基本制度法規(guī)政策含相關(guān)知識(shí)-《房地產(chǎn)基本制度與政策（含相關(guān)知識(shí)）》真題匯編2

基本制度法規(guī)政策含相關(guān)知識(shí)-《房地產(chǎn)基本制度與政策（含相關(guān)知識(shí)）》真題匯編2單選題（共50題，共50分）(1.)根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是()。A.公共使（江南博哥）用的電梯井B.值班警衛(wèi)用房C.獨(dú)立使用的地下室D.變電室正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休息、綠化等場(chǎng)所的架空層；為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。參見教材P147。(2.)李某2013年3月8日因發(fā)生事故失蹤至2015年3月8日下落不明，其妻子劉某2015年3月9日申請(qǐng)法院宣告其死亡，2015年4月9日法院發(fā)出尋找下落不明人的公告，2016年4月9日判決宣告李某死亡。李某喪失民事主體資格的時(shí)間是()。A.2013年3月8日B.2015年3月9日C.2015年4月9日D.2016年4月9日正確答案：D參考解析：本題考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判決生效之日，被宣告死亡人即喪失了民事主體資格，其民事權(quán)利能力終止。所以李某喪失民事主體資格的時(shí)間是2016年4月9日。(3.)根據(jù)《物權(quán)法》，下列財(cái)產(chǎn)中，可以設(shè)定抵押的是()。A.國有土地所有權(quán)B.村辦企業(yè)的廠房C.集體土地所有權(quán)D.被查封的房屋正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權(quán)不得抵押以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)走抵押權(quán)。參見教材P122。(4.)某房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目資本金為2000萬元，則開發(fā)企業(yè)以工業(yè)產(chǎn)權(quán)作價(jià)出資的最高額是()萬元。A.400B.600C.700D.1000正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%,國家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)走的除外。參見教材P92。(5.)下列占用耕地建設(shè)的項(xiàng)目中，可以減半征收耕地占用稅的是()。A.軍事設(shè)施B.養(yǎng)老院C.飛機(jī)場(chǎng)跑道D.農(nóng)村居民新建住宅正確答案：D參考解析：本題考查的是耕地占用稅。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收。參見教材P211。(6.)下列企業(yè)或機(jī)構(gòu)中，不屬于房地產(chǎn)業(yè)的是()。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.建筑施工企業(yè)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。參見教材P1。(7.)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)有效期為()年。A.2B.3C.4D.5正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)。房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期為3年。參見教材P166。(8.)合伙制房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中，專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的出資額合計(jì)應(yīng)不低于()。A.50%B.60%C.70%D.80%正確答案：B參考解析：是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)。專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師股份或者出資額比例要求：有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%。參見教材P154.(9.)針對(duì)在項(xiàng)目實(shí)施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的工程造價(jià)部分是()。A.暫定金額B.基本預(yù)備費(fèi)C.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)D.工程建設(shè)其他費(fèi)用正確答案：B參考解析：本題考查的是工程造價(jià)的構(gòu)成?；绢A(yù)備費(fèi)是針對(duì)在項(xiàng)目實(shí)施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費(fèi)用。參見教材P130。(10.)城市規(guī)劃中，城市綠地范圍的控制線是()。A.紅線B.黃線C.綠線D.紫線正確答案：C參考解析：本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制。參見教材P64。(11.)建筑工程施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取()。A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程施工許可證C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.國有土地使用證正確答案：B參考解析：本題考查的是施工許可管理。建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。參見教材P80。(12.)國家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》屬于()。A.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B.城市規(guī)劃C.區(qū)域規(guī)劃D.國土規(guī)劃正確答案：C參考解析：本題考查的是規(guī)劃簡介。區(qū)域規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一走區(qū)域范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署。參見教材P2。(13.)城市生活垃圾，污水屬于()。A.工業(yè)污染源B.農(nóng)業(yè)污染源C.生活污染源D.交通污染源正確答案：C參考解析：本題考查的是大氣污染源。其他生活污染：城市垃圾、廁所、污水溝等也是一個(gè)重要的生活污染源，揮發(fā)著有害氣體，特別是惡臭氣體，影響人們的身心健康。參見教材P46。(14.)在城市大氣污染物中含量最多的氣態(tài)污染物是()。A.一氧化碳B.一氧化氮C.甲烷D.二氧化氮正確答案：A參考解析：本題考查的是大氣污染物及其危害。一氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1/3?,它大部分來自汽車尾氣。參見教材P45。(15.)下列國有建設(shè)用地中，不能通過劃撥方式取得使用權(quán)的是()。A.城市綠地B.汽車加油站C.街心公園D.地稅局機(jī)關(guān)正確答案：B參考解析：本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。依據(jù)《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號(hào)），下列建設(shè)用地可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：①國家機(jī)關(guān)用地。②軍事用地。③城市墓礎(chǔ)設(shè)施用地。④公益事業(yè)用地。⑤國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。