房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）課件 第1章 緒論；第2章 地租理論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著221世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）本章共分五節(jié)。第一節(jié)介紹土地的概念及其四元屬性。第二節(jié)講述房地產(chǎn)的概念、特性及其類型。第三節(jié)講解房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和住宅業(yè)的概念。第四節(jié)主要介紹房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位，如帶動(dòng)作用、阻礙作用等。第五節(jié)介紹房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)及其主要的研究內(nèi)容。[本章內(nèi)容提要]第1章緒論土地是由陸地表面各種自然環(huán)境因素，包括地形地貌、氣候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的歷史自然綜合體。土地具有四維特性，即地表平面的變化、垂直方向的變化（空間三維）和隨時(shí)間的演替。321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.1土地1.1.2土地資源是指現(xiàn)在或者未來能給人們帶來經(jīng)濟(jì)收益的土地。土地資源包括人們對(duì)土地未來或當(dāng)前收益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。是指土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)或反映。土地資產(chǎn)說明土地具有同人類相結(jié)合的屬性；具體的所有人同土地特定權(quán)利的結(jié)合可以稱為土地財(cái)產(chǎn)。土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念說明人們從不同角度對(duì)土地這一自然綜合體的描述，是人類對(duì)土地不同認(rèn)識(shí)到反映，它們也是土地在人類社會(huì)中的不同表現(xiàn)形式。在完全的市場經(jīng)濟(jì)下，三者的本質(zhì)是相同的。從實(shí)用角度出發(fā)，可以將土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念混用。421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.3土地資產(chǎn)521世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4土地的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化屬性土地的屬性自然屬性土地的肥力、土地生產(chǎn)力、土地的承載力和土地的位置、面積等文化屬性土地不僅是人們的生產(chǎn)資料，可以作為農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)資料或城市建設(shè)的基礎(chǔ)，同時(shí)，土地又是人們生活的環(huán)境。社會(huì)屬性土地的社會(huì)屬性表現(xiàn)為土地的法律關(guān)系，是由土地產(chǎn)生的人與人之間的社會(huì)關(guān)系，它同土地的經(jīng)濟(jì)屬性是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。經(jīng)濟(jì)屬性土地的經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)為土地的資產(chǎn)特性，即土地具有價(jià)值土地的自然屬性主要表現(xiàn)為：1.土地具有生產(chǎn)力2.土地的固定性和區(qū)域性3.土地面積的有限性621世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4.1土地的自然屬性1.1.4.2土地的經(jīng)濟(jì)屬性1.土地的資產(chǎn)特性2.土地價(jià)值存在的條件（1）土地具有使用性：（2）土地的稀缺性：（3）供需關(guān)系：（4）可轉(zhuǎn)移性：土地的經(jīng)濟(jì)屬性是土地使用或交換過程中的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，用價(jià)值的高低來表示。土地的社會(huì)屬性說明這一過程中人與人之間的社會(huì)關(guān)系，以法律關(guān)系（產(chǎn)權(quán)的屬性）來表示。721世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4.3土地的社會(huì)屬性1.1.4.4土地的文化屬性最近幾年，隨著環(huán)境破壞的加重，人們對(duì)土地文化屬性的認(rèn)識(shí)不斷提高。土地的存在價(jià)值、旅游價(jià)值和資源環(huán)境價(jià)值受到越來越多的重視。實(shí)際上，土地的文化屬性在考慮了土地可持續(xù)利用和資源價(jià)值的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)了更高層次上的人地關(guān)系。1.中國臺(tái)灣省的房地產(chǎn)概念在中國臺(tái)灣省法律上，房地產(chǎn)被稱為不動(dòng)產(chǎn)。臺(tái)灣省“民法”第六十六條規(guī)定，稱不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分。不動(dòng)產(chǎn)是土地和其定著物的合稱。2.美國的房地產(chǎn)概念

