辦公樓物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置運作流程及各項管理規(guī)章制度

辦公樓物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置運作流程及各項管理規(guī)章制度

1.1項目部組織結(jié)構(gòu)圖

人員配置表

部門人員配置部門人員配置

項目部經(jīng)主管1人，配電6人，空

1人

理調(diào)機房6人，綜合維修運

管理部（3主管1人、文書1人，行技工6人

人）質(zhì)檢員1人，工程部（19方案一，以上工程部人員

主管1人，領(lǐng)班1人，人）留用2名技工配合各部門

保潔綠化

保潔員17人,計劃保進(jìn)行房屋管理；

部

潔員4人，綠化1人方案二，19名員工用于設(shè)

（24人）

備、房屋管理

安保部主管1人，領(lǐng)班2人，

（24人）安全員21人

1.2項目部員工崗位職責(zé)

A.項目部經(jīng)理

直接上級：分公司總經(jīng)理（副總經(jīng)理）

直接下屬：本部各部門主管

（一）主要職責(zé)

1、全面領(lǐng)導(dǎo)主持物業(yè)管理項目部的經(jīng)營管理工作，在

本項目內(nèi)全權(quán)管理、使用和調(diào)配人員、設(shè)備和物資，向分公

司和業(yè)主負(fù)責(zé)。

2、主持制定年度經(jīng)營管理工作計劃并負(fù)責(zé)落實。

3、帶教培訓(xùn)本部門各級管理干部和員工，建立思想穩(wěn)

定、作風(fēng)過硬、技術(shù)精湛的骨干隊伍，夯實物業(yè)管理的組織

和技術(shù)基礎(chǔ)。

4、深入物業(yè)管理“四個階段”的全過程，全面監(jiān)控物

業(yè)管理質(zhì)量，現(xiàn)場解決和糾正各專業(yè)工作中的問題和不良行

為，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、精品物業(yè)管理項目工程。

5、適時組織質(zhì)量分析會和技術(shù)研討會，研究和解決物

業(yè)管理質(zhì)量和工程項目中存在的“常見病”、“多發(fā)病”及

技術(shù)疑難問題，不斷提高工程項目的管理、保障、維修和保

養(yǎng)水平。

6、加強設(shè)備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理，盡

力保證其使用功能不受損壞，盡量延長其使用壽命。

7、加強物業(yè)管理成本控制，大力降低物料消耗，增收

節(jié)支，全面完成公司下達(dá)的經(jīng)營管理指標(biāo)。

8、經(jīng)常拜訪業(yè)主，征求其對物業(yè)管理的意見和建議，

正確處理業(yè)主投訴，并積極組織整改，及時向業(yè)主反饋整改

結(jié)果。

9、定期開展安全教育和安全檢查，針對存在的不安全

因素制定安全保護(hù)措施并督導(dǎo)落實，堅持夜間查崗查哨制

度，確保物業(yè)管理項目的人身財產(chǎn)安全檢查萬無一失。

10、關(guān)心和愛護(hù)職工，發(fā)動群眾開展深入細(xì)致的思想

工作，當(dāng)好職工的貼心人，不斷增強企業(yè)的凝聚力和向心力。

11、工作勤謹(jǐn)、忠實、敬業(yè)，廉潔自律、以身作則，

處處作職工的表率。把明潔公司“四個亮點”工作臺推向新

水平。

12、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

B.工程部

（一）工程部組織網(wǎng)絡(luò)圖

工程部

工程部主管

1人

(二)工程部責(zé)任概述

一)工程部經(jīng)理

直接上級：項目部經(jīng)理

直接下屬：本部領(lǐng)班、技工.

1、主要職責(zé)

(1)領(lǐng)導(dǎo)主持工程部的全面工作，工程保障、養(yǎng)護(hù)維

修質(zhì)量向項目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。

(2)認(rèn)真組織檢查、驗收、接收、登記托管工程項目

的工程質(zhì)量和設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量、品牌、規(guī)格、型號，并組

織專業(yè)工程師詳細(xì)查閱大型設(shè)備的技術(shù)資料、開通使用、維

修、保養(yǎng)說明書，弄清其性能特點、操作使用方法和工作注

意事項。

(3)認(rèn)真查閱建筑、裝修、設(shè)備、設(shè)施安裝圖紙，現(xiàn)

場勘查業(yè)主建筑物、設(shè)備、設(shè)施的布局功能及安裝特點。深

入了解業(yè)主單位的工作性質(zhì)、特點和專業(yè)需求，有針對性的

制定運行和保養(yǎng)、維修措施。

(4)主持制定運行保障和維修保養(yǎng)計劃，一式三份，

業(yè)主單位、項目部、工程部各存一份，報項目經(jīng)理和業(yè)主單

位批準(zhǔn)后組織實施。

(5)主持召開由業(yè)主單位和工程技術(shù)人員參加的工程

保障工作會議，研究制定工程保障工作方案，并認(rèn)真征求業(yè)

