房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）課件 第3章 區(qū)位理論

房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）世紀房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章主要講述區(qū)位理論的產(chǎn)生與發(fā)展、區(qū)位理論概述、影響區(qū)位的因素以及區(qū)位理論同房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的關(guān)系。重點介紹農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論、中心地說（中心地理論）、廖什的市場區(qū)位理論、佩蘭德的區(qū)位理論、艾薩德的區(qū)位理論等。區(qū)位理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟學的重要理論之一。著名的農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論以及中心地理論等經(jīng)典區(qū)位論，雖然多產(chǎn)生于19世紀末20世紀初，而且當時研究問題的條件和范圍也比較簡單，但這些理論的基本思想至今仍具有重要的指導意義。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)位理論也不斷得到更新和完善，并對解決實際問題發(fā)揮了重要的作用。[本章內(nèi)容提要]第3章區(qū)位理論房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材區(qū)位是指某一空間的幾何位置，是自然界的地理要素和人類社會經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。為進一步揭示區(qū)位的性質(zhì)與特點，可以將區(qū)位進一步劃分為：自然地理區(qū)位和經(jīng)濟地理區(qū)位。3.1.1.1自然地理區(qū)位指某一事物與其周圍自然環(huán)境的空間關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)地貌等自然條件的組合特征。3.1.1.2經(jīng)濟地理區(qū)位是指在人類社會經(jīng)濟活動過程中形成或創(chuàng)造的人地關(guān)系。33.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展3.1.1區(qū)位房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材自19世紀下半葉至20世紀40年代，是區(qū)位理論形成和得到初步發(fā)展的階段。杜能、韋伯、克里斯塔勒、廖什等都為區(qū)位理論的形成和發(fā)展做出了貢獻。但他們的理論受到社會實踐條件的局限，研究對象是單個的或某一方面的經(jīng)濟客體?；静簧婕皠討B(tài)變化。3.1.2.1工業(yè)化和城市化與區(qū)位理論的發(fā)展3.1.2.2現(xiàn)代科技與區(qū)位理論的發(fā)展3.1.2.3高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興起與區(qū)位理論的發(fā)展43.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展3.1.2區(qū)位理論的形成及發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.1.1基本假設(shè)孤立國是假設(shè)的一個與世隔絕的國家。在這里，只有一個中心城市，全國各地的農(nóng)產(chǎn)品都要以這個城市作為主要的銷售市場；在這里土壤肥沃性相同，氣候、地形等完全一致；城鄉(xiāng)間唯一的運輸手段是馬車；各地農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的能力和技術(shù)條件相同；平原四周是未經(jīng)開墾的荒野，使孤立國與外界隔離；農(nóng)作物的經(jīng)營目的是謀取最大收益；運輸費用與農(nóng)產(chǎn)品重量和生產(chǎn)地到消費市場的距離成正比；市場上農(nóng)產(chǎn)品的價格、農(nóng)業(yè)勞動者的工資、資本的利息都固定不變。53.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.1.2主要內(nèi)容1．計算公式在以上這些假設(shè)條件下，杜能認為農(nóng)產(chǎn)品的利潤(P)是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品市場價格(V)和農(nóng)產(chǎn)品的運費(T)三個因素決定的。用公式表示如下：P=V-（E+T）2．六個同心圓第一圈為自由農(nóng)業(yè)區(qū)提供蔬菜、牛奶等，集約化程度較高第二圈為林業(yè)區(qū)提供薪炭、木材等第三圈為輪作農(nóng)業(yè)區(qū)提供牲畜、土豆及谷物等第四圈為谷草農(nóng)業(yè)區(qū)提供小麥、玉米、稻谷及畜產(chǎn)品等第五圈為三圃式農(nóng)作區(qū)耕地劃分為三塊，分別種植黑麥、大麥及休閑地第六圈為畜牧業(yè)純牧區(qū)63.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材73.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材圖3—1杜能圈示意圖3.2.1.3杜能理論的貢獻杜能對農(nóng)業(yè)區(qū)位論的研究從級差地租出發(fā)，闡明了市場距離對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約程度和土地利用類型的影響，并得出結(jié)論：農(nóng)業(yè)布局應(yīng)該按由近到遠配置不同的作物，其經(jīng)營方式也應(yīng)由粗放到集約變化。83.