2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法提升訓(xùn)練試卷B卷附答案

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法提升訓(xùn)練試

卷B卷附答案

單選題(共50題)

1、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交

易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2,買賣中涉及

的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費分別

為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，

該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%,則該可比實例修正調(diào)整后的價格為

()元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

【答案】B

2、假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取

()O

A.最佳用途

B.最佳規(guī)模

C.最佳集約度

D.最佳開發(fā)時機(jī)

【答案】A

3、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是()。

A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)

生的值

D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為

開發(fā)完成后的價值

【答案】D

4、生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在

A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)

B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展

C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向

D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展

【答案】D

5、哪個臟腑的功能影響舌的功能

A.腎

B.心

C.肝

D.脾

【答案】B

6、估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照

有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式，及時將估價報告交給（）。

A.估價師

B.委托人

C.地方性審查機(jī)構(gòu)

D.地方級政府

【答案】B

7、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源

于（）的限制。

A.房地產(chǎn)地役權(quán)

B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)

C.房地產(chǎn)使用管制

D.相鄰關(guān)系

【答案】D

8、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場

狀況調(diào)整的是（）。

A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化

B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策

C.國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

D.對可比實例進(jìn)行了裝修改造

【答案】D

9、估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為

1200m2,現(xiàn)空置。估算估價定象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。

A.建筑面積1800m2,兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B.建筑面積1100m2,近期出租，年租金150元/成，位于20km外

C.建筑面積10000m2,近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D.建筑面積1000m2,近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

【答案】D

10、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價

對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。

A.收益遞增原理

B.收益遞減原理

C.最佳效益原理

D.適合原理

【答案】D

11、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規(guī)模收益不變

B.規(guī)模收益遞減

C.規(guī)模收益遞增

D.邊際收益遞減

【答案】B

12、下列不屬于估價委托人的義務(wù)的是（）。

A.根據(jù)自己的需要提出估價結(jié)果

B.向估價機(jī)構(gòu)如實提供其知悉的估價所需的資料

C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料

D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)

【答案】A

13、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊

為3萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能

折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折I日

總額是（）萬元。

A.9

B.13

C.10

D.7

【答案】B

14、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的秋收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，

從而會推動房地產(chǎn)價格_____;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地

產(chǎn)價格o（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升;上升

【答案】C

15、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

【答案】A

16、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況

【答案】B

17、“（）則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消

矣?！?/p>

A.憂

B.思

C.悲

D.恐

【答案】C

18、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于

A.足陽明氣不足

B.足陽明氣盛

C.少陰氣血衰極

D.太陰終者

【答案】B

19、運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行市場狀況調(diào)整時，是將基準(zhǔn)地價調(diào)整為（）的價

值。

A.基準(zhǔn)已期

B.價值時點

C.估價時點

D.估價報告出具日期

【答案】B

20、在影響房地產(chǎn)價格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。

A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)

C.全社會的家庭總?cè)丝跀?shù)

D.全社會或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

【答案】B

21、認(rèn)識的最終目的是

A.指導(dǎo)實踐、改造世界

B.達(dá)到理性認(rèn)識

C.認(rèn)識事物的本質(zhì)和規(guī)律

D.抓住矛盾的主要方面

【答案】A

22、瘩病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于

A.緩則治本

B.急則治標(biāo)

C.標(biāo)本兼治

D.未病先防

【答案】A

23、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項

的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價項目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】C

24、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.管理費用

C.銷售稅費

D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

【答案】C

25、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實例房地產(chǎn)狀況

【答案】C

26、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土

地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售

期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值

中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價

值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年

【答案】A

27、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價為1000元/m2?，F(xiàn)

按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓面地價為1500元

/m2o該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

28、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是

A.溫煦、推動、興奮

B.涼潤、寧靜、抑制

C.構(gòu)成臟腑的基本物質(zhì)

D.推動和調(diào)節(jié)人體生長、發(fā)育和生殖機(jī)能

【答案】B

29、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出

【答案】C

30、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓

使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物

剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）

年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】C

31、一套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132nl2,應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

部分建筑面積為9m2,按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2,該套住宅按

建筑面積計算的價格為（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】C

32、在評估期房價格時，（）。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點的狀態(tài)

B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)

C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點的狀態(tài)

D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點的狀態(tài)

【答案】D

33、房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)

