房地產金融（第三版）課件 第二章 房地產金融基本知識

房地產金融

（第三版）謝經容殷紅王玉玫編著房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二章房地產金融基本知識

內容提要

房地產金融研究房地產融資的方式、數量、期限、利率以及決策的全過程。這一章主要講述房地產金融的基本知識，包括房地產金融的資金來源，影響房地產金融的社會經濟因素，利率及其相關問題，房地產融資中的資產收益，房地產開發(fā)，消費貸款類型等問題。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產金融中的資本流及資金來源

一、房地產金融中的資本流

現(xiàn)代西方國家房地產金融中的資本流（圖2-1）：房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產經紀人資本—債務開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者股權債權

資本供應者服務機構資本使用者

第一節(jié)房地產金融中的資本流及資金來源

二、資金來源世界多數市場經濟國家房地產金融的來源是多元化的，資金來源渠道的多樣性是建立完善和穩(wěn)定的房地產金融市場的關鍵。

1.保險公司

2.各種公積金

3.商業(yè)銀行

4.儲蓄貸款銀行

5.互助儲蓄銀行

6.抵押銀行

7.房地產投資信托公司房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產金融中的資本流及資金來源

我國現(xiàn)階段整個資金來源及運作過程（圖2-2）：房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌集體集資預收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國營公司第二節(jié)影響房地產金融市場的社會經濟因素

一、通貨膨脹二、銀行利率三、稅法四、貨幣匯率五、日用品價格六、房地產證券和其他投資工具的回報率七、金融政策八、社會福利制度房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值一、利率

利息是借款人付給貸款人所借款項的租金。利息對借款人而言是資金的使用成本，對貸款人而言就是資金的時間價值。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（一）名義利率和現(xiàn)值

名義利率也稱票面利率，是借貸機構所承諾的利率。

現(xiàn)值為未來不同時期收益的貼現(xiàn)值，即時間為零（即投資時間）時的價值量。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）利率集

隨借貸期限、時間的不同，其利率的大小不一，這些從低到高的所有利率組成一個利率集。利率集當中各利率的不同是由借款期限、流通性、風險大小以及手續(xù)費等方面的差別決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（三）實際利率

1.定義

實際利率是表面利率經實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息。物價指數是通貨膨脹的衡量標準，可以說明購買力的變化情況。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

2.物價指數校正

一般貸款合同所用的利率為表面利率。我國通常使用的儲蓄保值率實質上就是通脹溢價，是利用物價指數對利率的校正。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（四）利率的期限結構貸款期限不同，利率不同，這種差別可以稱為期限結構溢價。不同期限貸款的利率不同是由利率期限結構理論所決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（五）利率和可貸資金貸款市場上可貸資金的供給和需求決定了基本利率的高低。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材DS‘S利率O可貸資金數量利率同可貸資金數量關系圖（圖2-3）

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（六）利率同風險溢價

由預測因素而造成的風險，在將未來收益貼現(xiàn)時，在貼現(xiàn)率中都應有不同的利率溢價來補償。

一項投資有出現(xiàn)幾率不同的幾種收益的可能性，這時投資的期望收益是各種可能收益以出現(xiàn)幾率為權重的加權平均值。風險的大小可以表示為同期各種期望收益的加權離散系數。

當未來可能收益的離散程度加大時，標準差升高，風險加大。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

二、未來值

未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復利率計算。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值三、未來收益的貼現(xiàn)未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復利率計算。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（一）一年收益的貼現(xiàn)

未來值的計算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未來收益貼現(xiàn)值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

為貼現(xiàn)因子房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）未來多年收益的貼現(xiàn)

多年收益的貼現(xiàn)值實際上是各年份收益貼現(xiàn)值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節(jié)資產收益率一、資產收益率資產收益率=房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材凈營業(yè)收益資產總投資

=營業(yè)收益-經營費用資產購買價格

第四節(jié)資產收益率

二、權益收益率

房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材稅前收益自有資金=凈營業(yè)收入-年還債額自有資金權益收益率=

第四節(jié)資產收益率

三、有效收益率

有效收益率又稱內部收益率，是貸款人實際能夠取得的收益率。資產價值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有資金=稅后收益1/（1+IRR）+稅后收益2/（1+IRR）2+稅后收益3/（1+IRR）3+…+稅后收益n/（1+IRR）n房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

