房地產(chǎn)評估教學(xué)課件第2章房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)評估第2章房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)第2章房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)案例導(dǎo)入：2002年3月14日，由商地置業(yè)公司、華潤置地（北京）股份有限公司、SOHO中國有限公司、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司四家公司參加投標(biāo)的北京市廣渠門外東五廠國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)結(jié)果揭曉，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司以31.5889億元人民幣的投標(biāo)價中標(biāo)。該地塊的規(guī)劃容積率為2.7，地上建筑面積為115萬平方米。招標(biāo)結(jié)果揭曉當(dāng)天，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司有關(guān)人士表示，根據(jù)成本和目前北京樓市發(fā)展勢頭，未來社區(qū)住宅銷售價格將不低于8000元/平方米。同樣這塊地，北京的開發(fā)商新華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理任志強、慣于營銷的現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹、以管理成本見長的今典花園總經(jīng)理張寶全三人來操盤，房價又會是多少？任志強認(rèn)為房價在8000元/平方米。潘石屹認(rèn)為開發(fā)大眾化住宅的銷售價格為7500元/平方米，而高檔住宅銷售價格8500元/平方米。張寶全則認(rèn)為均價6000元/平方米沒有問題，這塊地堪稱CBD的后花園，規(guī)模大，操作好了，市場售價賣到8000元/平方米是毫無問題的。不同開發(fā)商的價值判斷為什么不一樣？第一節(jié)價值理論一、價值及價值類型二、房地產(chǎn)評估價值類型市場價值市場價值以外的價值房地產(chǎn)評估的價值類型選擇三、價值思想對房地產(chǎn)價值及評估理論發(fā)展的影響價值思想概觀宗教信仰、道德、哲學(xué)領(lǐng)域的價值判斷標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)在價值和外在價值重農(nóng)主義價值價值理論重商主義價值價值理論李嘉圖勞動價值斯密市場價值門格爾效用價值馬歇爾供求均衡價值理論凱恩斯需求價值論收入、偏好、政府干預(yù)政治、社會、經(jīng)濟(jì)20世紀(jì)西方房地產(chǎn)價值理論的發(fā)展1906-1944Fisher：TheNatureofCapialandIncome，價值是特定資本預(yù)期收益的現(xiàn)值。Babcock：土地價值和建筑物價值具有完全不同的特征，混在一起評估是不合理、不公正的；價值是市場現(xiàn)象，市場法是不可缺的，并且必須把預(yù)期產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值轉(zhuǎn)為現(xiàn)時價值；轉(zhuǎn)讓價格并不必然是公平的市場價值；成本和價值是有差異的，replacementcost不能正確反映價值。Kniskern認(rèn)為對土地和建筑物的價值或收益加以區(qū)分是武斷的。Ross開創(chuàng)了投資組合（band-of-investment）理論，Kazdin于1944年對羅斯的資本化率求取方法進(jìn)行了修正。二戰(zhàn)后至1962年Wendt是關(guān)于收益資本化方法的總收益乘數(shù)（grossincomemultiplier，GIM）的倡導(dǎo)者。Ratcliff批評運用拼合資本化率（thesplitcapitalization）的作法，他認(rèn)為不論什么樣的收益，資本化率是沒有差別的，同樣，劃分收益譜系（incomestream）是不合理的。因為任何風(fēng)險對每一元預(yù)期凈收益的影響是一樣的，所以對土地和土地改良物采用不同的資本化率是不合理的。他還認(rèn)為土地或建筑物剩余法對投資者沒有任何的價值，投資者傾向于用價格／收益比率法（即GIM）。愛華德1959年首次發(fā)表了現(xiàn)已得到廣泛認(rèn)可的估價和融資表，他的另一貢獻(xiàn)是用預(yù)期持有期間代替建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，因為即使能夠估計出后者也不需要。愛華德還認(rèn)為房地產(chǎn)出售時很少能支付全部的錢款，因而尚須考慮抵押條件。1963年-----1963年3月召開了關(guān)于估價研究的威斯康星學(xué)術(shù)討論會，專家們提出下面幾條重要意見：①人們對房地產(chǎn)價值特征的行為反應(yīng)是估價師評估的根本出發(fā)點；②贊成廣泛運用模擬模型和多元回歸分析法；③為正確評價房地產(chǎn)投資，估價師首先必須了解投資者的行為，以及融資、稅費、投資目標(biāo)對投資行為的影響；④估價課程教學(xué)必須反映估價具有研究和分析的功能這一事實。從20世紀(jì)70年代開始，人們將主要精力放在回歸分析等定量方法研究上，這種方法在非住宅類型房地產(chǎn)估價上有許多不足之處，即使對住宅估價（非大批量情況下），也存在一些完全依賴這種方法的問題。米列（W.PorcherMiles）在1975年曾用多元回歸分析法對四個住宅群體（鄰里）進(jìn)行了實證分析，認(rèn)為這種方法的準(zhǔn)確性不如有資格的估價師用傳統(tǒng)方法進(jìn)行的測算。20世紀(jì)70年代中期，資產(chǎn)收益率問題引起特別的關(guān)注，在這一問題上運用了不同的方法。蓋特（RonaldE.Gettel）較早提出公式R=M×f×DCR，其中，M是抵押貸款價值比率（loan-to-valueratio），f是年抵押常數(shù)（annualmortgageconstant），DCR是債務(wù)償還保證率（debtcoverageratio，即年凈運營收入與年抵押貸款償還額的比率）。現(xiàn)代估價理論的形成現(xiàn)代評估理論以房地產(chǎn)價值理論為基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)價值理論在很大程度上是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、奧國學(xué)派、新古典學(xué)派，以及現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)價值理論的重要思想和經(jīng)濟(jì)概念的綜合。美國學(xué)者認(rèn)為新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾的價值思想、Fisher的價值收益理論，對現(xiàn)代估價理論的形成具有重要影響。成本法強調(diào)replacementcost，基本上遵從了斯密時代的古典經(jīng)濟(jì)價值理論。收益資本化法求得的是預(yù)期收益的現(xiàn)值，實質(zhì)上是對價值的效用度量。市場法求得的是一定時間、地點條件下的普通價格，強調(diào)短期的市場供求狀況。第二節(jié)地租理論一、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時期流行的地租理論，是地租剩余理論。該時期的地租論點是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余，剩余額的大小取決于農(nóng)產(chǎn)品的需求和供給成本，農(nóng)產(chǎn)品的成本又取決于土地的位置和肥沃程度。二、馬克思的地租理論地租的實質(zhì)地租是租地農(nóng)場主為了得到使用自己資本的土地，在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給土地所有者一個貨幣額。租地農(nóng)場主要支付地租，但并不因此而減少他的平均利潤，而土地所有者取得超額利潤----地租。真正的地租與投入土地的固定資本的利息的區(qū)分契約租金中可能包括對平均利潤或正常工資的扣除地租與借貸資本利息的區(qū)別級差地租級差地租Ⅰ級差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級差地租Ⅱ級差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ不過是級差地租的兩種表現(xiàn)形式，它們都是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。絕對地租

