房地產(chǎn)市場報告 年報 -2024年廣州房地產(chǎn)市場回顧及2025年展望

廣州全年新增五個辦公樓項目，共34萬平方米的優(yōu)質(zhì)面積，同比減少52%。新供應分布在琶洲、金融城和萬博片區(qū)，是近五年的新低。但在企業(yè)降本增效的運營思路主導下，辦公樓整體需求謹慎，空置率仍錄得小幅同比上升0.5個百分點，至年末的18.7%。其中，第四季度錄得年內(nèi)供應高峰，三個項目共18.1萬平方米的辦公面積投入市場，季內(nèi)空置率上升0.8個百分點。去化方面，全年凈吸納量同比回落，共錄得20.4萬平方米的去化。其中第四季度貢獻約6.6萬平方米。另外區(qū)域表現(xiàn)分化，琶洲和金融城成為辦公樓空置去化主力，分別在2024年錄得13.1萬平方米和11.3萬平方米的凈吸納量。而珠江新城年內(nèi)則租賃承壓，第四季度錄得負吸納，全年區(qū)域空置率同比上升2.1個百分點至年末的13.3%。行業(yè)表現(xiàn)方面，2024年TMT、金融業(yè)、消費品制造業(yè)和專業(yè)服務業(yè)在辦公樓的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的占比均同比下降，但以快消為代表的消費品制造業(yè)成交占比則同比上升兩個百分點。TMT成交中，46%的成交面積來自軟件系統(tǒng)開發(fā)，包括互聯(lián)網(wǎng)+和AI對于營銷和制造業(yè)等方面的支持應用，并且超過76%的搬遷案例擴張了面積，或者搬遷到了更好的辦公樓。游戲行業(yè)成交保持活躍，成交占比小幅攀升，其中琶洲錄得某手游開發(fā)公司區(qū)內(nèi)搬遷擴租成交，共6,900平方米。金融業(yè)成交面積中，其他金融服務占比36%，如小額貸款、不良資產(chǎn)管理和財富管理等；除此以外，保險業(yè)排名第二位，占金融行業(yè)成交面積28%。表現(xiàn)活躍的還有快消品行業(yè)，盡管錄得的成交面積僅較2023年小幅增長，但成交宗數(shù)顯著增加，是往年的2.6倍，其中超過五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妝品總部從園區(qū)升級到優(yōu)質(zhì)辦公樓7,500平方米。盡管2024年供應量不及預期，但來自新興商務區(qū)未來供應項目積極的預租活動，以及恢復緩慢的需求和個別退租事件，都給現(xiàn)樓招商施加了不少的壓力。辦公樓業(yè)主對于租戶的爭奪趨于白熱化，“以價換量”是主要租賃策略。全市租金面價跌幅逐季擴大，第四季度錄得2.7%的年內(nèi)最大季度跌幅。全年租金面價同比下跌6.2%至年末的每月每平方米135.0元。2024年廣州錄得兩個項目投入市場，分別是位于番禺的華豐匯和海珠區(qū)的廣州塔廣場，共約19.7萬平方米。近三年廣州年均優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應量僅為23.7萬平方米，較2019-2021年均值下降37%。究其原因，一方面，在電商持續(xù)沖擊下，實體零售招商難度顯著增加，對于需要經(jīng)歷培育期的新購物中心尤其具有挑戰(zhàn)性，一定程度上影響了供應。另一方面，近年來非標物業(yè)硬件設(shè)計和運營方面的不斷創(chuàng)新，在成為購物中心的有益補充之外，也分流了部分品牌和消費者的關(guān)注。廣州1-11月社會消費品零售總額同比增長0.3%，較2023年全年6.7%的增幅顯著下調(diào)，顯示消費趨于謹慎。同時，以超市、電影院和健身中心為代表的傳統(tǒng)主力租戶持續(xù)調(diào)整，業(yè)態(tài)迭代變化期間產(chǎn)生的空置，給優(yōu)質(zhì)商業(yè)招商帶來壓力。廣州商業(yè)租金承壓，年末首層租金同比下調(diào)3.5%至每天每平方米23.3元。其中核心商圈年度跌幅3.2%，非核心商圈同比下跌3.8%。部分連鎖餐飲品牌借此租金下行契機拓展店鋪，而大部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)以空置去化作為其運營的首要目標，帶動2024年廣州空置率同比下降0.9個百分點至年末的7.4%。成交方面，2024年全年餐飲、零售和服務類業(yè)態(tài)成交占比分別為46%，37%和16%。餐飲成交占比同比上升1.4個百分點，連續(xù)第四年增長。