北京民俗世界文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位及深化延展建議

民俗世界文化產(chǎn)業(yè)園定位深化延展建議1精選PPT第一部分避開彎路，認(rèn)清產(chǎn)品與市場(chǎng)2精選PPT一、項(xiàng)目基本情況分析地段項(xiàng)目位于位于北京西部門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)萬佛堂村，周邊市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，整體消費(fèi)水平低，周邊客群數(shù)量及消費(fèi)能力難以支撐區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。交通依靠公交、地鐵系統(tǒng)的低端消費(fèi)群到達(dá)本項(xiàng)目不夠便捷。至市區(qū)車程僅20分鐘，對(duì)有車的中、高端消費(fèi)群體具有一定吸引力。3精選PPT一、項(xiàng)目基本情況分析環(huán)境地塊以坡地為主，山勢(shì)平緩，有利于新型休閑娛樂項(xiàng)目的建筑開發(fā)，不利于景觀開發(fā)。周邊污染源少，空氣明顯好于市區(qū)，對(duì)于追求健康生活的高端人群有很大吸引力。4精選PPT一、項(xiàng)目基本情況分析景觀童子山、萬佛山的楓林區(qū)自然景觀和萬佛寺、古村遺址等人文景觀位置較為集中，沒有形成完整的景觀鏈條。進(jìn)入景觀區(qū)后，人行往返約為1小時(shí)，相對(duì)可觀景面較小，產(chǎn)業(yè)園難以形成以現(xiàn)有景點(diǎn)為主的旅游區(qū)，需大量人工景觀補(bǔ)充。5精選PPT二、項(xiàng)目分析結(jié)論項(xiàng)目環(huán)境、地段對(duì)高端客群有很強(qiáng)吸引力；受交通情況影響項(xiàng)目不支撐針對(duì)中、低消費(fèi)群的集中型商業(yè)；項(xiàng)目現(xiàn)有景觀難以形成完整的景觀鏈條，需大量人工景觀補(bǔ)充。6精選PPT三、項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目前期定位文化、民俗、景觀+商務(wù)會(huì)所+商業(yè)街+文化產(chǎn)業(yè)園主要業(yè)態(tài)為：明清古商業(yè)街三級(jí)塘壩景區(qū)佛教文化+紅葉觀賞景區(qū)別墅式文化產(chǎn)業(yè)園五星級(jí)高檔商務(wù)會(huì)所本次報(bào)告需要商榷的是以上各業(yè)態(tài)的細(xì)分定位延展及占本項(xiàng)目的比例。因定位涉及業(yè)態(tài)較多，報(bào)告將不羅列過多的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，如有需要可分項(xiàng)提報(bào)。7精選PPT客群定位分析：項(xiàng)目的四種業(yè)態(tài)需要三類客群支撐五星級(jí)高檔商務(wù)會(huì)所（休閑娛樂/配套）高、中、低三類客戶可能均有興趣光顧，但街區(qū)需要人流量的支撐，中、低端客戶將成為主要客群。（12米進(jìn)深*2*500米長(zhǎng)=12000平方米）明清古商業(yè)街（購物）三級(jí)塘壩（景區(qū)）佛教文化+紅葉觀賞（景區(qū)）別墅式文化產(chǎn)業(yè)園（辦公）景區(qū)同樣需要人流量的支撐，中、低端客戶將成為主要客群。此業(yè)態(tài)目標(biāo)客群為商務(wù)人群。商務(wù)人群雖然也是普通大眾中的一員，但因辦公需求對(duì)產(chǎn)品及配套的要求與休閑、購物等需求不同，因此不能與普通客群混為一談。目標(biāo)客群為高端客群。二、項(xiàng)目定位分析8精選PPT二、項(xiàng)目定位分析四種業(yè)態(tài)形成的產(chǎn)業(yè)鏈五星級(jí)高檔商務(wù)會(huì)所明清古商業(yè)街佛教文化景區(qū)別墅式文化產(chǎn)業(yè)園三級(jí)塘壩景區(qū)紅葉觀賞景區(qū)從上圖可以看出，觀景、購物為本項(xiàng)目的重點(diǎn)業(yè)態(tài)；別墅式文化產(chǎn)業(yè)園與五星級(jí)高檔會(huì)所與本產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系不夠緊密。