《住宅分戶驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)》編制說(shuō)明

《住宅分戶驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)》編制說(shuō)明青島市建筑工程管理服務(wù)中心 （一）任務(wù)來(lái)源 1（二）起草單位 1（三）主要起草人及分工信息 1（四）起草過(guò)程 1 5 5（一）編制目的 5（二）編制意義 5 5 9 1一、工作簡(jiǎn)況（一）任務(wù)來(lái)源根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省市場(chǎng)監(jiān)督管理局下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)2023年山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制修訂計(jì)劃的通知》（魯建標(biāo)字〔2023〕11號(hào)《住宅分戶驗(yàn)收與交付標(biāo)準(zhǔn)》列入2023年度山東工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制定計(jì)劃。（二）起草單位本標(biāo)準(zhǔn)起草單位為青島市建筑工程管理服務(wù)中心、山東省建設(shè)工程質(zhì)量安全中心、臨沂市建設(shè)安全工程質(zhì)量服務(wù)中心、中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司、青島理工大學(xué)、保利發(fā)展（山東）有限公司、青建集團(tuán)股份公司、中青建安建設(shè)集團(tuán)有限公司、山東天齊置業(yè)集團(tuán)股份有限公司、深圳瑞生工程研究院有限公司。（三）主要起草人及分工信息本標(biāo)準(zhǔn)的主要起草人為：孫雷、葛宏翔、王同兵、萬(wàn)相梅、王克儉、李恒、嵇飆、王鵬、黃雪峰、趙彥革、臺(tái)道松、于海濤、王文華、陳德剛、李兆龍、王冠瓔、王韋航、肖華鋒、李曉冬、林合飛、徐杰、孫曉莉、黃浩、耿友、杜兵、孫海生、肖超、郭宏山、張林、王俊。起草人對(duì)應(yīng)分工信息如下表所示：12234567嵇飆893（四）起草過(guò)程2023年7月，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合下發(fā)“《關(guān)于印發(fā)2023年山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制修訂計(jì)劃的通知》（魯建標(biāo)字〔2023〕11號(hào)）”，將《住宅分戶驗(yàn)收與交付標(biāo)準(zhǔn)》列入2023年度山東工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制定計(jì)劃。2023年8月，青島市建筑工程管理服務(wù)中心、山東省建設(shè)工程質(zhì)量安全中心兩家單位開展標(biāo)準(zhǔn)編制的前期工作，成立了標(biāo)準(zhǔn)編制工作小組，進(jìn)一步明確了標(biāo)準(zhǔn)編制的必要性。在前期工作的基礎(chǔ)上，按照山東省《工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)編制指南》等文件要求，經(jīng)進(jìn)一步補(bǔ)充、修改、完善，完成了標(biāo)準(zhǔn)草案和標(biāo)準(zhǔn)編制說(shuō)明。2023年9月，標(biāo)準(zhǔn)編制組組織召開了第一次工作會(huì)議，確定了編制工作方案及進(jìn)度安排，明確了人員分工、各階段具體任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等。2023年10月-2024年1月，多次組織召開編制研討會(huì)議，標(biāo)準(zhǔn)編制組完成了標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿初稿編制工作，并組織各參編單位對(duì)標(biāo)準(zhǔn)中的內(nèi)容條款逐條進(jìn)行研討，并根據(jù)意見進(jìn)行了4修改完善，形成了《住宅分戶驗(yàn)收與交付標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿）和《住宅分戶驗(yàn)收與交付標(biāo)準(zhǔn)》編制說(shuō)明。2024年2月—2024年4月,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知并在官方網(wǎng)站進(jìn)行公開征求意見，編制組點(diǎn)對(duì)點(diǎn)定向征求省內(nèi)15個(gè)地市質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)及30個(gè)專家意見和建議，回函專家45個(gè)，回函并有意見或建議的專家41個(gè)，其他專家無(wú)意見。共收到有效意見219條，經(jīng)起草組仔細(xì)研究，采納意見97條，未采納意見122條。征求意見結(jié)束后，編制組對(duì)征求意見稿進(jìn)行了修改完善形成《住宅分戶驗(yàn)收與交付標(biāo)準(zhǔn)》(技術(shù)審查稿)。2024年8月8日，《住宅分戶驗(yàn)收與交付標(biāo)準(zhǔn)》（技術(shù)審查稿）的技術(shù)審查會(huì)在青島召開，山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)中心對(duì)審查會(huì)議進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，來(lái)自高校、建設(shè)、施工、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等單位的9名專家組成了審查委員會(huì)，提出審查意見212條，采納意見136條，未采納意見76條。審查委員會(huì)聽取了標(biāo)準(zhǔn)編制情況匯報(bào)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)文本、標(biāo)準(zhǔn)編制說(shuō)明等進(jìn)行了逐章、逐條審查，認(rèn)為《住宅分戶驗(yàn)收與交付標(biāo)準(zhǔn)》名稱改為《住宅分戶驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)》較合適。最后，審查專家一致同意該標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)審查。