第六章市場法及其運用培訓(xùn)課件

第六章市場法及其運用

第一節(jié)市場法概述第二節(jié)搜集交易實例第三節(jié)選取可比實例第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)第五節(jié)交易情況修正第六節(jié)市場狀況調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第八節(jié)求取比準(zhǔn)價格第九節(jié)市場法總結(jié)和運用舉例1第一節(jié)市場法概述一、市場法的含義（熟悉）□選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。2第一節(jié)市場法概述□可比實例■交易類型與估價目的吻合■成交日期與估價時點接近■成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格3第一節(jié)市場法概述二、市場法的理論依據(jù)（了解）□房地產(chǎn)價格形成的替代原理5第一節(jié)市場法概述三、市場法適用的估價對象和條件（掌握）（一）市場法適用的估價對象□同種類型的數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)■住宅■寫字樓■商鋪■標(biāo)準(zhǔn)廠房■房地產(chǎn)開發(fā)用地6第一節(jié)市場法概述□難以采用市場法估價的房地產(chǎn)■數(shù)量很少的房地產(chǎn)■很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)■可比性很差的房地產(chǎn)（如在建工程）7第一節(jié)市場法概述（二）市場法估價需要具備的條件□在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易8第一節(jié)市場法概述（三）市場法的其他用途□比較分析的原理和方法，可用于房地產(chǎn)市場租金及成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價格、房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分等參數(shù)的求取9第一節(jié)市場法概述四、市場法估價的操作步驟（熟悉）□搜集交易實例□選取可比實例□對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼鰞r格換算——建立比準(zhǔn)基準(zhǔn)■價格修正——交易情況修正■價格調(diào)整——市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整□求取比準(zhǔn)價格10第二節(jié)搜集交易實例一、搜集大量交易實例的必要性（了解）□只有擁有大量的交易實例，才能把握正常的房地產(chǎn)市場價格行情□才能選擇符合一定數(shù)量和質(zhì)量的可比實例11第二節(jié)搜集交易實例二、搜集交易實例的途徑（熟悉）□查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料□向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人了解房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況□向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師等了解□同行之間相互提供□向出售者或代理人獲得要價資料，查閱出售出租廣告，參加房交會等12第二節(jié)搜集交易實例三、搜集交易實例的要求（掌握）□交易實例房地產(chǎn)的基本狀況□交易雙方□成交日期□成交價格（總價、單價、計價方式）□付款方式□交易情況（交易目的、交易方式、稅費負(fù)擔(dān)方式等）13第二節(jié)搜集交易實例四、建立交易實例庫（了解）□以交易實例卡或檔案袋的形式分門別類保存□將交易實例信息輸入電腦14第三節(jié)選取可比實例一、選取可比實例的必要性（了解）15第三節(jié)選取可比實例二、選取可比實例的要求（掌握）（一）選取可比實例的數(shù)量要求□3個以上（含3個）、10個以下（含10個）16第三節(jié)選取可比實例（二）選取可比實例的質(zhì)量要求□類似房地產(chǎn)■同一供求范圍內(nèi)■用途相同■規(guī)模相當(dāng)（0.5—2倍）■建筑結(jié)構(gòu)相同■檔次相當(dāng)設(shè)施設(shè)備相當(dāng)裝飾裝修相當(dāng)周圍環(huán)境相當(dāng)■權(quán)利性質(zhì)相同17第三節(jié)選取可比實例□交易類型與估價目的吻合■實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r，多選取買賣實例為可比實例□成交日期接近估價時點□成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格18第三節(jié)選取可比實例（三）選取可比實例應(yīng)注意的其他問題□估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例；估價對象為土地/房屋的，應(yīng)選取土地/房屋的交易實例□分配法19第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)（熟悉）一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍□房地產(chǎn)范圍不同的情況有三種■帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)■含有非房地產(chǎn)成分■房地產(chǎn)實物范圍不同20第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)（熟悉）□統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍■統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù)■統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價格■統(tǒng)一到估價對象房地產(chǎn)范圍21第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)（熟悉）二、統(tǒng)一付款方式□價格通常以一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)□具體方法：折現(xiàn)計算例：22第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)（熟悉）三、統(tǒng)一價格單位（一）統(tǒng)一價格表示單位□一般采用單價■單位面積■單位體積■每個車位/每個床位/每個客房/每個球道23第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)（熟悉）（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位□通常情況采用成交日期的匯率換算□若先進(jìn)行市場狀況調(diào)整，調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點的匯率□通常情況采用“元”24第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)（熟悉）（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位□公式換算建筑面積下的單價=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積/建筑面積建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積/建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積/套內(nèi)建筑面積25第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)（熟悉）□價格換算平方米下的價格=公頃下的價格÷10000平方米下的價格=畝下的價格÷666.67平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579例:見教材26第五節(jié)交易情況修正一、交易情況修正的含義（熟悉）□將可比實例的交易價格修正為正常的市場價格27第五節(jié)交易情況修正二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素（熟悉）□強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易□利害關(guān)系人之間的交易□交易雙方或一方對交易對象或市場行情不了解□急于出售或急于購買的交易□交易雙方或一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易28第五節(jié)交易情況修正□相鄰房地產(chǎn)的合并交易■相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會增加■相