美國法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)為土地和土地的所有自然實(shí)體部分以及附著在土地上的人工實(shí)體部分。所有永久性的建筑附著物以及室內(nèi)設(shè)施一般也認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)包括三個(gè)組成部分：土地、改良物和定著物。821世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.1海外的房地產(chǎn)概念在我國還沒有確立法定的房地產(chǎn)概念。綜合各家觀點(diǎn)，我們可以將房地產(chǎn)定義為：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；同時(shí)還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。921世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地定著物改良物定著物建筑物公共設(shè)施圖1—1房地產(chǎn)的組成依附程度在沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)主體和本身產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p害的情況下，可以同不動(dòng)產(chǎn)分離的是動(dòng)產(chǎn)，而不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分（也有例外）。物體安裝的目的一般在租賃合同中對(duì)室內(nèi)物體的安裝、減少都有說明，如書架、熱水器等。只有定著物才能成為不動(dòng)產(chǎn)的必要組成部分，附著物不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分。兩者的區(qū)分需要按照以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判斷：1021世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念物體特性及其同不動(dòng)產(chǎn)主體的關(guān)系特征為建筑物的特殊用途而特別設(shè)置或?yàn)橥瓿赡骋惶厥庥猛径惭b的物體可以看成建筑物的長期組成部分。1.2.3.1工業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.2商業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.3住宅1.2.3.4特殊房地產(chǎn)般若黑洞1121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.3房地產(chǎn)類型1221世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)屬性BECDA商品屬性財(cái)產(chǎn)屬性投資品屬性政治屬性社會(huì)屬性1.2.4.1房地產(chǎn)的商品屬性同土地是自然物不同，房地產(chǎn)是人們建設(shè)、建造出的房屋同其占用土地的總稱。因此，它是一種勞動(dòng)產(chǎn)品，它具有價(jià)值，在商品社會(huì)，完全可以進(jìn)行交換，形成商品價(jià)格。1.2.4.2房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性房地產(chǎn)的價(jià)值量大，它是西方國家家庭重要的財(cái)產(chǎn)。1.2.4.3房地產(chǎn)的投資品屬性由于房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性及其在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期的增值潛力，它成為西方社會(huì)重要的投資品。1.2.4.4房地產(chǎn)的社會(huì)屬性和政治屬性房地產(chǎn)是人們生活的場所，是財(cái)富的象征。1321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性1421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)15建筑業(yè)是專門從事房屋或其他建筑物建設(shè)的企業(yè)。1.3.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。1.3.3住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)包括各種房屋的投資、建設(shè)、經(jīng)營和管理、服務(wù)。住宅的投資、建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)構(gòu)成住宅產(chǎn)業(yè)，它是圍繞住房建設(shè)形成的由上、下游產(chǎn)業(yè)組成的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，而不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)分類中并沒有該產(chǎn)業(yè)。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)1.3.1建筑業(yè)161.4.1.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位的一般規(guī)律

聯(lián)合國的研究認(rèn)為：一國在低收入階段房地產(chǎn)投資占GDP的比例僅為2%，進(jìn)入中等發(fā)達(dá)階段這一比例可上升到8%，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快和國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大的時(shí)期；而到發(fā)達(dá)階段，這一比例可降至3%～5%。

2.房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要構(gòu)成部分，它是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?，也是世界各國較重視的問題。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展171.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展1.恩格爾系數(shù)恩格爾認(rèn)為可以把食品消費(fèi)支出占家庭總消費(fèi)支出的比重作為衡量一個(gè)家庭或國家人民生活水平的標(biāo)準(zhǔn)，這一系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。恩格爾系數(shù)由兩種表示方法：恩格爾系數(shù)Ⅰ：食品支出占收入的比例恩格爾系數(shù)Ⅱ：食品支出占總支出的比例21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展181.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展2.

住宅消費(fèi)比例住宅消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出中的比重大小與兩個(gè)因素有關(guān)：一是人均國民收入，二是居民生活水平。

有關(guān)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比例有兩種計(jì)算方法：住房消費(fèi)占總消費(fèi)的比例，它僅計(jì)算房屋費(fèi)用占到比例，可稱為住房消費(fèi)比例。居住費(fèi)用占總消費(fèi)支出的比例，可稱為居住消費(fèi)比例。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展191.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展3．我國的住宅消費(fèi)