9精選PPT四、定位分析結(jié)論定位將導(dǎo)致中、低端客群成為本項(xiàng)目的主要客群；別墅文化式產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)定位，因企業(yè)辦公對(duì)于地段及形象的要求不適合本項(xiàng)目，建議進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整方向建議在后面詳細(xì)介紹。五星級(jí)高檔會(huì)所的定位與本項(xiàng)目主流客群定位不匹配，需考慮調(diào)整。如無具特殊吸引力的商業(yè)入駐，建議明清古商業(yè)街盡量控制建筑體量。10精選PPT五、終合性結(jié)論四類業(yè)態(tài)均屬建設(shè)周期及運(yùn)營(yíng)周期相對(duì)較長(zhǎng)的業(yè)態(tài)，受地段及環(huán)境影響在期房階段實(shí)現(xiàn)銷售的可能性較低，需要開發(fā)商有充足的資金準(zhǔn)備。項(xiàng)目受高端客群青睞的環(huán)境、交通優(yōu)勢(shì)未得到充分開發(fā)。項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的將是一個(gè)普通的人工商業(yè)景區(qū)，與周邊潭拓寺等知名景區(qū)相比不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。11精選PPT第二部分充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，尋找市場(chǎng)創(chuàng)新空間12精選PPT一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析自然景觀健康環(huán)境交通便捷山勢(shì)平緩上風(fēng)上水面向高端客群的休閑渡假場(chǎng)所本項(xiàng)目如果以景觀游覽為主，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯，但做為高檔休閑會(huì)所，現(xiàn)有的景點(diǎn)優(yōu)勢(shì)將成為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。13精選PPT二、會(huì)所主題建議以下建議主要從商業(yè)運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，在延續(xù)民俗主題的同時(shí)，加入新興產(chǎn)業(yè)原素，促進(jìn)項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)回款及利潤(rùn)。14精選PPT二、會(huì)所主題建議1山地高爾夫純高爾夫普通球場(chǎng)的投資（含地價(jià)）一般在5000萬至8000萬之間，品位差一點(diǎn)的在三四千萬，成本回收期在三年左右（數(shù)據(jù)來源：2009-06-0211:28:21新華網(wǎng)）。中國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)每年將以20-30%的速度遞增。從消費(fèi)人數(shù)上看，中國(guó)高爾夫消費(fèi)人群達(dá)100萬人，年增長(zhǎng)比例達(dá)30%。2008年，我國(guó)高爾夫球場(chǎng)總數(shù)有望達(dá)到1000家。未來10年中，如果在4.5億左右城市人口中有2‰打高爾夫球，則中國(guó)將接近有1000萬之眾打高爾夫球。如果按照美國(guó)打球人數(shù)與球場(chǎng)數(shù)量的比例關(guān)系，則中國(guó)未來10年需要建8000個(gè)球場(chǎng)及練習(xí)場(chǎng)。