單產(chǎn)價格價值

絕對地租

社會生產(chǎn)價格

級差地租

個別生產(chǎn)價格

土地肥沃程度逐漸遞增建筑地段地租三、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論邊際生產(chǎn)力地租理論

報酬量

勞動和資本投入量稀有地租和級差地租城市地租城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。土地所有者的土地年收入中包括地租和利潤兩部分。地租是土地的原始價值，是由于自然的原始性質(zhì)（陽光、熱、土地位置等）所致，其中大都（尤其是位置）是人為的結(jié)果，但土地所有者并沒有作任何努力，這種價值確切地稱為“公有價值”，它是真正的地租。土地持有者勞動或投資所創(chuàng)造的那部分價值可以稱為“私有價值”，在土地年收入中表現(xiàn)為利潤。地租與土地產(chǎn)品價格的關(guān)系邊際投入第三節(jié)土地價格理論一、土地價格的內(nèi)涵“土地的市場價值（marketvalue）等于由土地所產(chǎn)生的連續(xù)不斷的租金收入的現(xiàn)值?！蓖恋厮姓叩牡刈馐杖胫校ㄕ嬲牡刈夂筒糠滞恋刭Y本（即土地租約簽定前存在的土地資本）的利息及折舊，因而土地價格中，也包括真正地租的資本化和土地資本價格兩部分。真正的地租和土地資本利息及折舊之間，是前者決定于后者，假定租金不變，利率上升，后者提高，前者必然減少；當(dāng)租金不足以補償后者時，前者就為零。二、土地價格的構(gòu)成土地價格由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成地租是由土地物質(zhì)所要求的真正地租和土地資本所要求的租金性地租構(gòu)成。真正的地租包括絕對地租和級差地租。租金性地租又可以區(qū)分為某塊“土地本身的土地資本地租”和“外部輻射地租”。土地資本地租是土地資本的單位時間損耗量（折舊及利息）；土地的外部輻射性地租是指該宗土地以外的大型基本建設(shè)（如道路、商場、劇院、公園、工廠等），會對宗地產(chǎn)生好的或壞的（正或負(fù)的）輻射作用，從而使得該宗地的地租有所增加或減少。地租的二元構(gòu)成，必然帶來地價由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成。土地價格是由土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合，而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價格的預(yù)期增值（也可能減值，即可能為負(fù)數(shù)），不確定性的風(fēng)險補償費、可達(dá)性（區(qū)位或位置）價值構(gòu)成三、土地價格的變動土地價格變動機(jī)理土地價格的變動趨勢及其形態(tài)從各個國家和地區(qū)的地價變動歷史來看，地價是呈波浪式增長的原因：（1）地價受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動；（2）土地市場的供求變化；（3）影響土地價格的多種因素變化參差錯落、互有消長，且在時-空上表現(xiàn)各異。土地價格增長形態(tài)可以分為投資性增值、供求性增值、用途性增值。第四節(jié)

