WK地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)

WK地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)

編制部門：WK集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部

試行日期：2002年6月3日

保密等級(jí)：機(jī)密

使用說明

第一條本標(biāo)準(zhǔn)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作分為投資分析、設(shè)計(jì)前期、實(shí)施方案、

施工圖設(shè)計(jì)四階段，每階段的第一頁均對(duì)本階段的工作重點(diǎn)進(jìn)行了說明，第二頁

為該階段的詳細(xì)內(nèi)容的目錄。為確保對(duì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)的正確理解和使用，使用

時(shí)請(qǐng)同時(shí)對(duì)照附錄《WK集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總流程》。

第二條《WK集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總流程》側(cè)重對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的規(guī)定，本

標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重對(duì)各階段成果的規(guī)定。

第三條本標(biāo)準(zhǔn)中標(biāo)注"★"的成果，為要求上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部審批,

通過后方能進(jìn)行下一步工作的成果。該類成果的上報(bào)時(shí)間和方式，將根據(jù)項(xiàng)目情

況由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部作出具體要求。

第四條本標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)成果的范例僅列出索引號(hào)，范例的內(nèi)容詳見《WK

集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》。

第五條本標(biāo)準(zhǔn)為WK集團(tuán)機(jī)密文件，僅供內(nèi)部使用，不得外傳。

總目錄

第一部分總則...............................................1

第二部分投資分析階段成果標(biāo)準(zhǔn)...............................2

1.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料............................4

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析......................12

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案............................14

4.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃》..................18

5.范例.....................................19

第三部分設(shè)計(jì)前期階段成果標(biāo)準(zhǔn).................................

21

1.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》形成的過程文件............23

2.概念設(shè)計(jì)方案★...........................24

3.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》........................27

4.范例....................................37

第四部分實(shí)施方案階段成果標(biāo)準(zhǔn).................................

39

1.實(shí)施方案形成的過程文件★....................41

2.設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)..................44

3.實(shí)施方案圖紙.............................56

4.相關(guān)部門在本階段的工作成果...................64

5.范例.....................................65

第五部分施工圖階段成果標(biāo)準(zhǔn).................................

67

1.施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書...........................69

2.施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)文件......................73

3.重要節(jié)點(diǎn)審查文件..........................74

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法......................75

附錄B.0.1WK集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總流程圖例......................84

附錄B.0.2WK集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總流程...........................85

第一部分總則

1.01為統(tǒng)一WK集團(tuán)各房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的

內(nèi)容和深度，達(dá)到"提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、保證項(xiàng)目進(jìn)度、控制項(xiàng)目開發(fā)成本”的目的，

特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.02WK集團(tuán)各房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)均應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)未涉及的部

分，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。

1.03本標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn),并總結(jié)WK集團(tuán)以往房地產(chǎn)項(xiàng)目開

發(fā)經(jīng)驗(yàn)編制而成。

1.04本標(biāo)準(zhǔn)遵循以下原則編制：

①設(shè)計(jì)與市場(chǎng)、成本相結(jié)合的原則；

②管理和技術(shù)相結(jié)合的原則；

③計(jì)劃管理的原則；

④檢查與反饋的原則。

1.05本標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行責(zé)任人為WK集團(tuán)屬下各房地產(chǎn)公司主管設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)

人。

1.06本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則解釋權(quán)屬WK集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。

第二部分投資分析階段成果標(biāo)準(zhǔn)

本階段工作重點(diǎn)

□收集項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

□完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案及可行性分析

□完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃》

□完成《項(xiàng)目可行性研報(bào)告-規(guī)劃設(shè)計(jì)部分》

目錄

1.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料...........................................

4

1.1宗地自然條件....................................4

1.2宗地社會(huì)條件....................................6

1.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤.......................................8

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析.................................12

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案...........................................

14

3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念..............................14

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)草案....................................14

4.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃》.................................

18

5.范例.....................................................

