)備及監(jiān)視和測(cè)量裝置定期管理DTZ-MK-TD-07-S

8工程部緊急事件處理方案DTZ-MK-TD-08-S

文件名稱《工程部管理模式及工作職責(zé)、范圍和任務(wù)》

文件編號(hào)DTZ-MK-TD-01-S

歸口部門工程部

工程部管理模式及工作

職責(zé)、范圍和任務(wù)

物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀?/p>

以內(nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最

新樓宇設(shè)備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運(yùn)行和

管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照

明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門。

所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形

象的部門。工程部本身的工作及工程部與物一業(yè)部等的橫向聯(lián)系與配

合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。

同時(shí)?，物業(yè)管理費(fèi)用中的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要

的開支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接使成本降低，提

高整體管理效益。

在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的

一項(xiàng)工作。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)

調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉

到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間，專業(yè)與專業(yè)之間，分工與合作,

交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)問題,

因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。

提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部

與其他部門的關(guān)系。說工程部相對(duì)比較重要，這只是問題的一個(gè)方面,

從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個(gè)服務(wù)于其他部門工作的

特殊要求。這是因?yàn)?，一方面各種設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶，同時(shí)

也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一

線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達(dá)

到管理部門。

工程部負(fù)責(zé)為大樓運(yùn)營提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保證大廈能夠?yàn)?/p>

客人提供一個(gè)良好?、舒適的工作環(huán)境。

1.1物業(yè)管理工程部的主要職責(zé)

工程部負(fù)責(zé)：

A.對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通

訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)

B.日常運(yùn)行管理

C.對(duì)業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)

D.對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理

E.對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案

具體包括以下內(nèi)容：

1.1.1在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制

定物業(yè)設(shè)備管理JL作的具體目標(biāo)和政策。

1.1.2定期編寫月、季報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù),

為管理決策提供依據(jù)。

1.1.3負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造

和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。

1.1.4負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究,

編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。

LL5加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料的管理；編制

物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并

負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高修理的經(jīng)濟(jì)效益。

1.L6根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部

門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和

備件流動(dòng)資金等。

1.1.7制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，

實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

LL8根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）

的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵?/p>

中，變配電室、空調(diào)機(jī)房等從實(shí)際需要出發(fā)，由運(yùn)行領(lǐng)班帶領(lǐng)技術(shù)工

人組成。

1.1.9有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先

進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。

LL10緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組

織水平和員工素質(zhì)的重要考驗(yàn)。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、

停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到緊急報(bào)

告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、部門經(jīng)理、專業(yè)主管，并盡快趕到

現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施，盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)

行。

1.1.11推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織專

業(yè)間的設(shè)備管理評(píng)比競賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工

關(guān)心和參與設(shè)備管理。

1.1.12以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營

所必需的水、電、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)

工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極

推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的

效益。

1.1.13負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物.業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定

安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。

1.1.14收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修記錄（技術(shù)圖紙），做好

設(shè)備的技術(shù)檔案工作。

1.1.15負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、

備件的儲(chǔ)存做出監(jiān)控記錄，以確保在日常維修和搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)

用，達(dá)到成本控制的目的。

1.1.16經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)

用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，

通過技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展工程部人員的設(shè)備管

理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。

1.1.17檢查和指引所有承建商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照

物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。

1.1.18解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)客

戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。

1.1.19制定各種設(shè)備運(yùn)行維修管理制度及表格，并對(duì)各種設(shè)備運(yùn)行

保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為

原因?qū)υO(shè)備運(yùn)行造成影響。

1.1.20外判維修保養(yǎng)

把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，

皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保

養(yǎng)，使設(shè)備能順暢運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長?？赏?/p>

判維修保養(yǎng)的設(shè)備有：

1.1.20.1制冷機(jī)組（含冰蓄冷設(shè)備）

1.1.20.2電/扶梯

LL20.3樓宇自控系統(tǒng)

1.L20.4消防報(bào)警系統(tǒng)

1.L20.5保安技防系統(tǒng)

L1.20.6水處理系統(tǒng)

LL20.7柴油發(fā)電機(jī)

1.2工程部職責(zé)范圍

1.2.1暖通空調(diào)職責(zé)范圍

1.2.1.1管理范圍

1.2.1.1.1大廈空調(diào)系統(tǒng)