主單位意見，經(jīng)項目部和業(yè)主單位審批后認(rèn)真執(zhí)行。

(6)有計劃、有針對性的組織專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，努力提

高工程部的保障技術(shù)水平。

(7)針對工程項目狀況，經(jīng)常組織工程項目的“常見

病”、“多發(fā)病”和設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)性能、故障特點主持制

定預(yù)防、養(yǎng)護(hù)和維修保障措施。

(8)深入工程現(xiàn)場，跟蹤工程運行、維修過程，規(guī)范

工程技術(shù)人員的工作行為，檢查驗收工程質(zhì)量。

(9)協(xié)助人事部招聘工程技術(shù)人員。

(10)負(fù)責(zé)本部技術(shù)人員的在崗培訓(xùn)和工作技術(shù)考評工

作。

(11)隨時做好特殊情況的應(yīng)急準(zhǔn)備，工程項目出現(xiàn)險

情，立即趕赴現(xiàn)場，組織排故和救援。

(12)定期走訪業(yè)主單位有關(guān)人員，經(jīng)常征求業(yè)主單位

對工程保障工作的意見和建議。對業(yè)主單位的投訴，積極組

織整改，并將整改結(jié)果向業(yè)主單位反饋。

(13)定期進(jìn)行安全教育，主持制定安全預(yù)防和安全操

作規(guī)程，并監(jiān)督落實，確保工程保障和技術(shù)操作安全。

(14)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

二)電氣領(lǐng)班

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：電氣技工

1、主要職責(zé)

(1)主持管理托管項目的電氣工程運行保障和養(yǎng)護(hù)維

修工作。

(2)檢查、驗收、接管、登記電氣工程設(shè)備安裝質(zhì)量,

建立電氣設(shè)備設(shè)計、安裝、養(yǎng)護(hù)、維修技術(shù)檔案資料。

(3)查閱設(shè)備安裝圖紙，深入現(xiàn)場勘查線路、設(shè)備安

裝結(jié)構(gòu)和布局特點，制定運行保障和養(yǎng)護(hù)維修計劃經(jīng)工程部

經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。

(4)學(xué)習(xí)鉆研維修保養(yǎng)技術(shù)，不斷探索工程維修新器

材、新技術(shù)、新工藝，努力提高工程保障和維修保養(yǎng)技術(shù)。

(5)帶教培訓(xùn)電氣技工，逐步提高其技術(shù)水平。

(6)堅持現(xiàn)場巡查值班制度，確保電氣設(shè)備的正常運

轉(zhuǎn)。

(7)接到故障通知或業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場，

查明情況，及時報告并實施排故。故障排除后，及時向上級

和業(yè)主反饋排故結(jié)果，并經(jīng)經(jīng)理驗收確認(rèn)登記、簽字。

(8)協(xié)助配合其他工程人員完成維修保養(yǎng)任務(wù)。

(9)完成工程部經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。

(10)落實安全措施，確保電氣工程運轉(zhuǎn)和技術(shù)操作安

全。

三)電氣技工

直接上級：電氣領(lǐng)班

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)根據(jù)電氣運行、養(yǎng)護(hù)維修計劃，完成運行保障和

養(yǎng)護(hù)維修任務(wù)。

(2)堅守值班崗位，監(jiān)視、掌握電氣設(shè)備的運行狀況,

發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并實施排故。配電室值班。

(3)堅持設(shè)備現(xiàn)場和業(yè)主工作場所檢查巡視制度，收

到故障信息和業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場，查明原因，立

即報告，并實施排故，排故結(jié)束，須進(jìn)行登記，并經(jīng)工程師

驗收確認(rèn)簽字。

(4)注意學(xué)習(xí)鉆研電氣維修技術(shù)，努力提高技術(shù)操作

水平和養(yǎng)護(hù)維修能力。

(5)認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識，遵守操作規(guī)程，落實預(yù)防措

施，確保電氣運行和操作安全。

(6)協(xié)助其他技工完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。

(7)完成工程師交辦的其他工作任務(wù)。

四)水暖技工

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)完成水暖系統(tǒng)保障、養(yǎng)護(hù)、維修工作計劃規(guī)定的

工作任務(wù)。

(2)堅守值班工作崗位，監(jiān)視、巡查水暖系統(tǒng)工作現(xiàn)

場和業(yè)主單位工作場所，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并實施排故。

(3)接到故障信息和業(yè)主單位投訴立即趕赴現(xiàn)場，查

明原因，向工程師報告并實施排故。故障排除后，填寫《故

障排除維修單》，并請工程師簽字確認(rèn)。

(4)學(xué)習(xí)安全操作和防護(hù)知識，確保水暖系統(tǒng)運行和

操作安全。

(5)協(xié)助其他專業(yè)技工完成運行保障、養(yǎng)護(hù)、維修任

務(wù)。

(6)完成上級交辦的其他工作任務(wù)。

五)弱電技工

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)按弱電系統(tǒng)工作計劃完成弱電系統(tǒng)(弱電系統(tǒng)綜