2024年9月24日，編制組根據(jù)審查專家意見進(jìn)行修改，形成《住宅分戶驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)》（報(bào)批稿）。2024年11月29日，標(biāo)準(zhǔn)專家審定會(huì)在濟(jì)南召開，專家提出意見32條，采納意見30條，未采納意見2條。專家一致同意該標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)審定。2024年12月6日，編制組根據(jù)專家意見進(jìn)行了修改，形5成《住宅分戶驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)》（最終稿）。二、編制背景隨著住宅工程建設(shè)量逐年遞增，由之而來(lái)的住宅工程品質(zhì)日漸成為人民群眾關(guān)注焦點(diǎn)。為充分保障人民群眾的“參與權(quán)”“知情權(quán)”和“監(jiān)督權(quán)”，打破住宅工程“交付即維權(quán)”困局，進(jìn)而維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，改變以往住宅工程業(yè)主先繳費(fèi)才能看房、業(yè)主維修難等不平等局面，在全國(guó)率先在新建住宅工程全面實(shí)施分戶驗(yàn)收、業(yè)主開放等一系列創(chuàng)新舉措，取得較好效果。三、編制目的和意義（一）編制目的省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2022年3月14日印發(fā)《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法的通知》，2022年8月27日又發(fā)文全省全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度推動(dòng)，提升住宅工程交付質(zhì)量，亟待出臺(tái)一部山東省地方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范項(xiàng)目責(zé)任主體實(shí)施行為，進(jìn)而提升住宅工程施工質(zhì)量。（二）編制意義本標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施后將進(jìn)一步提升住宅工程質(zhì)量，壓實(shí)參建各方主體責(zé)任，督促參建各方責(zé)任主體履職盡責(zé)，降低質(zhì)量問(wèn)題投訴率，提高住宅工程觀感質(zhì)量和使用功能，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，提升人民群眾的滿意度，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。四、主要技術(shù)內(nèi)容及來(lái)源依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)涉及的主要技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容包括分戶驗(yàn)收、業(yè)主開放、61、分戶驗(yàn)收本標(biāo)準(zhǔn)確定的分戶驗(yàn)收內(nèi)容較多，同時(shí)，分戶驗(yàn)收也是檢查問(wèn)題、解決問(wèn)題的過(guò)程，對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，通常還需要建設(shè)、監(jiān)理、施工單位從本公司調(diào)派人員參加，住宅工程開工前編制分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃，有利于建設(shè)、監(jiān)理、施工單位統(tǒng)籌安排，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。本標(biāo)準(zhǔn)確定的程序和組織，當(dāng)分戶驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不滿足要求時(shí)，應(yīng)進(jìn)行返修或返工后重新組織驗(yàn)收，直至全部符合要求；明確了住宅分戶驗(yàn)收組人員，強(qiáng)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位、責(zé)任人必須參加驗(yàn)收。本標(biāo)準(zhǔn)確定的驗(yàn)收內(nèi)容及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確戶內(nèi)、公共部位分戶驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)收內(nèi)容。主體結(jié)構(gòu)以普通混凝土結(jié)構(gòu)為主，不包括鋼結(jié)構(gòu)，各數(shù)據(jù)具體要求來(lái)源、確定依據(jù)如下：表2驗(yàn)收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)情況表1驗(yàn)收（2）混凝土、水泥砂漿（1）《建筑與市政工程施工（2）《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)（3）《砌體結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)（4）《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工7（5）《建筑地面工程施工質(zhì)（6）《建筑裝飾裝修工程質(zhì)（7）《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB（8）《通風(fēng)與空調(diào)工程施工（9）《建筑電氣工程施工質(zhì)2驗(yàn)收（5）機(jī)房、設(shè)備房、地（1）《建筑與市政工程施工（2）《消防設(shè)施通用規(guī)范》（3）《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)8（4）《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)（5）《建筑地面工程施工質(zhì)（6）《建筑裝飾裝修工程質(zhì)本標(biāo)準(zhǔn)的分戶驗(yàn)收檔案規(guī)定分戶驗(yàn)收時(shí)應(yīng)形成驗(yàn)收資料，內(nèi)容應(yīng)真實(shí)齊全，同時(shí)對(duì)資料的整理、存檔提出要求。