開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬考試1

開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬考試1單選題（共35題，共35分）(1.)需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（江南博哥）()。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期?？罩寐世^續(xù)下降，說明屬于第一、二階段，需求比供給增長快，說明屬于第二階段。參見教材P51。(2.)為了促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，在土地一級市場上，政府應增加()出讓的供地方式所占的比例。A.協(xié)議B.招標C.拍賣D.掛牌正確答案：B參考解析：本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。為了促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，在土地一級市場上，政府應增加招標出讓的供地方式所占的比例。參見教材P61。(3.)開發(fā)商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()A.20%B.30%C.40%D.50%正確答案：D參考解析：本題考查的是開工申請與審批。關于資金落實的標準。工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的50%；工期超過一年的，到位資金原則上不少于合同價的30%。參見教材P80。(4.)目前，AAA級企業(yè)的信用等級系數(shù)的取值為()。A.30%B.50%C.70%D.90%正確答案：A參考解析：本題考查的是金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查。主體信用等級系數(shù)：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；項目風險等級系數(shù)：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。參見教材P333。(5.)下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是()。A.需求預測B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運動情況的分析D.家庭規(guī)模與結構分析正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。選項ABD均屬于需求分析。參見教材P139。(6.)房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。信托基金收益相對穩(wěn)定，收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。(7.)建設投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于()。A.投資機會研究B.項目評估與決策C.初步可行性研究D.詳細可行性研究正確答案：D參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。參見教材P251～252。(8.)在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是()。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，一手房（增量）市場壟斷多于競爭，二手房（存量）市場競爭多于壟斷。參見教材P37。(9.)工程成本控制的主要對象是主要費用中的()。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用正確答案：A參考解析：本題考查的是成本控制。在制定成本控制計劃之前，要詳細分析成本組成，分清主要費用與次要費用，變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。參見教材P87。(10.)某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通的建設，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。參見教材P9。(11.)對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風險是()。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來經(jīng)營費用風險C.資本價值風險D.比較風險正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。選項A是收入方面的；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。參見教材P21。(12.)某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設周期為()。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)指標。參見教材40～41。(13.)下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是()。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)嚴重程度更高，危害更大。參見教材P55～56。(14.)動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以()所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資正確答案：B參考解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。參見教材P187。(15.)下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高正確答案：D參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。百分比租金比率取決于毛利水平，毛利高則百分比租金比率高，與營業(yè)額無直接關系。參見教材P361。(16.)某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9正確答案：B參考解析：本題考查的是復利計算。t=12×4+6=54（月），參見教材P160。(17.)某家庭購買一套建筑面積為100m2的商品住宅，單價為2500元/m2，首付款為總房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為()元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86正確答案：B參考解析：本題考查的是復利計算。參見教材P160。(18.)某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%正確答案：A參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。(19.)已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為()。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%正確答案：A參考解析：本題考查的是投資利潤率。參見教材P199。(20.)對于一般房地產(chǎn)投資項目，()指標應大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率正確答案：A參考解析：本題考查的是清償能力指標及其計算。償債備付率介于1.15～1.35之間；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率，其流動比率相對較低；一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。參見教材P203～206。(21.)“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法正確答案：C參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。參見教材P227。(22.)某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應繳納的土地增值稅為()萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00正確答案：A參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。參見教材P175。(23.)在現(xiàn)金流量表中，不應該出現(xiàn)()。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金正確答案：B參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流量表中只出現(xiàn)現(xiàn)金收支項目，折舊和攤銷是按權責發(fā)生制進行的處理，不屬于現(xiàn)金收支，所以不會出現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中。參見教材P145。(24.)