新鄉(xiāng)市百貨大樓選址分析報告資料講解

商場簡介商場簡介新鄉(xiāng)市百貨大樓（有限責任公司）位于新鄉(xiāng)市商業(yè)中心，開業(yè)于1952年7月1日，是全省百貨業(yè)唯一一家中華老字號，營業(yè)面積4萬平方米經(jīng)營日化、服裝、針織、鞋帽、家居、煙酒、百貨、鐘表、家電、手機、文化體育用品、照材、眼鏡、生活超市、特色美食、珠寶首飾等30大類6萬余種商品。企業(yè)領導介紹王樹安，高級經(jīng)濟師，自1986年至今任新鄉(xiāng)市百貨大樓（有限責任公司）黨委書記、董事長兼總經(jīng)理；自1993年至今，連續(xù)當選為河南省第八、九、十、十一屆人大代表，2002年，被評為優(yōu)秀省人大代表。企業(yè)領導介紹

王樹安的社會兼職主要有：河南省中華老字號工作委員會副主任；河南省社會科學院特邀研究員；河南省管理科學研究院特邀研究顧問；河南省書法家協(xié)會會員；新鄉(xiāng)市教授協(xié)會會長；新鄉(xiāng)市楹聯(lián)協(xié)會名譽會長；新鄉(xiāng)市中州書畫院和古鄘書畫院名譽院長；新鄉(xiāng)市工商聯(lián)副主席；新鄉(xiāng)市文學藝術界聯(lián)合會委員；新鄉(xiāng)市演講協(xié)會名譽會長；新鄉(xiāng)市書法家協(xié)會和攝影家協(xié)會顧問等。

王樹安是一位被新鄉(xiāng)各界公認的儒商，攝影、楹聯(lián)、書法數(shù)藝兼長，出版有《王樹安攝影作品集》、《王樹安楹聯(lián)集》、《王樹安書法作品集》，其書法作品三次榮獲全國金獎，并在國家、省、市級報刊發(fā)表作品200多幅，發(fā)表文章、論文20余篇。新聞媒體對王樹安的藝術成就和他開創(chuàng)的“文商融合”之道進行了大量報道。王樹安“文商融合”之道的內涵是“以文化人，以文行商”。商為職業(yè)文為魂，物質文明、精神文明在他身上和在他領導下的新鄉(xiāng)市百貨大樓體現(xiàn)出美好融合的境界，創(chuàng)建了特色鮮明的優(yōu)秀企業(yè)文化。王樹安先后被授予“全國商業(yè)優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)企業(yè)家”、“河南省勞動模范”、“河南省優(yōu)秀企業(yè)家”、“河南省優(yōu)秀共產(chǎn)黨員”、“河南省模范軍轉干部”、“河南省優(yōu)秀思想政治工作者”、“優(yōu)秀河南省人大代表”等榮譽稱號。企業(yè)理念經(jīng)營理念——先正人品，再賣商品。

服務理念——愛護信譽要像愛護自己的眼睛一樣，對待顧客要像對待自己的親人一樣。

精神理念——把心操夠，把勁使足。

管理理念——老好好思想是管理工作的大敵。小事大做，舉輕若重。

學習理念——多喝墨水，少喝酒水。

競爭理念——戰(zhàn)勝對手首先要戰(zhàn)勝自己。

企業(yè)格言

經(jīng)商信為本，做人德為根。

人格也是效益。

慈不掌兵，奸不經(jīng)商。

領導要有情，管理應無情。

企業(yè)的形象就是自己的表現(xiàn)。

師古不泥古，讀書不唯書，尊上不媚上。

使用干部一般應當：放心、放手、不放任。

企業(yè)家應當成為雜家，商人應當成為文化人。

企業(yè)就是細節(jié)，所以要舉輕若重，小事大做。

企業(yè)文化是智慧，是力量，是效益，是生產(chǎn)力。

干部的能力，最扼要地說，三個字：說、寫、干。

企業(yè)領導形象=長×寬×高長就是經(jīng)營管理的專長，

寬就是知識面要寬，高就是思想境界要高。

在競爭中惟一持久優(yōu)勢是比競爭對手學習得快的能力.免費服務項目

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1.方便消費者購買。新鄉(xiāng)市百貨大樓位于市區(qū)商業(yè)中心，城市繁華區(qū)，交通要道。消費者可以方便地購買自己所需要的商品。并且它的商圈范圍很大，它地處交通要道，是許多人流的必經(jīng)之處，尤其是在節(jié)假日，上下班時間人流如潮，有著巨大的客流量，它店址的選擇極大地便利了來往人流購物。它一般以流動人口為主要銷售對象，目標顧客為中高檔消費者和追求時尚，品位的顧客。百貨大樓選址原則2.方便貨品運送。