本標(biāo)準(zhǔn)的分戶驗(yàn)收對(duì)比性復(fù)核指工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或由其委托的第三方輔助檢查機(jī)構(gòu)對(duì)分戶驗(yàn)收結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣比對(duì)核查的活動(dòng)，比對(duì)性復(fù)核應(yīng)分為主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前階段、竣工驗(yàn)收前階段進(jìn)行。2、業(yè)主開放（1）本標(biāo)準(zhǔn)提出的業(yè)主開放一般規(guī)定如下：1）業(yè)主開放活動(dòng)應(yīng)依據(jù)國(guó)家、山東省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定組織實(shí)2）業(yè)主開放活動(dòng)前，建設(shè)單位應(yīng)組織施工、監(jiān)理單位完善業(yè)主開放工作計(jì)劃，編制實(shí)施方案。業(yè)主開放工作計(jì)劃應(yīng)含開放展示內(nèi)容、開放準(zhǔn)備、查驗(yàn)人員配置、檢查工具、問(wèn)題記錄、整改反饋、爭(zhēng)議解決辦法等內(nèi)容。3）建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)業(yè)主開放活動(dòng)的方案制定、組織實(shí)施及4）施工階段業(yè)主開放和交付前業(yè)主開放應(yīng)具備的條件。95）業(yè)主開放活動(dòng)開展7個(gè)工作日前，建設(shè)單位應(yīng)將業(yè)主開放權(quán)益告知全部業(yè)主。6）住宅工程實(shí)施的業(yè)主開放活動(dòng)不免除各方參建責(zé)任主體應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任和保修義務(wù)。（2）本標(biāo)準(zhǔn)提出的業(yè)主開放組織及開展程序，建設(shè)單位按照業(yè)主開放實(shí)施方案組織業(yè)主到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)束后，業(yè)主和建設(shè)、監(jiān)理及施工單位等陪同查驗(yàn)人員應(yīng)共同簽字確認(rèn)；施工階段的業(yè)主開放活動(dòng)，施工單位應(yīng)對(duì)業(yè)主活動(dòng)范圍、路線等進(jìn)行危險(xiǎn)源的識(shí)別和巡查，確?；顒?dòng)期間業(yè)主的人身安全。（3）本標(biāo)準(zhǔn)提出的業(yè)主開放質(zhì)量問(wèn)題處理，是業(yè)主開放活動(dòng)結(jié)束后，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題形成書面記錄，并逐條分解對(duì)應(yīng)整改措施，形成閉合資料。3、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用/驗(yàn)證情況說(shuō)明開放等多種措施，為進(jìn)一步壓實(shí)住宅工程各責(zé)任主體質(zhì)量責(zé)任，尤其是建設(shè)單位首要責(zé)任，提供了新路徑、新方案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，分戶驗(yàn)收、業(yè)主開放的住宅項(xiàng)目，交付后的報(bào)修率均明顯下降。2021年9月以來(lái)，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳先后對(duì)此進(jìn)行了調(diào)研推廣，目前國(guó)家和山東省尚未發(fā)布住宅工程分戶驗(yàn)收及業(yè)主開放的專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，但是制定頒布了相關(guān)指導(dǎo)及實(shí)施意見。綜上，以上山東省住宅分戶驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)實(shí)踐驗(yàn)證了本標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容和要求具有指導(dǎo)性，能為相關(guān)地區(qū)、單位開展分戶驗(yàn)收交付工作提供重要依據(jù)。五、與現(xiàn)行相關(guān)法律、行政法規(guī)和其他標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系該標(biāo)準(zhǔn)制定以《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書》《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書》為主要依據(jù)，結(jié)合國(guó)家、行業(yè)、地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，立足于住宅工程分戶驗(yàn)收、業(yè)主開放的設(shè)計(jì)、施工、使用及管理，結(jié)合山東省的建設(shè)工程發(fā)展水平，提出適宜山東省住宅工程分戶驗(yàn)收、業(yè)主開放特點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)查證，目前國(guó)內(nèi)外未見有與本標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容相同的標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)文獻(xiàn)，山東省內(nèi)未見有關(guān)于住宅驗(yàn)收交付環(huán)節(jié)分戶質(zhì)量管理的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，參照現(xiàn)有相關(guān)規(guī)范，編制適應(yīng)于山東省住宅工程分戶驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)是十分必要的。本標(biāo)準(zhǔn)遵循法律、行政法規(guī)，符合國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，與相關(guān)法律、行政法規(guī)及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、