湖南通道縣項目物業(yè)發(fā)展建議137p講課教案

湖南通道縣項目物業(yè)發(fā)展建議湖南通道縣項目組2012-02-07Page

2市場篇1定位篇2物業(yè)篇3開發(fā)篇4目錄Page

3市場背景分析國內(nèi)宏觀經(jīng)濟通道縣經(jīng)濟懷化市經(jīng)濟侗族文化Page

4國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢Page

6房地產(chǎn)調(diào)控趨勢：制度變革中國房地產(chǎn)開始進入庫存周期，與中國經(jīng)濟的庫存周期的疊加效應(yīng)增加了行業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。以下三現(xiàn)狀表明，本行業(yè)的調(diào)控將繼續(xù)進行。1種種跡象表明，這一輪的行業(yè)調(diào)控已經(jīng)由簡單的針對房價的調(diào)控轉(zhuǎn)向了制度變革，這表明真正的行業(yè)調(diào)控才開始。保障房未大量供給房價未有實質(zhì)性下降23房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控態(tài)勢市場篇Page

7國務(wù)院會議強調(diào)：調(diào)控將持續(xù)國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進房價合理調(diào)整召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效，嚴(yán)格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價控制在一個合理水平。召開的國務(wù)院常務(wù)會議，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的工作。召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，堅定不移的搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理調(diào)整。市場篇Page

8國內(nèi)宏觀經(jīng)濟依然嚴(yán)峻小結(jié)（一）宏觀經(jīng)濟形式從國內(nèi)形式來看，中國經(jīng)濟依然沒有擺脫進入滯漲的危險，以貨幣為推動力的中國經(jīng)濟在這種情況下，不可能放松貨幣政策，緊縮的貨幣政策決定了四季度及之后中國房地產(chǎn)面臨的依然是嚴(yán)峻的宏觀環(huán)境。市場篇Page

9市場量價走勢，以房價的合理調(diào)整為目標(biāo)小結(jié)（二）市場量價走勢下半年開始，中國房地產(chǎn)市場開始進入由供求力量為主導(dǎo)的階段，市場供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存及去化時間成為影響量價走勢的核心因素。調(diào)控近兩年來，政策效力凸顯，多數(shù)城市成交量持續(xù)低迷，部分項目開始降價促銷，市場觀望氣氛濃厚。開發(fā)企業(yè)資金來源基本上全部被阻，全力銷售回款成為唯一希望。在政策效力、市場供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存壓力、資金壓力的共同作用下，降價促銷成為四季度及2012年上半年市場營銷的主旋律。市場篇Page

10調(diào)控不放松，未來經(jīng)濟及相關(guān)政策走勢的預(yù)期3.存款準(zhǔn)備金率2.經(jīng)濟發(fā)展主旋律4.房價理性回歸5.保障房建設(shè)6.資金鏈1.經(jīng)濟發(fā)展放緩受全球經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇影響，我國明年的經(jīng)濟增速較今年略有下降；央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率短時期內(nèi)全國市場呈三級分化：一、二線城市房價明顯下降，三四線城市房價略有波動，縣份市場以剛需為主基本持平，略有升幅制通脹，促增長，調(diào)結(jié)構(gòu)已是本輪經(jīng)濟發(fā)展主旋律，調(diào)控CPI至合理水平監(jiān)管機制建立健全，深化稅制改革7.轉(zhuǎn)變政府職能未來走勢的預(yù)期各大開商資金鏈緊繃，融資渠道多元化；部分企業(yè)走強強聯(lián)合路線，產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)為利益同盟保障房建設(shè)力度加大，城鎮(zhèn)化建設(shè)加快市場篇Page

11懷化市經(jīng)濟形勢Page

122010年第一產(chǎn)業(yè)增加值97.43億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值288.90億元，增長20.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值288.59億元，增長12.9%?！笆晃濉蹦┢?，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為14.4：42.8：42.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。以上數(shù)據(jù)均來源于懷化市統(tǒng)計局懷化市產(chǎn)業(yè)發(fā)展：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)增速較快市場篇初步核算，2010年懷化市完成地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到674.92億元，年均增長14.8%。Page