判定房地產(chǎn)投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關屬于()階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策正確答案：A參考解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計階段主要包括判定風險發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風險估算三項內(nèi)容。D無風險決策這一單獨的階段。參見教材P230。(25.)對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是()。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。選項B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉售收入；選項C錯誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本；選項D錯誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本、購買稅費。參見教材P147～148。(26.)已知某投資項目當折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬元，當折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元，則該投資項目的內(nèi)部收益率為()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%正確答案：C參考解析：本題考查的是財務內(nèi)部收益率。參見教材P182。(27.)個人住房抵押貸款屬于()。A.權益融資B.債務融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務，直接間接融資是另一種分類方式。參見教材P308。(28.)某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%正確答案：D參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。(29.)判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已往的業(yè)績，關鍵要看其()。A.共代理了多少個項目B.代理成交額有多少C.人員素質D.代理的成功率有多大正確答案：D參考解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已往的業(yè)績，關鍵要看其代理的成功率有多大。參見教材P96。(30.)在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是()。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法正確答案：A參考解析：本題考查的是制定租售方案。成本導向定價法包括兩種，成本加成定價法和目標定價法，后一種需要用到損益平衡圖。參見教材P98。(31.)某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為17%，計算得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率為()。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%正確答案：A參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。參見教材P187。(32.)在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為()。A.時間類參數(shù)B.融資相關參數(shù)C.評價標準類參數(shù)D.收益相關參數(shù)正確答案：D參考解析：本題考查的是選擇基礎參數(shù)。收益相關指標包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。參見教材P258。(33.)房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括()。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。收入項目求其最低值，成本項目求其最高值。參見教材P219。(34.)物業(yè)管理企業(yè)可以通過對()進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元正確答案：D參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。(35.)下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是()。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設施維修費D.保險費正確答案：A參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。選項B屬于人工費；選項CD屬于公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費。抵押還本付息不計入運營費用。參見教材P367。多選題（共15題，共15分）(36.)可用于互斥方案比選的方法有()。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費用現(xiàn)值比較法E.費用年值比較法正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法?？捎糜诨コ夥桨附?jīng)選的一共有五種方法：凈現(xiàn)值法、差額投資內(nèi)部收益率法、等額年值法、費用現(xiàn)值比較法、費用年值比較法。內(nèi)部收益率不能用于互斥方案的比選，C只能用于單一方案的評價。參見教材P209。(37.)房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括()。A.投資機會尋找B.市場分析C.投資機會篩選D.項目財務評價E.規(guī)劃設計正確答案：B、D參考解析：本題考查的是投資機會選擇與決策分析。選項AC屬于投資機會選擇階段，不屬于投資決策分析階段。投資機會選擇階段主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作；投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三個部分。選項E，規(guī)劃設計屬于前期工作，不屬于決策階段的工作。(38.)實物期權類型主要包括()。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是實物期權方法與房地產(chǎn)投資決策。實物期權類型包括：等待投資型期權、成長型期權、放棄型期權、柔性期權、學習型期權。參見教材P244。(39.)房地產(chǎn)間接投資包括()。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款正確答案：B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。間接投資是指投資于房地產(chǎn)有價證券。參見教材P12。(40.)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為()。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。選項E屬于前期工作階段，不是單獨的一個階段。參見教材P65。(41.)根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期理論，商品房租金上升是處于自然周期的()。A.第一階段后期B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段E.第四階段正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。參見教材P51。(42.)房地產(chǎn)營銷因素調查包括的類型有()。A.產(chǎn)品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查正確答案：A、B參考解析：本題考查的是市場調查的意義和內(nèi)容。營銷因素調查包括產(chǎn)品（product）、價格（price）、分銷渠道（place）、促銷策略（promotion）四個方面。CE是與營銷因素調查平行的類型，D屬于國內(nèi)外市場環(huán)境調查。參見教材P106。(43.)在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷正確答案：A、E參考解析：本題考查的是償債備付率?？捎糜谶€本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。參見教材P203。(44.)利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是()。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是概率分析中期望值法。判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)；標準差相同、期望值大的方案為優(yōu)；標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P234。(45.)收集一手資料常用的方法有()。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。