⑧法律、行政法規(guī)規(guī)走的其他用地。參見教材P34。(16.)某建筑物±0.000=52.000，設(shè)計(jì)樓頂相對(duì)標(biāo)高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對(duì)標(biāo)高為()m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000正確答案：D參考解析：本題考查的是建筑識(shí)圖基礎(chǔ)。樓頂?shù)慕^對(duì)標(biāo)高=52+29=81m。參見教材P65。(17.)租賃與合資經(jīng)營、補(bǔ)償貿(mào)易、來料加工和產(chǎn)品返銷等方式相結(jié)合的融資租賃形式是()。A.轉(zhuǎn)租賃B.杠桿租賃C.綜合租賃D.直接租賃正確答案：C參考解析：本題考查的是商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)。綜合租賃是指租賃與合資經(jīng)營、補(bǔ)償貿(mào)易、來料加工和產(chǎn)品返銷等方式相結(jié)合，甶承租人以產(chǎn)品償還租金的租賃形式。參見教材P241。(18.)關(guān)于無差異曲線特征的說法，錯(cuò)誤的是()。A.無差異曲線凸向原點(diǎn)B.無差異曲線的斜率為正值C.無差異曲線又稱為等效用曲線D.離原點(diǎn)越近的無差異曲線所代表的總效用越小正確答案：B參考解析：本題考查的是無差異曲線分忻。無差異曲線主要有以下特點(diǎn)：（1）無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值；（2）無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用；（3）無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交；（4）無差異曲線凸向原點(diǎn)。參見教材P177。(19.)依法征收集體土地的是國家為了（）利益的需要。A.公共B.社會(huì)C.集體D.政府正確答案：A參考解析：本題考查的是征收、征用集體土地的政策規(guī)走?！段餀?quán)法》規(guī)走：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)走的權(quán)限和程序可以征收集體土地。參見教材P21。(20.)國有土地上房屋證收補(bǔ)償協(xié)議由（）和被征收人簽訂。A.房屋證收部門B.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)C.房屋征收主體D.房屋征收實(shí)施單位正確答案：A參考解析：本題考查的是國有土地上房屋征收的補(bǔ)償。房屋征收部門與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。參見教材P45.(21.)被征收人對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向（）申請(qǐng)鑒走。A.房屋證收部門B.另一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)C.監(jiān)察機(jī)關(guān)D.房地產(chǎn)價(jià)格祕(mì)專家委員會(huì)正確答案：D參考解析：本題考查的是國有土地上房屋征收的補(bǔ)償。對(duì)評(píng)估確走的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒走。參見教材P45。(22.)新建商品房的質(zhì)量問題由（）承擔(dān)責(zé)任公。A.勘察設(shè)計(jì)單位B.施工企業(yè)C.工程監(jiān)理單位D.房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。參見教材P94。(23.)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積100m2的商品住宅，單價(jià)為1萬元/m2。購房合同對(duì)面積誤差未作約走。經(jīng)實(shí)測(cè)房屋建筑面積為105m2,買受人實(shí)際應(yīng)付購房款（）萬元。A.100B.101C.103D.105正確答案：C參考解析：本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。買受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款甶房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。參見教材P115。(24.)房屋租賃合同約走的租賃期限依法不得超過（）年。A.5B.10C.15D.20正確答案：D參考解析：本題考查的是商品房屋租賃合同。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。參見教材P118.(25.)因繼承取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，自（）時(shí)發(fā)生效力。A.繼承開始B.申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記C.記載傳記薄D.領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書正確答案：A參考解析：本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)定。因繼承或者受遺賭取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。參見教材P133,(26.)從事公司上市房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備（）資質(zhì)。A.—級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.暫定三級(jí)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P158。(27.)目前，一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)核準(zhǔn)由（）管理部門負(fù)責(zé)。A.縣級(jí)以上房地產(chǎn)B.城市房地產(chǎn)C.省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)D.囯務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理。一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門負(fù)責(zé)。參見敦材P156。(28.)保修期滿后的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造賽用，應(yīng)當(dāng)通過（）列支。A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)B.房屋保險(xiǎn)費(fèi)C.專項(xiàng)維修資金D.其他費(fèi)用正確答案：C參考解析：本題考查的是住宅專項(xiàng)維修資金制度。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。參見教材P196。(29.)調(diào)節(jié)納稅人負(fù)擔(dān)輕重的主要稅制要素是（）A.稅率B.稅墓C.附加和加成D.免征額正確答案：A參考解析：本題考查的是稅收制度及構(gòu)成要素。納稅人負(fù)擔(dān)的輕重，主要通過稅率的髙低來調(diào)節(jié)。(30.)下列導(dǎo)致房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為中，不征收契稅的是（）。A.繼承B.贈(zèng)與C.抵債D.交換正確答案：A參考解析：本題考查的是契稅。對(duì)于《繼承法》規(guī)走的法走繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟?姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。參見教材P218。(31.)下列稅收中，采用定額稅率的是()。A.耕地占用稅B.房產(chǎn)稅C.契稅D.