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于正常市場價格□特殊交易方式的交易■正常成交價格的形成方式，應(yīng)當(dāng)是買賣雙方根據(jù)市場供求、充分討價還價的協(xié)議方式■中國目前土地使用權(quán)出讓是例外——招拍掛方式形成的價格29第五節(jié)交易情況修正□交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易■估價對象價值是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費賣方繳納：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅買方繳納：契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等買賣雙方各自負(fù)擔(dān)一部分：印花稅、交易手續(xù)費工□受迷信影響的交易30第五節(jié)交易情況修正三、交易情況修正的方法（掌握）□百分率法■公式：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格■交易情況修正系數(shù)是1/（1±S%）或100/（100±S）□差額法■公式：可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常市場價格31第五節(jié)交易情況修正□交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正■將成交價格修正為依稅法及有關(guān)規(guī)定，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格■正常成交價格=賣方實際得到的價格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）■正常成交價格=買方實際付出的價格/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率）例：見教材32第六節(jié)市場狀況調(diào)整一、市場狀況調(diào)整的含義（熟悉）□將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點時的價格□也叫交易日期調(diào)整33第六節(jié)市場狀況調(diào)整二、市場狀況調(diào)整的方法（掌握）□關(guān)鍵：把握估價對象或可比實例房地產(chǎn)的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況34第六節(jié)市場狀況調(diào)整（一）市場狀況凋整的價格指數(shù)法□定基價格指數(shù)■公式：可比實例在其成交日期的價格×（估價時點時的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)）=可比實例在估價時點時的價格■例：見教材35第六節(jié)市場狀況調(diào)整□環(huán)比價格指數(shù)■公式：可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×。。?！凉纼r時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點時的價格■例：見教材36第六節(jié)市場狀況調(diào)整（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法□逐期遞增或遞減的價格變動率■公式：可比實例在其成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=可比實例在估價時點時的價格■例：見教材37第六節(jié)市場狀況調(diào)整注意：如果已知以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動率，則須先將美元換算成人民幣（匯率為交易時點的）如果已知以美元為基準(zhǔn)的價格變動率，則須先調(diào)整，再換算（匯率為估價時點的）38第六節(jié)市場狀況調(diào)整□期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率■公式：可比實例在其成交日期的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=可比實例在估價時點時的價格39第六節(jié)市場狀況調(diào)整□房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細(xì)分為：■全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率■某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率■全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率■某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率□市場狀況調(diào)整應(yīng)采用可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率40第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義（熟悉）□把可比實例在其自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格■可比實例房地產(chǎn)狀況一般是在其成交日期時的狀況■估價對象房地產(chǎn)狀況通常是在估價時點時的狀況41第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（掌握）（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容（二）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容42第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路（掌握）□確定對估價對象房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素■不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的■應(yīng)對估價對象這類房地產(chǎn)的使用性質(zhì)，確定影響其價格的各種自身因素43第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整□判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，逐一比較，找出差異程度□將可比實例與估價對象房地產(chǎn)之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度44第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整□根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整■對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同■不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同45第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法（掌握）□百分率法■公式：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格■房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是1/（1±R%）或100/（100±R）46第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整□差額法■公式：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格47第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整□具體進(jìn)行調(diào)整的方法■直接比較調(diào)整可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100/（）=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格48第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整■間接比較調(diào)整可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100/（）×（）/100=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格例：見教材49第八節(jié)求取比準(zhǔn)價格一、求取單個可比實例比準(zhǔn)價格的方法（熟悉）二、求取最終比準(zhǔn)價格的方法（了解）□直接比較修正和調(diào)整公式50第八節(jié)求取比準(zhǔn)價格□間接比較修正和調(diào)整公式51第八節(jié)求取比準(zhǔn)價格□求取最終比準(zhǔn)