1.2.1.1.2大廈送、排風(fēng)系統(tǒng)

1.2.1.1.3大廈正壓送風(fēng)、消防排煙系統(tǒng)

L2.L1.4大廈樓宇自控系統(tǒng)

1.2.1.2管理職責(zé)

1.2.1.2.1熟悉空調(diào)系統(tǒng)、熱力、供暖、生活熱水系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)

行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，降低能耗。

1.2.1.2.2制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、

年度總結(jié)并上報(bào)。

1.2.1.2.3做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)

狀態(tài)。

1.2.1.2.4做好緊急搶修工作，當(dāng)班人員接到緊急報(bào)修應(yīng)立即奔赴現(xiàn)

場(chǎng)，處理緊急事故。

1.2.1.2.5專業(yè)員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水

平。

1.2.1.2.6做好空調(diào)、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的

保管，檢測(cè)儀表的不定期校正。

1.2.1.2.7做好各設(shè)備機(jī)房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃

圾。

1.2.1.2.8做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)c

1.2.1.2.9熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。

1.2.1.2.10熟悉系統(tǒng)的流程、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)備、設(shè)施的

參數(shù)及其操作方法。

1.2.1.2.11嚴(yán)格執(zhí)行工程部規(guī)定的機(jī)電設(shè)備及其系統(tǒng)的運(yùn)行方案。

1.2.1.2.12監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)

的反應(yīng)并作報(bào)告及提建設(shè)性意見。

1.2.1.2.13認(rèn)真完成配電箱/柜的值班任務(wù)，不得無故離崗。

1.2.1.2.14做好電器設(shè)備及配電機(jī)房的消防工作和衛(wèi)生工作。

1.2.1.2.15不得擅離崗位，交接班之前做好各類匯總記錄。

1.2.1.2.16定期對(duì)各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測(cè)試。

1.2.1.2.17每周、每月總結(jié)各設(shè)備運(yùn)行、故障、記錄。

1.2.1.2.18積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培譏、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的

業(yè)務(wù)水平。

1.2.2.1.1大廈生活水系統(tǒng)（自來水）

1.2.2.1.2大廈中水系統(tǒng)

1.2.2.1.3大饃雨、污、廢水系統(tǒng)

1.2.2.2管理職責(zé)

1.2.2.2.1負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生

的設(shè)備維護(hù)技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好應(yīng)

急的搶修工作及日常維護(hù)工作。

1.2.2.2.2熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時(shí)巡視主要部位及

主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即作出正確

的判斷，采取有效的措施，避免造成更大的損失。各設(shè)備的巡視記錄

依照有關(guān)表格。

1.2.2.2.3做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。如

果無法處理時(shí)，馬上報(bào)工程部.

1.2.2.2.4做好本專業(yè)設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)維修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同

時(shí)記錄維修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修

需要。

1.2.2.2.5積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無法處理或重要問題

應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部經(jīng)理，同時(shí)提出個(gè)人建灰或解決措施。

1.2.2.2.6做好各設(shè)備間機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)

消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。

L2.2.2.7認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論

實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。

1.2.2.2.8積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。

1.2.2.2.9積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。

L2.3電氣職責(zé)范圍

1.2.3.1管理范圍

1.2.3.1.1大廈高、低壓供電及應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)

1.2.3.1.2大廈弱電系統(tǒng)

1.2.3.2管理職責(zé)

1.2.3.2.1負(fù)責(zé)整個(gè)電器系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。

1.2.3.2.2負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。

1.2.3.2.3負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保

養(yǎng)及故障修理。

1.2.3.2.4負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。

1.2.3.2.5負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。

1.2.3.2.6負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修c

1.2.3.2.7負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。

1.2.3.2.8對(duì)供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃c

1.2.3.2.9負(fù)責(zé)燃泊的儲(chǔ)存。

1.2.3.2.10配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。

1.2.3.2.11詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。

1.2.3.2.12負(fù)責(zé)物'業(yè)的保安監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備，

公共廣播設(shè)備，樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備的運(yùn)行和資料管理。

