房地產金融（第三版）課件 第五章 房地產開發(fā)貸款

房地產金融

（第三版）謝經容殷紅王玉玫編著房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五章房地產開發(fā)貸款

內容提要（一）

本章主要講述三部分內容，開發(fā)貸款程序、開發(fā)貸款的項目評估和貸后管理。重點介紹申請人資格和申請材料，開發(fā)貸款的調查、核實、審查、審批、發(fā)放；開發(fā)項目評估的條件、程序、內容；借款人評價，特別是資產負債分析、投資估算和償債能力評估；資金的使用和售房款回籠的管理。

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第五章房地產開發(fā)貸款

內容提要（二）

貸款行所發(fā)放的房地產開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產開發(fā)及其配套設施建設的貸款。這項業(yè)務主要包括住房開發(fā)貸款、經濟適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其他用于房地產開發(fā)所必要的配套設施建設貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序

房地產開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請--受理調查--項目評估--評級授信--借款審批--借款發(fā)放--貸后管理--收貸撤保房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序

一、房地產開發(fā)貸款申請（一）借款人資格（1）借款人是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經濟組織。（2）有經工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件。（3）經營管理制度健全，財務狀況良好。（4）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。（5）有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。（6）有貸款人認可的有效擔保。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序（7）貸款項目已納入國家或地方建設開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。（8）借款人已經取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程開工證》。（9）貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當地市場的需求，有規(guī)范的可行性研究報告。（10）貸款項目工程預算報告合理真實。（11）借款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。（12）企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求。（13）貸款人規(guī)定的其他條件。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序（二）申請貸款資料

1.單位資料（1）經年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本、借款授權書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復印件、貸款證（卡）及復印件。（2）單位章程、成立批文。（3）經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表。（4）工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件。（5）法人代碼證復印件、年檢報告。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序

（6）房地產企業(yè)開發(fā)經營資質證書。（7）借款申請報告。（8）公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議。（9）若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，保證人亦須提交前五項資料并報貸款擔保承諾書；若屬抵押或質押擔保方式的貸款，須提交抵押物或質物清單、估價報告、所有權或使用權證書及有處置權人同意抵押或質押的承諾證明。（10）公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序

2.項目資料（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告。（2）建設用地規(guī)劃許可證。（3）建筑工程規(guī)劃許可證。（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證。（5）地價款繳存憑證復印件。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序

（6）施工許可證。（7）房地產預售許可證。（8）已投入的項目資金憑證。（9）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權部門批準合作開發(fā)的批件。三、評級授信房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序二、房地產開發(fā)貸款調查

（一）對借款人資格的核查（二）調查核實項目情況（三）核實確定擔保方式

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第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序四、房地產開發(fā)貸款的審查與審批（一）貸款審查的主要內容

1.審查調查部門提供的數據、資料是否完整。

2.根據國家產業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3.審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。

4.審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內，借款人的還款能力，是否有可靠的還款來源。

5.審查貸款期限。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序

6.審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

7.復算貸款風險度、貸款資產風險度。

8.審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9.按照授權授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

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第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序（二）貸款的審批

1.貸款簽批人在授權范圍內簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2.凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調查的初審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。上級行審查崗的審查內容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3.貸款經批準后，由調查部門辦理貸款發(fā)放手續(xù)。審查或審批人不同意貸款的，要說明理由，有關資料退還給貸款調查部門，并由貸款調查部門通知企業(yè)。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序

五、貸款的發(fā)放貸款審查部門對貸款合同、有關協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據項目進度情況及有關約定條款，分期、分批將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的專戶。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估

一、房地產開發(fā)貸款項目評估概述

（一）評估應具備的基本條件

1.貸款經貸款行有關分支機構受理初審，基本符合貸款行有關貸款的基本條件。

2.項目符合國家產業(yè)政策、房改政策，項目審批程序合規(guī)、合法。

3.借款人已取得項目立項批準文件、“四證”（或同等法律效力的證明文件）及其他有效證明文件，并且證件真實可靠。

4.項目開發(fā)成本構成明確，無重大缺項或漏項，項目融資方案和資金渠道合法合規(guī)，自有資金來源及比例符合國家和貸款行的規(guī)定。

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第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估