個(gè)人所得稅正確答案：A參考解析：本題考查的是耕地占用稅。耕地占用稅實(shí)行定額稅率。參見教材P210。(32.)下列稅收中，按年計(jì)算、分期繳納的是（）。A.契稅B.土地增值稅C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.個(gè)人所的稅正確答案：C參考解析：本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。參見教材P208。(33.)分項(xiàng)最細(xì)、定額子目最多的工程建設(shè)定額是（）。A.估算指標(biāo)B.概算指標(biāo)C.預(yù)算走額D.施工走額正確答案：D參考解析：本題考查的是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的基本原理和方法。施工定額是工程建設(shè)定額中分項(xiàng)最細(xì)、定額子目最多的一種定額，也是工程建設(shè)定額中的基礎(chǔ)性定額。參見教材P135。(34.)關(guān)子圖解法量算土地面積的說法，正確的是（）。A.圖上面積測(cè)算至少一次B.圖上面積測(cè)算應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次C.圖形面積不應(yīng)小于2cm2D.圖上量距應(yīng)量至0.5mm正確答案：B參考解析：本題考查的是土地面積量算的基本方法。圖解法量算土地面積，可選用求積儀法，幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次，兩次量算的面積比較差不得超過有關(guān)規(guī)走。此外，使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5cm2?,圖上量距應(yīng)量至0.2mm。參見教材P162。(35.)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的主要區(qū)別是（）。A.產(chǎn)品是否具有差別性B.市場(chǎng)信息是否完全C.資源流通是否存在障礙D.生產(chǎn)者和消費(fèi)者數(shù)量的多少正確答案：A參考解析：本題考查的是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的廠商均衡。壟斷競(jìng)爭(zhēng)是僅與完全競(jìng)爭(zhēng)的第二個(gè)條件不同，而與其他條件都相同的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，即各廠商的產(chǎn)品不同質(zhì)，存在一定的差別，參見教材P194。(36.)下列屬于股東自益權(quán)的是（）。A.股息紅利分配的請(qǐng)求權(quán)B.出席股東大會(huì)的權(quán)利C.表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請(qǐng)求權(quán)D.查詢公司經(jīng)營狀況的請(qǐng)求權(quán)正確答案：A參考解析：本題考查的是股票的基本分類。過戶的權(quán)利，股息紅利分配的請(qǐng)求權(quán)等。(37.)房地產(chǎn)估價(jià)師李某，甶于疏忽導(dǎo)致對(duì)外提交的估價(jià)報(bào)告給委托人造成了損失，承擔(dān)了賠償責(zé)任。李某所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)為所有估價(jià)師辦理了保險(xiǎn)，減輕了估價(jià)機(jī)構(gòu)的損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)為李某辦理的保險(xiǎn)屬于（）。A.第三者責(zé)任保險(xiǎn)B.顧主責(zé)任保險(xiǎn)C.產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)D.職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)正確答案：D參考解析：本題考查的是保險(xiǎn)的種類。職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是指對(duì)各類專業(yè)技術(shù)人員（如律師、會(huì)計(jì)師、工程師、醫(yī)師、估價(jià)師等），因在從事本職工作中的疏忽或過失，造成合同對(duì)方或他人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害而應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任的保險(xiǎn)。參見教材P292。(38.)為進(jìn)一步了解《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的貫徹實(shí)施情況，某省行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)過去幾年來房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量較好的5家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)查，這樣的調(diào)查屬于（）。A.重點(diǎn)調(diào)查B.典型調(diào)查C.抽樣調(diào)查D.普查正確答案：B參考解析：本題考查的是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的收集。典型調(diào)查是指在研究對(duì)象中有意識(shí)地選取若干主觀認(rèn)為表現(xiàn)突出的典型單位進(jìn)行調(diào)查。參見教材P312。(39.)資產(chǎn)與負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況定交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償定金額計(jì)量，這一會(huì)計(jì)計(jì)量的經(jīng)濟(jì)屬性是（）。A.可變現(xiàn)凈值B.現(xiàn)值C.公允價(jià)值D.重置成本正確答案：C參考解析：本題考查的是會(huì)計(jì)信息處理程序。公允價(jià)值：在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，孰悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。參見教材P340。(40.)拍賣國有資產(chǎn)為房地產(chǎn)的，確走保留價(jià)的基礎(chǔ)是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果B.人民法院的決走C.國有資產(chǎn)管理部門做出的決策意見D.國有資產(chǎn)占有部門意見正確答案：A參考解析：本題考查的是保留價(jià)規(guī)則。若拍賣囯有資產(chǎn)是房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果確走保留價(jià)。參見教材P401。(41.)某房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。2.劉某應(yīng)繳納的契稅為()元。A.9000B.13500C.27000D.45000正確答案：A參考解析：本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計(jì)算。參見教材P217。(42.)某房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。5.關(guān)于法院處置抵押物時(shí)優(yōu)先保護(hù)的說法，正確的為（）。A.應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購房人劉某的權(quán)益B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償C.乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償D.甲、乙銀行按貸款比例受償正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P127。(43.)甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告，評(píng)估該在達(dá)工程2015年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補(bǔ)交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。乙銀行確定抵押貨款額度，就以（）萬元作為參考依據(jù)。A.1400B.1600C.1800D.2000正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬元。參見教材P125。(44.)甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告，評(píng)估該在達(dá)工程2015年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補(bǔ)交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。該在建工程抵押估價(jià)，原則上應(yīng)由（）委托。A.甲企業(yè)B.乙銀行C.甲企業(yè)和乙銀行共同D.甲企業(yè)和乙鋃行協(xié)商正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。通過委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。參見教材P125。(45.)甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告，評(píng)估該在達(dá)工程2015年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補(bǔ)交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。上述評(píng)估報(bào)告使用期限一般不超過（）。A.2015年9月29日B.2015年10月29日C.2016年3月29日D.2016年4月29日正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年。參見教材P125。(46.)甲企業(yè)于2014年3月競(jìng)得一宗100000m2的國有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0,其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實(shí)行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實(shí)際容積率為2.8,規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過測(cè)算，該項(xiàng)要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)利潤2億元，該項(xiàng)目所在城市類似項(xiàng)目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140TT12的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時(shí)就自己的信用向保險(xiǎn)人投保。保障房建筑適宜的結(jié)構(gòu)形式為（）。A.磚混結(jié)構(gòu)B.剪力墻結(jié)構(gòu)C.筒體結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)正確答案：B參考解析：本題考查的是建筑分類。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式，是目前我國建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)達(dá)筑的結(jié)構(gòu)形式主要有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等多種形式。參見教材P61。(47.)甲企業(yè)于2014年3月競(jìng)得一宗100000m2的國有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0,其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實(shí)行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實(shí)際容積率為2.8,規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過測(cè)算，該項(xiàng)要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)利潤2億元，該項(xiàng)目所在城市類似項(xiàng)目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140TT12的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時(shí)就自己的信用向保險(xiǎn)人投保。該項(xiàng)目的銷售收入預(yù)期為（）億元。A.12B.14C.18D.20正確答案：D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念。經(jīng)濟(jì)利潤=銷售收入-會(huì)計(jì)成本-隱成本，銷售收入=經(jīng)濟(jì)利潤+會(huì)計(jì)成本+隱成本=2+12+6=20萬元。參見教材P187。(48.)甲企業(yè)于2014年3月競(jìng)得一宗100000m2的國有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0,其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實(shí)行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實(shí)際容積率為2.8,規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過測(cè)算，該項(xiàng)要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)利潤2億元，該項(xiàng)目所在城市類似項(xiàng)目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140TT12的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時(shí)就自己的信用向保險(xiǎn)人投保。李某采用融資扛桿進(jìn)行投資，扛桿率計(jì)算正確的為（）。A.0.4B.0.6C.1.5D.2.5正確答案：D參考解析：本題考查的是金融扛桿、回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)。扛桿率=投資房地產(chǎn)總價(jià)值/房地產(chǎn)投資中的資本金=1/40%=2.5。參見教材P252。(49.)甲企業(yè)于2014年3月競(jìng)得一宗100000m2的國有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0,其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實(shí)行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實(shí)際容積率為2.8,規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過測(cè)算，該項(xiàng)要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)利潤2億元，該項(xiàng)目所在城市類似項(xiàng)目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140TT12的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時(shí)就自己的信用向保險(xiǎn)人投保。李某所投的保險(xiǎn)類型為（）。A.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B.責(zé)任保險(xiǎn)C.