13懷化市的概況從經(jīng)濟總量指標(biāo)來看，2009年懷化GDP為559.5億元，僅居全省第12位；財政總收入41.6億元，僅居全省第9位；一般預(yù)算收入28.0億元，位于全省第8位。從結(jié)構(gòu)指標(biāo)來看，懷化城鎮(zhèn)化率為36.2%，低于全國、全省的46.6%、43.2%；工業(yè)化率為35.1%，低于全國、全省的40.1%、37.2%。城市發(fā)展戰(zhàn)略：“建設(shè)生態(tài)宜居城市，構(gòu)筑商貿(mào)物流中心”。中國西南(懷化)農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、新商業(yè)步行街、新加坡工業(yè)園等一批重大項目的建成投產(chǎn)，懷化區(qū)域性商貿(mào)物流中心地位將進一步確立。懷化是全國地級市中交通最發(fā)達(dá)的城市之一，也是全國45個交通主樞紐城市之一。

以上信息來源于《懷化市“十二五”規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)和主要指標(biāo)體系研究》市場篇Page

14通道縣經(jīng)濟形勢市場篇Page

15通道縣區(qū)位優(yōu)勢突出，氣候宜人，草地資源較為豐富通道縣位于湘西南邊陲懷化市南端，湘、桂、黔三?。▍^(qū)）交界處，是通往祖國大西南的要道。東鄰湖南省綏寧、城步，北接靖州，南毗廣西三江、龍勝，西連貴州黎平，處湘、黔、桂三省六縣交界之地，是湖南省南下兩廣的咽喉要道。面積：全境東西寬58公里，南北長68公里，總面積2239平方公里，占全省總面積的1.4%。氣候：全境氣候溫和，冬少嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均氣溫16.3℃，最熱的7月份，平均氣溫只有26.2℃。1月份最冷，平均氣溫為5.2℃境內(nèi)草地資源豐富，草地理論載畜量為30萬個黃牛單位，發(fā)展農(nóng)牧業(yè)有一定的條件2002年被列為國家扶貧開發(fā)工作重點縣市場篇Page

16“三小時經(jīng)濟圈的打造”——通道縣的路網(wǎng)建設(shè)逐步完善與周邊的聯(lián)系“三小時經(jīng)濟圈”的打造“十一五”期間，我縣交通建設(shè)要全面實施交通突圍戰(zhàn)略，構(gòu)建“三小時經(jīng)濟圈”，即縣城雙江至廣西桂林、柳州，至懷化，至邵陽等周邊中心城市行程只需用時三小時，縮小時空距離。航空：廣西桂林國際機場、貴州黎平機場和湖南芷江機場近在咫尺。公路：G209國道、S221省道貫穿全境，砂改油工程，實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路或水泥路。旅游公路交通建設(shè)。國防路建設(shè)高速公路：配合包茂高速、懷通高速通道段建設(shè)的前期工作，建公路對接好邵懷高速、靖武高速，徹底緩解交通“瓶頸”制約現(xiàn)象。鐵路：焦柳鐵路、規(guī)劃中的渝廣鐵路。市場篇Page

17從2006年至2010年生產(chǎn)總值年均增長12.5%。通道縣經(jīng)濟穩(wěn)定，發(fā)展迅速市場篇Page

182010年第一產(chǎn)業(yè)增加值38812萬元，同比增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值62643萬元，同比增長21.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值80663萬元，同比增長13.2%“十一五”末期，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為21.3：34.4：44.3

，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。通道縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：第二第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升。市場篇Page

