房地產基礎知識(201403月)

2013年3月中地行培訓—

房地產基礎知識目錄房地產常用術語--------------------------------------------3房地產面積計算--------------------------------------------8按揭貸款的各項規(guī)定及計算方法----------------------12公積金貸款的有關規(guī)定-----------------------------------20物業(yè)維修基金的有關規(guī)定--------------------------------36商品房預售及房地產交易的有關規(guī)定-----------------39為何需要雙合同房地產常用術語房地產：是房屋和土地的社會經濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種.財產的總稱。2.房地產業(yè)：是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。3.居住小區(qū)技術經濟指標

居住小區(qū)總用地：包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地，庭院、綠化用地的總和。

住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。

公建總用地：指小區(qū)全部公共建筑物占地總面積之和。

道路、廣場用地：指小區(qū)內主次干道、宅前支路、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5M的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。

庭院、綠化面積：指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和。

建筑面積（m2）：指小區(qū)內住宅、公建總和。建筑密度=小區(qū)內全部建筑的基地面積之和（m2）/小區(qū)內總占地面積（m2）

建筑容積率=小區(qū)內總建筑面積之和（m2）/小區(qū)總占地面積（m2）*100%4.單體住宅建筑設計技術經濟指標名詞解釋

建筑面積：指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。

建筑面積：由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。

使用面積：是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。

輔助面積：是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。

結構面積：是指建筑物各層中外墻、內墻、間隔墻、垃圾道、通風道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。5.行業(yè)常用術語解釋

建基面積：即建筑基地面積，指建筑物的首層外墻勒腳線以上外圍水平投影的占地面積。

用地面積：指產權人使用土地的范圍，包括其地上建筑物、天井、庭園、通道等占地面積的總和。

共享地面面積：指兩個或以上產權人共同占有使用的不能分割的土地范圍。

技術層：指建筑物的自然層內，用作水、電、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次。房地產面積計算1.建筑面積（銷售面積）=套內建筑面積+公用建筑公攤面積2.套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+內陽臺面積（以100%）或外陽臺面積（以50%計）*注：套內建筑面積由以下三部份組成；

a)套內的使用面積。即房間、廳、廚房和衛(wèi)生間的面積；

b)套內墻體面積。是指合用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。其中，其用墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積。非共用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

c)陽臺建筑面積包括內陽臺和外陽臺。其中外陽臺按水平投影面積的一半計算。3.公用建筑分攤面積=公用建筑面積分攤系數(shù)*套內建筑面積*注：公用建筑面積由以下兩部份組成；

a)電梯間、樓梯間、垃圾道、變電房、設備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房各管理用房建筑面積。

b)套（單元）與公用建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。

c)凡作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積。作為入防工程的地下室也不計入公用面積

4.公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟公用建筑面積/各套套內建筑面積之和5.整棟公用建筑面積=整棟建筑面積—各套套內建筑面積—可租售的地下室、停車場及人防工程等實用率（得房率）=套內建筑面積/合同所注的建筑面積。備注:從2011年6月1日起報建的按居住建筑的陽臺、入戶花園、設備間以及非居住建筑的陽臺、空中花園、活動平臺等半開敞空間，按照其水平投影面積計算建筑面積。住宅建筑層高大于3.6米且小于或者等于5.8米(3.6+2.2米)的，按照該層水平投影面積的兩倍計算建筑面積；住宅建筑層高大于5.8米的，按照該層水平投影面積的3倍計算建筑面積。

按揭貸款的各項規(guī)定及計算方法

個人住房商業(yè)性貸款，就是指購房者在銀行存入擬購住房房款一定比例的資金后，以所購住房（或“樓花”權益）作為抵押，向銀行申請其余所需資金貸款并分期還款的一種金融服務，又稱“個人購房儲蓄與購房抵押貸款”。貸款申請條件

