房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

內(nèi)容提要（一）

本章主要講述三部分內(nèi)容，開(kāi)發(fā)貸款程序、開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估和貸后管理。重點(diǎn)介紹申請(qǐng)人資格和申請(qǐng)材料，開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查、核實(shí)、審查、審批、發(fā)放；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的條件、程序、內(nèi)容；借款人評(píng)價(jià)，特別是資產(chǎn)負(fù)債分析、投資估算和償債能力評(píng)估；資金的使用和售房款回籠的管理。

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第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

內(nèi)容提要（二）

貸款行所發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)主要包括住房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款及其他用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請(qǐng)--受理調(diào)查--項(xiàng)目評(píng)估--評(píng)級(jí)授信--借款審批--借款發(fā)放--貸后管理--收貸撤保房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)（一）借款人資格（1）借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。（2）有經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。（3）經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。（4）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。（5）有貸款證，并在貸款行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶。（6）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序（7）貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。（8）借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》。（9）貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。（10）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。（11）借款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。（12）企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。（13）貸款人規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序（二）申請(qǐng)貸款資料

1.單位資料（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本、借款授權(quán)書(shū)（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件。（2）單位章程、成立批文。（3）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表。（4）工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件。（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

（6）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)。（7）借款申請(qǐng)報(bào)告。（8）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議。（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前五項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書(shū)；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明。（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

2.項(xiàng)目資料（1）項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告。（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（3）建筑工程規(guī)劃許可證。（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證。（5）地價(jià)款繳存憑證復(fù)印件。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

（6）施工許可證。（7）房地產(chǎn)預(yù)售許可證。（8）已投入的項(xiàng)目資金憑證。（9）合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。三、評(píng)級(jí)授信房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查

（一）對(duì)借款人資格的核查（二）調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況（三）核實(shí)確定擔(dān)保方式

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第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1.審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2.根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3.審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無(wú)評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。

4.審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可靠的還款來(lái)源。

5.審查貸款期限。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

6.審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

7.復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。

8.審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無(wú)超過(guò)該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無(wú)超過(guò)單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9.按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

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第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序（二）貸款的審批

1.貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2.凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的初審意見(jiàn)，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。

3.貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)辦理貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說(shuō)明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門(mén)，并由貸款調(diào)查部門(mén)通知企業(yè)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

五、貸款的發(fā)放貸款審查部門(mén)對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，由信貸員填寫(xiě)貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門(mén)，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的專戶。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估概述

（一）評(píng)估應(yīng)具備的基本條件

1.貸款經(jīng)貸款行有關(guān)分支機(jī)構(gòu)受理初審，基本符合貸款行有關(guān)貸款的基本條件。

2.項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房改政策，項(xiàng)目審批程序合規(guī)、合法。

3.借款人已取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、“四證”（或同等法律效力的證明文件）及其他有效證明文件，并且證件真實(shí)可靠。

4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成明確，無(wú)重大缺項(xiàng)或漏項(xiàng)，項(xiàng)目融資方案和資金渠道合法合規(guī)，自有資金來(lái)源及比例符合國(guó)家和貸款行的規(guī)定。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估

5.已完成可行性研究報(bào)告。

6.借款人符合《貸款通則》和貸款行規(guī)定的有關(guān)條件。

7.借款人已提供近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及貸款人要求提供的項(xiàng)目資料和其他有關(guān)資料；對(duì)成立不足三年的項(xiàng)目公司，要求提供該公司最近的財(cái)務(wù)報(bào)表及其母公司或股份合作單位的財(cái)務(wù)報(bào)表及其他資料，各項(xiàng)報(bào)表須經(jīng)執(zhí)業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核認(rèn)證。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（二）評(píng)估程序

1.審核項(xiàng)目是否具備評(píng)估條件。

2.抽調(diào)評(píng)估人員組建評(píng)估小組，確定主評(píng)估人，制定評(píng)估工作計(jì)劃。

3.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集、整理資料。

4.對(duì)資料進(jìn)行分析、研究和測(cè)算，作出預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（三）評(píng)估內(nèi)容

1.借款人評(píng)價(jià)