……（數(shù)據(jù)來源：2008年中國(guó)高爾夫市場(chǎng)研究預(yù)測(cè)報(bào)告(白金版)）15精選PPT二、會(huì)所主題建議1山地高爾夫北京雖然有60多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，但目前唯一的山地高爾夫會(huì)所：九松山鄉(xiāng)村俱樂部，總占地面積4300畝16精選PPT二、會(huì)所主題建議1高爾夫別墅別墅是以環(huán)境為主要賣點(diǎn)的產(chǎn)品，建筑特性需要以高雅、舒適為主，強(qiáng)化別墅的環(huán)境特征對(duì)客群更具吸引力。別墅與高爾夫會(huì)員卡捆綁銷售，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的前期回款，減少開發(fā)商資金壓力。17精選PPT修復(fù)萬佛寺、摩崖石刻等民俗景點(diǎn)，建設(shè)明清商業(yè)風(fēng)格的配套設(shè)施，為會(huì)所增加與眾不同的民俗風(fēng)情。景點(diǎn)修復(fù)可在高爾夫別墅與球場(chǎng)建成后進(jìn)行，減少開發(fā)商資金壓力的同時(shí)，也并不影響項(xiàng)目前期的銷售運(yùn)營(yíng)。二、會(huì)所主題建議1民俗景點(diǎn)18精選PPT二、會(huì)所主題建議1會(huì)所特征：民俗風(fēng)情、山地高爾夫、別墅明清風(fēng)格商業(yè)配套別墅區(qū)山地高爾夫球場(chǎng)佛文化景區(qū)商業(yè)配套包括高爾夫用品店、休閑會(huì)所、酒店等19精選PPT二、會(huì)所主題建議2馬術(shù)俱樂部中國(guó)目前有300多家馬術(shù)俱樂部，主要分布在東部發(fā)達(dá)城市的周邊。2007年，新增俱樂部約60家。大量高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目和旅游項(xiàng)目介入現(xiàn)代馬術(shù)投資。（來源：中國(guó)馬術(shù)網(wǎng)的登記數(shù)據(jù)）馬術(shù)消費(fèi)群體巨大。僅北京附近豐寧壩上草原的大灘鎮(zhèn)每年夏季6-8月接待騎馬者約50萬人次。人群積累：馬術(shù)因其強(qiáng)烈運(yùn)動(dòng)刺激和綠色健康概念，符合都市精英層的解壓需要、健康需要和社交需要。容易形成持續(xù)穩(wěn)定的偏好，所以人群基數(shù)穩(wěn)定并逐步擴(kuò)大。大量的戶外愛好者和高爾夫愛好者有趨勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)轳R術(shù)愛好者。由于高投資和高技術(shù)門檻，目前采用馬術(shù)做營(yíng)銷推廣主題的很少，具有良好的新聞價(jià)值和傳播承載力。20精選PPT二、會(huì)所主題建議2馬術(shù)俱樂部長(zhǎng)城陽光山谷馬術(shù)俱樂部:集馬術(shù)運(yùn)動(dòng)、健身、休閑于一體,擁有室內(nèi)馬場(chǎng)、障礙場(chǎng)、練習(xí)場(chǎng)、調(diào)教場(chǎng)和放牧場(chǎng)等。

21精選PPT二、會(huì)所主題建議2馬場(chǎng)別墅馬術(shù)產(chǎn)業(yè)在中國(guó)為新興產(chǎn)業(yè)，目前市場(chǎng)有良好的發(fā)展?jié)摿?，但并不成熟。所以?xiàng)目可以將馬術(shù)俱樂部做為別墅產(chǎn)品的的附加賣點(diǎn)，馬場(chǎng)俱樂部會(huì)員卡與別墅捆綁銷售。馬場(chǎng)別墅目前只有上海的世茂愛馬尚郡，北京還未出現(xiàn)同類產(chǎn)品。圖為：奉賢世茂愛馬尚郡22精選PPT和高爾夫俱樂部相同民俗景點(diǎn)也是馬場(chǎng)俱樂部的一大賣點(diǎn)。同時(shí)目前市場(chǎng)情況建設(shè)太大面積馬術(shù)俱樂部存在一定風(fēng)險(xiǎn)，建議增加三級(jí)塘壩景區(qū)的建設(shè)，為會(huì)員提供更多娛樂項(xiàng)目，以增加賣點(diǎn)。二、會(huì)所主題建議2民俗景點(diǎn)23精選PPT二、會(huì)所主題建議2會(huì)所特征：民俗風(fēng)情、馬術(shù)俱樂部、別墅明清風(fēng)格商業(yè)配套別墅區(qū)馬術(shù)俱樂部佛文化景區(qū)三級(jí)塘壩景區(qū)24精選PPT四、分析結(jié)論以上兩個(gè)主題的會(huì)所都面向高端精英