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材德國經(jīng)濟學家韋伯第一個完整地提出了工業(yè)區(qū)位的理論，并在當時產(chǎn)生了相當廣泛的影響，被公認為是工業(yè)區(qū)為理論的奠基者，其代表作為《工業(yè)區(qū)位論》。3.2.2.1基本概念韋伯在理論中首先提出和分析了“區(qū)位因素”的概念，認為區(qū)位因素可以劃分為三類：一般性區(qū)位因素和特殊性區(qū)位因素，即對每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對某些部門才有意義的因素。區(qū)域因素、集聚因素和分散因素：區(qū)域因素決定企業(yè)的布局，而集聚因素和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性與協(xié)作性。自然技術(shù)因素和社會文化因素等。93.2主要區(qū)位理論3.2.2工業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.2.2主要內(nèi)容——三個法則1.運輸區(qū)位法則2.勞動力區(qū)位法則3.集聚(分散)法則3.2.2.3韋伯理論的貢獻韋伯將數(shù)學與土地經(jīng)濟學應(yīng)用于土地規(guī)劃，是運用現(xiàn)代計量方法研究土地經(jīng)濟問題的先驅(qū)，其所提出的追求成本費用最低點的思想盡管有不合理之處，但仍是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動追求經(jīng)濟效益的核心。他提出的三要素也是土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用的核心。但是，在韋伯的理論中忽視和掩蓋了社會經(jīng)濟因素的作用，對社會科學的應(yīng)用認識不足，低估了其作用。103.2主要區(qū)位理論3.2.2工業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.3.1基本概念1.中心地和中心地職能：中心地是向居住在它周圍的居民提供各種貨物和服務(wù)的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地；其職能是指由中心地提供的貨物和服務(wù)的種類。2.人口門檻：指一個企業(yè)為維持經(jīng)營活動所必須賺取的最低收入，將這一最低收入界限比喻為企業(yè)的門檻。3.貨物的最大銷售距離113.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.3.2主要內(nèi)容1.假設(shè)條件這里為“均值平原”，土地肥沃，資源分布、人口分布均勻，對貨物需求、消費方式都是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費者都屬于經(jīng)濟行為合理的人；消費者離他們居住地最近的中心地購買他們所需的貨物和服務(wù)，他們?yōu)榇烁冻龅膶嶋H價格等于貨物的銷售價格加上來往的交通費用。123.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.3.2主要內(nèi)容2.六邊形網(wǎng)格：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當代彌合性原則，認為最合理、最有效的市場區(qū)圖形是正六邊形體系。3.等級體系的形成：不同的貨物和服務(wù)的提供點都能夠按照一定的規(guī)則排列成順序的等級體系。按照三種不同的原則，可以建立三種中心地等級體系。三種原則是：（1）市場最優(yōu)原則（2）交通最優(yōu)原則（3）行政最優(yōu)原則133.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材143.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材圖3—2市場最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖圖3—3交通最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖圖3—4行政最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖3.2.4.1廖什的市場區(qū)位理論廖什在1945年所著的《區(qū)位經(jīng)濟學》一書中，以簡單的方程組來描述一般的空間關(guān)系，同時也設(shè)法表達出所有區(qū)位相互關(guān)系的抽象化系統(tǒng)，這是廖什將空間經(jīng)濟思想帶入?yún)^(qū)位理論并在方法上創(chuàng)新的主要貢獻之處。153.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學者對區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.4.2佩蘭德的區(qū)位理論佩蘭德是第一個論及市場地區(qū)范圍問題的經(jīng)濟學家。163.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學者對區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材A市場B市場運輸成本工廠價格價格AA′B′B圖3—5