信用保險(xiǎn)D.保證保險(xiǎn)正確答案：D參考解析：本題考查的是保險(xiǎn)的種類。保證保險(xiǎn)是指?jìng)鶆?wù)人就自己的信用向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人為被保險(xiǎn)人（債務(wù)人）向債權(quán)人提供擔(dān)保的保險(xiǎn)。當(dāng)債務(wù)人不能履約償付時(shí)，保險(xiǎn)人按照合同約定負(fù)責(zé)賠償債權(quán)人的損失。參見教材P292。(50.)甲企業(yè)于2014年3月競(jìng)得一宗100000m2的國有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0,其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實(shí)行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實(shí)際容積率為2.8,規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過測(cè)算，該項(xiàng)要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)利潤2億元，該項(xiàng)目所在城市類似項(xiàng)目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140TT12的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時(shí)就自己的信用向保險(xiǎn)人投保。保障房的實(shí)際容積率為()。A.3.2B.4.2C.4.4D.5.8正確答案：B參考解析：規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率=100000X3=300000m2，保障房面積=規(guī)劃建筑面積X20%=300000x20%=60000m2，商品住宅建筑面積=300000X(1-20%)=240000m2，商品房實(shí)際容積率為2.8，則商品房實(shí)際占用的土地面積=商品房建筑面積/商品房實(shí)際容積率=240000/2.8=85714.29曠，保障住房實(shí)際容積率=保障住房總建筑面積/保障住房土地面積=60000/(100000-85714.29)=4.2。多選題（共19題，共19分）(51.)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易的形式有()。A.房地產(chǎn)出讓B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓C.房地產(chǎn)抵押D.土地劃撥E.房屋租賃正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的槪念和原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)走，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。參見教材P102。(52.)為加強(qiáng)規(guī)劃控制線的管理，原建設(shè)部先后就()出臺(tái)了部門規(guī)章。A.規(guī)劃紅線B.城市綠線C.城市紫線D.城市藍(lán)線E.城市黃線正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。為加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃控制線的管理，原建設(shè)部相繼出臺(tái)以下部門規(guī)章進(jìn)行專項(xiàng)管理：《城市綠線管理辦法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫線管理辦法》（自2004年2月1日起施行）、《城市藍(lán)線管理辦法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黃線管理辦法》（自2006年3月1日起施行）。參見敦材P63。(53.)下列費(fèi)用中，屬于征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用的有()。A.征地管理費(fèi)B.青苗補(bǔ)償費(fèi)C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)E.被征收農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)走，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》還規(guī)定，除要依法足額支付上述費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。參見教材P24。(54.)根據(jù)《囯有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施的行為有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.擴(kuò)建房屋D.租賃房屋E.變賣房屋正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范圍確走后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償賽用的行為；違反規(guī)定實(shí)施商述行為的，不予補(bǔ)償。參見教材P44。(55.)根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)走》，下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋權(quán)屬證書的D.土地是劃撥方式取得的E?未取得土地使用權(quán)證書的正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)走了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)走了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（1）達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約走進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③按照出讓合同約走已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁走、決走查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。（3）依法收回土地使用權(quán)的。（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。（6）未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（7）法律和行政法規(guī)規(guī)走禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。參見教材P106。(56.)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍有（）。A.海域使用權(quán)B.國有土地所有權(quán)C.森林、林木使用權(quán)D.集體土地所有權(quán)E.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的槪念和范圍?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記皙行條例》第五條規(guī)走，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍是：1.集體土地所有權(quán)；2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)。3.森林、林木所有權(quán)；4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)。5.建設(shè)用地使用權(quán)；6.宅基地使用權(quán)；7.海域使用權(quán)；8.地役權(quán)。9.抵押權(quán)；10.