5.已完成可行性研究報告。

6.借款人符合《貸款通則》和貸款行規(guī)定的有關條件。

7.借款人已提供近三年財務報表及貸款人要求提供的項目資料和其他有關資料；對成立不足三年的項目公司，要求提供該公司最近的財務報表及其母公司或股份合作單位的財務報表及其他資料，各項報表須經執(zhí)業(yè)會計師事務所審核認證。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（二）評估程序

1.審核項目是否具備評估條件。

2.抽調評估人員組建評估小組，確定主評估人，制定評估工作計劃。

3.現場調查、收集、整理資料。

4.對資料進行分析、研究和測算，作出預測和評價，編寫評估報告。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（三）評估內容

1.借款人評價

2.項目建設條件評估

3.市場評估

4.投資估算和籌資評估

5.償債能力評估

6.貸款風險分析

（四）評估報告的編寫要求房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估

二、借款人評價（一）借款人非財務評價

主要包括借款人的歷史沿革、產權構成、組織形式、職工人數及構成，分析企業(yè)形象、主要開發(fā)項目及業(yè)績、在行業(yè)和區(qū)域經濟發(fā)展中的地位和作用。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估

（二）經營者素質及管理水平評價

評價的基本內容包括：分析主要領導人員的經歷、業(yè)績、信譽和能力，分析企業(yè)的生產經營管理狀況，評價經營管理水平。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（三）經濟技術實力評價

經濟實力評價主要從兩方面進行：一是從企業(yè)自身發(fā)展的角度，如近三年的總資產、凈資產、累計開發(fā)量、累計銷售量、固定資產凈值、在建工程、長期投資等情況的變化，分析借款人近幾年業(yè)務拓展及經濟實力增長情況；二是從目前的資產實力、開發(fā)能力來評價其在行業(yè)中所處的地位和競爭優(yōu)勢。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（四）資產負債分析

分析資產負債欄目的增減變化情況和原因，在綜合考慮或有負債的情況下，評價其短期和長期償債能力。資產負債分析主要有以下方法：

1.查閱企業(yè)近三年的資產負債表及其附表（如存貨明細表、固定資產明細表）和財務狀況說明

2.資產負債表的趨勢分析法

3.資產負債表的比率分析法

4.評估中要注意未決訴訟、為其他企業(yè)擔保等或有負債的分析。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（五）資產運用效率評價資產運用效率指標是以各種周轉率為計算指標，反映企業(yè)使用其經濟資源的效率和有效性。主要包括存貨周轉率、應收賬款周轉率、生產能力利用率、營運資金周轉率、固定資產周轉率和全部資產周轉率等指標。存貨周轉率的計算公式為：存貨周轉率=（產品銷售成本/存貨平均余額）×100%房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（六）盈利能力分析

了解近三年主要開發(fā)項目的開發(fā)量、銷售量、開發(fā)質量、成本費用、銷售收入、稅后利潤及創(chuàng)匯等情況，分析影響盈利的原因，評價盈利能力。

1.損益表的趨勢分析。

2.盈利能力比率分析。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（七）現金流量分析（八）信用狀況評價（九）新建企業(yè)分析重點房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估三、項目建設條件評價四、市場評估

（一）市場評估程序市場評估程序可分四個階段：明確目標，確定調查對象和方法、范圍，收集有關信息，分析提出結論。（二）市場評估內容市場評估內容包括國家對房地產業(yè)的方針政策、企業(yè)的競爭能力、當地整個房地產市場的供求狀況、居民的消費心理等方面。

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第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估五、投資估算和籌資評估

（一）項目總投資的構成（二）投資估算評估（三）投資來源及籌資評價（四）項目投資計劃評價（五）編制“項目投資來源及支出預算表”

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第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估六、償債能力評估

（一）項目財務效益預測（二）項目財務現金流量分析

1.項目財務現金流量表

2.財務內部收益率

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第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估