2.項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估

3.市場(chǎng)評(píng)估

4.投資估算和籌資評(píng)估

5.償債能力評(píng)估

6.貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（四）評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)要求房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估

二、借款人評(píng)價(jià)（一）借款人非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

主要包括借款人的歷史沿革、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、組織形式、職工人數(shù)及構(gòu)成，分析企業(yè)形象、主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及業(yè)績(jī)、在行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估

（二）經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平評(píng)價(jià)

評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容包括：分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、信譽(yù)和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況，評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)管理水平。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（三）經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)價(jià)主要從兩方面進(jìn)行：一是從企業(yè)自身發(fā)展的角度，如近三年的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、累計(jì)開(kāi)發(fā)量、累計(jì)銷售量、固定資產(chǎn)凈值、在建工程、長(zhǎng)期投資等情況的變化，分析借款人近幾年業(yè)務(wù)拓展及經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)情況；二是從目前的資產(chǎn)實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力來(lái)評(píng)價(jià)其在行業(yè)中所處的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（四）資產(chǎn)負(fù)債分析

分析資產(chǎn)負(fù)債欄目的增減變化情況和原因，在綜合考慮或有負(fù)債的情況下，評(píng)價(jià)其短期和長(zhǎng)期償債能力。資產(chǎn)負(fù)債分析主要有以下方法：

1.查閱企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債表及其附表（如存貨明細(xì)表、固定資產(chǎn)明細(xì)表）和財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明

2.資產(chǎn)負(fù)債表的趨勢(shì)分析法

3.資產(chǎn)負(fù)債表的比率分析法

4.評(píng)估中要注意未決訴訟、為其他企業(yè)擔(dān)保等或有負(fù)債的分析。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（五）資產(chǎn)運(yùn)用效率評(píng)價(jià)資產(chǎn)運(yùn)用效率指標(biāo)是以各種周轉(zhuǎn)率為計(jì)算指標(biāo)，反映企業(yè)使用其經(jīng)濟(jì)資源的效率和有效性。主要包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力利用率、營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和全部資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率的計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率=（產(chǎn)品銷售成本/存貨平均余額）×100%房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（六）盈利能力分析

了解近三年主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量、銷售量、開(kāi)發(fā)質(zhì)量、成本費(fèi)用、銷售收入、稅后利潤(rùn)及創(chuàng)匯等情況，分析影響盈利的原因，評(píng)價(jià)盈利能力。

1.損益表的趨勢(shì)分析。

2.盈利能力比率分析。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（七）現(xiàn)金流量分析（八）信用狀況評(píng)價(jià)（九）新建企業(yè)分析重點(diǎn)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估三、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)四、市場(chǎng)評(píng)估

（一）市場(chǎng)評(píng)估程序市場(chǎng)評(píng)估程序可分四個(gè)階段：明確目標(biāo)，確定調(diào)查對(duì)象和方法、范圍，收集有關(guān)信息，分析提出結(jié)論。（二）市場(chǎng)評(píng)估內(nèi)容市場(chǎng)評(píng)估內(nèi)容包括國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的方針政策、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力、當(dāng)?shù)卣麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、居民的消費(fèi)心理等方面。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估五、投資估算和籌資評(píng)估

（一）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成（二）投資估算評(píng)估（三）投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)（四）項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)（五）編制“項(xiàng)目投資來(lái)源及支出預(yù)算表”

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第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估六、償債能力評(píng)估

（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

1.項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

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第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式：其中，CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t為第t年的凈現(xiàn)金流量；n為計(jì)算期；FIRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估3.投資回收期其計(jì)算公式為：投資回收期（Pt）=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量4.凈現(xiàn)值計(jì)算公式為：

其中，F(xiàn)NPV為凈現(xiàn)值；IC為行業(yè)基準(zhǔn)收益率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估（三）資金來(lái)源和運(yùn)用分析（四）項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估（五）敏感性分析計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量=年固定總成本/（單位產(chǎn)品價(jià)格-單位可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金）（六）借款人綜合償債能力分析

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第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估

七、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析&定性分析（二）貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)（三）項(xiàng)目可行性結(jié)論