合線路、樓宇自控、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、通訊、廣播、電

視、信息網(wǎng)絡(luò)等)的運行保障養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。

(2)堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故

障及時排除。

(3)收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清

原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除

維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。

(4)學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理

論水平。

(5)學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。

(6)協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任

務(wù)。

(7)完成上級交辦的其他工作任務(wù)。

六)強電維保技工

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)配電值班，樓宇強電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。

(2)堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故

障及時排除。

(3)收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清

原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除

維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。

(4)學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理

論水平。

(5)學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。

(6)協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任

務(wù)。

(7)完成上級交辦的其他工作任務(wù)

七)消防設(shè)備維保技工

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)消防設(shè)施的運行、維護(hù)保養(yǎng)。

(2)堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故

障及時排除。

(3)收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清

原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除

維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。

(4)學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理

論水平。

(5)學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。

(6)協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任

務(wù)。

(7)完成上級交辦的其他工作任務(wù)

八)電梯技工

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、運行保養(yǎng)。

(2)堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故

障及時排除。

(3)收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清

原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除

維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。

(4)學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理

論水平。

(5)學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。

(6)協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任

務(wù)。

(7)完成上級交辦的其他工作任務(wù)

九)鍋爐技工

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)鍋爐設(shè)備、設(shè)施的日常值班維護(hù)保養(yǎng)。

(2)堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故

障及時排除。

(3)收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清

原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除

維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。

(4)學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理

論水平。

(5)學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。

(6)協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任

務(wù)。

(7)完成上級交辦的其他工作任務(wù)

十)空調(diào)技工

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常計劃維護(hù)保養(yǎng)。

(2)堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故

障及時排除。

(3)收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清

原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除

維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。

(4)學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理

論水平。

(5)學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。

(6)協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任

務(wù)。

(7)完成上級交辦的其他工作任務(wù)

C.保潔綠化部

(二)保潔綠化部組織網(wǎng)絡(luò)圖

（二）保潔部責(zé)任范圍概述

一）保潔部主管

直接上級：項目部經(jīng)理

直接下屬：本部領(lǐng)班

1、主要職責(zé)

a、領(lǐng)導(dǎo)主持保潔部的全面工作，保潔質(zhì)量向項目部經(jīng)理

和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。

b、檢查接收項目保潔場所，界定保潔內(nèi)容和范圍。

c、根據(jù)項目保潔特點和業(yè)主要求制定保潔工作計劃，并

組織實施。

d、組織項目保潔開荒，徹底清潔項目現(xiàn)場衛(wèi)生，按業(yè)主

單位要求擺放辦公家具和生活設(shè)施。

e、帶教培訓(xùn)保潔管理人員。

千、建立保潔工作制度，深入保潔工作現(xiàn)場規(guī)范保潔工作

行為，嚴(yán)格控制保潔工作質(zhì)量。

g、組織保潔設(shè)備使用培訓(xùn)，教育員工正確使用和養(yǎng)護(hù)保

潔設(shè)備。

h、定期走訪業(yè)主單位，征求其對保潔工作的意見和建議,

并付諸落實。

i、歷行節(jié)約降低消耗，嚴(yán)格控制保潔管理成本。

j、組織安排安全工作教育和消防安全培訓(xùn)，制訂成品保

護(hù)措施，杜絕不安全因素和傷亡事故。

k、負(fù)責(zé)項目內(nèi)的衛(wèi)生保潔、外圍綠化的帶班管理工作。

m、負(fù)責(zé)保潔員的出勤考核，行政管理工作。

n、負(fù)責(zé)保潔員的思想政治工作。

。、定期組織保潔員的常規(guī)培訓(xùn)。

P、負(fù)責(zé)保潔區(qū)域內(nèi)得工作質(zhì)量檢查、指導(dǎo)。

q、主持班務(wù)會，講評安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。

r、認(rèn)真處理業(yè)主投訴，并將處理結(jié)果向業(yè)主反饋。

s、完成上級交辦的其他工作任務(wù)。

二)保潔員

直接上級：保潔主管

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)按保潔工作計劃完成責(zé)任范圍內(nèi)的保潔工作任務(wù)，

工作質(zhì)量向領(lǐng)班負(fù)責(zé)。

(2)正確使用保潔設(shè)備，不斷總結(jié)保潔工作經(jīng)驗，不斷

提高勞動效率。

(3)愛護(hù)成品，節(jié)約使用保潔用品，努力降低工作成本。

(4)檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)照明和冷暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時報