兩廠商市場分布理論3.2.4.3艾薩德的區(qū)位理論艾薩德認為一般區(qū)位理論能以經(jīng)濟理論的方法來擴展，用以研究者依據(jù)提到原則分析企業(yè)家做區(qū)位決策時各種不同的生產(chǎn)要素的任何組合。沃爾特提出利用和借鑒經(jīng)濟學中兩種生產(chǎn)要素的各種可能組合所形成的等產(chǎn)量曲線與各種等成本曲線相切，可決定生產(chǎn)的特定生產(chǎn)量和生產(chǎn)要素的最低成本組合的分析方法，可利用等產(chǎn)量線分析確定工廠的區(qū)位。173.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學者對區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.2.4.3艾薩德的區(qū)位理論183.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學者對區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材勞動力（L）NELxC3C2C1K1K2K3M3M2M1O原料（M）圖3—6利用等產(chǎn)量曲線確定廠商區(qū)位3.2.4.4阿隆索的區(qū)位理論阿隆索于1964年提出競租函數(shù)概念。他認為，各種經(jīng)濟活動的區(qū)位是由其所能夠支付的地租而決定的。在市場競爭條件下，通過土地供求機制、土地價格機制的作用和調(diào)整，各種經(jīng)濟活動競爭使用土地，并經(jīng)過競爭決定各種經(jīng)濟活動的最佳區(qū)位選擇。193.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學者對區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.3.1.1一般因素1.人口2.行政區(qū)劃3.地理位置與自然條件4.社會經(jīng)濟狀況5.土地與住房制度6.城市規(guī)劃7.土地利用計劃8.政策203.3研究區(qū)位（理論）的實際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.3.1.2區(qū)域因素區(qū)域因素是影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地區(qū)土地區(qū)位條件的因素，主要包括繁華程度、交通狀況、城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度、環(huán)境條件和土地使用限制等因素。區(qū)域因素決定土地的中觀區(qū)位特征。1.繁華程度2.交通狀況3.城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度4.環(huán)境條件5.土地使用限制213.3研究區(qū)位（理論）的實際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

3.3.1.3個別因素

個別因素主要是指與宗地直接有關(guān)的自然條件，市政設(shè)施，宗地形狀，長度、寬度，臨街條件以及使用限制等。個別因素決定土地的微觀區(qū)位，即決定地塊的區(qū)位條件狀況。1.自然條件2.市政設(shè)施3.宗地形狀4.宗地長度、寬度5.臨街條件6.使用限制223.3研究區(qū)位（理論）的實際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.3.2.1區(qū)位理論與房地產(chǎn)價格區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素相互之間的內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。不同區(qū)位之所以影響房地產(chǎn)價格，可以歸納為兩個方面的原因：一個原因是由于區(qū)位是影響企業(yè)生產(chǎn)成本的重要因素，如區(qū)位不同，就會導致交通成本和土地開發(fā)成本的差異，從而影響企業(yè)的生產(chǎn)成本；另一個原因是區(qū)位也影響到土地使用者的方便程度，如基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的完備狀況均會影響土地的利用效用。233.3研究區(qū)位（理論）的實際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.3.2.2區(qū)位理論與企業(yè)的選址企業(yè)的選址過程，是企業(yè)依據(jù)所應(yīng)該考慮的因素的變化情況，進行逐項分析，并利用一定的規(guī)范方法，確定用地結(jié)果的過程。1.企業(yè)選址應(yīng)當考慮的主要因素243.3研究區(qū)位（理論）的實際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材土地條件1交通條件2設(shè)施狀況3協(xié)作條件4投資成本5環(huán)境保護63.3.2.2區(qū)位理論與企業(yè)的選址2.廠址選擇的方法253.3研究區(qū)位（理論）的實際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材1重心法：把運輸因素作為依據(jù)，利用“求重心”的原理，選擇其中運輸量最小、費用最低的方案為最佳方案的一種方法。2方案比較法：在已經(jīng)確定的建廠地區(qū)內(nèi)對不同廠址方案的投資費用和經(jīng)營費用進行比較來確定廠址的一種方法。3分級評分法：指對不同的廠址方案中的所有因素進行評分，并根據(jù)分值的高低來確定最優(yōu)廠址的一種方法。3.3.2.3區(qū)位理論與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇(1)緊密依托經(jīng)濟發(fā)達的大城市。(2)靠近教育和研究機構(gòu)。(3)便捷、高效的信息獲取條件。(4)優(yōu)美的環(huán)境條件。263.3研究區(qū)位（理論）的實際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材3.3.2.4區(qū)位理論與房地產(chǎn)開發(fā)1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位選擇應(yīng)考慮的要素：依據(jù)房地產(chǎn)項目的要求選擇區(qū)位綜合分析房地產(chǎn)項目成本和售價確定項目的區(qū)位2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施應(yīng)符合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的要求。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃對房地產(chǎn)項目的控制主要體現(xiàn)在區(qū)位的限制上和用地使用條件的限制上。城市