19十一五期間，固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐年增大，增速在3%以上，2006年及2009年尤為突出。2010年完成全社會固定資產(chǎn)投資8.68億元，同比增長43.8%。其中，城鎮(zhèn)投資8.03億元，農(nóng)村投資0.65億元。房地產(chǎn)市場活躍。2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資8224萬元，比上年增長104%，其中商品住宅投資6724萬元，增長96%。商品房屋銷售面積達(dá)4.9萬平方米，增長36%。商品房銷售額6937萬元，增長116%。建筑業(yè)增加值3493萬元，增長13.5%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為2.5%。房屋建筑施工面積16.4萬平方米，增長37%；房屋建筑竣工面積4.55萬平方米，增長49%。通道縣固定資產(chǎn)投資逐年增大，房地產(chǎn)市場活躍市場篇Page

202010年財政總收入再創(chuàng)新高，達(dá)到1.36億元，增長27.9%；實現(xiàn)本級財政一般預(yù)算收入8111萬元，增長35.8%，年絕對值增長連續(xù)兩年突破千萬元，增量達(dá)到1527萬元。累計完成一般預(yù)算財政支出61925萬元，比上年增長26.35％。存貸款余額較快增長。去年末全縣金融機構(gòu)各項存款余額241876.7萬元，增長14.5%，比年初新增30552萬元。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款新增188613.9萬元，增長15.8%。各項貸款余額74117.8萬元，增長35.9%，比年初新增19568.8萬元。通道縣財政收入狀況五年內(nèi)屢創(chuàng)新高市場篇Page

21通道縣人口平穩(wěn)增長，年末縣城管轄區(qū)內(nèi)總?cè)丝?3.4萬人，常住人口20.69萬人，縣城常住人口4萬人

。人口快速增長為房地產(chǎn)的需求提供必要的支撐；通道縣城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入年均增長9.5%以上，這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的有利保障。

以上數(shù)據(jù)均來源于通道侗族自治縣統(tǒng)計局通道縣人口平穩(wěn)增長，可支配收入年均增長9.5%以上市場篇Page

22通道縣房地產(chǎn)保持較好較快增長

通道縣的房地產(chǎn)市場，盡管受經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響，但縣委、縣政府始終本著優(yōu)化投資環(huán)境，加大投資力度為主要戰(zhàn)略目標(biāo)，在宏觀經(jīng)濟景氣上升，居民收入穩(wěn)步增加，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升溫的有利因素推動下，通道縣的房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持較好、較快的增長速度。運行總體情況1、2010年1—10月份市場篇Page

23客戶的多元化市場改善性住房需求旺盛政府加大對經(jīng)濟適用房及廉租房的建設(shè)力度成本的上升原材料上漲及人工費的增加政府優(yōu)化投資環(huán)境通道縣房地產(chǎn)快速增長的四個主要因素市場篇Page

24房地產(chǎn)的開發(fā)投資對城鎮(zhèn)投資貢獻(xiàn)率提升2、資金投入到位情況：2010年1—10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資的到位資金為7204萬元，同比增長52.1%。3、對城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)比重進一步提升。1—10月份房地產(chǎn)投資的較快增長，是推進今年城鎮(zhèn)投資增長的重要因素，1—10月份房地產(chǎn)投資完成占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，對城鎮(zhèn)投資的貢獻(xiàn)率為25.6%。4、廉租房建設(shè)。通道市政府投入424萬元用于70戶廉租房建設(shè)，投入880萬元用于1080戶農(nóng)村危房改造，初顯成效。市場篇Page

25通道縣土地供應(yīng)情況目前通道土地供應(yīng)主要集中在城東新區(qū)從城市發(fā)展的角度，目前通道縣的著力發(fā)展方向點是城北新區(qū)；市場篇Page

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27通道縣發(fā)展經(jīng)濟的SWOT分析Page

28通道縣經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)立縣，旅游興縣礦產(chǎn)資源品種類別多水資源豐富綠色生態(tài)工農(nóng)業(yè)林業(yè)百強縣，全國南方第二大草場通道縣經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢旅游資源豐富民俗+生態(tài)+紅色市場篇Page