修。

(5)認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識，保證工作安全。

(6)注意儀容儀表，認(rèn)真落實員工行為規(guī)范。

(7)協(xié)助其它員工完成保潔任務(wù)。

(8)完成上級交辦的其它任務(wù)。

四)綠化工

直接上級：保潔主管

直接下屬：無

1、主要職責(zé)

(1)按環(huán)衛(wèi)保潔綠化計劃，實施環(huán)境保潔綠化工作。

(2)學(xué)習(xí)鉆研環(huán)衛(wèi)綠化技術(shù)，熟練使用環(huán)衛(wèi)綠化工作設(shè)

備。

(3)遵守環(huán)衛(wèi)綠化工作規(guī)程，確保環(huán)衛(wèi)綠化工作質(zhì)量。

(4)愛護(hù)院內(nèi)花草樹木，悉心保護(hù)，不受損害。

(5)負(fù)責(zé)院內(nèi)公共區(qū)域得衛(wèi)生清掃。

(6)完成上級交洽的其他工作任務(wù)。

2、日常工作程序(見《明潔物業(yè)管理四個階段工作規(guī)

范》)

五、安保部

（一）安保部組織網(wǎng)絡(luò)

早

早中晚早晚中

班

班班班班班班

值

門門門值值值

崗崗崗班班班班

員

2員員員

221

人人人2221

人人人人人

（二）安保部責(zé)任范圍概述

（D負(fù)責(zé)托管物業(yè)項目范圍內(nèi)的交通秩序、內(nèi)部保衛(wèi)、

消防等安全管理工作。

（2）協(xié)助公安部門偵破項目區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件，打

擊現(xiàn)行破壞活動。

(3)在項目區(qū)內(nèi)業(yè)主入口處站崗放哨，維護(hù)辦公區(qū)內(nèi)

的正常秩序，防止違法犯罪活動的發(fā)生，營造安全文明辦公、

生活環(huán)境。

(4)負(fù)責(zé)項目區(qū)內(nèi)的鑰匙管理，對各部門的鑰匙使用

權(quán)限實行監(jiān)督檢查，對丟失的鑰匙進(jìn)行調(diào)查處理，對確需增

配的鑰匙，進(jìn)行增配。

(5)對項目區(qū)域內(nèi)實行嚴(yán)格的消防監(jiān)控管理。

(6)負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)大型活動的安全警衛(wèi)工作和各項

治安案件的處理工作。

一)安保部主管

直接上級：項目部經(jīng)理

直接下屬：安保部領(lǐng)班

(1)主要職責(zé)

1)領(lǐng)導(dǎo)主持安保部的全面工作。

2)主持制定安全保衛(wèi)工作和四防(防火、防盜、防破

壞、防自然災(zāi)害)管理制度經(jīng)上級和業(yè)主單位批準(zhǔn)后貫徹落

實。

3)根據(jù)托管項目特點公安部門的法規(guī)要求制訂安全保

衛(wèi)工作計劃，經(jīng)上級和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實施。

4)經(jīng)常進(jìn)行法律、法規(guī)教育，讓全體安全人員都學(xué)法、

懂法，并且會用法律、法規(guī)，歷行職責(zé)，維持秩序，規(guī)范行

為，保證安全。

5）帶教培訓(xùn)安全管理人員和安全員。

6）加強安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控等專項業(yè)務(wù)的技術(shù)訓(xùn)練，

提高全全人員的工作能力和業(yè)務(wù)水平。

7）經(jīng)常檢查安全防護(hù)、監(jiān)控設(shè)備的使用情況，工作狀

態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障、失效應(yīng)及時報修和更換。

8）深入安全工作現(xiàn)場，規(guī)范安全工作行為。檢查考核

安全工作質(zhì)量。

9）對項目區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一般違法違紀(jì)案件，應(yīng)組織偵

破。對重大治安和刑事案件，應(yīng)協(xié)助公安機關(guān)進(jìn)行偵破處理。

10）建立完善安全保衛(wèi)工作檔案資料，積累安全保衛(wèi)工

作管理經(jīng)驗。

11）定期征求業(yè)主單位意見和建議，并采納落實。

12）建立安全和消防隱患檢查制度，定期組織安全大檢

查，對查出的問題組織整改。

13）定期對業(yè)主單位和項目部人員進(jìn)行安全教育，提高

全體人員的安全意識和防護(hù)能力。

14）完成上級交辦的其他任務(wù)。

二）安保部領(lǐng)班

直接上級：安保部主管

直接下屬：安全員

（1）主要職責(zé)

1）負(fù)責(zé)托管項目內(nèi)的安全保衛(wèi)、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控