發(fā)展屬于（）。

A.一般因素

B.區(qū)域因素

C.個別因素

D.其他

【答案】B

34、”……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指

A.男子,四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】A

35、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率

為12%,土地使用年限為30年，土地報酬率為6%,該房地產(chǎn)的價值為（）萬

元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

36、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實際成本和客觀成本

B.正確估計正常花費和實際花費

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊

【答案】A

37、面色白，皖腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損

【答案】C

38、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的最早頒布時間是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004

【答案】C

39、按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據(jù)

為（）。

A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

【答案】D

40、下列屬于按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）°

A.房地產(chǎn)的局部

B.工業(yè)房地產(chǎn)

C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.在建工程

【答案】A

41、報酬率的表達(dá)式為（）。

A.投資回報/所投入的資金

B.投資回收/所投入的資本

C.（投資回報+投資回收）/所投入的資金

D.（投資回收一投資回報）/所投入的資本

【答案】A

42、認(rèn)識的最終目的是

A.指導(dǎo)實踐、改造世界

B.達(dá)到理性認(rèn)識

C.認(rèn)識事物的本質(zhì)和規(guī)律

D.抓住矛盾的主要方面

【答案】A

43、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類（）。

A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據(jù)性估價

B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據(jù)性估價

C.一是鑒證性估價或證據(jù)性估價，二是咨詢性估價或參考性估價

D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價

【答案】C

44、經(jīng)濟(jì)全球化的實質(zhì)決定了它的發(fā)展必然

A.有利于所有國家

B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家

C.有利于發(fā)展中國家

D.有利于社會主義國家

【答案】B

45、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/田2、800元/m2,建

筑容積率分別為5.2、5、4.5,若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買

者會選擇（）。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任選其一

【答案】B

46、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。

A.有租約限制下的價值

B.共有房地產(chǎn)的價值

C.無租約限制下的價值

D.承租人權(quán)益的價值

【答案】D

47、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離

指標(biāo)是（）。

A.空間直線距離

B.交通線路距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

【答案】D

48、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現(xiàn)的病

機(jī)是

A.血燥生風(fēng)

B.血虛生風(fēng)

C.陰虛風(fēng)動

D.熱極生風(fēng)

【答案】A

49、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.預(yù)期原理

D.生產(chǎn)費用價值論

【答案】C

50、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。

A.建筑設(shè)計缺陷

B.人們消費觀念的改變

C.建筑技術(shù)進(jìn)步

D.環(huán)境污染

【答案】D

多選題（共20題）

1、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報

酬率

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

【答案】AB

2、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價

工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】ABCD

3、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除己抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】D

4、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異,

其可能的原因有（）o

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】AB

5、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】ABC

6、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權(quán)出租

D.動產(chǎn)租賃

E.不動產(chǎn)租賃

【答案】ABC

7、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包帝（）o

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

【答案】BCD

8、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是（）。

A.位置

B.外部配套設(shè)施

C.面積

D.形狀E地質(zhì)條件

【答案】ACD

9、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為（）。

A.物質(zhì)缺乏項目

B.物質(zhì)落后項目

C.物質(zhì)過剩項目

D.可修復(fù)項目

E.不可修復(fù)項目

【答案】D

10、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用

D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用

E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金

【答案】A

11、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現(xiàn)狀價值

【答案】AC

12、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，卜列表述止確的有（）。

A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況

E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

【答案】ABCD

13、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積

【答案】BD

14、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.通常只有客觀收益才能用于估價

C.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費

D.應(yīng)同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值

E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算

【答案】ABD

15、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房

地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地

產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備

及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D,可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成

后的價值

【答案】ABC

16、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。

A.保值增值

B.價值量大

C.不可移動

D.壽命長久

E.獨一無二

【答案】ABCD

17、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利

潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】AC

18、關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)

先受償權(quán)不得對抗買受人

E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款

優(yōu)先受償權(quán)可以對抗買受人

【答案】AD

19、應(yīng)用路線價法需要進(jìn)行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】AB

20、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方

式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

【答案】A

大題（共10題）

一、某幢寫字樓，土地面積4000nf,總建筑面積為9000in）建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/nf,建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8

萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失

為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8虬（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

二、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8%。請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二為年,利用公式:V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

三、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8%。請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[l-l/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

四、為評估一套建筑面積為75nl2的酒店式公寓2016年9月30FI的市場價格，

選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積=60n）2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分

的價值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價格二賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1—

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元

港幣+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

五、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30口為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30口為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)胈L述資料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分

的價值=112萬元一3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價格二賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1-

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元

港幣+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元為2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

七、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70吼根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/成，年平均空

置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：AM0000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值:

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

八、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8機(jī)

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），

專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80樂

月租金為30元/成，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60