具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權的境外、國外公民；

在銀行有擬購房價30%以上的購房儲蓄存款（在廣州地區(qū)申請購房的要求有擬購房價30%以上的自有資金）；

有穩(wěn)定的合法收入，具備償還貸款本息的能力；

同意以所購房產（或"樓花"權益）作抵押。

所購房屋的產權必須明晰，可進入房地產市場流通；

所購房屋不在拆遷公告范圍內；

如申請個人住房公積金貸款或組合貸款，還應符合個人住房公積金貸款及組合貸款的有關規(guī)定。借款人需提供的資料

借款人及配偶合法的身份證明（國內人士提供居民身份證或軍官證；境外及國外人士提供有效居留證、國外身份證明）；

借款人及配偶戶口簿；

借款人婚姻證明；

購房定金收據(jù)和購房協(xié)議；

在按揭銀行屬下經辦網(wǎng)點開立的購房儲蓄存折；

提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明借款人需提供的資料還款能力證明（如單位出具的個人收入證明、銀行流水賬、存單、個人納稅單和其它有價證券、借款人工作證、勞動合同等，私營業(yè)主和單位還需提供公司章程和股東權益分配說明書、上一年度財務決算報表、最近三個月財務報表、合法的審計報告或單位繳稅稅單等）。貸款額度、期限、利率

個人住房商業(yè)性貸款的額度不超過所購住房價值的70%，貸款期限為1-30年；商鋪、車位貸款額度為不超過所購商鋪或車位的50%，期限為1-10年；（借款人為單位的為五成三年）。

利率按照中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。個人住房商業(yè)性貸款期限1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第二套住宅、寫字樓、商鋪和被確定為高檔商品房的應執(zhí)行商業(yè)貸款利率，或在商業(yè)貸款利率基礎上上浮10℅；第一套住宅可以執(zhí)行基準利率。

貸款額度、期限、利率

備注：二套房房貸首付比例提高至60%，利率嚴格執(zhí)行1.1倍的利率，廣州已暫停發(fā)放家庭購買第三套住房貸款。

何謂首套自住房及第二套自住房“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于30%；60%首付+1.1倍利率“二套房”戴上“緊箍咒”

第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍

貸款償還規(guī)定1.第一種償還方式《等額本金還款》：

按月平均歸還借款本金，借款利息逐月結算還清。

每月供款額=借款本金÷供款總期數(shù)+尚欠本金×月利率

其中：每月償還本金=借款本金÷供款總期數(shù)

當月償還利息=尚欠本金×月利率÷30×尚欠本金實際占 用天數(shù)尚欠本金實際占用天數(shù)=本月還款日－上月還款日

尚欠本金=貸款本金－已歸還本金累計額2.第二種償還方式：《等額本息還款》

按月等額歸還借款本息。計算公式：

其中：當月償還利息=尚欠本金×月利率舉例：貸款金額100萬月供20年基準月利率為74.85

100*74.85=7485元/月（已含本金及利息）當月償還本金=每月供款額－當月償還利息舉例：100萬/貸款期數(shù)240個月=4166元/月（本金）-7485元=3318元/月（利息）每月還款額=（1+月利率）還款總期數(shù)－1月利率×（1+月利率）還款總期數(shù)×借款金額貸款辦理流程

咨詢→簽訂購房協(xié)議→提交資料及借款申請→貸款審批→簽訂《商品房買賣合同》→簽訂《樓宇按揭合同》→辦理公證、抵押、保險→發(fā)放貸款→次月起供款公積金貸款的有關規(guī)定

個人住房公積金貸款是指按規(guī)定參加了住房公積金或住房貨幣分配制度的人士，在購買自住普通住房時，因自有資金不足，同意以所購住房（或“樓花”權益）作抵押向本行申請的住房公積金低息貸款。購房人向本行申請個人公積金貸款時，因受到貸款額度限制，可以同時申請一筆個人住房商業(yè)性貸款，即為個人住房組合貸款。公積金貸款申請條件

具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；

必須在廣州市公積金中心繳存公積金,廣州市戶口的借款人必須連續(xù)繳存半年以上，外地戶口的借款人需連續(xù)繳存一年以上;

