江西省自然資源資產(chǎn)整體評(píng)估估價(jià)報(bào)告撰寫提綱

江西省自然資源資產(chǎn)整體評(píng)估估價(jià)報(bào)告撰寫提綱A.1《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》撰寫提綱1估價(jià)報(bào)告封面估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括項(xiàng)目全稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、電子備案號(hào)、提交估價(jià)報(bào)告日期等；估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)項(xiàng)目齊全、表述完整、規(guī)范、清晰、設(shè)計(jì)美觀；正式提交的紙質(zhì)版估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括經(jīng)過報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)生成封面（含二維碼）。1.1項(xiàng)目名稱估價(jià)項(xiàng)目名稱必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象（名稱、位置可按照委托函、出讓文件等載明坐落填寫）、估價(jià)目的（出讓）、價(jià)格類型等要素。1.2受托估價(jià)單位土地估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明、礦業(yè)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案證明等。1.3估價(jià)報(bào)告編號(hào)說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）組合供應(yīng)（估）字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交估價(jià)報(bào)告日所在年度。1.4電子備案號(hào)應(yīng)和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)內(nèi)編號(hào)一致。1.5提交估價(jià)報(bào)告日期說明估價(jià)報(bào)告提交的具體日期。應(yīng)和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)備案時(shí)間一致。2摘要2.1估價(jià)項(xiàng)目名稱同“1.1項(xiàng)目名稱”。2.2委托估價(jià)方應(yīng)包括該項(xiàng)估價(jià)的委托單位全稱、單位地址、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系電話。2.3估價(jià)目的服務(wù)于組合供應(yīng)的，通常表述為“為出讓方通過集體決策確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)”或“為出讓方通過集體決策確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)，并為出讓方擬定成交溢價(jià)分配方案提供測(cè)算分析”。2.4估價(jià)期日（1）（2）應(yīng)確定合理、表述清楚、前后一致。（3）（4）特殊情況下設(shè)定的估價(jià)期日，應(yīng)充分說明理由，并說明接受委托、實(shí)地查勘日期。如存在不一致的情況應(yīng)在需要特殊說明事項(xiàng)中說明理由。2.5估價(jià)日期應(yīng)說明該項(xiàng)目估價(jià)工作的起止日期，具體到年月日。2.6估價(jià)對(duì)象和估價(jià)范圍應(yīng)說明估價(jià)對(duì)象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實(shí)體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關(guān)聯(lián)性等。2.7價(jià)格定義應(yīng)從價(jià)格種類、市場(chǎng)特征、權(quán)利類型、具體權(quán)能（用途）及其使用年期、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度、價(jià)格對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)特征，以及估價(jià)期日等方面進(jìn)行清晰明確的設(shè)定；其中對(duì)用途、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度等要素應(yīng)分別說明現(xiàn)狀實(shí)際情況與對(duì)應(yīng)于本次評(píng)估結(jié)果的設(shè)定內(nèi)涵。2.8估價(jià)結(jié)果①說明自然資源資產(chǎn)資產(chǎn)包總價(jià)金額、大寫金額。②說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)及權(quán)利（權(quán)能）的總價(jià)和單價(jià)，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實(shí)無法剝離或分?jǐn)偟模氷U明原因。自然資源資產(chǎn)包估價(jià)結(jié)果匯總表示例自然資源資產(chǎn)單價(jià)（元/m2、元/m3、元/噸、元/立方米）規(guī)模（m2、m3、萬噸、萬立方米）總價(jià)（萬元）建設(shè)用地采礦權(quán)/探礦權(quán)森林資產(chǎn)農(nóng)用地總計(jì)————注：土地、草地、林地、濕地、水面等以平面計(jì)量的，單位為：平方米，價(jià)格單位為：元/平方米；采礦權(quán)、取水權(quán)等以立體計(jì)量的，單位為：噸、立方米等，價(jià)格單位為：元/噸、元/立方米。單價(jià)以元為單位，總價(jià)以萬元為單位并保留四位小數(shù)。③風(fēng)險(xiǎn)披露：說明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時(shí)的價(jià)格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)情況下的價(jià)格可通過市場(chǎng)調(diào)查、交易案例統(tǒng)計(jì)分析等方法簡(jiǎn)易估算。2.9專業(yè)評(píng)估師簽字由符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及管理要求的至少兩名承辦本次業(yè)務(wù)的專業(yè)評(píng)估師簽字。2.10估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)由法定代表人簽字或蓋章，并加蓋機(jī)構(gòu)公章，載明報(bào)告出具日期；本項(xiàng)應(yīng)與估價(jià)結(jié)果、專業(yè)評(píng)估師簽字在同一頁展示。