房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）課件 第5章 房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）世紀房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章共分三節(jié)。第一節(jié)主要講述房地產(chǎn)市場的類型和特點。第二節(jié)主要介紹房地產(chǎn)供需、運行機制和影響因素。第三節(jié)主要介紹房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和方法。[本章內(nèi)容提要]第5章房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材5.1.1.1按照用途劃分可以分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓房市場、工廠廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。5.1.1.2按照發(fā)育程度劃分可以分為房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。35.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.1房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材5.1.1.3按照覆蓋（影響）范圍劃分可以分為國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。5.1.1.4按照層次劃分房地產(chǎn)市場常被劃分為一級市場、二級市場、三級市場，但是這種劃分方式并不是統(tǒng)一的。45.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.1房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材55.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.1房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地出租市場土地市場增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）出賣市場出租市場出賣市場出租市場（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）房地產(chǎn)市場圖5—1我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂5.1.2.1地區(qū)性房地產(chǎn)的實體由土地及地上建筑物構(gòu)成，土地的不可移動性決定了房地產(chǎn)實體是不可移動的。5.1.2.2供給調(diào)節(jié)滯后性由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從獲得土地到建成出售需要短則一年長則數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供給的增加需要相當長的時間。65.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.2房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材5.1.2.3壟斷競爭性市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異。房地產(chǎn)自身的特性和時間的結(jié)合使得房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷競爭性。5.1.2.4投機性房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強的投機性，房地產(chǎn)是一種很好的投機對象。75.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.2房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)市場的主要參與者有政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑承包商、房地產(chǎn)金融機構(gòu)、企事業(yè)單位及個人。85.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.1房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求需求量價格d1d0d圖5—2房地產(chǎn)需求供給量價格S1S0S圖5—3房地產(chǎn)供給5.2.2.1房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。5.2.2.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。5.2.2.3房地產(chǎn)供求均衡同一般商品一樣，房地產(chǎn)市場需求和供給二者相互作用共同決定房地產(chǎn)價格。95.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材5.2.2.3房地產(chǎn)供求均衡105.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材數(shù)量價格sQ0d圖5—4房地產(chǎn)供求均衡P05.2.2.4房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)需求（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1%，消費者對房地產(chǎn)的需求量將會下降（上升）到百分數(shù)，反映了需求量對于價格變化的敏感性。如下圖所示。115.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材數(shù)量價格S0圖5—5房地產(chǎn)供給彈性S1S25.2.3.1房地產(chǎn)市場運行機制長期供給成本曲線向右上方傾斜地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的根本原因125.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.3房地產(chǎn)市場的運行房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材供求數(shù)量價格s1d2d1ba供求數(shù)量價格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs圖5—6a短期房地產(chǎn)供求圖5—6b長期房地產(chǎn)供求135.2.3.2房地產(chǎn)市場運行特征單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以相近的價格出售。如果房地產(chǎn)供求均衡則價格穩(wěn)定。如果供過于求，則形成買方市場，價格下降，開發(fā)項目減少；反之成立。市場利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時消費、信貸成本也下降，消費者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之成立。房地產(chǎn)市場運行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。5.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.3房地產(chǎn)市場的運行房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材145.2.4.1人口5.2.4.2就業(yè)及工資水平5.2.4.3利率及抵押貸款的條件5.2.4.4稅率、土地利用控制、租金水平控制5.2.4.5建筑工人的工資、建筑材料價格5.2.4.6建筑技術(shù)的變化、建筑質(zhì)量5.2.4.7售價、租金水平、空置率5.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.4影響房地產(chǎn)供求的因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材15房地產(chǎn)市場分析就是市場的參與者收集市場中的一切有用信息，按照科學(xué)的分析方法，通過分析加工處理，透過市場活動的表象，發(fā)現(xiàn)市場的特征和內(nèi)在規(guī)律，找出市場運行存在的問題及原因，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，以知道參與者未來的行為。5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.1房地產(chǎn)市場分析的概念房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材165.3.2.1宏觀經(jīng)濟的分析5.3.2.2地區(qū)市場的分析5.3.2.3專業(yè)市場的分析5.3.2.4項目市場的分析5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.2房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材17

房地產(chǎn)市場分析的技術(shù)因分析的內(nèi)容和深度不同而有所不同。5.3.3.1市場環(huán)境及市場總體情況的分析有專門的分析方法，可以借助政府部門的專業(yè)分析成果。5.3.3.2專業(yè)市場的分析其分析的內(nèi)容主要是供需量及其平衡關(guān)系。5.3.3.3項目市場的分析調(diào)查方法包括實地調(diào)查法、問卷訪問法、座談會等。5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.3房地產(chǎn)市場分析的技術(shù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材18房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果通常用分析報告的形式出現(xiàn)。市場分析報告根據(jù)實際需要，可以包括宏觀分析、地區(qū)分析、專業(yè)市場和具體項目的不同組合內(nèi)容。5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.4房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材19房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)市場市場分析供給需求彈性20房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材1.房地產(chǎn)市場有哪些分類?2.房地產(chǎn)市場的特征是什么？3.房地產(chǎn)市場是個易受壟斷的市場嗎？