1.2.3.2.13負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)。

1.2.3.2.14詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造

商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。

1.2.4綜合維修職責(zé)范圍

1.2.4.1管理范圍

1.2.4.1.1土建結(jié)構(gòu)方面管理

1.2.4.1.2建筑方面管理

1.2.4.1.3二次裝飾、裝修管理

1.2.42管理職責(zé)

1.2.4.2.1負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新0

1.2.4.2.2負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修

理及整改

1.2.4.2.3負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。

1.2.4.2.4負(fù)責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的計(jì)劃檢修工作。

1.2.4.2.5負(fù)責(zé)日常各項(xiàng)維修工作。

1.2.4.2.6負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電梯的運(yùn)行管理。

1.2.4.2.7負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。

文件名稱《工程部人員組織結(jié)構(gòu)》

文件編號(hào)DTZ-MK-TD-02-S

歸口部門工程部

工程部人員組織結(jié)構(gòu)

L工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)

物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保

證條件。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則;

要為物業(yè)總的經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對(duì)設(shè)備管理的要

求。

各種不同層次專.業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部

的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度,

物業(yè)的等級(jí)、經(jīng)營方式、組織形式以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等

進(jìn)行綜合分析研究后才能確定，絕不能盲目照搬其他物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)

模式，失去對(duì)本物業(yè)所處環(huán)境的適應(yīng)性。

物業(yè)設(shè)備的管理主要是計(jì)劃內(nèi)維修和緊急維修，即對(duì)各種設(shè)備進(jìn)

行日常的維修和檢修，一二級(jí)保養(yǎng)以及緊急故障處理。對(duì)設(shè)備進(jìn)行大

修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承包。因此。在人

員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)上要考慮一專多能的原則。

組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，既要考慮專業(yè)與系統(tǒng)，又要考慮設(shè)備的設(shè)置場(chǎng)

所。必須處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。

組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管

理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性的原則。

總之，每個(gè)物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)的形式，都要根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際

情況設(shè)計(jì)。

2工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式

物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式是多種多樣的。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)

模和經(jīng)營目標(biāo)，有如下幾種設(shè)置方式：

2.1按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式

由于物業(yè)在建造時(shí)，是按專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。因此，在物業(yè)竣工

驗(yàn)收時(shí)也往往按專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行。工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，對(duì)

接管者來說，比較容易發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計(jì)上的不合理現(xiàn)象和施工遺留問

題，也能較快熟悉物業(yè)的各種設(shè)備和系統(tǒng)，這對(duì)施工過程的管理者來

說，更為有利。

工程部在工程部經(jīng)理統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)1名工程部主管，下設(shè)運(yùn)轉(zhuǎn)

和綜修兩個(gè)領(lǐng)班。這種機(jī)構(gòu)設(shè)置型式，對(duì)于物業(yè)規(guī)模在50,000平米

以下者較適用。它的優(yōu)點(diǎn)是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強(qiáng)，缺點(diǎn)是工種之間

的配合性較差、互補(bǔ)性的效率低。因此，必須強(qiáng)調(diào)專業(yè)之間的配合，

在訂立責(zé)任制時(shí)，要求分工明確。

2.2按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式

這是按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式基礎(chǔ)上的一種改良形式。它對(duì)物業(yè)內(nèi)一

些專業(yè)性、系統(tǒng)性較強(qiáng)的設(shè)施，仍然按專業(yè)來劃分。如：電視音響系

統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。而對(duì)那些設(shè)備較集中，又需不同專業(yè)

維修的設(shè)備，按區(qū)域進(jìn)行分工。例如成立客房組、辦公樓等，各專業(yè)

人員進(jìn)行混合編組。此種結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是，責(zé)任性較強(qiáng)、便于檢查；缺

點(diǎn)是對(duì)于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。因而大的系統(tǒng)維修如電

氣、等大修工作就會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力

量去完成大型工作。

2.3按管理性質(zhì)的設(shè)置方式

物業(yè)的設(shè)備管理的內(nèi)容可分為兩大部分，其一是設(shè)備運(yùn)行；其二

是設(shè)備維護(hù)和檢修。而設(shè)備維護(hù)和檢修又可分為設(shè)備的計(jì)劃內(nèi)維修和

緊急維修。

工程部可按上述特點(diǎn)把人員分為三大部分，即設(shè)備運(yùn)行組、緊急

維修組和計(jì)劃維修組。o此種方式的特點(diǎn)是把緊急維修和計(jì)劃維修工

作分開進(jìn)行。這樣可有充分的力量對(duì)設(shè)備進(jìn)行計(jì)劃維修，以提高設(shè)備

的使用壽命，減少維修費(fèi)用。緊急維修組包括設(shè)備、計(jì)算機(jī)和消防報(bào)