和車輛進(jìn)入、停泊的帶班管理工作。

2）負(fù)責(zé)安全員的出勤考核，行政管理工作。

3）負(fù)責(zé)安全員的思想政治工作。

4）定期組織安全員的常規(guī)訓(xùn)練和安全專業(yè)的理論知識

學(xué)習(xí)。

5）堅持跟班帶班和查崗查哨制度，跟蹤安全保衛(wèi)工作

全過程，規(guī)范安全工作行為，考核安全工作質(zhì)量。

6）處理一般性、治安案件和客戶投訴，遇緊急事件應(yīng)

立即報告，并組織安全人員保護(hù)現(xiàn)場。

7）帶教安全員愛護(hù)安全、消防設(shè)備和器材，對自行使

用和保管的設(shè)備、器材要負(fù)責(zé)定期盤點和養(yǎng)護(hù)。

8）主持班務(wù)會，講評安全工作情況，提高安全工作質(zhì)

量。

9）完成上級交辦的其他任務(wù)。

三）安全員

直接上級：領(lǐng)班

（1）主要職責(zé)

A:警衛(wèi)巡邏崗

1）負(fù)責(zé)巡查項目區(qū)域內(nèi)的安全情況和設(shè)備、設(shè)施安放

位置周圍可疑跡象，發(fā)現(xiàn)問題，立即查明報告。

2）負(fù)責(zé)按時關(guān)閉開啟項目區(qū)域的對外通道，并對通過

的行人驗證放行。

3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項目區(qū)域內(nèi)無關(guān)人的清理工作。

4）對來往項目區(qū)域內(nèi)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視，并及時向

上級報告。

5）巡視大門崗執(zhí)勤情況，協(xié)助其處理疑難問題。

6）按時填寫《巡查值班記錄》。

7）負(fù)責(zé)院內(nèi)車輛的停泊管理。

8）完成上級交辦的其他任務(wù)。

B：大門、營業(yè)廳警衛(wèi)崗

1）負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)大門崗的值勤警衛(wèi)工作。

2）負(fù)責(zé)外來人員出入檢查登記工作。

3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項目區(qū)域內(nèi)工作人員攜帶物品的查驗登記

工作。

4）負(fù)責(zé)非辦公（經(jīng)營）期間的出入戶登記工作。

5）負(fù)責(zé)門口的秩序維護(hù)工作，阻止上訪人群進(jìn)入大樓。

6）負(fù)責(zé)可疑人員的盤查、案件報警和現(xiàn)場保護(hù)工作。

7）完成上級交辦的其他任務(wù)。

C:停車場崗

1）負(fù)責(zé)停車場的車輛停泊看護(hù)、安全保衛(wèi)工作。

2）負(fù)責(zé)停車場進(jìn)出車輛的出入登記、指揮調(diào)度、安全疏

導(dǎo)工作。

3）負(fù)責(zé)車場內(nèi)的清潔衛(wèi)生、消防安全現(xiàn)場監(jiān)視、檢查工

作。

4）負(fù)責(zé)車場內(nèi)事故、案件的調(diào)查、偵破和現(xiàn)場保護(hù)工作。

5）完成上級交辦的其他任務(wù)。

六、管理部

（一）管理部組織網(wǎng)絡(luò)圖

（二）管理部責(zé)任范圍概述

管理部是項目部的綜合管理、協(xié)調(diào)部門，是項目部上下、

內(nèi)外信息傳輸?shù)闹袠袡C構(gòu)和項目經(jīng)理實施指揮調(diào)度的行政

部門。負(fù)責(zé)項目部內(nèi)的行政、人事、文秘、檔案、業(yè)務(wù)質(zhì)量

考評和業(yè)主單位的各項服務(wù)及委托代辦的有關(guān)事宜。

(1)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

直接上級：項目經(jīng)理

直接下級：人事干事兼文書、質(zhì)檢員

a、全面主持領(lǐng)導(dǎo)管理部的各項管理工作，負(fù)責(zé)項目部

的行政管理、綜合協(xié)調(diào)、對外聯(lián)絡(luò)、接待等各項管理工作。

b、負(fù)責(zé)項目部文秘、檔案資料的整理歸檔管理工作。

c、負(fù)責(zé)項目部的人事管理、培訓(xùn)。

d、負(fù)責(zé)項目部的接待、業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)的管理工作。

e、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的文件資料以及報刊、雜志的收發(fā)、

傳遞等管理工作。

f、負(fù)責(zé)項目部和業(yè)主單位的飲水供應(yīng)管理工作。

g、負(fù)責(zé)業(yè)主單位委托代辦的其他工作。

(2)文書崗位職責(zé)

直接上級：管理部經(jīng)理

a、負(fù)責(zé)項目部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備

資料的整理歸檔管理工作。

b、負(fù)責(zé)項目部的文件資料的撰寫、打印、收發(fā)、傳遞

及印章的管理工作。

C、負(fù)責(zé)項目部的資產(chǎn)、設(shè)備、家具、用具等物資的統(tǒng)