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第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理是指銀行在房地產(chǎn)貸款發(fā)放后到貸款收回期間，對(duì)貸款檔案進(jìn)行收集、整理和保存，對(duì)借款人資信情況和貸款項(xiàng)目進(jìn)展情況的跟蹤調(diào)查，貸款到期的收回及違約貸款的催收與處理等一系列工作。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理一、貸款資料

（一）借款人資料（二）擔(dān)保資料（三）貸款項(xiàng)目資料（四）合同借據(jù)（五）貸后檢查資料房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理

二、借款人及貸款項(xiàng)目管理（一）貸款資金使用管理（二）貸款企業(yè)和貸款項(xiàng)目的貸后跟蹤檢查

1.主要內(nèi)容：（1）項(xiàng)目資金及其他資金來(lái)源落實(shí)情況（2）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及資產(chǎn)負(fù)債變化情況（3）企業(yè)貨幣資金歸行情況（4）企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)變化情況（5）企業(yè)信用等級(jí)及貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度變化情況（6）企業(yè)是否有違法經(jīng)營(yíng)行為，是否卷入經(jīng)濟(jì)糾紛房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理

（7）企業(yè)法定代表人情況，企業(yè)管理層人員的組成、經(jīng)營(yíng)策略及其與銀行合作態(tài)度的變化情況（8）企業(yè)的改革、改組、改制及貸款債權(quán)的落實(shí)情況（9）企業(yè)向其他金融機(jī)構(gòu)的融資情況及與債權(quán)人的合作關(guān)系（10）企業(yè)對(duì)外投資情況（11）企業(yè)對(duì)外擔(dān)保等或有負(fù)債情況（12）銀行承兌匯票、信用證等的使用及兌付情況房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理

（13）企業(yè)的母公司和主要子公司的經(jīng)營(yíng)管理情況（14）項(xiàng)目進(jìn)展是否順利，建設(shè)進(jìn)度是否符合計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)施中是否存在問(wèn)題，產(chǎn)生問(wèn)題的主要原因（15）項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，總投資預(yù)算是否突破，突破的原因及金額（16）項(xiàng)目累計(jì)完成工作量與項(xiàng)目累計(jì)財(cái)務(wù)支出是否相當(dāng)（17）建設(shè)項(xiàng)目施工企業(yè)及主要材料的供應(yīng)和價(jià)格變化情況（18）配套落實(shí)和施工質(zhì)量等情況房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理（19）主要銷售策略和市場(chǎng)銷售狀況（20）銷（預(yù)）售資金回籠情況及用途（21）項(xiàng)目總體環(huán)境設(shè)計(jì)和實(shí)施情況，與周邊同類項(xiàng)目比較的特點(diǎn)及對(duì)銷（預(yù)）售產(chǎn)生的影響（22）辦理個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款情況及銀行所占的比重（23）還款資金來(lái)源是否落實(shí)，能否按期歸還貸款本息（24）貸款發(fā)生逾期和欠息的原因，所采取的措施和產(chǎn)生的效果。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理

2.貸后檢查間隔期

按貸款形態(tài)分類設(shè)定貸后檢查間隔期，正常和關(guān)注類貸款一般不超過(guò)90天，次級(jí)類貸款一般不超過(guò)60天，可疑和損失類貸款一般不超過(guò)30天。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展、資金使用和銷（預(yù)）售情況每月至少檢查一次，對(duì)于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問(wèn)題的貸款則應(yīng)隨時(shí)檢查。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理

3.貸后檢查程序（1）根據(jù)貸后檢查內(nèi)容和貸后檢查間隔期，信貸人員應(yīng)定期走訪借款人，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)借款人及項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤檢查。（2）借款人項(xiàng)目完工后，貸款人應(yīng)參與工程驗(yàn)收和決算審查。（3）當(dāng)貸款產(chǎn)生問(wèn)題出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的當(dāng)天書(shū)面報(bào)告信貸部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的借款人，要組織人員進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果及時(shí)報(bào)告主管行長(zhǎng)及上級(jí)住房信貸管理部門(mén)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理