29招商

投資受限政策未落實投資周期長通道縣經(jīng)濟發(fā)展劣勢國家實施貨幣財政政策“雙穩(wěn)健”使投資放緩旅游、林業(yè)、畜牧中藥業(yè)屬長效產(chǎn)業(yè)投資周期長“國扶縣”政策未落到實處招商引資難通道縣經(jīng)濟發(fā)展受投資周期，政策影響，招商引資難市場篇Page

30通道縣面臨的機遇BECDA國家及省級湘西地區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃國家紅色旅游精品線路開發(fā)、桂林及武陵山國家旅游改革試驗區(qū)幅射財政支出重點三農(nóng)，保障房建設(shè)力度加大產(chǎn)業(yè)化建設(shè)重點五基地、四龍頭，建設(shè)好兩大產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，路網(wǎng)通達(dá)，防洪堤美化，能源水利建設(shè)通道縣面臨旅游、工業(yè)高速發(fā)展及政策扶持等發(fā)展機遇以上資料來源于《通道侗族自治縣湘西地區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃》P4、P5市場篇Page

31路網(wǎng)不完善，與周邊強縣聯(lián)動性不強城鎮(zhèn)化水平低縣域經(jīng)濟收入來源較單一區(qū)域發(fā)展競爭激烈2002年“國扶縣”，老少邊窮地區(qū)通道縣經(jīng)濟受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展軟硬件制約通道縣

經(jīng)濟發(fā)展

面臨

的威脅市場篇Page

321.????5.城鄉(xiāng)一體化????4.生態(tài)環(huán)境改善3.旅游圈形成2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.經(jīng)濟總量地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12.5%以上；地方財政一般預(yù)算收入年均增長20%以上，財政總收入年均增長20%以上；工業(yè)增加值年均增長20%以上；全社會固定資產(chǎn)總投資年均增長25%以上，全社會消費品零售總額年均增長18%以上。到“十二五”末，全縣交通“四縱四橫”網(wǎng)絡(luò)主框架基本實現(xiàn)，懷通高速全線建成通車，實現(xiàn)“內(nèi)暢外通”，初步形成靖黎龍綏1小時經(jīng)濟圈，懷邵桂柳2小時經(jīng)濟圈，華南泛珠5小時經(jīng)濟圈?？h域經(jīng)濟的外向度得到明顯提高，成為懷化乃至湖南對外開放的重要窗口。實現(xiàn)與桂林旅游圈的對接，全面融入湘、桂、黔區(qū)域旅游圈，成為湖南省旅游強縣，全國民俗生態(tài)和紅色旅游大縣。年接待游客達(dá)200萬人次以上，旅游對GDP的貢獻(xiàn)率超過25%，旅游業(yè)成為縣域經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。森林覆蓋率達(dá)到78%以上，中心城鎮(zhèn)建成區(qū)綠化率提高到50%。到2015年，縣城建成區(qū)面積擴展到4.85平方公里，人口達(dá)到5.7萬人；縣溪鎮(zhèn)城區(qū)面積擴展到1.21平方公里，人口達(dá)到1.2萬人；建制鎮(zhèn)經(jīng)濟總量占全縣經(jīng)濟總量的比重達(dá)到60%以上。通道縣十二五規(guī)劃資料來源于中國通道官網(wǎng)楊書記2011縣委經(jīng)濟工作會議講話市場篇Page

33小結(jié)懷化物流發(fā)展的促進。通道縣依托湖南懷化工業(yè)物流城市有利規(guī)劃，抓緊發(fā)展旅游業(yè)不放松的前提下，積極發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，全縣GDP總量持續(xù)走高，為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。政策的扶持。國家及湖南省出臺的湘西大開發(fā)戰(zhàn)略，國扶縣政策支持，為縣城的發(fā)展借來了“東風(fēng)”。產(chǎn)業(yè)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的提升提供了潛在客戶群體。工業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)、中藥業(yè)、旅游業(yè)整體提升，產(chǎn)生了一批經(jīng)濟承受力強，改善性需求旺盛的中高端置業(yè)群體。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化為潛在客戶群提供收入保障。人均可支配收入穩(wěn)步提高，居民的購買力增強，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了必要條件?？傮w規(guī)劃的規(guī)整及逐步完善為房地產(chǎn)投資提供了優(yōu)秀的條件。隨著通道縣各項基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，交通設(shè)施的完備，生態(tài)環(huán)境的改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及優(yōu)化，旅游業(yè)的興起帶動全城經(jīng)濟提升，城北新區(qū)將成為縣城新興的熱點。市場篇Page