警人員，兩班維修人員和各種設(shè)備的運(yùn)行人員，每班人員的組成是由

各種不同工種混合編組。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能

應(yīng)付不同工種的維修工作，以提高設(shè)備維修的效率。

3工程部人員組織結(jié)構(gòu)圖

工程部人員組織結(jié)構(gòu)設(shè)置圖：

￡

運(yùn)

維

維

運(yùn)

萬

行

修

修

行

暖

援

能

電

電

通

通

工

工

工

工

工

42一

32名

名

名

名

名

文件名稱《工程部日常管理》

文件編號(hào)DTZ-MK-TD-03-S

歸口部門工程部

工程部日常管理

1計(jì)劃管理

工程部要制定預(yù)防性維修計(jì)劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。

具體措施有：

1.1建立設(shè)備檔案資料卡

將大樓內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說

明書、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立

設(shè)備檔案登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容建立維護(hù)保

養(yǎng)記錄表格。

L2編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表

將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，

并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。

1.3維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的落實(shí)跟蹤檢查

維修工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須如實(shí)填寫工作記錄，包括所用時(shí)

間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。專業(yè)主管要對(duì)維修工的工作進(jìn)行檢查

或抽查，考核其工作質(zhì)量。

2組織管理

大樓的設(shè)備分布在大廈的每一個(gè)角落，工程部除按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)

保養(yǎng)外，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排

每日或每周進(jìn)行巡查。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺,

要觀察有沒有什么松動(dòng)，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫

度等，要聽聲音是否異常，要感覺設(shè)備溫升如何，振動(dòng)情況如何，要

嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強(qiáng)員工的責(zé)

任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，取決于

部門要安排檢查，且檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛

病。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如

待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，

作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。

3協(xié)調(diào)管理

3.1加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個(gè)方面入手，并適當(dāng)更換工種,

逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自己在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)

生榮譽(yù)感及自豪感。這種榮譽(yù)、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)

員工的積極性。

3.2合理用人，要用員工所長，職能相符原則，將員工安排在合適崗

位，努力使人與人之間感到所在崗位正是芻己可施展才能的地方。

3.3定期考核考績，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。要多用表揚(yáng)，表揚(yáng)是最有效、最經(jīng)濟(jì)、

或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁,不

可忘記這一條原則。

3.4主張團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競賽，不太主張個(gè)人之間的競爭。在團(tuán)

體內(nèi)部強(qiáng)調(diào)協(xié)助。

3.5部門把任務(wù)下達(dá)到班組，獎(jiǎng)勵(lì)辦法是部門獎(jiǎng)勵(lì)班組，班組獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)

人。每個(gè)成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，

這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎(jiǎng)勵(lì)制度，

把個(gè)人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個(gè)人關(guān)心小組。

這種管理制度能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。

3.6對(duì)各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工等都是工程部必須的部分，均

為工程部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。

3.7要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道

自己的不足之處，同時(shí)也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動(dòng)各種不

同觀點(diǎn)、不同才能、不同個(gè)性人的積極性。

4安全生產(chǎn)管理

樓廈里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會(huì)引起觸電

和火災(zāi)，如鍋爐會(huì)發(fā)生爆炸，電梯亦會(huì)傷人，還有許多高壓容器，及

高速運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對(duì)人身安全帶來威脅。因此，大樓設(shè)備運(yùn)行

管理，要抓安全第一。

從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：

4.1設(shè)立安全管理組織。

4.2進(jìn)行安全教育及訓(xùn)練。

4.3定期或不定期實(shí)施安全檢查。

4.4事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。

4.5調(diào)查分析結(jié)果的保存。

4.6經(jīng)常保持安全的工作場(chǎng)所。

4.7提高工作人員對(duì)安全教育的興趣。

4.8制定工作安全守則及獎(jiǎng)懲規(guī)定。

4.9責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項(xiàng)安全活動(dòng)及安全措施的執(zhí)行。