我國城市居民生活水平不斷提高，恩格爾系數(shù)從1957年的58.4%，降低到1981年的56.7%，1990年為54.3%，1995年第一次降低到50%以下，為49.92%，1997年為46.4%。說明自1995年以后，就總體而言我國城市居民生活水平已達(dá)到小康階段。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展201.4.1.3房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用主要表現(xiàn)在：1．房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)2．房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)社會(huì)就業(yè)3．房地產(chǎn)業(yè)的投資乘數(shù)效應(yīng)21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展21住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中應(yīng)占一定的比重。一方面要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)；另一方面，住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中要有一定比例，才能維持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展并能滿足人們不斷增長的需求，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。過度壓制住宅建設(shè)的規(guī)模、速度會(huì)造成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放慢。因此，制定刺激住宅投資、消費(fèi)的政策也是經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，政府?dāng)U大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.2房地產(chǎn)業(yè)的滯后阻礙國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展22房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，特別是同建筑業(yè)、金融業(yè)的關(guān)系更為密切。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞直接影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其過慢或過快的發(fā)展都將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生阻礙甚至破壞作用。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.3房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展破壞國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象包括三個(gè)方面的內(nèi)容：能反映人們之間社會(huì)關(guān)系的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系和由社會(huì)制度決定的各種房地產(chǎn)制度；能反映人們之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律；政府為加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的利益而采取的管理制度、調(diào)控措施等等。2321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容1.5.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)配置效率和房地產(chǎn)配置措施的學(xué)科。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)學(xué)科的理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是把房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的橋梁。2421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容1.5.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要包括五方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性房地產(chǎn)社會(huì)屬性房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)相關(guān)制度房地產(chǎn)相關(guān)政策2521世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容1.5.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)容26Thanks房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著28本章主要闡述古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論、馬克思的地租理論、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論和城市地租理論。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論，是地租剩余理論，認(rèn)為地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。馬克思的地租理論主要包括資本主義地租的實(shí)質(zhì)、級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租、建筑地段地租和礦山地租等內(nèi)容。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論是地租的邊際生產(chǎn)力理論。城市地租理論包括城市級(jí)差地租、城市絕對(duì)地租和城市壟斷地租。[本章內(nèi)容提要]第2章地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是一塊土地的耕作者從他的收獲之中扣除了自己的種子、口糧及換取其他生活必需品所需要的產(chǎn)品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是這塊土地一年的地租?？拷丝诔砻艿胤降耐恋兀鄬?duì)于土質(zhì)相同而距離較遠(yuǎn)的土地，由于土地產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用的節(jié)約，能產(chǎn)生較多的地租。如果用更多的勞動(dòng)改良土地，使土地豐收，地租會(huì)因收成的增加超過所使用勞動(dòng)的增加而上漲。谷物需求增加，價(jià)格即上漲，因而生產(chǎn)谷物的土地的地租也上漲。292.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.1威廉?配第的地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是使用土地的代價(jià)，它是在保證租地人取得對(duì)所墊付資本的足夠補(bǔ)償，并獲得平均利潤的前提下，按照土地實(shí)際情況支付給地主的最高價(jià)格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入資本的利潤或利息。地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式不同于工資和利潤。地租隨土地肥沃程度不同而不同。谷田和牧場的地租支配其余一切耕地的地租。煤礦能否提供地租，取決于它的產(chǎn)出力和位置。302.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.2亞當(dāng)?斯密的地租理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地肥沃程度的差異，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同農(nóng)業(yè)的絕對(duì)生產(chǎn)率毫無關(guān)系。在不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的等量產(chǎn)品具有同一的市場價(jià)格，是形成地租的前提。由土地改良投資造成的土地生產(chǎn)力，會(huì)同土地的“自然”生產(chǎn)力融合在一起，從而提高地租。對(duì)一塊土地的不斷耕種，也能改良土地。312.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.3詹姆斯?安德森的地租理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地?cái)?shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價(jià)格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因?yàn)楣任飪r(jià)格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價(jià)格高昂的結(jié)果，而絕對(duì)不是它的原因。