假設(shè)開發(fā)法的基本公式29課件講解

假設(shè)開發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式（1）動態(tài)分析法：房地產(chǎn)開發(fā)價值=開發(fā)完成的價值的現(xiàn)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出的現(xiàn)值（2）靜態(tài)分析法：房地產(chǎn)開發(fā)價值=開發(fā)完成的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤其中：房地產(chǎn)開發(fā)價值：待開發(fā)房地產(chǎn)價值后續(xù)開發(fā)的必要支出:待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費二、按估價對象和開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

假設(shè)開發(fā)法估價的情形主要有以下7種：①估價對象為生地，將生地開發(fā)為熟地或凈地②估價對象為生地，將生地開發(fā)為熟地并進行房屋建設(shè)③估價對象為毛地，將毛地開發(fā)為熟地或凈地④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)為熟地并進行房屋建設(shè)⑤估價對象為熟地或凈地，在熟地或凈地上進行房屋建設(shè)⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋⑦估價對象為舊房，將舊房更新改造或改變用途成新房（一）求土地價值的公式1.求生地價值的公式（1）適用于將生地開發(fā)成熟地（或凈地）的公式：

生地價值＝開發(fā)完成的熟地價值－生地取得稅費－由生地開發(fā)成熟地的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤（2）適用于生地開發(fā)成熟地并進行房屋建設(shè)的公式

生地價值＝開發(fā)完成的價值－生地取得稅費－由生地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤3.求熟地（或凈地）價值的公式（適用于在熟地或凈地上進行房屋建設(shè)）熟地價值＝開發(fā)完成的價值－熟地取得稅費－由熟地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤2.求毛地價值的公式

（1）適用于將毛地開發(fā)成熟地（或凈地）的公式：毛地價值＝開發(fā)完成的熟地價值－毛地取得稅費－由毛地開發(fā)成熟地的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤（2）適用于將毛地上開發(fā)成熟地并進行房屋建設(shè)的公式：毛地價值＝開發(fā)完成的價值－毛地取得稅費－由毛地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤（二）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－取得在建工程的稅費－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建利潤（三）求舊房價值的公式（適用于將舊房更新改造或改變用途成新房）

舊房價值＝更新改造后的價值－舊房取得稅費－更新改造成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－更新改造利潤三、按開發(fā)完成的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式（一）適用于開發(fā)完成的房地產(chǎn)出售的公式V=Vp-C（二）適用于開發(fā)完成的房地產(chǎn)出租或自營的公式V=VR-C其中：V——房地產(chǎn)開發(fā)價值Vp——采用比較法求取的開發(fā)完成的價