一手資料的收集方法有四種：觀察法、訪問法、問卷法、實驗法。參見教材P107～108。(46.)現(xiàn)金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是()。A.資金運動的時間始點B.日歷年度的年初C.當前時點D.某一基準時刻E.資金運動的時間終點正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。零點的三重含義。參見教材P146。(47.)以下()可以通過投資組合來分散風險。A.周期風險B.時間風險C.匯率風險D.持有期風險E.機會成本風險正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的分類。參見教材P21。房地產(chǎn)投資風險的分類（9+6）(48.)抵押率的確定受()等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。抵押率不是針對一個項目的，是在某特定時期針對某類項目的，所以不參考抵押物的新舊程度。參見教材P312。(49.)收益性物業(yè)管理中的運營費用包括()。A.固定資產(chǎn)折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。還本付息不屬于運營費用。參見教材P371～375。(50.)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括()。A.土地轉讓成本B.管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是投資與成本。管理費用屬于期間費用，不屬于營業(yè)成本。參見教材P172。判斷題（共15題，共15分）(51.)城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高，說明房地產(chǎn)易受政策影響。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。說明存在效益外溢和轉移，不是易受政策影響。參見教材P9。(52.)一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越深，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)細分。一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對投資者的實際意義也就越小。參見教材P38。(53.)發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是我國住房市場發(fā)展面臨的重要任務。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)租賃市場。發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是我國住房市場發(fā)展面臨的重要任務。參見教材P38。(54.)根據(jù)期末慣例法，把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，把初始投資P作為第1期期末發(fā)生的。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。只有初始投資例外，應放在第1期的期初，即0點位置。參見教材P146。(55.)如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當調高折現(xiàn)率。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。在實際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計未來收益現(xiàn)金流時，可以允許未來年份營業(yè)收入以及運菅成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結果準確性的部分影響，使分析結果更加接近真實。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當考慮（適當調低折現(xiàn)率估計）。參見教材P180。(56.)成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)等于年成本利潤率。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是項目指標，不分年。參見教材P189。(57.)在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營費用，并且要在所收取的租金中包括這些費用。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括這些費用。參見教材P353。(58.)我國地產(chǎn)企業(yè)境外投資的項目，以居住物業(yè)為主。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。我國地產(chǎn)企業(yè)境外投資，主要為寫字樓、酒店、工業(yè)、商業(yè)零售、居住物業(yè)。參見教材P7。(59.)土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫的基礎，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P54。(60.)房地產(chǎn)價格是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的眾數(shù)價格表示。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。參見教材P43。(61.)認知價值定價法是指房地產(chǎn)商根據(jù)自己對物業(yè)的認知價值來制定價格。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。根據(jù)顧客（消費者）對價值的判斷來制定價格。參見教材P98。(62.)房地產(chǎn)投資之所有具有期權性質，是因為房地產(chǎn)投資具有可逆性和可延期性。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權性質。具有不可逆性和可延期性。參見教材P243。(63.)構造評價方案，就是在項目規(guī)劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是構造評價方案。構造評價方案，是在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案，不是在規(guī)劃的基礎上。參見教材P257。(64.)傘型合伙REITS是指基金不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結構。多重合伙是基金直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。參見教材P320。(65.)現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是基本報表。表述的是財務計劃現(xiàn)金流量表。參見教材P270。問答題（共2題，共2分）(66.)某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發(fā)建設建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m2，預售均價為8000元/m2。第2年項目投資400萬元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2，預售均價為7800元/m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少（假設投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）自有資金現(xiàn)金流量表（此表題中給出）正確答案：參考解析：本題考查資本金現(xiàn)金流量表的編制與凈現(xiàn)金的計算1.設月租金為A元1）第1年：年初自有資金投入200萬元年末銷售收入400×8000＝320（萬元）2）第2年：年初自有資金投入400萬元年末銷售收入600×7800＝468（萬元）年末還本息：400×（1＋10%×2）＝480（萬元）3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A年末運營成本為7200A×30%＝2160A或者直接計算出第3年末的凈經(jīng)濟收入：1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A年末運營成本為8400A×30%＝2520A或者直接計算出第4年末的出租凈收入：1000×12×70%×（1-30%）＝5880A5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A年末運營成本為9600A×30%＝2880A或者直接計算出第5年末的出租凈收入：1000×12×80%×（1-30%）＝6720A6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A年末運營成本為10800A×30%＝3240A或者直接計算出第6年末的出租凈收入：1000×12×90%×（1-30%）＝7560A自有資金現(xiàn)金流量表根據(jù)已知條件，開發(fā)商要求的目標收益率（自有資金收益率）為16%可以計算凈現(xiàn)值指標凈現(xiàn)值＝0時，可求出最低租金水平【本題易錯點說明】■自有資金現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出項目，包含