5能源管理及節(jié)能降耗

大樓的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，潛力較大。

節(jié)能主要靠加強(qiáng)管理來達(dá)到，而不是靠削減對(duì)客人的供應(yīng)。節(jié)能并非

要損害客人的舒適感，大樓是提供客人享受的場(chǎng)所，節(jié)能絕不可隨意

降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。

5.1大樓能源控制管理應(yīng)從如下幾個(gè)方面入手：

5.1.1使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)

譬如，大樓的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在使用一段

時(shí)間后，熱交換器的翅片間會(huì)積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會(huì)降低能

源的利用率。及時(shí)地對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查和清洗是十分必要的。另外，風(fēng)

機(jī)的皮帶磨損、拉伸等也會(huì)使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效

比。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因?yàn)楹雎粤?/p>

冷凝水的回收是一項(xiàng)重要的節(jié)能措施。

5.1.2更新耗能大的設(shè)備

對(duì)于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是

考慮購進(jìn)的設(shè)備能節(jié)省多少錢，而不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。

應(yīng)著重結(jié)算時(shí)的盈虧，而不是最初成本。

5.1.3合理的安排運(yùn)行

譬如變壓器，通常應(yīng)工作在60%—100%的負(fù)載情況下，工作效

率最高，每臺(tái)變壓器負(fù)荷均不足時(shí)，完全要以停用一二臺(tái)變壓器作為

備用，這將大大的節(jié)約許多電力。

再譬如，會(huì)議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時(shí)不應(yīng)

開空調(diào)，只提供通風(fēng)，而在舉活動(dòng)前一個(gè)小時(shí)，打開空調(diào)，確?？腿?/p>

的需求，結(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了。排風(fēng)機(jī)、大樓內(nèi)公共區(qū)域及樓

外廣場(chǎng)照明時(shí)間段的自動(dòng)控制，可以最大效率地取得預(yù)期效果，這也

能節(jié)約許多能源。

5.1.4采用先進(jìn)的技術(shù)和管理設(shè)備

如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時(shí)開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、

節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。

5.2能源消耗控制程序及要求

5.2.能源消耗控制的范圍是：電、水、油、天然氣等。工程部在所有

使用部門安裝電表、水表、燃?xì)獗?，油料使用須登記?/p>

5.3設(shè)備節(jié)能辦法簡介

5.3.1重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理重要

內(nèi)容。

5.3.2工程部各級(jí)管理人員要了解主要用可設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況。

5.3.3了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.3.4指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。

5.3.5推廣節(jié)能觀念及意識(shí)和方法。

5.3.6不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、

調(diào)查，使之不斷完善。

5.3.7應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理.，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，隨時(shí)調(diào)

整。

5.3.8保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。

5.3.9空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、客人的感覺隨時(shí)調(diào)整。

5.3.10照明線路的布置及調(diào)整。

5.3.11燈具的選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器）。

5.3.12電梯的智能管理。

5.313采用節(jié)能控制照明開關(guān)：（1）聲控開關(guān)：（2）光控開關(guān);（3）時(shí)間

控制開關(guān)；（4）延時(shí)控制開關(guān)。

5.3.14合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。

5.3.15使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。（潤滑、密封等）

5.3.16采用節(jié)能水龍頭。

6用戶報(bào)修及投訴處理

6.1報(bào)修及投訴渠道

沒有用戶的投訴是最理想的，但是任何物業(yè)管理公司都做不到這

一點(diǎn)。我們一方面要減少投訴，另一方面又應(yīng)為用戶提供方便的設(shè)備

故障投訴渠道。一般地講，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物.北部提出，但

實(shí)踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會(huì)直接打電話到工程部，或是

將電話打到物業(yè)部或別的地方。因此，公司建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制

度是十分必要的，用戶可以向物業(yè)部提出，也可以向前臺(tái)、工程部、

總經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門提出。任何一個(gè)部門接到報(bào)修或投

訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)部發(fā)出維修單到

工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。要防止推

托現(xiàn)象：客人向某部門提出問題，某部門推給另外一個(gè)部門，讓用戶

轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去解決不了問題，這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。

