本節(jié)授課內(nèi)容國(guó)有土地使用權(quán)出讓土地出讓94課件講解

本節(jié)授課內(nèi)容

國(guó)有土地使用權(quán)出讓（土地出讓）

回顧上節(jié)內(nèi)容土地征收的概念和前提征收土地的程序征收土地的審批權(quán)限征收土地的補(bǔ)償安置廣州土地出讓現(xiàn)熱潮拿地競(jìng)拍行情看漲——《南方日?qǐng)?bào)》2015年5月29日的新聞經(jīng)過(guò)近半年的冷清后，土地市場(chǎng)自5月開始即將進(jìn)入瘋狂的推地節(jié)奏。5月27日，廣州一口氣推出7宗地塊，涉及的都是現(xiàn)時(shí)最為熱門的區(qū)域。僅在海珠廣紙新城就推出8塊土地，起價(jià)達(dá)到115億元。而天河金融城起步區(qū)同樣也加入了推地陣營(yíng)，同時(shí)推出了三宗商業(yè)商務(wù)地塊，并且以“降價(jià)”的方式來(lái)提高開發(fā)商的興趣。有分折認(rèn)為，樓市回升，地方政府有動(dòng)力增加土地的供應(yīng)數(shù)量，房企也容易高溢價(jià)拿地，土地出讓價(jià)格很可能水漲船高。引入引入

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程圖示前期工作建設(shè)施工竣工驗(yàn)收投資決策第一步取得土地使用權(quán)思考：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何取得土地使用權(quán)？獲得國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)的方式土地市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)土地出讓招標(biāo)拍賣掛牌劃撥租賃作價(jià)出資轉(zhuǎn)讓出售交換贈(zèng)與繼承出租抵押主要內(nèi)容一、土地出讓的概念和特征二、土地出讓的方式三、案例四、小結(jié)

國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。

思考：主體、客體、土地出讓年限、土地出讓金一、土地出讓的概念？1、主體：土地所有者——國(guó)家負(fù)責(zé)：縣級(jí)以上人民政府實(shí)施：土地管理部門

廣州市人民政府廣州市國(guó)土局

客體：土地使用權(quán)

舉例2、土地出讓金：

是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓的全部?jī)r(jià)款。

——土地價(jià)格

土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。對(duì)于新增建設(shè)用地的土地使用權(quán)出讓金，30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方政府。

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。土地的使用年限是從開發(fā)商取得土地使用證，按照土地使用證上面規(guī)定的起始時(shí)間開始計(jì)算。3、土地出讓的最高年限出讓主體具有特定性：國(guó)家（國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使）；受讓主體具有廣泛性：符合條件的個(gè)人、公司、企業(yè)和其他組織；出讓的計(jì)劃性：土地管理部門、城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案；期限性：出讓的土地都有一定的期限；

可轉(zhuǎn)讓性：土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。4、土地出讓的特征二、土地出讓的方式

1、招標(biāo)2、拍賣3、掛牌

“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上有意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！薄墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年11月1日起施行）招拍掛1、土地招標(biāo)

概念：是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。土地主管部門主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)的工作。

2、土地拍賣

概念：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。3、土地掛牌

是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。4、招拍掛的區(qū)別

土地招標(biāo)在體現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格界定了出讓地塊的有關(guān)開發(fā)條件，激發(fā)了投標(biāo)者對(duì)用地方案的積極研究；

土地拍賣是一種完全的競(jìng)爭(zhēng)方式。實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)集中報(bào)價(jià)，土地出讓價(jià)格較好地反映了當(dāng)時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，最大限度的保障了政府的土地出讓收益；

土地掛牌出讓報(bào)價(jià)時(shí)間較長(zhǎng)，給予了投資者更加充分的理性思考空間，避免了不理性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的炒作地價(jià)現(xiàn)象，有利于投資者理性投資和公平競(jìng)爭(zhēng)。三者的區(qū)別

5、土地出讓必須符合的條件

必須簽訂土地出讓合同:遵循平等、自愿、有償原則；土地使用者必須按期支付土地出讓金;出讓方必須按期提供土地使用權(quán)；必須辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證；土地使用者應(yīng)按照土地出讓合同規(guī)定和城市規(guī)劃要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地；三、案例