3估價(jià)對(duì)象界定3.1委托估價(jià)方應(yīng)說明委托單位名稱、與估價(jià)對(duì)象之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍、單位地址、法定代表人、聯(lián)系人和聯(lián)系電話。3.2估價(jià)對(duì)象應(yīng)說明估價(jià)對(duì)象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單。3.3估價(jià)對(duì)象概況①權(quán)利狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關(guān)系等。②權(quán)能狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設(shè)置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應(yīng)說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營(yíng)限制條件。3.4組合利用模式或方案說明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎(chǔ)，說明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案。3.5資產(chǎn)包價(jià)格影響因素說明根據(jù)資產(chǎn)包的組合特征，選擇重要影響因素進(jìn)行描述、說明，除各類自然資源資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的價(jià)格影響因素外，還需注意以下內(nèi)容：①關(guān)注資產(chǎn)包所在地區(qū)自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)的相關(guān)規(guī)定、開發(fā)利用實(shí)踐以及成交情況等宏觀、中觀層面的價(jià)格影響因素，以及待估資產(chǎn)包在區(qū)域中的相對(duì)位置，資產(chǎn)包內(nèi)關(guān)聯(lián)影響因素情況等微觀層面的價(jià)格影響因素。②應(yīng)客觀描述、用語規(guī)范、內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的宜用定量數(shù)據(jù)表述。4估價(jià)結(jié)果及其使用4.1估價(jià)依據(jù)主要針對(duì)估價(jià)行為和估價(jià)過程中與估價(jià)目的有關(guān)的依據(jù)、法律法規(guī)、政策文件，以及技術(shù)規(guī)范等進(jìn)行說明，也包括必要的確認(rèn)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬的相關(guān)文件，以及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料等。4.2自然資源資產(chǎn)包估價(jià)①估價(jià)原則：除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價(jià)的一般性原則外，還應(yīng)從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評(píng)估過程中關(guān)注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價(jià)值主導(dǎo)原則。②估價(jià)模式與方法：說明采用的評(píng)估模式與具體評(píng)估方法，前者包括分估、合估兩種模式，后者為各類自然資源評(píng)估技術(shù)體系中的既有評(píng)估方法；應(yīng)具體說明估價(jià)方法選擇的理由；采用合估模式時(shí)，還應(yīng)說明在合估總價(jià)基礎(chǔ)上，拆分確定各門類自然資源資產(chǎn)價(jià)格的方法。③估價(jià)結(jié)果：應(yīng)說明每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果、最終估價(jià)結(jié)果。4.3估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用除各自然資源資產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)程的要求外，還應(yīng)具體說明各項(xiàng)自然資源資產(chǎn)權(quán)利或權(quán)能的假設(shè)條件(包括：各權(quán)能經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的假設(shè)、投資規(guī)模的假設(shè)、收益期假設(shè)等)，當(dāng)某具體權(quán)能或利用方式在現(xiàn)行政策環(huán)境中存在較高的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)給出風(fēng)險(xiǎn)提示；若自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時(shí)的價(jià)格之和，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)披露；明確報(bào)告使用權(quán)限和使用有效期。5附件①估價(jià)委托書。②委托方法人機(jī)構(gòu)統(tǒng)一社會(huì)信用機(jī)構(gòu)代碼證。③估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明材料、開發(fā)利用條件或規(guī)劃證明材料等④估價(jià)對(duì)象區(qū)域位置圖和平面布置圖。⑤估價(jià)對(duì)象及比較案例照片。⑥專業(yè)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘查照片。⑦盡職調(diào)查記錄表。⑧估價(jià)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案函。⑨簽字專業(yè)評(píng)估師資格證書復(fù)印件。⑩其他相關(guān)材料的復(fù)印件。A.2《估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）》撰寫提綱1自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)技術(shù)報(bào)告封面1.1項(xiàng)目名稱估價(jià)項(xiàng)目全稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、區(qū)全名，如“××市（區(qū)）”字樣。1.2受托估價(jià)單位1.3自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告編號(hào)1.4自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）編號(hào)應(yīng)說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的技術(shù)編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）組合供應(yīng)（技）字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告日期所在年度；當(dāng)對(duì)各門類自然資源分別編寫估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，編號(hào)應(yīng)能夠體現(xiàn)關(guān)聯(lián)性。