房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》高分通關(guān)卷1

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》高分通關(guān)卷1問(wèn)答題（共5題，共5分）(1.)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)（江南博哥）以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師首先選用了收益法，根據(jù)委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，取商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)150萬(wàn)作為凈收益，收益年限選用了建筑物剩余年限55年，報(bào)酬率選用了該商場(chǎng)的投資回報(bào)率12%。采用成本法估價(jià)時(shí)，先用比較法確認(rèn)了土地價(jià)格3000元/m2，根據(jù)委托人提供的成本數(shù)據(jù)，確定房屋成本價(jià)格是5000元/m2。因商場(chǎng)還有未償還債務(wù)500萬(wàn)，只剩一年期，本次估價(jià)未予考慮。請(qǐng)你指出房地產(chǎn)估價(jià)師這樣估價(jià)的錯(cuò)誤有哪些正確答案：參考解析：1.估價(jià)報(bào)告中選用商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)120萬(wàn)作為凈收益錯(cuò)誤。待估房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的年凈利潤(rùn)含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)的出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分；而凈利潤(rùn)系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等，因此凈收益和凈利潤(rùn)是不同的。2.收益年限只選用了建筑物剩余年限錯(cuò)誤。收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計(jì)算。3.報(bào)酬率應(yīng)選用房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率，而不是商場(chǎng)的投資報(bào)酬率。4.選用實(shí)際成本錯(cuò)誤。房地產(chǎn)估價(jià)中所用的成本應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均客觀成本，而委托人所提供的實(shí)際成本是歷史的，也不一定是社會(huì)平均客觀成本。5.成本法沒(méi)有考慮折舊因素對(duì)房屋價(jià)格的減值影響。6.再次抵押未考慮尚未償還債務(wù)的影響錯(cuò)誤。(2.)甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受張某的委托，評(píng)估其一套購(gòu)買(mǎi)于2010年8月1日的住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年8月1日，評(píng)估單價(jià)為7000元/㎡。張某以購(gòu)買(mǎi)價(jià)9000元/㎡為由，對(duì)估價(jià)結(jié)果提出異議。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行了復(fù)核并最終決定維持原估價(jià)結(jié)果。請(qǐng)說(shuō)明導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格前后差異的原因。正確答案：參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。主要原因有：（1）在價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，住宅類(lèi)房屋的成交量明顯減少。（2）從張某購(gòu)買(mǎi)此房屋到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，中間間隔6年，房屋的成新率明顯降低，不論是用成本法還是比較法估價(jià)，這一點(diǎn)都是一個(gè)減價(jià)因素。（3）2010年8月1日時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年8月1日，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常狀態(tài)。（4）國(guó)家相關(guān)的制度政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用。(3.)甲公司2012年通過(guò)有償出讓方式（拍賣(mài)）取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為14500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)30棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2013年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣(mài)還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣(mài)底價(jià)為15000元/㎡。拍賣(mài)行據(jù)此進(jìn)行了拍賣(mài)，成功賣(mài)出了10棟。當(dāng)2015年第二期20棟竣工后，建成的別墅以19000元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2013年評(píng)出的拍賣(mài)評(píng)估底價(jià)太低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣(mài)底價(jià)竟然只比2012年的樓面地價(jià)高500元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。請(qǐng)問(wèn)：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些正確答案：參考解析：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有：1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同。拍賣(mài)時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。2.估價(jià)目的不同。為還債而強(qiáng)制拍賣(mài)的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。3.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語(yǔ)。4.2012年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2013年拍賣(mài)別墅時(shí)不同，2012年的拍賣(mài)底價(jià)與2013年拍賣(mài)別墅的底價(jià)不具可比性，更不能與2015年二期別墅的售價(jià)相提并論。(4.)下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在括號(hào)后面空格處的不計(jì)分）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人名稱(chēng)：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系人：××聯(lián)系電話：××二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXX有限責(zé)任公司住所：XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX大廈10樓法定代表人：XXX資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)證書(shū)編號(hào)：建房估證字［2007]XXX號(hào)有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于××市××大道××號(hào)××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用證》。估價(jià)對(duì)象為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。估價(jià)對(duì)象2004年6月竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，總建筑面積為26934.74平方米。其他（略）。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月14日（實(shí)地查勘之日）六、價(jià)值類(lèi)型本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的、在公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)原則獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；替代原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；謹(jǐn)慎原則。八、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；3.《中華人民共和國(guó)土地管理法》；4.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；5.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；6.《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》；7.《房屋抵押評(píng)估委托書(shū)》；8.《房屋抵押評(píng)估委托合同》；9.《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)》；10.委托人提供的在建工程合法證明；11.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場(chǎng)調(diào)查資料。九、估價(jià)方法由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月14日的抵押價(jià)值為84990441元（大寫(xiě)：人民幣捌仟肆佰玖拾玖萬(wàn)肆佰肆拾壹元整）。十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師十二、實(shí)地查勘日期（略）十三、估價(jià)作業(yè)日期2015年6月14日至2015年6月19日十四、風(fēng)險(xiǎn)提示分析（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（一）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）（三）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）二、市場(chǎng)背景描述與分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價(jià)方法適用性分析（略）五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格經(jīng)測(cè)算，計(jì)算結(jié)果為92978507元（計(jì)算過(guò)程略）（二）運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格1.