19

1項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

1.1宗地自然條件

宗地自然條件表一表1.1.1

填表人：填寫日期：年月日

土地名稱/項(xiàng)目名稱

圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況

宗表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市

宗地城市位置圖口已制作

地地圖基礎(chǔ)上制作

位表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市

宗地區(qū)域位置圖口已制作

置地圖基礎(chǔ)上制作

宗地紅線圖宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高口已收集

宗宗地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置□已制作

地宗地為復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、

宗地地形圖口已收集

現(xiàn)標(biāo)高（等高線I現(xiàn)狀地貌

狀宗地綠化植被與

植被與水面的定位口已制作

水面分布圖

說明：

1.本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并

作為設(shè)計(jì)前期階段進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料。

2.投資分析階段，若政府提供的"宗地紅線圖"、"宗地地形圖"深度不足，則應(yīng)在設(shè)計(jì)前期

階段落實(shí)并確認(rèn)此二圖紙。

宗地自然條件表二表1.1.2

填表人：填寫日期：年月日

土地名稱/項(xiàng)目名稱

最高℃

城市

常年絕對(duì)SJt最低℃

氣溫

平均℃

城市主導(dǎo)風(fēng)向

風(fēng)象風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）口已收集

空氣

宗地空氣質(zhì)量狀況口空氣質(zhì)量良好口空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測(cè)

質(zhì)量

宗地內(nèi)有無地表水口池塘口水渠

宗地周邊有無地表水口江口河口湖口?？谒?/p>

周邊地表水常年水位（黃海

M

高程）

水文

周邊地表水最高控制水位

M

（黃海高程）

地下水位標(biāo)高（黃海高程）M

宗地內(nèi)水質(zhì)狀況□水質(zhì)良好口水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測(cè)

噪音宗地噪音狀況□周邊無噪音源口周邊有噪音源，需進(jìn)行檢測(cè)

沖溝□有口無

暗河口有口無

宗地有古墓□有口無

無特殊化石□有口無

地下物地下軍用設(shè)施、管線□有口無

地下油罐房□有口無

其它大型地下建筑物、□有口無

說明：

1.依據(jù)宗地社會(huì)條件表一（表121）的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染

源與噪聲源時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)地具體情況判斷是否對(duì)宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、

噪聲狀況進(jìn)行檢測(cè)；決定進(jìn)行檢測(cè)后應(yīng)附各項(xiàng)檢測(cè)報(bào)告。對(duì)于尚未達(dá)到飽和通車

的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級(jí)預(yù)測(cè)飽和通車時(shí)的噪音。

2.當(dāng)存在特殊地下物時(shí)需另附文對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)說明。

1.2宗地社會(huì)條件

宗地社會(huì)條件表一表L2.1

填表人：填寫日期：年月日

土地名稱/I頁目名稱

圖紙名稱內(nèi)容要求完成情況

表達(dá)宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的

區(qū)域現(xiàn)狀圖□已收集

現(xiàn)狀特征

表達(dá)政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)

區(qū)域總體規(guī)劃圖口已收集

計(jì)劃

表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn);

區(qū)域交通分析圖口已制作

表達(dá)私家車赴宗地的可選路線

表達(dá)宗地周邊道路名稱、級(jí)別、尺寸及擬建道

周邊交通分析圖口已制作

路的擬建時(shí)間等

周邊道路斷面圖表達(dá)宗地塊周邊道路斷面各分項(xiàng)尺寸口已制作

表達(dá)宗地周邊存在對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在影響的公

共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及

建成時(shí)間；

周邊公共設(shè)施圖表達(dá)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在有利與不利因素的設(shè)口已制作

施：廣場(chǎng)、公園、城市雕塑，高壓線、變電

所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它構(gòu)成噪音和

污染的設(shè)施

表達(dá)給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、

市政管線圖口已收集

寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等

說明：

1.本表格所列為描述宗地社會(huì)條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成,

并作為設(shè)計(jì)前期階段進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料。

宗地社會(huì)條件表二表1.2.2

填表人：填寫日期：年月日

土地名稱/項(xiàng)目名稱

日照間距系數(shù)

當(dāng)?shù)卣叻?/p>

消防間距□無特殊要求

規(guī)要求

其它間距□無特殊要求

總用地面積ha

總建筑面枳m2

容積率

規(guī)劃設(shè)計(jì)要

建筑密度□暫無要點(diǎn)

點(diǎn)

綠地率

車位總數(shù)

限高要求_________層或__________m

配套的名稱

與面積要求

退紅線要求

13競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息

1.3.1競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表

競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表表1.3.1

填表人：填寫日期：年月日

編號(hào)樓盤名稱發(fā)展商所處地段價(jià)位/平米

1

2

3

4

其

他

說

明

市場(chǎng)營(yíng)銷部門經(jīng)手人：市場(chǎng)營(yíng)銷部門經(jīng)理：設(shè)計(jì)部經(jīng)理：

確

認(rèn)

