設(shè)計成本控制要點培訓

房地產(chǎn)E網(wǎng)一、成本控制的重要性

房地產(chǎn)E網(wǎng)在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造價成本，強調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實施三大控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。房地產(chǎn)E網(wǎng)成本構(gòu)成比例見《金色家園實例》房地產(chǎn)E網(wǎng)二、建設(shè)項目成本的構(gòu)成及控制要點房地產(chǎn)E網(wǎng)一）項目成本概念指建設(shè)項目按照建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標準、工期全部建成，并驗收合格交付使用所需要的全部費用。房地產(chǎn)E網(wǎng)問

題項目成本的構(gòu)成有哪些？房地產(chǎn)E網(wǎng)項目成本的構(gòu)成見《全員的成本控制分類通則》房地產(chǎn)E網(wǎng)成本控制指導書1、各部門需編制成本管理部：成本管理指導書

(總成本)工程部：工程管理指導書（結(jié)構(gòu)設(shè)備，進度、工期及質(zhì)量）財務(wù)部：公司費用目標控制指導書（管理費用）銷售部：銷售管理指導書（營銷費用）萬創(chuàng)：設(shè)計管理指導書（規(guī)劃、設(shè)計，室外環(huán)境，裝修）房地產(chǎn)E網(wǎng)成本控制指導書2、裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法見附件房地產(chǎn)E網(wǎng)三、項目全過程的成本控制原則房地產(chǎn)E網(wǎng)一）前期工作階段1、立項階段（項目建議書、可行性研究，確定及立項）2、規(guī)劃設(shè)計階段（編制設(shè)計任務(wù)書，進行初步設(shè)計和施工圖階段）第一部分：編制設(shè)計任務(wù)書，包括樣板房及會所的控制價（元/套），綠化的總控制價（元/小區(qū)），小品（元/小區(qū)）等；第二部分：根據(jù)設(shè)計任務(wù)書委托設(shè)計和設(shè)計投標房地產(chǎn)E網(wǎng)二）施工階段1、建設(shè)的準備（報批手續(xù)、工程招標、施工前期的三通一平等）2、建設(shè)實施階段（工程施工合同，施工管理裝修部分：根據(jù)設(shè)計投標確定的方案進行工程報價招標（注意要統(tǒng)一材料的檔次及要求）綠化及小品：根據(jù)設(shè)計投標確定的方案進行工程報價招標（注意要統(tǒng)一材料規(guī)格）主體部分：要注意設(shè)計變更的類別問題（設(shè)計院、乙方、甲方、客戶），是否與設(shè)計院商量出統(tǒng)一的管理方法（比如：甲方統(tǒng)一變更書面格式等），便于控制設(shè)計院的隨意性及甲方準確分析報告的總結(jié)房地產(chǎn)E網(wǎng)四、工程建設(shè)三算的作用房地產(chǎn)E網(wǎng)一）設(shè)計概算問題：1、設(shè)計概算的編制由哪個單位負責？2、設(shè)計概算的作用是什么？房地產(chǎn)E網(wǎng)設(shè)計概算的編制單位設(shè)計院房地產(chǎn)E網(wǎng)設(shè)計概算的作用1、是工程建設(shè)投資的最高限額；2、是選定合理設(shè)計方案的評定標準，是提高設(shè)計技術(shù)水平的綜合反映；3、可以利用主要消耗指標進行技術(shù)經(jīng)濟分析；4、也可在沒有工程預算情況下，作為簽訂合同的依據(jù)及工程進度款的撥付依據(jù)；5、是控制施工圖預算、考核成本、提高效益的依據(jù)。房地產(chǎn)E網(wǎng)二）設(shè)計預算問題：1、設(shè)計預算的編制由哪個單位負責？2、工程預算的作用是什么？房地產(chǎn)E網(wǎng)工程預算的編制單位需招標的主體工程-----甲方委托政府指定的建行及審計站。裝修、特殊及甲方分包工程----甲方預算人員房地產(chǎn)E網(wǎng)工程預算的作用1、較準確地反映建筑安裝工程造價；2、為各單項工程計算單位費用；3、是甲方及乙方核算的基礎(chǔ)；4、是安排施工進度計劃和統(tǒng)計工作量的基礎(chǔ)；5、是安排甲方用款計劃的基礎(chǔ)；6、是設(shè)備及材料訂貨的依據(jù)；7、是編制工程招標及投標的基礎(chǔ)；房地產(chǎn)E網(wǎng)查看乙方預算的方法及注意事項見附件房地產(chǎn)E網(wǎng)三）工程結(jié)算問題：1、工程結(jié)算的編制及審核程序？2、工程結(jié)算分為哪幾大部分？房地產(chǎn)E網(wǎng)工程結(jié)算的編制及審核程序招標的主體工程：乙方編制