工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬

一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷

并組織力量排除。

6.2處理復(fù)雜故障

所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問題。往往有多種情況：

第一種是設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況；第二

種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題；第

三種是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求。屬于第

一種情況，應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意，第二種情況應(yīng)向客

人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題c第

三種情況最難處理，如空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，某位客人卻偏偏說冷或熱，進(jìn)

行投訴，當(dāng)班員工急急忙忙趕到現(xiàn)場(chǎng)卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時(shí)候員工往

往會(huì)帶點(diǎn)情緒，容易造成雙方不愉快。我們應(yīng)教育員工，遇到這種情

況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，切忌用生硬的口氣回答,

如“沒有辦法”，“就是這樣”等等。

6.3進(jìn)戶維修服務(wù)規(guī)范

用戶的每間房閭都有設(shè)備，有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。

員工如何按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶工作，這不僅是一個(gè)技術(shù)問題，而且有禮

儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問題，弄不好會(huì)引起用戶的反感，造成不

好的影響。因此凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶

工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程.

進(jìn)戶工作的規(guī)范要求:

6.3.1一般情況下應(yīng)先預(yù)約，說清楚進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到用戶的同意。

即使事先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由服務(wù)臺(tái)服務(wù)員先電話聯(lián)系，與用

戶確認(rèn)。若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)用戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留

下維修到訪通知。

6.3.2員工到達(dá)用戶門口應(yīng)輕輕敲門。用戶開門后，員工應(yīng)說：“先

生（小姐、太太），需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)

來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”

6.3.3到達(dá)工作地點(diǎn)后，將干凈的保護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）

鋪在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來

的零件直接放在地上。

3.6.3.4工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事

先向公寓主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起二

6.3.5如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）請(qǐng)物業(yè)部保

潔人員配合吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

6.3.6工作結(jié)束，收拾好工具，并請(qǐng)用戶或物業(yè)部人員驗(yàn)收，用戶感

到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴用戶具體情況良好或有什么問

題，需要怎么辦及注意事情等。

6.3.8離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面

受污染，應(yīng)請(qǐng)物業(yè)部保潔人員配合負(fù)責(zé)打掃干凈。

6.3.9離開工作區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)，步子要輕，工具袋背在右肩上，如拿在手

中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對(duì)用戶說：“謝謝，再見！”

6.3.10整個(gè)工作期間不得收受用戶送的物品，也不能借用用戶的工

具、抹布等。

6.4工作單的流程

6.4.1各種維修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)工程部，維修單上內(nèi)容必須填寫清楚

記錄接單時(shí)間。

6.4.2工程部根據(jù)輕重緩急和工種不同，將維修單安排實(shí)施。

6.4.3維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。完成后注明維修時(shí)間

和所消耗材料，并請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可后帶回交給文員備案。

6.4.4工程部一般情況不接受電話請(qǐng)修，如有特殊情況，事后應(yīng)補(bǔ)工

作單.

6.4.5所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)主管的指示填寫工作單后方

可進(jìn)行。

6.4.6工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：

6.4.6.1人身安全、消防安全。

6.4.6.2與客戶有關(guān)。

6.4.6.3設(shè)備故障影響到客人。

6.4.6.4一般維修。

6.4.6.5正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。

6.4.8工程部主管、領(lǐng)班應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。

6.4.9主管、文員每周應(yīng)匯總一次工作單，向工程部經(jīng)理匯報(bào)。

6.5設(shè)備日常報(bào)修制度

設(shè)備的日常報(bào)修是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。報(bào)修單由使用部

門負(fù)責(zé)填寫。報(bào)修單一式四聯(lián)，第一聯(lián)由報(bào)修部門留存?zhèn)洳?。工程?/p>

在接到各部門的報(bào)修單后，將第二聯(lián)留存?zhèn)洳椋⒌谌?lián)在維修工

作完成后交客戶留存，第四聯(lián)交與財(cái)務(wù)留存。各維修班組在接到報(bào)修

單后，應(yīng)根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和估計(jì)工時(shí)，分派檢

修工人檢修。檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門簽字認(rèn)可。班組

在收到檢修工人送回的報(bào)修單后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，并將報(bào)

修單匯總后交工程部。工程部在接到各班組交回的報(bào)修單后，存入員

工完工檔案，作為每月評(píng)獎(jiǎng)的依據(jù)。在核銷報(bào)修單時(shí);如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí),