欄

年月S年月日年月日

1."競(jìng)爭(zhēng)樓盤"，是指區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目地理位置、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，

可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的樓盤。

2.本列表中的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，須由設(shè)計(jì)部與市場(chǎng)營(yíng)銷部門共同確認(rèn)。

1.3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息

競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表一表1.3.2.1

樓盤名稱位置

規(guī)劃

總用地面積M2

總建筑卸枳M2

容積率

綠化率

總戶數(shù)戶

車位數(shù)地面?zhèn)€地下個(gè)

建筑

住宅總面積M2

□獨(dú)立別墅口聯(lián)排別墅口平層公寓口花園洋房

住宅產(chǎn)品類型

□小高層口高層口其他

住宅結(jié)構(gòu)形式

會(huì)所面積M2會(huì)所個(gè)數(shù)

商業(yè)面積M2口租□售

幼兒園班

小學(xué)班

景觀

周邊自然景觀□有口無

景觀設(shè)計(jì)面積M2

游泳池室外M2室內(nèi)M2

水景/噴泉個(gè)

兒童游戲場(chǎng)組

包含

硬地活動(dòng)場(chǎng)個(gè)

項(xiàng)目

網(wǎng)球場(chǎng)個(gè)

羽毛球場(chǎng)個(gè)

其它

說明：

1.針對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤，需完成表格內(nèi)全部?jī)?nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選

擇完成。

競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表二表1.3.2.2

樓盤名稱位置：

該樓盤的主要賣點(diǎn)、所采用的新概念新技術(shù)

設(shè)計(jì)費(fèi)源

設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)單位名稱

規(guī)劃

方案

建

筑

施工圖

方案

京旦

觀

施工圖

室內(nèi)

裝修部品標(biāo)準(zhǔn)

墻面一

墻面二

室

外

窗口白鋁口彩鋁口塑鋼

其它

電梯品牌

公電梯廳

共

室

內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)

其它

□毛坯房

□標(biāo)準(zhǔn)裝修

住

宅

口提供□不提供裝修套餐

室

內(nèi)

項(xiàng)目品牌或材料

入戶門/內(nèi)門

地板

潔具

廚柜

吊頂

其它

說明：

1.針對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤，需完成表格內(nèi)全部?jī)?nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇

完成。

競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表三表L3.2.3

樓盤名稱位置

戶型

編號(hào)戶型種類面積(M2)實(shí)用率(%)比例備注

1

2

3

4

5

6

主力戶型編號(hào)為:

戶型特色評(píng)述:（應(yīng)附圖表達(dá)）

說明：

1.實(shí)用率

國(guó)家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標(biāo)，通常為：?jiǎn)翁變?nèi)建筑面積/

單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e\

2.單套內(nèi)建筑面積

包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。

3.單套內(nèi)使用面積

住宅房間實(shí)際能使用的面積，不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

2.01依據(jù)宗地自然條件表一（表1.1.1）的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對(duì)規(guī)

劃設(shè)計(jì)的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠

化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護(hù)與利用措施等。

2.02依據(jù)宗地自然條件表二（表1.1.2）的內(nèi)容,對(duì)于有特殊地下物（如

沖溝、B音河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的

地塊對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路和解決辦法（該思路、辦法對(duì)應(yīng)的

成本估算要在《投資與收益分析》中體現(xiàn)\

2.03依據(jù)宗地社會(huì)條件表一（表1.2.1）的內(nèi)容,分析區(qū)域總體規(guī)劃、道

路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：區(qū)域

總體規(guī)劃對(duì)小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對(duì)小區(qū)主要出入口設(shè)置與人

車流線的影響；商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生

活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設(shè)施的影響和解決方

案；市政配套狀況對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)的影響等。

2.04依據(jù)宗地社會(huì)條件表二（表1.2.2）的內(nèi)容，分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距

要求對(duì)建筑排布的影響。

2.05當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

標(biāo)不完全確定時(shí),進(jìn)行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析,完成容積率分

析方案及對(duì)應(yīng)的容積率分析表（表322.3）,當(dāng)容積率確認(rèn)后，深化該容積率指

標(biāo)下的方案及完成其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（表3.2.2.1）與產(chǎn)品分析表（表

3.2.2.1X不同指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在《投資與收益分析》中體現(xiàn)\

2.06當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，即具備既定容積率、建筑密度和配套公

建面積時(shí)，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況,

進(jìn)行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（表

3.2.2.1）與產(chǎn)品分析表（表3.2.2.1）（不同假設(shè)情況下,對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、