選擇具體估價(jià)路徑本次估價(jià)選擇房地合估路徑。2.成本法估價(jià)的計(jì)算公式房地產(chǎn)價(jià)格=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（1）求取估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)（樓面地價(jià)）為897元／㎡（計(jì)算過(guò)程略）。,土地成本=897×26934.74=24160462（萬(wàn)元）（2）求取估價(jià)對(duì)象地上建筑物價(jià)格①前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)包括勘察測(cè)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、臨時(shí)供水供電以及場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路等項(xiàng)目前期工作的必要支出。即前期工程費(fèi)＝30+50+10+50=140（元／㎡）②建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)用、裝飾及附屬工程費(fèi)用、機(jī)電安裝工程費(fèi)用等。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)辦法》、《××省建筑工程綜合定額》、《××省裝飾裝修工程計(jì)價(jià)辦法》及《××省裝飾裝修工程綜合定額》，參考××市同類(lèi)型建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及相關(guān)市場(chǎng)行情，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取建安費(fèi)用＝1238（元/㎡）③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃?xì)?、等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包含在土地取得成本中，在此沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。參考所在區(qū)域同等規(guī)模物業(yè)，取建筑安裝工程費(fèi)的2%，即公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)=1238×2%=24.76（元／㎡）⑤開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)為每平方米建筑面積210元（依據(jù)略)⑥建設(shè)成本建設(shè)成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）總建設(shè)成本=1612.76×22792.52=36758865（萬(wàn)元）（3）管理費(fèi)用是指為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，按照建筑安裝工程費(fèi)的一定比例來(lái)測(cè)算。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）（4）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用發(fā)生在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成前半年，根據(jù)建設(shè)成本按銷(xiāo)售代理費(fèi)3%(依據(jù)略），計(jì)算得123.8（元／㎡）（計(jì)算略）。（5）投資利息假設(shè)開(kāi)發(fā)期為兩年，貸款利率按一至三年期貨款年利率5.4%測(cè)算，土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套費(fèi)在開(kāi)發(fā)期均勻投入，則土地費(fèi)用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）建安成本、管理費(fèi)利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）（6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)根據(jù)公司以往的工程利潤(rùn)，取460.91（元／㎡）經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)觀察，確定綜合成新率為95%。估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)總價(jià)=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）則估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)=建筑物評(píng)估現(xiàn)值+土地評(píng)估現(xiàn)值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）（三）估價(jià)對(duì)象的價(jià)格運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。取假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。六、估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月14日的抵押價(jià)值為84990441元（大寫(xiě)：人民幣捌仟肆佰玖拾玖萬(wàn)肆佰肆拾壹元整）。附件（略）正確答案：參考解析：1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺委托方機(jī)構(gòu)地址和法定代表人；2.價(jià)值類(lèi)型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求；3.估價(jià)依據(jù)中缺少《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》；4.估價(jià)依據(jù)中不應(yīng)有《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》；5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義中“實(shí)際支出”說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“必要支出”；6.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；7.沒(méi)有指出無(wú)法定優(yōu)先受償款的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和法定優(yōu)先受償款數(shù)額；8.成本法測(cè)算中，管理費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)有誤，應(yīng)為土地成本與建設(shè)成本之和；9.銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤；10.投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，未計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)利息，應(yīng)按復(fù)利計(jì)算；11.利潤(rùn)求取根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)選取錯(cuò)誤；12.成本法未計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)錯(cuò)誤；13.沒(méi)有說(shuō)明權(quán)重選取的理由，最終結(jié)果確定依據(jù)不充分。(5.)指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。）本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記，2009年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷(xiāo)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月20日，估價(jià)作業(yè)日期為2012年11月1日至11月8日。以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容片斷：估價(jià)師聲明我們根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2.本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)假設(shè)和限制條件1.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象在實(shí)地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。2.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。3.本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。4.本估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)對(duì)象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價(jià)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。5.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是在估價(jià)委托人提供的資料真實(shí)、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。6.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。7.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如需轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得用于其他用途。9.因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。10.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。正確答案：參考解析：1.“本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設(shè)前提。2.“本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提”錯(cuò)誤，據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)假設(shè)。