計管理工作。

d、負(fù)責(zé)項目部的秘書服務(wù)、電話值班及信息傳遞工作。

e、負(fù)責(zé)項目部工資、考勤工作。

f、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

(3)質(zhì)檢員崗位職責(zé)

直接上級：管理部經(jīng)理

a、負(fù)責(zé)項目部的質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)工作。

b、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的委托代辦工作。

c、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主單位的飲品和其他物資采購供應(yīng)工作。

d、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

1.3物業(yè)管理運作流程大綱

一、物業(yè)管理項目運作流程

規(guī)范管理

二、項目經(jīng)理管理程序及規(guī)范

項目經(jīng)理

制定,方案組織實施

分工,督導(dǎo)

日檢查記錄率隊整改

反饋周檢考評

各部門經(jīng)理

匯報

三、項目部工作檢查流程圖

四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求

五、倉庫管理程序圖

入庫入庫單

六、回訪分類示意圖

回訪

七、投訴處理程序流程圖

八、物品使用及報廢程序

申請

九、保潔檢查監(jiān)督流程圖

十、公共設(shè)施維修工作流程圖:

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下發(fā)工程維修單

卜一、檢查、驗收共用設(shè)施維修工作流程圖

管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報告、巡樓日檢記錄簿、

對講機和巡樓鑰匙巡樓

從天臺開始逐層往下巡查

十二、維修班工作程序

工作要領(lǐng):

早查：不留任何遺存

接單：迅速前往維修

例檢：確保防患未然

十三、盤查可疑人員流程圖

禮貌詢問

觀察判斷

十四、管理工作規(guī)程

1.管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程

1.0目的

規(guī)范管理公司物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保

提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)客服部.工程部.安保部.保潔部的服務(wù)

質(zhì)量的內(nèi)部檢查。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)管理經(jīng)理.工程主管.安全主管.保潔主管

負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。

3.2管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)分管工作的周檢.

3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司每月工作的月檢。

4.0工作規(guī)程

4.1日檢

4.1.1物業(yè)管理項目部

4.1.1.1物業(yè)管理項目部每日按要求對責(zé)任區(qū)至少進(jìn)

行一次巡視檢查，具體檢查內(nèi)容包括：

a)公用設(shè)施是否保持正常使用功能；

b)轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊有無違章作業(yè)現(xiàn)象

c)有無私自占用.使用公共場地現(xiàn)象；

d)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境是否保持清潔.衛(wèi)生.

4.1.1.2物業(yè)管理項目部應(yīng)將每日查情況如實記錄在

《物業(yè)客服部日檢記錄表》內(nèi).

4.1.1.3對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項，管理員應(yīng)及時向

管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)反映。

4.1.2工程部

4.1.2.1工程人員每日對設(shè)備的運行狀況進(jìn)行巡視和

記錄，工程主管對其進(jìn)行檢查后簽名，對記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)

的問題應(yīng)及時分析原因，并采取相應(yīng)的糾正措施進(jìn)行處理.

4.1.2.2工程維修人員在完成維修工作后，將《維修單》

交工程主管檢查并簽名確認(rèn).

4.1.3安保部

安全主管每日對物業(yè)轄區(qū)及各崗位安全員工作進(jìn)行檢

查，將檢查結(jié)果如實記錄，及時采取糾正措施,并在跟蹤驗證

后進(jìn)行記錄。

4.1.4保潔部

保潔主管每日對物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)各區(qū)域至少巡視和檢

查一遍，對發(fā)現(xiàn)的不合格應(yīng)立即時行處理和糾下，并如實填

寫《清潔工作日檢表》。

4.2周檢

管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)每周對分管部門工作進(jìn)行一次全面

檢查，并在周檢記錄表上作出相應(yīng)的記錄和評價。

4.3.□管理公司經(jīng)理每月最后一周周未組織相關(guān)人員

對工程設(shè)備房進(jìn)行紅旗設(shè)備檢評，以設(shè)備的保養(yǎng)完好及設(shè)