新鄉(xiāng)市南臨黃河，北倚太行，是豫北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和交通中心城市?，F(xiàn)轄兩市六縣、四區(qū)及市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總人口548萬。京廣鐵路穿境而過，京珠高速、107、106國道穿貫南北，形成了四通八達，快捷方便的交通運輸網(wǎng),而新鄉(xiāng)市百貨大樓位于城市繁華區(qū),地處交通要道可以方便快速地運送貨品，及時補充商品的需求量.百貨大樓選址原則3.有利于競爭。新鄉(xiāng)目前百貨商店不斷增多,競爭日益激烈,雖然新鄉(xiāng)市百貨大樓附近有很多大型的商場和超市，但本商場憑借它優(yōu)質的商品和良好的商場信譽贏得了大量消費者的青睞。企業(yè)高管曾說過:”別企業(yè)有的我們也應該有,只有這樣我們才能在最基本上保持相同的出發(fā)點,才能不至于落后”4.有利于網(wǎng)點擴充。百貨大樓地處十字路口的重要交通位置極大地方便了其網(wǎng)點擴充。同時本商場擁有較強的經(jīng)濟實力,為進一步的發(fā)展提供良好的基礎,另外本商場還擁有其他商場不具備的條件那就是享有政府的支持.百貨大樓商圈分析百貨大樓胖東來千盛平原商場百貨大樓商圈分析1.人口統(tǒng)計分析(客流規(guī)律分析)

(1).百貨大樓擁有屬于自己的自身客流,悠久的歷史使商場有很大部分的忠誠消費者.(2).臨近有很多的商場,這無形中形成了該商場的分享客流.(3).位于新鄉(xiāng)市最繁華的平原路商業(yè)區(qū)中心，地處十字路口這一交通要道，它的人流量規(guī)模是十分龐大的,這造就了商場的派生客流。2.經(jīng)濟基礎和購買力分析

新鄉(xiāng)是中原崛起九城市中的重要一員，其經(jīng)濟發(fā)展等各項指標在我省名列前茅。在國家統(tǒng)計局2004年首次發(fā)布的中國綜合實力百強城市中，新鄉(xiāng)市位列河南省第三位。2006年度河南城市排名暨綜合實力評分榜上，新鄉(xiāng)居于第二名。河南城市人均可支配收入，新鄉(xiāng)位列第二名。（2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11235元，同比增長18.8%，累計人均消費性支出7933元，同比增長22.9%）。因此對于零售企業(yè)來說，新鄉(xiāng)市場還是非常大的。2006年，我市社會商品零售額達189億元。我市目前市區(qū)商場總體營業(yè)面積達到30．8萬平方米。按我市市區(qū)現(xiàn)有人口90萬計，那么，每千名市民擁有的大商場面積已經(jīng)達到342平方米。

百貨大樓的目標顧客定位于中高檔品位的消費者。◆經(jīng)濟基礎和購買力分析購買力指數(shù)=A*50%+B*30%+C*20%其中：A：是商圈內可支配收入總和B：是商圈內零售總額C：是具有購買力的人口數(shù)量

商圈飽和指數(shù)分析

（C）×（RE）IRS=─────────RFIRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)C：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)RE：某地區(qū)每一顧客平均購買額RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積3.競爭狀況分析

百貨大樓位于新鄉(xiāng)市最繁華的商業(yè)區(qū)，它的附近有丹尼斯百貨、平原商場、千盛百貨、胖東來百貨，怡園商場，步行街等眾多競爭對手，因此它的競爭是非常激烈的，但是它憑借其歷史文化的悠久、選址、商品和服務質量的優(yōu)秀，等贏得了大批消費者,形成了自己的獨特的競爭優(yōu)勢。