322.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.4李嘉圖的地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材該時(shí)期的地租觀點(diǎn)是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。工資和利潤的高低是造成農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的原因，價(jià)格高低又引起地租的高低，所以地租高低是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的結(jié)果。土地面積的有限性、不可移動(dòng)性和土地質(zhì)量的差異性是產(chǎn)生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同產(chǎn)生地租的差異。地租是為使用土地原生產(chǎn)力而支付給地主的那一部分產(chǎn)品。332.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租屬性的認(rèn)識(shí)，僅局限在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地?cái)?shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價(jià)格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因?yàn)楣任飪r(jià)格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價(jià)格高昂的結(jié)果，而絕對(duì)不是它的原因。342.2馬克思的地租理論2.2.1資本主義地租的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.級(jí)差地租的概念（1）分析級(jí)差地租的前提。（2）級(jí)差地租的形成。（3）級(jí)差地租的概念。級(jí)差地租是產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入到該生產(chǎn)部門的一般資本的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額。根據(jù)級(jí)差地租形成的條件不同，又可以分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ兩種形式。352.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.級(jí)差地租Ⅰ級(jí)差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。3.級(jí)差地租Ⅱ級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。362.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ的關(guān)系級(jí)差地租Ⅰ是級(jí)差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)。從歷史上看，級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個(gè)不同的發(fā)展階段。從形成過程看，級(jí)差地租Ⅱ的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。372.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.最差耕地也有級(jí)差地租前面假定最差耕地（劣等地）上的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格為市場價(jià)格，因而劣等地上的級(jí)差地租為零。當(dāng)由于社會(huì)需求的增加，使得（在優(yōu)等地、中等地、劣等地或更劣等地上）比原劣等地上的投資生產(chǎn)率更低的資本投資具有經(jīng)濟(jì)可行性時(shí)，劣等地上就產(chǎn)生了級(jí)差地租382.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材絕對(duì)地租是土地所有者憑借對(duì)土地私有權(quán)的壟斷所取得的、土地產(chǎn)品市場價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)差額，這個(gè)差額轉(zhuǎn)化而形成地租。資本主義農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租的來源：由于資本主義農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本的構(gòu)成，在對(duì)勞動(dòng)的剝削程度相等時(shí)，將會(huì)比等量的社會(huì)平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價(jià)值，從而生成出更多的利潤。392.2馬克思的地租理論2.2.3絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材402.2馬克思的地租理論2.2.3絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材價(jià)值社會(huì)（一般）生產(chǎn)價(jià)格個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租級(jí)差地租土地肥沃程度逐漸遞增單產(chǎn)價(jià)格圖2—1絕對(duì)地租概念壟斷地租是由產(chǎn)品的真正壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而形成的地租。壟斷地租可以分為兩種：由于土地所有權(quán)壟斷，不付地租在未耕地上進(jìn)行投資受到限制，以至土地產(chǎn)品按照高于它們價(jià)值的壟斷價(jià)格出售，由此而形成超額利潤轉(zhuǎn)化為地租。由于某一土地的獨(dú)特的自然特性，所生產(chǎn)出的產(chǎn)品具有較好的口味或其他質(zhì)量特征，以至于能夠以超出價(jià)值基礎(chǔ)的壟斷價(jià)格出售，由這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化為壟斷地租。412.2馬克思的地租理論2.2.4壟斷地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材建筑地段地租和一切非農(nóng)業(yè)用地的地租一樣，是由真正的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。位置對(duì)其級(jí)差地租具有決定性的作用。礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租是完全一樣的。422.2馬克思的地租理論2.2.5建筑地段地租和礦山地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材投入土地的資本和勞動(dòng)，是由陸續(xù)使用的等劑量構(gòu)成的。在陸續(xù)投入的過程中。陸續(xù)使用的各個(gè)等劑量所產(chǎn)生的報(bào)酬會(huì)出現(xiàn)遞增、遞減或者增減交替的過程。我們把所產(chǎn)生的報(bào)酬剛好與耕作者的生產(chǎn)費(fèi)用相等的劑量，稱為邊際劑。它所產(chǎn)生的報(bào)酬稱為邊際報(bào)酬。投入土地的總劑量數(shù)乘以邊際報(bào)酬，得到所投入資本和勞動(dòng)的一般總報(bào)酬。所投入資本和勞動(dòng)產(chǎn)生的總報(bào)酬，超過這個(gè)一般總報(bào)酬，超過的部分就是土地的剩余生產(chǎn)物，在一定條件下轉(zhuǎn)化為地租。432.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.1邊際生產(chǎn)力地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材442.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.1邊際生產(chǎn)力地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

圖2—2邊際生產(chǎn)力地租的形成efghcdbaa′o資本和勞動(dòng)投入量報(bào)酬量△d如果地租被看成土地服務(wù)總價(jià)值，超過所有土地在按照邊際利用時(shí)所提供的總服務(wù)價(jià)值的差額時(shí)，地租就是級(jí)差地租。土地所提供服務(wù)的價(jià)格，由服務(wù)總量的自然稀缺性和對(duì)這些服務(wù)的需求即供求來決定，而地租最容易被看成這種稀缺價(jià)格總量和產(chǎn)品生產(chǎn)成本總量之差，因此它一般又被視為稀有地租。452.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.2稀有地租和級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。2.3.3城市地租準(zhǔn)地租是指從人類制造出來的特定生產(chǎn)工具中獲得的收入。即任何無供給彈性的生產(chǎn)要素都能得到或多或少具有地租性質(zhì)的收入。462.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.4準(zhǔn)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是不是決定價(jià)格的成本，取決于我們是從一個(gè)企業(yè)、一個(gè)小