已按規(guī)定足額繳存住房公積金，或所在單位已按規(guī)定實行住房貨幣分配，且本人未曾享受過個人住房公積金貸款；

有穩(wěn)定的合法收入和償還貸款本息的能力；

借款期限加借款人年齡女不能超過55歲，男60歲，單位出證明可適當延長五年

有購買自住住房的合同、協(xié)議或意向書；

公積金貸款申請條件

所購房產樓齡不超過20年，所購房產的結構不能為混合、磚木結構

貸款成數(shù)不得超過房價的七成，個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買同一住房最高貸款額度不得超過80萬元;

同意以所購房產（或"樓花"）權益作抵押。

公積金借款人需提供的資料

1.申請人身份證復印件；2.申請人戶口本（首頁、本人頁、變更頁）復印件；3.購房首付款發(fā)票復印件；4.商品房買賣合同原件及復印件；5.房屋所有權證原件及復印件；6.申請人住房公積金繳存憑證原件及復印;7.申請人收入證明;8.申請人婚姻證明原件及復印件;9.借款申請表原件。公積金貸款額度、期限、利率

貸款額度：按照市住房公積金管理中心有關貸款的規(guī)定，客戶可申請個人住房公積金貸款最高額度以下面三個額度中的最低者為準：

不超過借款人及其家庭成員在退休年齡內所繳存住房公積金或住房貨幣分配數(shù)總額的2倍；

不超過所購住房評估價值的70%；

不超過廣州市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額（目前暫定個人50萬元，夫妻80萬元）。

另外，在申請個人住房公積金貸款前，借款人還需在本行有相當于擬購房房價30%以上的購房儲蓄存款。

貸款期限：最長30年。

貸款利率：按照人民銀行規(guī)定的個人住房公積金貸款利率執(zhí)行。

公積金貸款額度、期限、利率備注:廣州已經暫停發(fā)放家庭購買第三套或以上住房公積金貸款,自今年2月25日(含)起錄入廣州住房公積金貸款管理系統(tǒng)的第二套住房貸款申請，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準利率的1.1倍執(zhí)行。

公積金貸款辦理流程

1.借款申請人填寫申請表；2.申請人向中心提交申請資料；3.經過中心初審確認客戶的貸款資格；4.借款人委托評估事務所進行抵押物審核評估；5.填寫貸款文件；6.將收押合同、借款合同提交開發(fā)商及擔保單位蓋章；7.買保險；8.向公積金管理中心報送資料，進行審核；9.將資料遞送至中心終審；10.將資料遞送至貸款銀行；11.將銀行返還的資料收存；12.按借款文件按期還款。

物業(yè)維修基金的有關規(guī)定物業(yè)維修基金的有關規(guī)定1.物業(yè)維修基金的名詞解釋：是依據(jù)有關法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。2.物業(yè)維修基金應當用于物業(yè)管理區(qū)域或共用部位，共用設施設備保修期滿后的大中修和更新改造（經業(yè)主委員會提交業(yè)主大會審議批準后或60%以上業(yè)主簽字同意后實施）。3.物業(yè)維修基金的繳交：高層(有電梯)105元/m2、多層(無電梯)住宅(含別墅)為77元/m2的標準來繳納首期維修資金。物業(yè)維修基金的有關規(guī)定4.物業(yè)維修基金的管理規(guī)定：不能由開發(fā)商代收，按照規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付業(yè)主。5.

物業(yè)維修基金實行專戶儲存，業(yè)主決策，?？顚Ｓ?，政府監(jiān)管，按棟建帳，核算到戶的管理原則。商品房預售及房地產交易的有關規(guī)定房地產交易管理規(guī)定及有關問題1.房地產交易的主管部門：廣州市國土房管局是廣州市房地產市場的主管機構，屬下的房地產交易所是房地產買賣交易的職能部門。房地產買賣，必須到交易所辦理交易鑒證手續(xù)，未經鑒證的私買私賣行為，不受法律保護。2.