34侗族文化Page

35侗族建筑特色文化篇侗族擅長建筑。結(jié)構(gòu)精巧、形式多樣的侗寨鼓樓、風(fēng)雨橋等建筑藝術(shù)有代表性。侗寨鼓樓，鼓樓的造型十分別致，它的底部多為四方形，樓頂是多角形狀，樓的層數(shù)均為單數(shù)，如9、17，樓頂懸有象征吉樣的寶葫蘆。十幾層的鼓樓，全為杉木穿枋或接榫而成，不用一顆鐵釘。檐下的如意斗拱，飛檐翹角，十分精巧。檐板上繪有各種古裝人物畫、山水畫、花鳥畫或生活風(fēng)俗畫，形態(tài)逼真，栩栩如生。整個鼓樓，遠(yuǎn)觀巍峨莊嚴(yán)，氣勢宏偉，近看親切秀麗，玲瓏雅致。在過去，鼓樓的功用是昌鼓在樓頂，以便寨老擊鼓報警和擊鼓議事，如今的鼓樓已被時代賦予了新的功用，它成了侗族人民學(xué)文化和開展娛樂活動的場所。風(fēng)雨橋在侗鄉(xiāng)能和鼓樓媲美的，是侗寨的風(fēng)雨橋，俗稱花橋。大部分為木撟，還有石拱撟石板撟竹筏撟等，寬四五米。青石作墩，杉木鋪撟面，上面是瓦頂長廊。長廊兩旁設(shè)欄桿長凳，形如游廊，可供行人躲避風(fēng)雨，觀賞休憩。Page

36侗族飲食文化侗族人民的飲食以大米為主，平壩地區(qū)以粳米為主，山區(qū)則多食糯米。普遍喜食辣椒和酸味。自行加工的“酸魚”“酸肉”貯藏十?dāng)?shù)年不壞。用油茶待客，是侗族人民的一種好客習(xí)慣。大部分地區(qū)日食三餐，也有部分地方日食四餐之習(xí)，兩茶兩飯。兩茶是侗話民間物有的油茶。油茶用茶葉，花，炒花生或酥黃豆，糯米飯，加肉或豬下水，鹽等配料，制在湯狀稀食，既能解渴又能充饑。日常蔬菜十分豐富，除鮮食之外還腌成酸菜如酸黃瓜，酸蘿卜等。酸湯。不僅有酸湯而且有酸肉，到魚，酸雞，酸鴨等制作酸菜有壇制及筒制兩種。侗族成年男子普遍喜歡飲酒，酒類大都是自家釀制的米酒，度數(shù)不高，淡而醇香。文化篇Page

37侗族大歌走近侗寨首先飄入耳中的便是那傳唱千年依然動聽的侗族大歌！侗族大歌是一種無指揮、無伴奏，以合唱為主的歌唱形式，它以曲式復(fù)雜，聲部組合多變而著稱。被列為世界人類非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。雖然侗族文化歷經(jīng)風(fēng)雨，人間滄海，但是侗族大歌仍舊一枝獨秀保留下來。文化篇Page

38侗族社交文化“月也”，是這一村群眾到另一村作客，并以吹蘆笙或唱歌、唱戲為樂的社交活動。農(nóng)閑斗牛，是集體娛樂之一。有外寨客人途經(jīng)本寨，則阻之于寨邊，以歌對答，謂之“塞寨門”?！靶懈枳隆庇址Q“行歌坐夜”，是青年男女進行社交和談情說愛的通稱。三江縣富祿等地侗族群眾常于夏歷3月3日或2月2日匯集于廣坪上，“搶花炮”。文化篇Page