3.“未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響”錯(cuò)誤，抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。單選題（共10題，共10分）(6.)某市市中心因棚戶(hù)區(qū)改造，需征收李某擁有的一處80平方米2樓住宅，磚混結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲房地產(chǎn)估價(jià)公司現(xiàn)場(chǎng)查勘，周邊同樣的磚混結(jié)構(gòu)的老樓售價(jià)為7000元/㎡，最后公示估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格8890元/㎡，李某及其他被征收人認(rèn)為，周邊新建的高層房屋售價(jià)都達(dá)到14000元/㎡，對(duì)價(jià)格有異議，拒絕簽合同，要求簽訂的征收補(bǔ)償價(jià)格為14000元/㎡。下列關(guān)于房屋征收價(jià)值確定的表述中，正確的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與征收人協(xié)商確定B.征收部門(mén)根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況確定C.由被征收人確定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定D.征收人和被征收人協(xié)商確定正確答案：C參考解析：本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定被征收房屋價(jià)值。(7.)某市市中心因棚戶(hù)區(qū)改造，需征收李某擁有的一處80平方米2樓住宅，磚混結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲房地產(chǎn)估價(jià)公司現(xiàn)場(chǎng)查勘，周邊同樣的磚混結(jié)構(gòu)的老樓售價(jià)為7000元/㎡，最后公示估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格8890元/㎡，李某及其他被征收人認(rèn)為，周邊新建的高層房屋售價(jià)都達(dá)到14000元/㎡，對(duì)價(jià)格有異議，拒絕簽合同，要求簽訂的征收補(bǔ)償價(jià)格為14000元/㎡。被征收人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議，應(yīng)該()。A.委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)C.向當(dāng)?shù)貙?zhuān)家委員會(huì)鑒定評(píng)估D.向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V正確答案：B參考解析：本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。(8.)某市市中心因棚戶(hù)區(qū)改造，需征收李某擁有的一處80平方米2樓住宅，磚混結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲房地產(chǎn)估價(jià)公司現(xiàn)場(chǎng)查勘，周邊同樣的磚混結(jié)構(gòu)的老樓售價(jià)為7000元/㎡，最后公示估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格8890元/㎡，李某及其他被征收人認(rèn)為，周邊新建的高層房屋售價(jià)都達(dá)到14000元/㎡，對(duì)價(jià)格有異議，拒絕簽合同，要求簽訂的征收補(bǔ)償價(jià)格為14000元/㎡。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為()。A.征收決定公告之日B.征收完成之日C.實(shí)地查勘之日D.征收決定之日正確答案：A參考解析：本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。(9.)甲方（開(kāi)發(fā)公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱(chēng)為A座、B座）8層共5000㎡的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再支付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至2016年7月甲方向法院起訴，法院委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行了評(píng)估。確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是()。A.以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值B.以（1400+1580）/2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值C.以2016年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日實(shí)際發(fā)生的工程量確定評(píng)估值D.以2014年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日實(shí)際發(fā)生的工程量確定評(píng)估值正確答案：D參考解析：本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。這是一個(gè)以過(guò)去時(shí)點(diǎn)（以2016年7月接受委托之日作為“現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)”來(lái)看，2014年12月工程停建時(shí)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估的實(shí)例，應(yīng)以2014年7月至12月的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)。(10.)甲方（開(kāi)發(fā)公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱(chēng)為A座、B座）8層共5000㎡的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再支付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至2016年7月甲方向法院起訴，法院委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行了評(píng)估。如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A.2014年12月B.2016年7月C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之日D.項(xiàng)目建成之日正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)。轉(zhuǎn)讓之日即為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可以是2016年7月之后的任一個(gè)時(shí)點(diǎn)。(11.)甲方（開(kāi)發(fā)公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱(chēng)為A座、B座）8層共5000㎡的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再支付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至2016年7月甲方向法院起訴，法院委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行了評(píng)估。該商品房預(yù)計(jì)2019年6月建成，要估算建成時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是()。A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為2016年7月的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為2019年6月的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況為2019年6月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為2016年7月的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況為2016年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為2019年6月的狀態(tài)正確答案：B參考解析：本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。這是要求未來(lái)時(shí)點(diǎn)（即將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下）的價(jià)值，因此應(yīng)是未來(lái)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象未來(lái)狀況的情形。(12.)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于2005年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2013年12月將該廠房改為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車(chē)交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可續(xù)期。2015年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。若評(píng)估二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是()。A.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值B.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值C.作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低正確答案：C參考解析：本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型。作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。(13.)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于2005年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2013年12月將該廠房改為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車(chē)交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可續(xù)期。2015年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)