法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。參見教材P130。(57.)下列房產(chǎn)中，可以免證房產(chǎn)稅的有（）。A.出租地下建筑物B.企業(yè)興辦的字校自用房產(chǎn)C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的商品房D.個(gè)人所有非營業(yè)用房E.老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是房產(chǎn)稅。下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)。（3）宗敦寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。（4）個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)走征收房產(chǎn)稅。（5）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。參見教材P206。(58.)城市用地適用性評(píng)價(jià)中，基本上可以修建的用地有（）。A.有輕微的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象的地段B.地形坡度超過20度以上的地段C.洪水淹沒深度為2米的地段D.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價(jià)值很高的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)E.地下水位深度距地表面深度較淺的地段正確答案：A、E參考解析：本題考查的是城市用地。二類用地：即基本上可以修建的用地。其具體情況是：①土質(zhì)較差，在修建建筑物時(shí)，地基需要采取人工加固措施；②地下水位距地表面的深度較淺，修建建筑物時(shí)，需降低地下水位或采取排水措施。③屬洪水輕度淹沒區(qū)，淹沒深度不超過1-1.5m,需采取防洪措施；④地形坡度較大，修建建筑物時(shí)；除需要采取一走的工程措施外，還需動(dòng)用較大土石方工程；⑤地表面有較嚴(yán)重的積水現(xiàn)象，需要采取專門的工程準(zhǔn)備措施加以改善；有輕微的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象，需要采取一定工程準(zhǔn)備措施等。參見教材P20。(59.)下列屬子建筑物永久荷載的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.設(shè)備D.風(fēng)E.地基土壓力正確答案：A、E參考解析：本題考查的是建筑設(shè)計(jì)。永久荷載是指建筑本身的自重，以及地基紿建筑的土反力或土壓力。參見教材P73。(60.)宏觀濟(jì)政策目標(biāo)有（）。A.廠商利潤最大化B.充分就業(yè)C.價(jià)格穩(wěn)走D.經(jīng)濟(jì)增長E.國際收支平衡正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)包括充分就業(yè)、價(jià)格穩(wěn)走、經(jīng)濟(jì)增長和國際收支平衡，而宏觀經(jīng)濟(jì)政策是為了達(dá)到這些目標(biāo)而制走的政策措施。參見教材P211。(61.)關(guān)于股票和公司債券的說法，正確的有（）。A.股票持有人和公司債券持有人都承擔(dān)公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任B.股票和公司債券同屬于、流通證券C.股票投資和公司債券投資都屬于長期投資D.股票投資和公司債券投資收益都受公司經(jīng)營狀況的影響E.股票和公司債券都體現(xiàn)資本信用關(guān)系正確答案：B、E參考解析：本題考查的是股票與相關(guān)概念的比較。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在風(fēng)險(xiǎn)方面，股票持有者承擔(dān)公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，而公司債券持有人則不承擔(dān)公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；選項(xiàng)C錯(cuò)誤；股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，并且數(shù)額事先已經(jīng)確走，不受公司經(jīng)營狀況的影響。參見教材P276。(62.)反映企業(yè)營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)有（）。A.流動(dòng)比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.資產(chǎn)報(bào)酬率D.存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)E.資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：B參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)分祈。營運(yùn)能力分析主要包括存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)指標(biāo)分析。存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)主要有存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)指標(biāo)主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)參見教材P363。(63.)關(guān)于房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意不能拍賣B.處分權(quán)受到限制的房地產(chǎn)可以作為拍賣標(biāo)的物C.未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)不能拍賣D.以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)可直接進(jìn)行拍賣E.城今鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)的集體土地上房屋可進(jìn)行拍賣正確答案：B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)拍賣的條件。權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的房地產(chǎn)不得拍賣；以劃撥方式職得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國家。參見教材P416。(64.)房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的條件有()。A.年齡不超過65周歲B.取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格C.受聘于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有出資或股份E.具有完全民事行為能力正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考核的是房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)。房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的條件為：取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格；達(dá)到房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)（初始注冊(cè)不涉及）；受聘于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；無《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第十四條規(guī)定不予注冊(cè)的情形。