39侗族信仰文化及服飾特點 信仰多神，崇拜祖先，特別崇拜女性祖先“薩母”，各寨都建有“薩母祠”或神壇供奉她。有的地方受漢族影響，還信漢族的一些神。相信靈魂不死。佛教也有流傳，有庵堂寺廟，但信奉的人不多?；浇?、天主教也曾傳入，但信奉者也不多。還崇拜自然物，古樹、巨石、水井、橋梁均屬崇拜對象。以雞卜、草卜、卵卜、螺卜、米卜、卦卜測定吉兇。侗族婚姻為一夫一妻制。姑舅表婚較為流行，姨表兄妹和輩分不同的不能通婚。喪葬一般同漢族，行土葬。侗族人民大都穿自紡、自織、自染的侗布，喜青、紫、白、藍(lán)色。男子裝束，近城鎮(zhèn)者與漢族無異，唯邊遠(yuǎn)山區(qū)略有差別，穿右衽無領(lǐng)短衣，著管褲，圍大頭帕。有的頭留頂發(fā)。婦女裝束各地互有差別，有著管褲、衣鑲托肩、釘銀珠大扣、結(jié)辮盤頭者；有衣長齊膝、襟邊袖口褲腳有滾邊或花邊、挽盤發(fā)者；有著大襟衣、大褲管、柬腰帶、包頭帕、挽頭髻者；有著對襟衣、襯胸布、圍褶裙、系圍腰、著腳套或裹綁腿、髻插銀椎者；有寬袖大襟、衣滾繡有龍鳳花卉、長裙過膝，梳盤發(fā)者；也有著漢裝者。一般都喜歡戴銀飾。侗族蠟染畫2008年侗錦成功被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。文化篇Page

40侗族著名人物粟裕：中國人民解放軍第一大將王天培：北伐名將楊至成：中華人民共和國開國上將李婷：2004年雅典奧運會女子雙人十米跳臺冠軍得主陸永：2008年北京奧運會舉重男子85公斤級金牌得主文化篇Page

41自然、人文、紅色旅游資源豐富百里侗族文化長廊皇都文化村恭城書院侗族古建筑群芋頭古侗寨侗族大歌侗族織錦民族傳統(tǒng)手工藝品制作大賽國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)侗戲獨巖風(fēng)景區(qū)萬佛山風(fēng)景區(qū)龍底河漂流宏門沖森林公園松濤森林風(fēng)光自然資源人文資源紅色旅游通道縣被納入全國“貴陽—凱里—鎮(zhèn)遠(yuǎn)—黎平—通道—桂林”紅色旅游精品線路文化篇Page

42通道縣“生態(tài)立縣，旅游興縣”戰(zhàn)略為房地產(chǎn)長足發(fā)展提供有利條件通道縣政府得益于得天獨厚的自然資源，堅持“生態(tài)立縣，旅游興縣”戰(zhàn)略，令旅游業(yè)近年來得以迅猛發(fā)展。人文資源的影響力：侗族大歌和侗錦成為世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)文化資源的開發(fā)和深挖為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了聯(lián)動效應(yīng)。人流量的增加帶來了酒店業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、交通運輸業(yè)、商品零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。各行業(yè)的收益也水漲船高。文化資源的開發(fā)和深挖為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增加了附加價值。房地產(chǎn)提供的產(chǎn)品將面臨產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。由單一的提供居住空間轉(zhuǎn)變?yōu)樯鷳B(tài)的，人文的，舒適的宜居多功能集一體的復(fù)合型產(chǎn)品。文化篇Page