應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知使用部門預(yù)計(jì)

完成時(shí)間。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門對(duì)工

程部的投訴時(shí)，可以報(bào)修單為據(jù)。

7工程部庫房管理

7.1入庫流程

流程責(zé)任人

7.2.1本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分。

工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。

7.2.2公用工具歸庫管員負(fù)責(zé)保管及借出，各種電動(dòng)工具原則上由工

具倉庫統(tǒng)一保管，憑工具借用牌借用。

7.2.3專業(yè)自用工具由各專業(yè)主管負(fù)責(zé)保管，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放

在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。

7.2.4根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。

電焊機(jī)由綜合維修主管保管。

7.2.5所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。

工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具：每月一次，以保證各類機(jī)

具的正常使用。

7.2.6公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人

必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長時(shí)間為三天，如因工作

原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主

動(dòng)歸還，不得拖延。

7.2.7借用公用工具歸還時(shí)，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如

有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填

寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失

或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。

7.2.8專業(yè)自用工具必須由專業(yè)主管進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特

別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人

照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由專業(yè)主管照價(jià)賠償。

7.2.9全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工

具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。凡屬人

為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。

7.2.10所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理

批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得用

工具干私活。

7.2.11所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無論

公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

附圖2：

公用工具領(lǐng)用流程

流程責(zé)任人

個(gè)人工具領(lǐng)用流程

流程責(zé)任人

7.3出庫流程

其流程見附圖3：根據(jù)實(shí)際流程調(diào)整該圖

出庫流程

流程責(zé)任人

在《領(lǐng)料單》上簽批，退給總辦秘書?？偽飿I(yè)經(jīng)理

7.4退料流程

其流程見附圖3：

退料流程

流程責(zé)任人

供應(yīng)商取貨時(shí)，逐項(xiàng)填寫一式四聯(lián)

紅字《入庫單》，讓取貨人在一式四

聯(lián)紅字《入庫單》上簽字確認(rèn)后，

退料。

8工程部設(shè)備維保、更新、改造外判合同管理

8.1新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度

凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程

部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)

物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備

的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程

部或委托專業(yè)施工單位施工。新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件,

由工程部存檔，設(shè)備由使用部門保管。

8.1.1物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由

使用專業(yè)提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。

當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面

積破損的，一定要由部門經(jīng)理報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并由工程部提出方案

后再進(jìn)行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽

工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)

說明備案。凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。

8.1.2設(shè)備的更新和報(bào)廢應(yīng)同時(shí)辦理。

8.1.3設(shè)備的報(bào)廢原則為：

8.1.3.1政府指定的淘汰產(chǎn)品

8.1.3.2已超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱

患，而修理成本昂貴的設(shè)備。

8.1.3.3因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備

8.L3.3無法修復(fù)的設(shè)備

8.L3設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定

后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。價(jià)值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

8.2對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理

8.2.1大廈重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)主管應(yīng)親臨

現(xiàn)場(chǎng)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。

8.2.2大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)大廈管

理層，委托專業(yè)公司進(jìn)行。

8.2.3委托專業(yè)公司時(shí)，應(yīng)先尋價(jià)、填表、審批、簽約。

8.2.4專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟進(jìn)，逐漸

掌握維修、保養(yǎng)的技能。

8.2.5各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、

所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料?，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。

8.2.6所有由專業(yè)公司進(jìn)行維修、保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收簽

字。

9人員管理

9.1領(lǐng)班

工程部的最基層干部。領(lǐng)班不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟

悉該工種涉及的物業(yè)設(shè)施，而且應(yīng)具有一定的責(zé)任心和組織能力，以

帶領(lǐng)本組員工開展日常工作。

9.2工程師

有較高的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，并能組織員工解決設(shè)備維修和運(yùn)行問

題。主管一般按建筑專業(yè)分別設(shè)置。

9.3領(lǐng)班

領(lǐng)班是工程部的技術(shù)核心，應(yīng)該在物業(yè)基建過程中就著手培訓(xùn)，

并參與設(shè)備的安裝、調(diào)試過程。

9.4工程部的員工隊(duì)伍應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定。應(yīng)關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)、生活,