不予注冊(cè)的情形有：不具有完全民事行為能力；刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；因房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿五年的；因房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)受刑事處罰以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的；以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段獲準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)被撤銷，自被撤銷注冊(cè)之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的；申請(qǐng)?jiān)?個(gè)或2個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的；為現(xiàn)職公務(wù)員的；年齡超過65周歲的。(65.)某房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。1.該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，甲企業(yè)可能申請(qǐng)的登記為()。A.預(yù)告B.抵押C.在達(dá)工程抵押D.抵押權(quán)預(yù)告正確答案：A、C參考解析：本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！段餀?quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇。參見教材P136。(66.)某房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。3.該企業(yè)出租給丙商場(chǎng)應(yīng)繳納的稅為（）。A.契稅B.所得稅C.印花稅D.土地增值稅正確答案：B、C參考解析：本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場(chǎng)出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。參見教材P225。(67.)某房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是（）。A.應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意C.該租賃關(guān)系不得對(duì)抗Z銀行的抵押權(quán)D.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響正確答案：A、C參考解析：本題考查的是商品房屋租賃登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。參見教材P119。(68.)甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告，評(píng)估該在達(dá)工程2015年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補(bǔ)交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。乙銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式為（）。A.與甲企業(yè)協(xié)商一致，對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣B.抵押物直接歸乙銀行所有C.請(qǐng)求法院依法拍賣、變賣抵押物D.直接委托拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣正確答案：A、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。參見教材P127。(69.)甲企業(yè)于2014年3月競(jìng)得一宗100000m2的國有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0,其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實(shí)行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實(shí)際容積率為2.8,規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過測(cè)算，該項(xiàng)要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)利潤2億元，該項(xiàng)目所在城市類似項(xiàng)目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140TT12的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時(shí)就自己的信用向保險(xiǎn)人投保。李某投資該房產(chǎn)需要簽訂的合同類型為（）。A.主合同B.從合同C.非典型合同D.單務(wù)合同正確答案：A、B參考解析：本題考查的是合同法概述。李某購買商品房貸款，貸款合同是主合同，抵押合同是從合同。參見教材P382。判斷題（共40題，共40分）(70.)保險(xiǎn)是集合同類危險(xiǎn)聚資建立基金，對(duì)所有危險(xiǎn)的后果提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是保險(xiǎn)的概念。保險(xiǎn)是集合同類危險(xiǎn)聚資達(dá)立基金，對(duì)各類特定危險(xiǎn)的后果提供經(jīng)濟(jì)撲償?shù)囊环N財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。參見教材P287。(71.)甲公司為乙工程投保了建筑工程一切險(xiǎn)，由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致了建筑物塌陷，保險(xiǎn)公司可拒絕理賠。正確答案：正確參考解析：本題考查的是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。建筑工程一切險(xiǎn)的除外責(zé)任，包括因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、鑄造或原材料玦陷或工藝不善引起保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失以及換置、修理或嬌正這些玦點(diǎn)錯(cuò)誤所支付的費(fèi)用參見教材P305。(72.)地役權(quán)設(shè)立未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人正確答案：正確參考解析：本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。參見教材P135。(73.)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力正確答案：正確參考解析：本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。參見教材P136。(74.)房地產(chǎn)測(cè)設(shè)是指用測(cè)量手段測(cè)定地面上局部地域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：房地產(chǎn)測(cè)繪是用測(cè)量手段測(cè)定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。房地產(chǎn)測(cè)設(shè)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙將一系列點(diǎn)位在實(shí)地上標(biāo)定。(75.)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。參見教材P105。(76.)商品住房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。