報甲方預算

甲方審核

雙方核對

需審計站審核

出具三算單。裝修及綠化工程：乙方編制

報甲方萬創(chuàng)

萬創(chuàng)審核工程量

預算核對單價

雙方核對認可房地產(chǎn)E網(wǎng)工程結(jié)算分為哪幾大部分1、工程結(jié)算=工程預算+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+材料價差房地產(chǎn)E網(wǎng)四）工程結(jié)算的作用1、作為核定固定資產(chǎn)最終價值，考核分析投資效益的依據(jù)；2、及時加強竣工決算及交付手續(xù)；3、計算成本，便于經(jīng)濟核算，增加企業(yè)利潤；房地產(chǎn)E網(wǎng)五）工程結(jié)算原則（與萬創(chuàng)有關(guān)）見附件房地產(chǎn)E網(wǎng)六）結(jié)算應(yīng)注意的問題見附件房地產(chǎn)E網(wǎng)五、工程預算專業(yè)的基本概念房地產(chǎn)E網(wǎng)一）工程預算編制的依據(jù)現(xiàn)行的建筑及安裝工程預算定額：1、各專業(yè)的設(shè)計施工圖紙2、已確定的施工方案3、工具書（信息價、設(shè)備清單、材料手冊、費用定額等）4、市定額站頒發(fā)的有關(guān)計費及調(diào)差文件房地產(chǎn)E網(wǎng)二）工程預算編制的程序1、準備資料、熟悉圖紙2、按各專業(yè)計算工程量（人工）3、套預算定額（人工輸入、電腦分析、計費）4、按各專業(yè)匯總造價及復核5、編寫說明房地產(chǎn)E網(wǎng)三）工程常用預算定額及特點1、土建：2000年深圳市建筑工程綜合價格2、裝飾：97年深圳市建筑裝飾工程綜合價格3、安裝：89年廣東省安裝工程單位估價表4、園林綠化：91年廣東省園林綠化工程預算定額5、市政：93年廣東省市政工程單位估價表房地產(chǎn)E網(wǎng)四）裝修預算常用定額不同所造成的單價差距1、如何界定土建（與主體一同設(shè)計的裝修工程）與裝飾（屬主體已交工，甲方另行分包的裝飾工程）2、定額項目單價差見附件3、問題：預算定額的組成？房地產(chǎn)E網(wǎng)預算定額的組成1、人工費（乙方直接從事施工工人的基本工資）2、材料費（完成工程所需的主要材料、其他材料，構(gòu)件及腳手架、模板的攤銷費3、機械費（完成工程所發(fā)生機械臺班費）房地產(chǎn)E網(wǎng)五）按工程預算價的各類費用所占比例1、材料費2、人工費3、機械費4、管理費占55—60%占15--20%占10—12%占10—15%房地產(chǎn)E網(wǎng)六）預算綜合管理費用所含的內(nèi)容臨時設(shè)施費、夜間施工增加費、雨季施工措施費、施工管理費、勞?；稹㈩A算編制費、現(xiàn)場經(jīng)費、探親增加費、水電。（管理及利潤費約20%）房地產(chǎn)E網(wǎng)七）常用的施工措施費內(nèi)容（屬施工組織設(shè)計）材料二次運輸費、施工技術(shù)措施費