但區(qū)域存在分化，天河路商圈錄得顯著高于全市的零售成交占比49%，顯示出該商圈對連鎖零售品牌的吸引力。細分業(yè)態(tài)方面，餐飲業(yè)態(tài)中表現(xiàn)最活躍的是特色餐飲，43%的新店來自該類別，包括落址于天環(huán)的廣州首家肉肉大米，而年底開業(yè)的廣州塔廣場也引入多家餐飲的廣州首店。另外，面包烘焙在餐飲新店中占比9.2%，較2023年顯著提升4.1個百分點，是餐飲業(yè)態(tài)中增長最快的類別。KUMOKUMO年內(nèi)在廣州快速擴張，而好利來也在廣州塔廣場圍板其廣州首店。零售方面，時尚服裝、電子產(chǎn)品和家電、以及珠寶配飾新店數(shù)量占比排名前三。其中最值得關(guān)注的是，珠江新城K11年內(nèi)陸續(xù)圍板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce&Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都將被帶動提升。而天河路商圈中，表現(xiàn)最突出的是成交顯著提升的運動品牌，錄得的新店達到商圈零售新店數(shù)量的18.5%，較2023年增加了15.7個百分點。2024年廣州僅錄得增城的新增供應，共約23.7萬平方米，較2023年大幅減少77.9%。盡管如此，由于需求復蘇未如理想，如汽車制造業(yè)倉儲需求收縮，及部分租戶自建庫落成等因素，空置去化放緩，全年空置率上升4.5個百分點至年末的7.0%，但仍能保持在個位數(shù)的空置水平?？v觀全年，跨境電商對廣州高標倉的新增需求已從高峰回落，盡管上半年仍能錄得跨境巨頭在黃埔和增城的成交，但下半年未見繼續(xù)擴張，整體成交面積遠低于2023年的峰值水平。為此，業(yè)主積極調(diào)整租賃策略，全年租金同比下跌1.3%至年末的每月每平方米38.5元。其中增城和從化的租金調(diào)整幅度較大，分別同比下調(diào)6.8%和5.3%。租金調(diào)整吸引了租戶的搬遷，下半年錄得某零售商從非高標庫搬遷升級至從化高標庫。服務于某快消品牌工廠的第三方物流也從黃埔搬遷至從化新租高標庫。除此以外，根據(jù)廣州市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在以舊換新及家電國補政策帶動下，廣州1-11月限額以上家用電器和音像器材實現(xiàn)零售額同比增長4.2%，增速比前十個月上升了4個百分點，帶動了國內(nèi)電商季節(jié)性倉儲需求，如某電商在增城新租了高標庫等。佛山物流市場2024年迎來共66.5萬平方米的新增供應，其中第四季度共兩個高標倉落成，分別位于南海區(qū)和順德區(qū)，可租賃面積共計達26萬平方米，均被跨境電商整租。全年新增供應大幅增長，是2023年供應量的三倍多。其中南海區(qū)供應量最大，占比超五成。與廣州不同，2024年跨境電商在佛山高標倉市場依然保持活躍，除了新項目普遍被預租外，已有項目也錄得大面積成交。但其他行業(yè)的需求仍有待恢復，佛山優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施年末空置率為7.1%，同比小幅上升0.2個百分點。全年租金保持穩(wěn)定。廣州2024年大宗物業(yè)投資成交顯著減少。全年共錄得21宗交易，總成交金額84.6億元人民幣，同比減少54.4%，但成交宗數(shù)僅同比減少16.0%，少四宗，顯示平均每宗成交的成交金額有所下降。廣州商辦物業(yè)租賃市場仍處于復蘇階段，且優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格或物業(yè)條件未達投資者預期，這些都影響了投資者的投資意愿。辦公樓交易的減少影響了總成交量。在總成交金額中，商場成交占比最高，達到29%，其次為辦公樓的21%和工業(yè)物業(yè)的16%。其中，辦公樓成交占比顯著下滑，成交金額同比減少85.4%，最大宗交易的成交金額不到6億元人民幣。相比之下，2023年成交金額超過10億元的辦公樓交易便有六宗。除了交易宗數(shù)減少外，缺少整售交易是今年辦公樓成交金額下降的主要原因。而盡管商場全年成交金額同比下降35%，但太古收購廣州文化中心的成交金額，僅次于蘿崗萬達廣場，在近三年錄得的廣州商場成交中位列總金額第二位。工業(yè)的成交總金額為14.0億元人民幣，同比增長56%，成交類別以廠房為主，另外還錄得一宗