1.5電子備案編號(hào)1.6提交估價(jià)報(bào)告日期1.7關(guān)鍵詞①估價(jià)對(duì)象所在市、區(qū)全名，與項(xiàng)目名稱中市、區(qū)全名一致；②估價(jià)目的，應(yīng)簡(jiǎn)要說明本次評(píng)估的估價(jià)目的，如“出讓”等；③估價(jià)機(jī)構(gòu)，說明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱；④年度，說明提交自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告日期所在年度。2總述2.1估價(jià)項(xiàng)目名稱2.2委托估價(jià)方2.3受托估價(jià)方應(yīng)說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資格及機(jī)構(gòu)備案函獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書編號(hào)、法定代表人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。2.4估價(jià)目的可適當(dāng)增加對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)背景的說明。2.5估價(jià)依據(jù)2.6估價(jià)期日2.7估價(jià)日期2.8價(jià)格定義2.9估價(jià)結(jié)果2.10需要特殊說明事項(xiàng)2.11專業(yè)評(píng)估師簽字2.12估價(jià)機(jī)構(gòu)3估價(jià)對(duì)象描述及資產(chǎn)包價(jià)格影響因素分析3.1估價(jià)對(duì)象描述列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實(shí)體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關(guān)聯(lián)性等，并就以下內(nèi)容進(jìn)行闡述說明：①權(quán)利狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關(guān)系等。②權(quán)能狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設(shè)置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應(yīng)說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營(yíng)限制條件。3.2組合利用模式或方案說明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎(chǔ)，說明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案，并增加說明組合利用模式或方案對(duì)評(píng)估對(duì)象是否會(huì)產(chǎn)生組合效應(yīng)影響及主要影響情況等。3.3資產(chǎn)包價(jià)格影響因素分析在因素描述說明的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析各類影響因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的影響。4自然資源資產(chǎn)組合包整體估價(jià)4.1估價(jià)原則除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價(jià)的一般性原則外，還應(yīng)從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評(píng)估過程中關(guān)注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價(jià)值主導(dǎo)原則,并增加該原則在本次估價(jià)主要環(huán)節(jié)中如何具體體現(xiàn)或運(yùn)用的說明。4.2估價(jià)方法與估價(jià)過程①估價(jià)方法的選擇②估價(jià)過程應(yīng)符合相應(yīng)門類自然資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的一般要求，同時(shí)還應(yīng)充分考慮自然資源資產(chǎn)包內(nèi)協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)等各類組合效應(yīng)對(duì)關(guān)鍵評(píng)估參數(shù)取值的影響，在充分分析說明其影響機(jī)理的基礎(chǔ)上，采用市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)比分析、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證、專家咨詢等多種途徑對(duì)其進(jìn)行合理量化。各方法應(yīng)用要點(diǎn)的闡述圍繞本文件第10、11中的相關(guān)規(guī)定展開。4.3地價(jià)的確定①確定估價(jià)結(jié)果針對(duì)同一待估對(duì)象采用兩種以上（含）估價(jià)方法的，應(yīng)在比較分析各方法的運(yùn)用過程中相關(guān)資料的可靠性、現(xiàn)勢(shì)性，參數(shù)取值的科學(xué)性、合理性，以及價(jià)格測(cè)算結(jié)果與市場(chǎng)的適配性等因素的基礎(chǔ)上，采用簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均、調(diào)整修正，或其他統(tǒng)計(jì)方法綜合確定估價(jià)結(jié)果。采用合估模式的，還應(yīng)分析闡述在合估總價(jià)基礎(chǔ)上，分拆得到各門類自然資源資產(chǎn)價(jià)格的方法、過程及結(jié)果。②估價(jià)結(jié)果說明自然資源資產(chǎn)包總價(jià)金額、大寫金額。說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)的總價(jià)和單價(jià)，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實(shí)無法剝離或分?jǐn)偟?，須闡明原因。風(fēng)險(xiǎn)披露：說明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時(shí)的價(jià)格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)情況下的價(jià)格可通過市場(chǎng)調(diào)