成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在《工程與與銷售計(jì)劃》、《投資與

收益分析》中體現(xiàn)\

（本節(jié)內(nèi)容為根據(jù)集團(tuán)企劃部《項(xiàng)目可行性報(bào)告》相關(guān)要求調(diào)整。）

3規(guī)劃設(shè)計(jì)草案

3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的初步概念

3.1.1設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。

3.1.2技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

3.1.3可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念

的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)草案圖紙

3.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總平面圖

3.2.2綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表3.2.2.1

填表人：填寫日期：年月日

THI-?~rA-i

右工±m(xù)拒詼占

T?FR±m(xù)+7ii±fim+-i+i為工口宓

國(guó)/±FTFR+l+i曲給宓尚

亡54士&&rtn+n^/l2自內(nèi)說oz

什士尸1z主■夕FKTn^/l2/士4t5白米6□

z\十『口口攵■曲亡5百千口^/12士公7t5將人

內(nèi)容占住宅總建筑

建筑面枳擬結(jié)構(gòu)形式備注

類型面積比例（%）

住

低層住宅（1~3層）

宅

多層住宅（4~6層）

小高層住宅(7~11.5層)

中高層住宅(12~18層)

高層住宅(19層~10(^)

超高層住宅(>100m)

內(nèi)容

建筑面積(M2)用地面積(M2)

類型

公

共曲\山

服

務(wù)

設(shè)浮木木

施處11扁

rli7P(T^\Hd

甘他

內(nèi)容

車位數(shù)占總停車面積比例(%)

停車月工

汽

車4441-R-平附二

停六日

車"f'-l'-hrtnZi—

4+hnfn^^1—1—

內(nèi)容

占住宅總建筑面積比例(%)

交裝修標(biāo);

樓

=P+不由

標(biāo)

準(zhǔn)/Xi土曰/+i■國(guó)-ny士/i良

4■口ALL人.

說明：

1.根據(jù)WK項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，7~9層住宅與9~11.5層住宅開發(fā)成本差異

不大，因此上表將7~9層住宅并入小高層類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

2.設(shè)計(jì)部完成上表后提交成本管理部門進(jìn)行投資分析階段的成本測(cè)算。

容積率分析表表3.2.2.2

填表人：填寫日期：年月日

土地方全稱

住宅部分配套部分

地

占

序

總體

建筑戶

容

面

積

旨標(biāo)面戶數(shù)

號(hào)

指標(biāo)

數(shù)

積

面積積會(huì)所商業(yè)配套

和

之之和

比

比

率之和(M2)(M2)(M2)

類型（戶）

(Ha)（M2）

總建筑低層住宅：

面積獨(dú)立別墅

（M2）（1~3層）

低層住宅：

聯(lián)排別墅

（1~3層）

多層住宅

總?cè)莘e率

（4~6層）

小高層住

方宅（7~

11.5g）

塞中高層住

總戶數(shù)宅（12~

18層）

高層住宅

(19層~

100m)

超高層住

宅

（＞100M

）

總建筑低層住宅：

面積獨(dú)立別墅

（M2）（1~3層）

低層住宅：

聯(lián)排別墅

（1~3層）

多層住宅

總?cè)莘e率

（4~6層）

小高層住

方宅（7~

塞11.5層）

中高層住

總戶數(shù)宅（12~

18層）

高層住宅

(19層~

100m)

超高層住

宅

（＞100M

）

3.2.3產(chǎn)品分析

3.2.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的主要目的是通過設(shè)計(jì)分析為項(xiàng)目的投資效益和經(jīng)

營(yíng)前景提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)

計(jì)草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場(chǎng)營(yíng)銷和成本

部門，形成項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)。

323.2"有利因素、不利因素”是指對(duì)產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)生較大影響的因素；需

針對(duì)具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。"有利因

素"包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；"不利因素”包括噪聲、不良建筑朝

向、不良景觀等。

323.3關(guān)于各因素的可參考定義：

(1)良好建筑朝向："南偏東15。至南偏西15。范圍內(nèi)”的朝向;

(2)不良建筑朝向："西偏南45。至西偏北45。范圍內(nèi)”的朝向；

⑶景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。

4《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃》

（此部分內(nèi)容暫缺）

5范例

5.1項(xiàng)目基礎(chǔ)資料范例

序《WK集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果

文件名稱

號(hào)范例匯編》索引號(hào)