對購房者的規(guī)定：⑴不受本市戶籍的限制，不論本市或外地的居民，包括港、澳、臺同胞和華僑及外籍華人，均可持本人身份證件購買廣州市物業(yè)。⑵境內單位購買私人物業(yè)，需縣以上政府批準。⑶外商以企業(yè)名義購買房地產：港、澳、臺注冊企業(yè)，憑注冊登記及董事會決議申請批準；外國注冊企業(yè)，需經省外事辦，省外經貿委批準。房地產交易管理規(guī)定及有關問題2.對購房者的規(guī)定:對在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購買住房。備注:增城、從化暫未列入限購對交易的房地產的規(guī)定出售房地產必須是“產權清楚，證契齊全”，其產權憑證根據(jù)不同物業(yè)有如下幾種類型：⑴開發(fā)商銷售的商品房：必須具備“廣州市商品房預售許可證”。⑵現(xiàn)樓：由市國土房管局核發(fā)的房地產證。⑶形式：由廣州市房地產產權登記所根據(jù)實際需要按核發(fā)的“房地產權屬證明書”（限定使用范圍，時間的證件）。除此之外的任何部門出具的任何證明，都不能作為房地產業(yè)市場流通的合法證件。對房地產交易行為的規(guī)定

商品房預售

1.預售條件

第一，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規(guī)定是商品房預售的基礎。

第二，持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提。

第三，按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。此項規(guī)定是房屋預售的關鍵性問題。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

2.基本程序一、訂立預售合同。

二、預售合同的登記備案。三、預售款的收取。四、辦理預售的商品房過戶手續(xù)。3.預售商品房轉讓條件一.依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓，二.轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓；三.預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房；四.商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。

4.程序：

預售人、轉讓人和新預購人持經登記備案的原商品房預售合同和轉讓雙方新簽訂的預售轉讓合同及預售方或銀行出具的已付足約定的預購款的證明文書，到標的物所在地房產管理部門辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉讓條件的，房地產管理部門可予以轉讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù)，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經過最后轉讓登記的受讓人，為預售后竣工的商5.補交土地出讓金（二手樓交易）：凡屬未辦理國有土地有償出讓的房地產交易依照規(guī)定需補交土地出讓金。金額根據(jù)用地性質、地段評估、單位買賣的按標準地價25%補交，私人住宅按標準10%補交。6.增值稅土地增值稅、營業(yè)稅和個人所得稅計算公式及免征條件.

非居住用房稅種計稅條件計稅公式及稅率免征條件:

土地增值稅提供未滿五年上手購房價格：（轉讓收入－上手購入價－有關稅金）×適用稅率，無增值購房已滿五年或不能提供上手購房價格：（轉讓收入－轉讓收入×90%）×30%，營業(yè)稅及附加提供上手購房發(fā)票（轉讓收入－上手發(fā)票價）×5.5%，無余額不能提供上手發(fā)票：轉讓收入×5.5%,個人所得稅轉讓收入×1.5%注：有關稅金包括上手購房契稅，轉讓應交營業(yè)稅，印花稅以及個人所得稅，適用稅率按土地增值稅四級超率累進速算公式。居住用房

（一）普通住房(同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144m2以下(含144m2)；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。稅種計稅條件計稅公式及稅率免征條件營業(yè)稅及附加購買未滿5年轉讓的：轉讓收入×5.5%，購買超過5年（含5年）轉讓的免征，個人所得稅自用未滿5年的：轉讓收入×1%,自用滿5年且是唯一住房（含5年）免征。稅費的規(guī)定1.房屋買賣契稅：90㎡-144㎡：成交價的1.5%（該住房屬于家庭唯一住房的），90㎡以下：成交價的1.0%（該住房屬于家庭唯一住房的），二次以上置業(yè)家庭，無論是購普通住房還是非普通住房，契稅都按房價3%來征收，如果想要享受契稅優(yōu)惠的，都得回戶籍所在地辦家庭住房套數(shù)證明。如果辦不到證明即使是首次置業(yè)，也得按房價3%來征稅。2.交易鑒證費：每套50元（由買方支付）3.契約印花稅：按成交價的0.05%征收（由買方繳付）權證綜合費：0劉女士購買了一套一手商品房，成交價格為100萬元，建筑面積為89平方米。那么雙方要付多少稅？