備和房屋的清潔為主要評比內(nèi)容，并在《物業(yè)工程設(shè)備房流

動紅旗評比表》內(nèi)進(jìn)行記錄。

4.3.2管理公司經(jīng)理與管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)對安保

部進(jìn)行月檢，并在《安保部月檢表》上作出相應(yīng)記錄和評價。

4.3.3管理公司經(jīng)理每月底對物業(yè)客服部的紀(jì)律.工作

實績等方面實行評價打分，并記錄于《物業(yè)管理人員考核語

評比表》內(nèi)。

4.4對返工或返修后的服務(wù)過程由檢查人員按標(biāo)準(zhǔn)要

求重新驗證并做記錄.。

4.5記錄的歸檔和保存

4.5.1日檢記錄由管理公司各部門負(fù)責(zé)歸檔和保存，

保存期限為1年。

4.5.2周檢記錄由管理公司部門負(fù)責(zé)歸檔和保存，保

存期限為3年。

4.5.3月檢記錄由管理公司文件管理員負(fù)責(zé)歸檔和保

存，保存期限為3年。

5.0相關(guān)記錄

5.1《物業(yè)客服部日檢記錄表》

5.2《物業(yè)客服部周檢表》

5.3《工程部工作日檢表》

5.4《工程部工作周檢表》

5.5《安全隊一日工作情況匯總》

5.6《保潔工作日檢表》

5.7《保潔工作檢查表》

5.8《物業(yè)工程設(shè)備房流動紅旗評比表》

5.9《安保部月檢表》

5.10《管理人員考核評比表》

5.11《安全工作周檢表》

2.用戶報修處理工作規(guī)程

1.0目的

盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為

用戶提供滿意的服務(wù)。

2.0適用范圍

適用于對轄區(qū)內(nèi)用戶提出的維修服務(wù)要求的處理。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)記錄報修內(nèi)容，并傳達(dá)至工

程部.

3.2工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。

3.3工程主管負(fù)責(zé)維修工作的監(jiān)督及對“維修服務(wù)項

目表”以外的報修內(nèi)容進(jìn)行評審。

4.0工作程序

4.1物業(yè)管理項目部接到用戶維修要求時，及時填寫

《物業(yè)管理公司報修記錄表》。

4.2物業(yè)管理項目部將記錄的如用戶名稱.用戶地

址.聯(lián)系電話.報修內(nèi)容.預(yù)約維修時間等填《維修單》（一

式三聯(lián)）相應(yīng)欄目內(nèi)。

4.3物業(yè)管理項目部將填好的《物業(yè)管理公司報修記

錄表》和《維修單》，在15分鐘內(nèi)送達(dá)工程部，并請接收人

簽字接收。

4.4工程人員接到《維修單》后及時填寫接單時間.

4.5如用戶報修內(nèi)容屬"維修服務(wù)項目表”內(nèi)的項目，

維修人員應(yīng)在預(yù)約維修的時間前到達(dá)現(xiàn)場；否則由工程主管

進(jìn)行評審后回復(fù)用戶是否可進(jìn)行維修。

4.6工程人員對用戶報修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)后，在

《維修單》上據(jù)實填寫維修項目等內(nèi)容。

4.7如果維修材料是用戶提供，則由維修人員進(jìn)行驗

證，并將驗證結(jié)果記錄。

4.8對有償維修服務(wù)，維修應(yīng)按照《維修服務(wù)項目表

及收費標(biāo)準(zhǔn)》收費并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項費用金

額。

4.9維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶試用或檢查合格

后在《維修單》上簽名確認(rèn)。

5.0相關(guān)文件及記錄

5.1《房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程》

5.2《工程維修工作規(guī)程》

5.3《物業(yè)管理公司報修記表》

5.4《維修單》

3.用戶投訴處理工作規(guī)程

1.0目的

確保用戶的投訴能及時.準(zhǔn)確.合理地得到解決。

2.0適用范圍

適用于本物業(yè)管理公司對投訴的處理。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處

理工作。

3.2被投訴的部門按照物業(yè)客服部對投訴處理的安排

具體解決有關(guān)問題。

3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查.

4.0工作程序

4.1物業(yè)客服部接到用戶投訴后，應(yīng)首先向用戶表示歉

意，并在《用戶投訴記錄》上做好登記。

4.2物業(yè)管理項目部根據(jù)投訴內(nèi)容通知相關(guān)部門限

期解決，特殊情況應(yīng)向管理公司領(lǐng)導(dǎo)匯報，按4.3進(jìn)行處理。

4.3針對用戶較嚴(yán)重的投訴，，物業(yè)客服部應(yīng)及時向

管理公司經(jīng)理匯報，由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實解

決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理。

4.4相關(guān)部門在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報

物業(yè)客服部，由物業(yè)客服部安排回訪。

4.5物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《用

戶投訴記錄》中，并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。

4.6投訴記錄由物業(yè)客服部進(jìn)行統(tǒng)一管理。

5.0相關(guān)文件及記錄

5.1《顧客投訴的處理程序》

5.2《用戶投訴記錄》

4.回訪工作規(guī)程

1.0目的

確保對用戶投訴的處理和維修服務(wù)高水準(zhǔn)及對服

務(wù)效果的及時反饋。

2.0適用范圍

適用于本物業(yè)管理公司投訴處理和維修服務(wù)效果

的回訪工作。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)管理項目部具體負(fù)責(zé)對用戶的回訪工作。