1宗地城市位置圖TZ-1-1

2宗地區(qū)域位置圖TZ-1-2

3宗地紅線圖TZ-1-3

4宗地現(xiàn)狀照片TZ-1-4

5宗地地形圖TZ-1-5

6宗地綠化植被與水面分布圖TZ-1-6

7區(qū)域現(xiàn)狀圖TZ-1-7

8區(qū)域總體規(guī)劃圖TZ-1-8

9區(qū)域交通分析圖TZ-1-9

10周邊交通分析圖TZ-1-1O

11周邊道路斷面圖TZ-1-11

12周邊公共設(shè)施圖TZ-1-12

13市政管線圖TZ-1-13

5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)草案

序《WK集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果

文件名稱

號(hào)范例匯編》索引號(hào)

1規(guī)劃設(shè)計(jì)草案設(shè)計(jì)說明TZ-1-1

2規(guī)劃設(shè)計(jì)草案指標(biāo)表TZ-1-2

3規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總平面圖TZ-1-3

第三部分設(shè)計(jì)前期階段成果標(biāo)準(zhǔn)

本階段工作重點(diǎn)

□參與《產(chǎn)品建議書》的編制和確認(rèn)

□完成概念設(shè)計(jì)方案及分析

□完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》

□完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》

目錄

1...............................《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》形成的過程文件

33

1.1概念設(shè)計(jì)任務(wù)書...........................................33

1.2重要節(jié)點(diǎn)的審核意見.......................................33

2概念設(shè)計(jì)方案★

34

2.1設(shè)計(jì)說明.................................................34

2.2綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析...............................35

2.3概念設(shè)計(jì)圖紙.............................................35

3.............................................《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》

39

3.1項(xiàng)目概況及用地分析.......................................39

3.2開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃與項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃.....................42

3.3市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議.......................................43

3.4成本控制因素與工程管理意見...............................45

3.5概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論.........................................46

3.6方案設(shè)計(jì)需要解決的問題...................................50

3.7項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析.................................52

4范例

54

4.1《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》形成的過程文件范例.......................54

4.2概念設(shè)計(jì)方案范例..........................................55

4.3《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》范例.....................................56

4.4其它范例56

1《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》形成的過程文件

1.1.概念設(shè)計(jì)任務(wù)書

1.1.1項(xiàng)目概況及用地分析

應(yīng)附文：參照本部分3.1項(xiàng)目概況及用地分析（第27頁1

1.1.2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及設(shè)計(jì)要求

應(yīng)附表：第二部分表3.2.2.1綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（第15頁”

1.1.3概念設(shè)計(jì)成果及進(jìn)度要求

應(yīng)附文：參照本部分2j既念設(shè)計(jì)方案（第24頁”

1.1.4甲方提供的附件資料

1.1重要節(jié)點(diǎn)的審核意見

1.2.1集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃的意見

1.2.2集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論的意見

2概念設(shè)計(jì)方案★

2.1設(shè)計(jì)說明

2.1.1應(yīng)包括對(duì)概念設(shè)計(jì)方案的介紹、分析；對(duì)《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書》中提

出的各類要求，應(yīng)專門闡述解決方案。

2.2綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析

2.2.1綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表詳?shù)诙糠直?.2.2.1（第15頁）

2.2.2產(chǎn)品分析詳?shù)诙糠?23（第17頁）

2.3概念設(shè)計(jì)圖紙

2.3.1概念設(shè)計(jì)圖紙目錄

概念設(shè)計(jì)圖紙目錄表表2.3.1.1

序低、多高層

分類圖紙名稱比例備注

號(hào)

層項(xiàng)目項(xiàng)目

1:1000~1:

總圖1總平面圖**

2000

1:1000~1:

2功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖?O

2000

1:1000~1:

3交通分析圖??

2000

1:1000~1:

4分期開發(fā)示意圖??

2000

1:500~

5組團(tuán)基本單元分析圖■O

1:1000

1:1000~1:

6配套分析圖??

2000

1:1000~1:

7景觀分析圖*?

2000

1:1000~1:

8視線分析圖OO

2000

1:1000~1:

9日照分析圖*■

2000

1:1000~1:

10坡度、坡向分析圖OO

2000用地地形復(fù)

1:1000~1:雜時(shí)需完成

11地形改造土方平衡圖OO

2000

住宅1:200~

12住宅單體意向平面圖O?

單體1:300

1:1000~1:

13工作模型■?