國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)政策司在《關于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見》中說，在距離建筑面積5000平方米以上的大型百貨店、綜合超市、購物中心500米以內，不得新建同類型、同性質的商業(yè)業(yè)態(tài)。要限制沒有經(jīng)營主體，只建樓、不從事商品經(jīng)營或者只靠出租柜臺經(jīng)營的大商場建設。另據(jù)了解，《新鄉(xiāng)市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》于2007年3月份出臺，但普利購物廣場、百貨大樓二期、沃爾瑪?shù)却笮蜕虉鲈谝?guī)劃之前已經(jīng)立項審批，造成我市的商業(yè)網(wǎng)點過剩，并且過于集中。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃明顯滯后于城市經(jīng)濟和社會發(fā)展。3.競爭狀況分析

百貨大樓、丹尼斯、千盛百貨、胖東來百貨、平原商場競爭力分析。百貨大樓營業(yè)面積4萬平米丹尼斯2萬平米千盛百貨3萬平米胖東來百貨4萬平米平原商場4萬平米它們之間的距離都很近，對于消費者來說影響不是很大。關鍵還是企業(yè)的商品和服務質量。我們可以利用赫夫法則這對某一個地區(qū)（比如我們學校）的消費者進行一個吸引力分析。如果λ=1，每個超市對這個消費者的吸引力是：A的吸引力是：40000/40=1000B的吸引力是：30000/50=600C的吸引力是…………消費者到每個超市購物的概率分別是：到A的概率=1000/（幾家百貨吸引力之和）到B的概率到C的概率4.基礎設施狀況分析近年來百貨大樓的基礎設施在不斷地完善和發(fā)展，它地處十字路口的交通要道，給它帶來了很多的優(yōu)勢，但也不可避免地存在一些局限性，那就是停車場的面積有限。10路

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百貨大樓店址評估（一）營業(yè)潛力

假設百貨大樓商圈有三個層次：第一層次的主要商圈內居民戶數(shù)為5萬戶，第二層次的次要商圈內居民戶數(shù)為15萬戶，第三層次的邊際商圈內居民戶數(shù)為80萬戶。若平均每戶居民每月去百貨大樓的消費水平為300元，則：主要商圈居民支出總額：300×50000＝1500（萬元）次要商圈居民支出總額：300×150000＝4500（萬元）邊際商圈居民支出總額：300×800000＝24000（萬元）據(jù)調查分析，百貨大樓的市場占有率在主要商圈為25％，在次要商圈為15％，在邊際商圈為5％，則：主要商圈購買力為：1500×25％＝375（萬元）次要商圈購買力為：4500×15％＝575（萬元）邊際商圈購買力為：24000×5％＝1200（萬元）該新店月營業(yè)潛力為：375＋575＋1200＝2150（萬元）則一年的總銷售額估計為：2150×12＝25800（萬元）變動成本（VariableCost）：指總額隨產(chǎn)量的增減而成正比例關系變化的成本；主要包括原材料和計件工資，就單件產(chǎn)品而言，變動成本部分是不變的；

固定成本（FixedCost）:是指總額在一定期間和一定業(yè)務量范圍內不隨產(chǎn)量的增減而變動的成本。主要是指固定資產(chǎn)折舊和管理費用；損益平衡點銷售額預估損益平衡點銷售額=固定費用/（銷貨毛利率—變動費用率）

損益平衡點銷售額預估

損益平衡點銷售額是店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此營業(yè)額，店鋪即產(chǎn)生盈余，低于此營業(yè)額即表示虧損，計算方式如下：

(一)固定費用：將每月固定支出項目累加起來，如員工薪資房地產(chǎn)成本攤銷、固定租金、折舊攤銷、押金利息、開店貸款利息、保險費用、會計師簽證費用、修繕保養(yǎng)費等。

(二)銷貨毛利率：即銷貨毛利占營業(yè)收入的百分比。

(三)變動費用：直接營運成本、包裝費、廣告促銷費、計時工資等，會隨營業(yè)額多寡而變動的項目累加之后占營業(yè)額的百分比，稱為變動費用率。

(四)損益平衡點銷售額=固定費用/（銷貨毛利率—變動費用率）

舉例：

單店，20平方，兩個營業(yè)員

開店裝修費24000元可分攤到12個月即每月攤2000元

固定費用：營業(yè)員薪資1000*2=2000元/月

租金

3000元/月

水電煤

500元/月