條件：劉女士是否購買第一套商品房？

1.第一套：契稅1%

2.第二套：契稅3%

3.維修基金：105元/平方米

契稅（第一套）：100萬元X1%=10000元

契稅（第二套）：100萬元X3%=30000元

維修基金：105元X89平方米=9345元“雙合同”

泛濫

購房權益

誰保障

為規(guī)避“政府指導價”讓買家簽《商品房買賣合同》＋“裝修合同”的做法正在樓市蔓延這些合同往往一份是正式的《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標準價差和房屋增值包服務費”等多種名目體現(xiàn)，而兩份合同加起來的房款才是房屋總價

開發(fā)商處了解到，廣州市國土房管局4月底發(fā)出《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監(jiān)管的通知》（穗國房字〔2013〕411號，下稱《通知》）后，拿預售證就變得非常困難，而且房管局對申報的價格規(guī)定得很嚴，遠遠低于開發(fā)商的心理預期價格。所以，有越來越多的開發(fā)商開始謀劃用“雙合同”賣樓以規(guī)避“政府指導價”。

業(yè)內人士認為，如果真的市場上“雙合同”蔓延，其實是對政府公信力的打擊，“每個月房管局都會公布全市十區(qū)商品住宅均價，如果市民一方面看到這些價格走勢是穩(wěn)中有跌，結果去到市場發(fā)現(xiàn)價格原來是穩(wěn)中有升”，反而會更加加重市民的焦慮，推動市民更加恐慌性入市。但也有人認為，如果“雙合同”的做法能夠讓更多開發(fā)商順利拿到預售證，只要整個市場的供應量增加，總好過因為拿不到預售證而大大減少供應量造成的“堵塞”后果。目前采取“雙合同”銷售的樓盤主要集中在《通知》出臺后才領取預售證的新盤上，而目前有網(wǎng)簽的樓盤中，采取“雙合同”銷售的暫時還不算主流。再加上很多高價盤被“限簽”，每月能簽個三五套已經不錯，因此市民目前在一些專業(yè)網(wǎng)站上查詢到的單個項目陽光家緣簽約價，仍然能大體反映出該盤的價格水平。算算賬房價構成：“裝修”部分占總價約10%~20%

從近期的一些采取“雙合同”銷售的樓盤具體情況看，根據(jù)市房管局的“指導價格”不同，以“裝修合同”或者“裝修提升合同”另外計算的房價部分大概會占到總價的10%~20%。以荔灣某樓盤的三房計算，該房總價約216萬元，其中《裝修提升合同》部分為16萬元，占總價約10%。但蘿崗某樓盤的雙合同則包括一份《商品房買賣合同》和一份《變更裝修標準價差和房屋增值包服務費》，而后者約占總房價的20%左右。

不同的開發(fā)商對于額外價款的支付期限也有不同，有的開發(fā)商要求“裝修提升合同”部分價款要和首付一起，在簽署認購書之后的7日內給齊，而有的則可以在半年內繳付完畢，相對減輕一些買家首付的壓力。買家“著數(shù)”：繳納契稅時可以略省點如果說“雙合同”對于買家來說還是有一點“著數(shù)”，那就是將來在繳納契稅時，可以略為節(jié)約一點。以一套總價216萬元的房產為例，首次置業(yè)者本來應該繳納總房款的1.5%作為契稅，即3.24萬元。而在簽署“雙合同”后，契稅則降至200萬元的1.5%，即3萬元。不過，相對于必須要在短期內支付完畢的16萬元裝修提升款來說，也許很多經濟實力一般的首次置業(yè)者寧愿多給這筆2400元的“醬油錢”。

買家：裝修價款不能貸款增加首付壓