其它2000

14效果圖或模型照片*?

說明：

①本表中"?"表示必須完成的圖紙，"。"表示可選擇完成的圖紙。

2.3.2概念設(shè)計(jì)圖紙深度要求

2.3.2.1總平面圖

示意性表達(dá)建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的依據(jù)。

2.3.2.2功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖

明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。

2.3.2.3交通分析圖

應(yīng)體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對(duì)用地已

有道路進(jìn)行功能定位；核實(shí)停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場(chǎng)站與班車

停放的位置安排；根據(jù)道路設(shè)計(jì)寬度，示意性表達(dá)路網(wǎng)分級(jí)。

2.3.2.4分期開發(fā)示意圖

考慮分期地塊價(jià)值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工難易

度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應(yīng)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)；應(yīng)體現(xiàn)首期

賣場(chǎng)的選址。

2.3,2.5組團(tuán)基本單元分析圖

應(yīng)體現(xiàn)組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的

關(guān)系。

2.3.2,6配套分析圖

考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容；應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況

及政府規(guī)劃要點(diǎn)要求考慮是否設(shè)置各類技術(shù)配套設(shè)施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃

圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理

設(shè)備），如需設(shè)置，考慮大體的位置安排。

2.3.2.7景觀分析圖

表達(dá)景觀設(shè)計(jì)概念，綠化、水系、廣場(chǎng)之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價(jià)值

的景觀資源，表達(dá)對(duì)現(xiàn)狀景觀的利用方式。

2.3.2.8景觀視線分析圖

若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等等，則應(yīng)從視角、

視線高度等兩方面，分析用地內(nèi)各住宅的觀景情況。

2.3.2.9住宅單體平面圖

高層住宅項(xiàng)目應(yīng)提供單體意向平面圖，體現(xiàn)戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要

求；

低、多層項(xiàng)目若無優(yōu)秀創(chuàng)意，可不提供單體意向平面圖，但應(yīng)表達(dá)單體進(jìn)深

與開間尺寸。

2.3.2.10日照分析圖

體現(xiàn)用地內(nèi)每個(gè)區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時(shí)數(shù)。

2.3.2.11坡度與坡向分析圖

當(dāng)用地內(nèi)有坡地時(shí)，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地分布；坡

度應(yīng)以10%為單位分級(jí)，坡向應(yīng)分為東、西、南、北四向。

2.3.2.12地形改造土方平衡圖

根據(jù)坡度與高程進(jìn)行土地的利用分析，計(jì)算土方平衡量

3《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》

3.1項(xiàng)目概況及用地分析

(注：本節(jié)內(nèi)容所涉及附圖及數(shù)據(jù)資料，均為第二部分表LLL表112、

表1.2.1,表1.2.2中所列，以下文中不再特別標(biāo)出。)

3.1.1用地自然條件概況及分析

3.1.1.1宗地位置

應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地位置

應(yīng)附圖：宗地城市位置圖；宗地區(qū)域位置圖

3.1.1.2宗地現(xiàn)狀

(1)宗地四至范圍

應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地四至范圍

應(yīng)附圖：宗地紅線圖

(2)宗地現(xiàn)狀地形地貌

應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點(diǎn)及特殊地形地貌特征應(yīng)展開

分析

應(yīng)附圖：宗地現(xiàn)狀照片(標(biāo)明拍攝點(diǎn)和目標(biāo)點(diǎn)位置)；宗地地形圖

(3)綠化植被與水面

應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與

水面，應(yīng)說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習(xí)性、擬保留水面的

改造措施

應(yīng)附圖：宗地綠化植被與水面分布圖

(4)氣候氣象

應(yīng)附文：簡(jiǎn)述氣溫、主導(dǎo)風(fēng)向、降雨量等指標(biāo)。

(5)水文地質(zhì)

應(yīng)附文：簡(jiǎn)述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況

應(yīng)附：宗地地質(zhì)資料(如：初勘資料、周邊建筑基礎(chǔ)處理資料等)

(6)特殊地下物

應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐

房或其它大型地下建筑物

3.1.2宗地社會(huì)條件概況及分析

3.1.2.1區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃

應(yīng)附文：簡(jiǎn)述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀

特征等，對(duì)象征地段特點(diǎn)的景點(diǎn)設(shè)施附照片說明。當(dāng)?shù)卣?/p>

對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和實(shí)施計(jì)劃的說明。

應(yīng)附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖

3.122規(guī)劃要求

應(yīng)附