1、杭州2005年首場(chǎng)土地招標(biāo)會(huì)現(xiàn)場(chǎng);2、廣州天河區(qū)國(guó)際金融城起步區(qū)AT090939地塊國(guó)有建設(shè)用地出讓;

案例1：杭州2005年首場(chǎng)土地招標(biāo)會(huì)

2005年3月30日下午2時(shí)30分至3時(shí)，杭州市國(guó)土資源局，在杭州市國(guó)土資源局十七樓會(huì)議室，公開招標(biāo)出讓杭政（2005）10、11、12號(hào)三宗政府儲(chǔ)備土地的使用權(quán)，共195畝住宅用地；共有37家單位參與招標(biāo)競(jìng)買。14:18招標(biāo)會(huì)即將開始，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)暴滿，除了37家競(jìng)標(biāo)單位，大量房產(chǎn)開發(fā)商及專業(yè)人士也前來(lái)觀摩，遲來(lái)的開發(fā)商們，堅(jiān)持站在后面參會(huì)。

14:20主持人開始講話，提醒大家冷靜投標(biāo)。

14:23主持人宣讀注意事項(xiàng)。

14:23主持人正式介紹三宗地塊情況。

14:24公證員查看標(biāo)箱。14:30投標(biāo)正式開始。

14:311分鐘內(nèi)就有5個(gè)開發(fā)商代表投標(biāo)書進(jìn)箱。

14:36已有17人投標(biāo)。14:43最近五分內(nèi)無(wú)人響應(yīng)，氣氛緊張。

14:52主持人提醒截止時(shí)間。已有23人投標(biāo)，離37家尚有距離。14:58：投標(biāo)結(jié)束。緊張等待，氣氛熱烈。

14:59公證員開啟標(biāo)箱，檢查標(biāo)書。15:00國(guó)土資源局工作人員拆封標(biāo)書。15:02工作人員整理標(biāo)書。

15:06分類完畢，統(tǒng)計(jì)投標(biāo)金額。15:07主持人宣讀標(biāo)書。

15:32報(bào)價(jià)完華，開始評(píng)標(biāo)。

競(jìng)拍結(jié)果15:2010號(hào)地起價(jià)15994萬(wàn)元，有17家企業(yè)參加競(jìng)標(biāo)；中標(biāo)單位：浙江富越控股集團(tuán)有限公司；中標(biāo)金額：29233萬(wàn)元，比第二名多出800萬(wàn)左右，幾乎高出起價(jià)一倍；樓面均價(jià)：8200元每平方米；15:2411號(hào)地起價(jià)24264萬(wàn)元，14家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)中標(biāo)單位：華立地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中標(biāo)金額：38088.9999萬(wàn)元樓面均價(jià)：4200元每平方米。15:3112號(hào)地塊起價(jià)48046萬(wàn)元，15家競(jìng)標(biāo)企業(yè)中標(biāo)企業(yè)：四家公司聯(lián)合（浙江天陽(yáng)、浙江綠地、杭州房屋建設(shè)開發(fā)總公司、杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司）中標(biāo)金額：78190萬(wàn)元樓面均價(jià)：4200元每平方米

案例2廣州天河區(qū)國(guó)際金融城起步區(qū)AT090939地塊國(guó)有建設(shè)用地出讓（2015年5月～7月）

出讓公告

掛牌文件

成交公示思考：

天河區(qū)廣州金融城AT090939地塊土地出讓單價(jià)14000元/平方米是怎么算出來(lái)的？考察知識(shí)點(diǎn)：土地出讓金樓面地價(jià)容積率

樓面地價(jià)：即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。它是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。

知識(shí)鞏固容積率：又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo):

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例;

對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接影響了居住的舒適度。知識(shí)鞏固課堂實(shí)操

一宗2000平方米的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為6900元/平方米。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為9500元/平方米，理論上應(yīng)補(bǔ)多少土地出讓金？答案：土地出讓金（土地出讓價(jià)格）=樓面地價(jià)×容積率×土地面積土地出讓金（補(bǔ)）=