43項目定位篇目標(biāo)客戶群調(diào)查分析項目整體定位項目客戶定位項目市場定位項目產(chǎn)品定位項目價格定位Page

44目標(biāo)客戶群調(diào)查分析Page

45市場調(diào)研目的設(shè)定調(diào)研目的：通過對通道縣全方面最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解區(qū)域民眾的消費習(xí)慣和特點，掌握目前市場上各項目運營模式，開發(fā)供應(yīng)量和銷售渠道、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項目及其銷售情況，分析目標(biāo)消費群體的消費動態(tài)及心理，從而規(guī)避項目市場風(fēng)險。

定位篇Page

46客戶接受單價區(qū)間為1000～2000元/㎡，付款方式偏好分期。如上表所示，調(diào)查者接受較多的單價為區(qū)間為1000～2000元占總體的82%，2000～3000元單價，意向接受的客戶占總體的17%。從付款方式上看，客戶較喜歡分期，占總體50%，一次性付款占10%，通過與被調(diào)查者之間的溝通，他們選擇被動按揭的占較大比重（如一次性付款或分期因主觀原因不能實行，才選擇按揭）主動選擇按揭付款方式的客戶較少。從付款方式上不認(rèn)可按揭。被調(diào)查者能夠承受的單價被調(diào)查可愿意的付款方式定位篇Page

47購房以改善居住產(chǎn)品為主，按揭款接受1500元以下占多數(shù)?？蛻舻馁彿磕康囊愿纳凭幼l件為主，占總體的42%，婚房的居住需求占25%。選擇做房產(chǎn)投資的客戶占總體18%，首次置業(yè)占15%。比例大體相近。按揭款接受1500元以下的客戶占總體比例的69%，接受1500～2000元月供款的客戶占18%，接受2000～3000元月供款的客戶占總體13%。被調(diào)查者購房目的被調(diào)查者可承受的按揭范圍定位篇Page

48客戶購買意向為多層及小高層，房型以三房為主，四房為輔如表所示，意向購買多層的客戶占60%，愿意購買小高層的客戶占27%，愿意購買高層的客戶占13%。意向購買90-130㎡三房的客戶占57%，意向購買130-160㎡四房客戶占總體28%。意向購房復(fù)式及兩房的客戶占總體的8%及7%，比例相當(dāng)。被調(diào)查者希望的建筑類型被調(diào)查者理想的自主房型定位篇Page

49受訪者多為個體經(jīng)營戶，月收入填寫較為謹(jǐn)慎、保守被調(diào)查者的工作單位被調(diào)查者的家庭月收入水平如表所示，受調(diào)查意向客戶多為個體經(jīng)營戶主，政府機關(guān)，事業(yè)單位，私企所占比例相當(dāng)。受調(diào)查者的家庭月收入為1500-3000元占總體比例42%。月收入3000-5000元家庭占總體比重為25%，月收入1000-1500元家庭占20%。5000-10000元及1000元以下月收入的家庭占8%及5%。因問涉及客戶隱私收入問題，客戶的回答較為保守。定位篇Page

50受訪客戶總體文化水平不高，接收信息主要為親朋介紹如表所示，客戶接受信息的方式主要為親朋好友介紹占42%，戶外廣告占25%。其它以海報占15%，手機短信，電視，報紙雜志、互聯(lián)網(wǎng)信息來源所占比重較小。文化水平：受訪客戶多為高中或中專文化水平，占總體50%大專水平客戶占28%，初中水平客戶占17%。本科以上占5%。文化水平偏低。被調(diào)查者獲取房源信息的主要來源被調(diào)查者的文化程度定位篇Page