使員工熱愛本職的工作。

9.5要提供員工學(xué)習(xí)技術(shù)的機(jī)會(huì)，以提高他們的技術(shù)、技能和一專多

能。應(yīng)定期進(jìn)行技術(shù)考核、職稱評(píng)定和采取與津貼掛鉤的措施，不斷

激發(fā)員工的學(xué)習(xí)積極性和持久性。

9.6員工的年齡及技術(shù)等級(jí)應(yīng)形成梯隊(duì)，使員工隊(duì)伍后繼有人。

10設(shè)備故障處理、事故分析制度

10.1設(shè)備故障處理

10.1.1物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、燃?xì)獾任?/p>

險(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物

業(yè)部及總經(jīng)理。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分

析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。

10.1.2總經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決

定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。

10.1.3找出原因后，工程部經(jīng)理和專業(yè)主管須立即組織工程部人員

進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行，匯報(bào)總經(jīng)理。

10.1.4專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)

防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)工程部經(jīng)理，抄報(bào)物業(yè)總經(jīng)理。

10.1.5如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)

主管根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見，報(bào)工程部經(jīng)理審批后給予處

罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需要免除責(zé)任者，需報(bào)人

事部和物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

10.2運(yùn)行事故分析

10.2.1不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故，稱一般事故，由專業(yè)主管

調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任事故原因，吸取教訓(xùn)，記錄在

案，并匯報(bào)工程部經(jīng)理。

10.2.2設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停暖、停

天然氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣

影響的均屬重人事故，應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部（影響治安時(shí)）。應(yīng)

由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進(jìn)行事故調(diào)查。對(duì)重

大事故應(yīng)在沒有查清楚，肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效

防范措施以前，決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。對(duì)事故

隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門與個(gè)人，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)

任。

11工作分配及人員調(diào)配流程

11.1工作分配流程

11.1.1工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，各專業(yè)設(shè)備

維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審批后，統(tǒng)籌安排，形成大廈設(shè)備正常維

修保養(yǎng)計(jì)劃表。

11.1.2工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將設(shè)

備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人

員，落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施，

11.1.3各班組維修保養(yǎng)人員按照計(jì)劃安排的時(shí)間、內(nèi)容和要求，按

時(shí)對(duì)所分管的設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)工作。每次維修保養(yǎng)前，對(duì)設(shè)備

運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行

調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

11.1.4各專業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時(shí)，均填寫設(shè)備正

常維修保養(yǎng)記錄。

11.1.5各專業(yè)主管和領(lǐng)班，要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工

作。每次比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，主管要進(jìn)行檢查，工程部

經(jīng)理亦要進(jìn)行抽查。

11.1.6在工作分配的時(shí)間安排上，如因故障維修量大，影響到正常

計(jì)劃維修時(shí).，主管有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。

11.2人員調(diào)配流程

11.2.1正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負(fù)責(zé)各自

的職責(zé)范圍，完成自身的專業(yè)工作。

11.2.2由于某些突發(fā)的因素，個(gè)別專業(yè)難以完成自身范圍的職責(zé)，

需專業(yè)之間協(xié)助，由各分管主管協(xié)商，即可相互調(diào)派人力、工具等。

11.2.3工程部經(jīng)理完全有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時(shí)調(diào)配人力，各專業(yè)

主管均應(yīng)服從。

11.2.4如技工本身要求調(diào)換專業(yè)，首先由本人提出申請(qǐng)，寫明調(diào)出

理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽署意見，上報(bào)工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策

權(quán)。

11.2.5工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報(bào)人力資源部，得到

批準(zhǔn)后，即可實(shí)施。

11.3日常報(bào)修流程

11.3.1外部門請(qǐng)修單，一律經(jīng)由調(diào)度室登記、記錄收到時(shí)間，由值

班員標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。工程部發(fā)出請(qǐng)修單也經(jīng)由調(diào)度室登記、記錄收到

時(shí)間，由主管標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。

11.3.2以上請(qǐng)修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序：

優(yōu)先序列種類作出反映的時(shí)間

(1)與消防和人身安全有關(guān)8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)并立即完

(2)與客人有關(guān)30分鐘內(nèi)完成

(3)設(shè)備故障一一影響到客人60分鐘完成

(4)一般維修本班范圍完成

(5)大修一周內(nèi)完成

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