正確答案：正確參考解析：本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。參見教材P115。(77.)人民法院拍賣經(jīng)過評(píng)估的抵押房屋，其估價(jià)結(jié)果即為第一次拍賣的保留價(jià)正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。人民法院依法對(duì)抵押物拍賣，拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。參見教材P127。(78.)只要經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位認(rèn)定房屋質(zhì)量存在的問題，購房者就可以退房正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核獫。經(jīng)核獫，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量卞合格的，購房人有權(quán)退房。參見教材P94。(79.)產(chǎn)權(quán)未確定的房屋可以不繳納房產(chǎn)稅正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房產(chǎn)稅稅人。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在他的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。參見教材P205。(80.)夫妻之間的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，免征契稅正確答案：正確參考解析：本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。參見教材P218。(81.)個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅正確答案：正確參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。參見教材P229。(82.)印花稅采用比例稅率正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是印花稅。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。參見教材P225。(83.)國有土地的所有權(quán)由全國人民代表大會(huì)代表國家行使。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是土地所有制。全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。參見教材P11。(84.)定額計(jì)價(jià)方式把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分離，工程量清單計(jì)價(jià)方式區(qū)分實(shí)體性損耗與施工措施性損耗。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的基本原理和方法。定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式的差別：前者為區(qū)分施工實(shí)體性損耗和施工措施性損耗，而后者把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分離。參見教材P142。(85.)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)部門是城市建設(shè)行政管理部門正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施與監(jiān)督。由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自泊區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。參見教材P60。(86.)城市規(guī)劃中的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)給出綠化用地界線的具體坐標(biāo)正確答案：正確參考解析：本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標(biāo)和綠化用地界線的具體坐標(biāo)。參見教材P64。(87.)國土管理部門在未取得規(guī)劃條件的情況下，與某公司簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，合同無效。正確答案：正確參考解析：本題考查的是城今規(guī)劃的實(shí)施。規(guī)劃條件未納人國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。參見教材P271。(88.)國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)在作出房屋征收決定前足額到位，?？顚Ｓ谩Ｕ_答案：正確參考解析：本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。參見教材P44。(89.)汽車遠(yuǎn)光照射，成為交通事故的隱患，這是一類常見的電磁輻射污染。正確答案：正確參考解析：本題考查的是輔射污染。其他可見光污染：如商店、賓館、寫字樓等達(dá)筑物，外墻全部用玻璃或反光破璃裝飾，在陽光或強(qiáng)烈燈光照射下發(fā)生反光，會(huì)擾亂駕駛員或行人的視覺，成為交通事故的隱患。參見教材P54。(90.)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤故意多記或少記“待攤費(fèi)用”、“長期待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目的金額，這種現(xiàn)象屬于會(huì)計(jì)差錯(cuò)。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是檢查會(huì)計(jì)錯(cuò)弊。會(huì)計(jì)舞弊的常見形式：企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤故意多記或少記“待攤費(fèi)用”、“長期待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目的金額。參見教材P348。(91.)國有企業(yè)改革成為股份合作制企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可保留其劃撥的土地使用權(quán)正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：（1）國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組造企業(yè)集團(tuán)的；（2）國有企業(yè)改組為股份合作制的；（3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。參見教材P36。(92.)材料的密度是指材料單位體積的質(zhì)量。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是建筑材料的性質(zhì)。材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比。參見教材P101。(93.)當(dāng)?shù)盅嘿J款回報(bào)率高于所投資房地產(chǎn)的回報(bào)率時(shí)，則回報(bào)率就會(huì)出現(xiàn)正扛桿效用。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是WACC分祈。出現(xiàn)正扛桿效用的條件如下：當(dāng)所投資房地產(chǎn)的回報(bào)率高于抵押貸款回報(bào)率時(shí)，那么回報(bào)率就會(huì)出現(xiàn)正扛桿效用。參見教材P260。(94.)“英格蘭式拍賣”是一種價(jià)格上行的拍賣方式。正確答案：錯(cuò)誤參考解析：增價(jià)拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價(jià)拍賣”。它是一種價(jià)格上行的報(bào)價(jià)方式，即競(jìng)