財務內部收益率的計算公式：其中，CI為現金流入量；CO為現金流出量；（CI-CO）t為第t年的凈現金流量；n為計算期；FIRR為財務內部收益率。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估3.投資回收期其計算公式為：投資回收期（Pt）=累計凈現金流量開始出現正值年份數-1+上年累計凈現金流量的絕對值/當年凈現金流量4.凈現值計算公式為：

其中，FNPV為凈現值；IC為行業(yè)基準收益率。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估（三）資金來源和運用分析（四）項目償債能力評估（五）敏感性分析計算公式為：盈虧平衡點銷售房源數量=年固定總成本/（單位產品價格-單位可變成本-單位產品銷售稅金）（六）借款人綜合償債能力分析

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第二節(jié)房地產開發(fā)貸款的項目評估

七、貸款風險評價（一）項目風險定量分析&定性分析（二）貸款擔保評價（三）項目可行性結論

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第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理

房地產開發(fā)貸款貸后管理是指銀行在房地產貸款發(fā)放后到貸款收回期間，對貸款檔案進行收集、整理和保存，對借款人資信情況和貸款項目進展情況的跟蹤調查，貸款到期的收回及違約貸款的催收與處理等一系列工作。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理一、貸款資料

（一）借款人資料（二）擔保資料（三）貸款項目資料（四）合同借據（五）貸后檢查資料房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理

二、借款人及貸款項目管理（一）貸款資金使用管理（二）貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查

1.主要內容：（1）項目資金及其他資金來源落實情況（2）企業(yè)生產經營及資產負債變化情況（3）企業(yè)貨幣資金歸行情況（4）企業(yè)財務報表的真實性及主要財務指標變化情況（5）企業(yè)信用等級及貸款資產風險度變化情況（6）企業(yè)是否有違法經營行為，是否卷入經濟糾紛房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理

（7）企業(yè)法定代表人情況，企業(yè)管理層人員的組成、經營策略及其與銀行合作態(tài)度的變化情況（8）企業(yè)的改革、改組、改制及貸款債權的落實情況（9）企業(yè)向其他金融機構的融資情況及與債權人的合作關系（10）企業(yè)對外投資情況（11）企業(yè)對外擔保等或有負債情況（12）銀行承兌匯票、信用證等的使用及兌付情況房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理

（13）企業(yè)的母公司和主要子公司的經營管理情況（14）項目進展是否順利，建設進度是否符合計劃，項目實施中是否存在問題，產生問題的主要原因（15）項目建設過程中，總投資預算是否突破，突破的原因及金額（16）項目累計完成工作量與項目累計財務支出是否相當（17）建設項目施工企業(yè)及主要材料的供應和價格變化情況（18）配套落實和施工質量等情況房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理（19）主要銷售策略和市場銷售狀況（20）銷（預）售資金回籠情況及用途（21）項目總體環(huán)境設計和實施情況，與周邊同類項目比較的特點及對銷（預）售產生的影響（22）辦理個人住房貸款和商業(yè)用房貸款情況及銀行所占的比重（23）還款資金來源是否落實，能否按期歸還貸款本息（24）貸款發(fā)生逾期和欠息的原因，所采取的措施和產生的效果。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理

2.貸后檢查間隔期

按貸款形態(tài)分類設定貸后檢查間隔期，正常和關注類貸款一般不超過90天，次級類貸款一般不超過60天，可疑和損失類貸款一般不超過30天。對項目的進展、資金使用和銷（預）售情況每月至少檢查一次，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴重性問題的貸款則應隨時檢查。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理

3.貸后檢查程序（1）根據貸后檢查內容和貸后檢查間隔期，信貸人員應定期走訪借款人，深入施工現場，對借款人及項目進行跟蹤檢查。（2）借款人項目完工后，貸款人應參與工程驗收和決算審查。（3）當貸款產生問題出現風險時，應在發(fā)現問題的當天書面報告信貸部門主管領導，對貸款風險較高的借款人，要組織人員進行全面檢查，并將檢查結果及時報告主管行長及上級住房信貸管理部門。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節(jié)房地產開發(fā)貸款貸后管理