3.2管理公司其他人員接到用戶對所提供的服務(wù)工作

效果的意見，均應(yīng)及時反饋到物業(yè)管理項目部。

4.0工作程序

4.1物業(yè)客服部按照《用戶投訴記錄》，對投訴進(jìn)行

回訪，回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定。

4.2物業(yè)客服部每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人

員對維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率不低于30%o

4.3回訪工作可采取與用戶交談，現(xiàn)場查看.檢查等

方式綜合進(jìn)行。

4.4物業(yè)管理項目部安排人員對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計

分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項應(yīng)及時向管理公司經(jīng)理匯報，安

排人員限期解決，并再次進(jìn)行回訪，直至業(yè)主滿意。

4.5回訪的記錄由物業(yè)客服部進(jìn)行統(tǒng)一管理。

5.0相關(guān)文件及記錄

5.1《回訪記錄表》

5.庫房管理工作規(guī)程

1.0目的

確保物資得到安全貯存，以完好狀態(tài)交到使用部門或

場所。

2.0適用范圍

適用于管理公司物料倉庫的管理。

3.0職責(zé)

3.1倉庫員負(fù)責(zé)入庫物品的驗收、標(biāo)識和進(jìn)出的記

錄。

3.2管理公司經(jīng)理不定期對倉庫進(jìn)行抽查和指導(dǎo)。

4.0工作程序

4.1物資盤存

倉管員每月月底對庫房內(nèi)物資進(jìn)行一次盤點，作出下月

補充物資的采購計劃。

4.2物資的驗證和入庫

4.2.1采購人員要根據(jù)《采購計劃》和《請購單》的

要求對采購回來的物資進(jìn)行檢驗，填寫《產(chǎn)（商）品進(jìn)倉單》,

在倉庫辦理入庫手續(xù)。

4.2.2倉庫員根據(jù)《產(chǎn)（商）品進(jìn)倉單》核對入庫物

資的數(shù)量、型號、規(guī)格，并進(jìn)行外觀檢查、技術(shù)資料清查等,

具體驗證依照下表所列內(nèi)容進(jìn)行。

4.2.3如驗證中發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)進(jìn)行處理。

4.2.4入庫物資由倉管員進(jìn)行《物料收發(fā)登記卡》和

賬簿登記，做到賬、物、卡相符。

4.3標(biāo)識、儲存和防護(hù)

4.3.1庫房內(nèi)設(shè)置：合格區(qū)、不合格區(qū)、待驗區(qū)等，

并有相應(yīng)的標(biāo)識牌。

4.3.2物料辦理完入庫手續(xù)后，由倉管員按區(qū)分類，

將其放置于合適的環(huán)境。物料擺放應(yīng)便于拿取，物料存放處

應(yīng)與物料卡對應(yīng)。

4.3.3倉管員應(yīng)經(jīng)常對庫房進(jìn)行清掃，保持庫房內(nèi)干

凈、整潔。

4.4物料的出庫

4.4.1領(lǐng)用物料應(yīng)由領(lǐng)用人填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)經(jīng)理批

準(zhǔn)后到庫房領(lǐng)料。

4.4.2倉管員根據(jù)批準(zhǔn)后的《領(lǐng)料單》發(fā)放物料。緊

急情況下可先進(jìn)行發(fā)放，事后必須補辦出庫手續(xù)。

4.4.3久存物料在發(fā)放前應(yīng)進(jìn)行檢查或性能檢測，如

發(fā)現(xiàn)不能使用，由倉管員填寫《不合格品處理報告》，經(jīng)批

準(zhǔn)后進(jìn)行報廢處理。

4.4.4物料發(fā)放后，倉管員進(jìn)行出庫登記。

4.5工具的領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫《工具領(lǐng)用登記表》

進(jìn)行發(fā)放。

4.5.1工具領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫《工具領(lǐng)用登記表》，

并報經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.5.2倉管員根據(jù)批準(zhǔn)的《工具領(lǐng)用登記表》進(jìn)行發(fā)

放。

4.5.3工具歸還時由倉管員核對領(lǐng)用工具的規(guī)格、型

號、數(shù)量，并做好登記。

5.0相關(guān)文件和記錄

6.公共場地使用管理工作規(guī)程

1.0目的

維護(hù)用戶利益，保障公共場地規(guī)范、合理使用。

2.0適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場地不規(guī)范

使用現(xiàn)象。

3.1安全員負(fù)責(zé)對樓道、屋面、門崗、技術(shù)層等處不

規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行巡查、糾正，并及時向管理公司匯報。

3.2管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場地不規(guī)范使用

現(xiàn)象時，均有責(zé)任制止或向有關(guān)人員報告。

4.0引用文件

5.0工作程序

5.1物業(yè)管理項目部

5.1.1物業(yè)管理項目部在日常工作時應(yīng)注意檢查用戶

有無私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地、有無在窗外和玻璃上懸

掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。

5.1.2在用戶有特殊情況需占用或使用公共場地時，

物業(yè)客服部應(yīng)請用戶寫出書面申請，在不違反《消防安全管

理條例》和物業(yè)的美觀整齊的前