一、信貸和擔保貸款的定義和區(qū)別

（一）信貸在計劃經濟條件下，銀行作為國家銀行主要是吸取社會資金，再貸款給國有企業(yè)。這時的借貸是以企業(yè)的信譽為還款保證的，也可以稱為信貸。在市場經濟條件下，信貸的發(fā)生主要是銀行貸款給那些信譽好、經濟實力強、效益好的企業(yè)，因為只有這樣的企業(yè)才能保證銀行資金的安全性并使銀行取得一定的收益。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款（二）擔保貸款

在市場經濟條件下，銀行為了使自己借出的資金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同時提供一定的還款保證方式，這種貸款為擔保貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款按擔保的方式不同可以分為：

保證貸款、質押貸款、抵押貸款、抵押（或質押）加保證貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款（三）信貸同抵押貸款的關系信貸和抵押貸款是金融市場不同發(fā)展階段的產物，兩者存在著很大的差別：（1）信貸以企業(yè)自身的信譽和自身的經濟實力作為還款保證，而房屋抵押貸款是以其擁有的房屋價值作為還款保證。（2）一般認為抵押貸款較信貸的安全性更高些。（3）一般商業(yè)企業(yè)僅能取得自有資產30%～50%的貸款，而購房可以取得房價70%～90%的貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款二、抵押貸款、質押貸款和保證貸款

（一）抵押貸款

借款人將預購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

1.抵押貸款的操作程序（p30）

2.設定抵押的條件

3.不可設定抵押的房地產

4.設定抵押貸款時應注意的事項

5.抵押期限房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

6.抵押權的物上請求權物上請求權可以分為以下五種類型：（1）停止侵害請求權（2）請求恢復原狀或提供額外擔保（3）消除危險請求權（4）排除妨礙請求權（5）損害賠償請求權

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第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

7.拍賣抵押房屋的注意事項拍賣是一個嚴格的法律過程，應遵守有關法律規(guī)定。（1）拍賣應辦理的手續(xù)（2）房屋拍賣后的清償順序（3）重復抵押時價款的分配（4）房屋拍賣時的優(yōu)先購買權8.期房抵押貸款的辦理房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款（二）質押貸款

1.質押的基本特征（1）質權人對質押財產享有占有權（2）質權人對質押物所生的孳息享有收益權（3）質權人有決定拍賣或變賣質押財產的權利（4）質權人享有妥善保管質押財產的義務房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

2.質押同抵押的異同

3.質押的參與人及其權利和義務

4.質押物根據《擔保法》第75條規(guī)定下列權利可以質押：

1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單

2）依法可以轉讓的股份、股票

3）依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權

4）依法可以質押的其他權利房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

5.權利質押合同

6.權利質押的效力房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款（三）保證貸款

保證是債的當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人不履行，由保證人代為履行或承擔責任的一種擔保制度。保證債務履行的第三人，為保證人，其債務被擔保履行的人，為被保證人。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

1.參與人及其關系在債務不履行時，從表面上看原來債權人同債務人的債務關系，變成為三方當事人，即保證人、債權人和主債務人（被保證人）組成的擔保關系。（1）債權人與主債務人之間的主債權債務關系。（2）主債務人與保證人之間的委托保證合同關系。（3）保證人同債權人之間的保證關系，這就是通常所說的保證關系。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

2.保證的特征和性質（1）保證的特征☆同抵押、質押相比☆同物的擔保相比房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款（2）保證的性質

作為債權擔保方式之一的保證，具有債權擔保的基本特征，但又有一些自身屬性：

1）人身性

2）從屬性

3）代償性

4）轉移性

5）獨立性房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

3.保證人的條件應滿足以下兩個條件：（1）保證人須具有民事主體資格（2）保證人須具有代為清償債務的能力房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節(jié)信貸、擔保信貸和抵押貸款

4.保證人承擔保證責任的財產范圍

保證人承擔保證責任的財產范圍，因不同的民事主體而有不同的要求：（1）公民作為保證人承擔保證責任的財產范圍（2）企業(yè)作為保證人承擔保證責任的財