建筑物價格理論一、建筑物價格的構(gòu)成新建成建筑物的價格構(gòu)成：（1）建筑工程費用，（2）設(shè)備及安裝工程費用，（3）其它費用。已經(jīng)使用若干年的建筑物的價格，就是用該建筑物的全新重置價格（replacementcostneworreproductioncostnew）減去價值損耗。建筑物到達(dá)其經(jīng)濟(jì)使用壽命結(jié)束時，它的價值就是所拆除的殘余物廢料價值減去拆除費后的剩余價值，也稱凈殘值。價格和租金的關(guān)系

rt=r×v0+I×vt

rt=v0/n+〔v0-v0(t-1)/n〕I=〔1/n+I(n-t+1)/n〕v0rt第t年的租金，I市場利率，r建筑物年損耗率，v0

、vt

建筑物的全新重置價值和在第t年初時刻的建筑物價值，n經(jīng)濟(jì)使用壽命（假定殘值為0），t建筑物正在使用的年序數(shù)，〔1/n+I(n-t+1)/n〕租售比價因子。二、建筑物價格的變動建筑物價格的變動，是由于影響建筑物價格的多種因素的變化而產(chǎn)生的。這些影響因素大體有構(gòu)造、裝修、設(shè)備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價水平等。第五節(jié)房地產(chǎn)用地競價租金函數(shù)一、工業(yè)廠商用地的競價租金函數(shù)假定某城市的某一汽車裝配制造企業(yè)，通過使用土地、勞動力及進(jìn)口重要的汽車部件進(jìn)行生產(chǎn)，然后將自己的產(chǎn)品通過高速公路用貨車輸送到其他城市進(jìn)行銷售。該廠商的利潤等于總收入（汽車的價格P乘以年產(chǎn)量B）減去投入品、到高速公路口的市內(nèi)運輸成本和土地成本：

P×B－C－B×t×u－R×T汽車價格P，年產(chǎn)量B，所有的非土地投入品包括資本、勞動、原材料、進(jìn)口部件等的成本為C，市內(nèi)單位運輸成本為t元每輛每公里，到高速路出口的距離為u，R為單位面積的地租，T為該廠商占用的土地總面積。假定所有的廠商都是完全競爭的，因而廠商的經(jīng)濟(jì)利潤即上面的公式等于零。該廠商單位面積土地的競價租金為地租支付前的利潤除以土地面積：RR=(P×B－C－B×t×u)÷Tu二、寫字樓的競價租金函數(shù)假定使用某寫字樓的企業(yè)每年需要來往于辦公室和市中心與客戶面對面接觸N次，每次需要到市中心的距離為u，單位距離所耗費的交通費用及時間成本為W，每次咨詢接觸創(chuàng)造的產(chǎn)品價值為P，每年的非土地成本包括建筑物資本成本和其他成本為C，R為單位面積的地租，T為該寫字樓占用的土地總面積。在經(jīng)濟(jì)利潤為零時，該寫字樓的競價租金函數(shù)為：R=（總收入－資本成本－其他成本－移動成本）÷占地面積=（P×N－C－W×N×u）÷T越靠近CBD的土地價格越高，因而企業(yè)將用資本替代土地（要素替代性），在較小面積的土地上開發(fā)投資建設(shè)更大面積的建筑物,最終提高了寫字樓使用者的土地競價租金。三、住宅價格及住宅用地競價租金函數(shù)假定單一中心城市的一個家庭年收入為2萬元，其中1萬元用于支付除居住外的基本消費，另外1萬元用于支付房屋消費。如該家庭選擇居住在市中心，則支付市中心房屋（100平方米）租金的能力為1萬元/年，扣除房屋折舊、保險費、維修管理費等費用0.5萬元后，支付地租的為0.5萬/年。如選擇距離市中心10KM處，則每年因到市中心上班、上學(xué)、購物花費交通費0.2萬元，時間成本、心神疲勞補貼0.15萬元，支付10公里處房屋租金的意愿為0.65萬元/年，屬于支付地租的為0.15萬元/年。居民對距城市中心不同距離位置土地的地租支付能力（意愿），稱為住宅用地地租支付能力曲線（住宅競價租金曲線）。住宅用地的競價租金函數(shù)可表示為：R(u)=[P(u)×Q－K]÷T第六節(jié)住宅特征價格理論1966年，美國學(xué)者Lancaster提出了消費者理論，認(rèn)為對商品的需求基于商品所內(nèi)含的一系列特征（效用特征包），商品是作為內(nèi)含特征的集合來出售的。商品效用水平取決于各種特征的數(shù)量。住宅的特征可以分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三個方面。建筑特征：建筑面積、樓層、朝向、房齡、臥室數(shù)量、浴室數(shù)量、外觀等；鄰里特征：水、電、氣、文化教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備程度，以及環(huán)境質(zhì)量和小區(qū)物業(yè)管理等；區(qū)位特征：道路狀況、交通通達(dá)性、到市中心的距離等。特征價格模型（hedonicpricemodel）:將住宅