51抽樣客戶的訪談以了解當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)慣及信息接收方式為主張女士職業(yè)：個體經(jīng)營戶年齡：27歲左右年收入：10萬12萬訪談內(nèi)容：自己住在城東區(qū)，比較喜歡看電視，對未來的期望是可以買套房結(jié)婚用，再買部車，如有項目推出促銷活動都會關(guān)注，娛樂方式較偏好上網(wǎng)溜狗，旅游等，對城北區(qū)發(fā)展不太了解因為很少有媒體報道。劉女士職業(yè)：個體經(jīng)營戶年齡：32歲年收入：10萬元左右訪談內(nèi)容：自己剛在城南買了房子，偶爾接到的宣傳單張可以了解項目信息，對城北區(qū)的發(fā)展基本不了解，個人以賺錢為娛樂方式，最理想的生活就是有房有車。目前還沒參加過大型的促銷活動。梁女士職業(yè)：地稅局員工年齡：25歲左右年收入：4～5萬元訪談內(nèi)容：自己常逛街購物，偶爾收到一些宣傳單張，如促銷力度大有興趣參加，對城北規(guī)劃有一定的認(rèn)識，認(rèn)為現(xiàn)階段項目位置較偏，平時的娛樂方式是唱K，打麻將，喝小酒，希望擁有自己的物業(yè)他們是收入較為穩(wěn)定的人群。他們目前的居所是公房、或老的舊房，格局、舒適性較差，屬改善性換房需求客戶。有較強經(jīng)濟實力，追求生活品質(zhì)與舒適性。教育購房是一個不可忽視的因素。李先生

職業(yè)：個體經(jīng)營戶年齡：40歲左右年收入：30萬左右訪談內(nèi)容：自己經(jīng)營小飯店，聽朋友提到過城北的發(fā)展，平時較喜歡打牌，喝喝小酒，自己有一套自建房，購買商品房可以考慮給小孩買。定位篇Page

52富貴花園規(guī)模較小，銷售抗性明顯定位篇Page

53時代御水灣定位相對高端，多層去化較快定位篇Page

54通道縣市場現(xiàn)狀良好，未來規(guī)劃人口數(shù)量大增，市場需求旺盛經(jīng)過對客戶的抽樣調(diào)查及走訪，客戶對房產(chǎn)市場的期望價在1000-2000元之間，付款方式偏好分期，對按揭不認(rèn)可。改善性住房占大多數(shù)，有婚房需求，偏好90-130三房為主，可接受貸款月供1500元以下比例較高。意向130-160平方米的四房客戶占28%，占近三分之一的比例。有效的傳播信息方式以朋友介紹及戶外廣告發(fā)布為主。通道縣十二五規(guī)劃提及縣城將向外擴展至4.85平方公里，人口達(dá)到5.7萬人，可預(yù)期未來縣城家庭將增加五千戶以上，隨著人口的增加，住房的需求也隨之上升，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快將給商品房和大體量綜合型商用物業(yè)銷售帶來聯(lián)動效應(yīng)。市調(diào)現(xiàn)狀可預(yù)期市場趨勢目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以剛需為主導(dǎo)，客戶對戶型的主要需求為90-130平方米的三房為主，四房需求為輔。當(dāng)?shù)刈》恳詽M足基本居住求需求為主，少量綠化，達(dá)不到改善性住房客戶的需求。當(dāng)?shù)囟弊寰用翊蟛糠譂h化，接受外來文化程度高市場分析定位篇Page

55項目定位Page

56項目的總體定位為———復(fù)合式雙維度現(xiàn)代城居典范定位篇復(fù)合式雙維度現(xiàn)代城居典范復(fù)合式：項目集生態(tài)型、人文型、舒適型高端宜居物業(yè)、適度規(guī)模商服、侗族特色文化體驗于一體雙維度：鞏固現(xiàn)有本地文化，不間斷吸納新文化現(xiàn)代城居典范：通過打造集居住，商務(wù)，旅游，文娛，文化體驗為一體的綜合體來樹立內(nèi)陸小城市居住典范Page

57生態(tài)型、人文型、舒適型居住理念的詮釋何為生態(tài)型：最大限度利用現(xiàn)有自然資源，充分利用地塊高差，營造生態(tài)自然的立體式私屬花園，打造宜居社區(qū)何為人文型：充分挖掘侗鄉(xiāng)文化之源，結(jié)合現(xiàn)代建筑精髓，塑造具有民族文化特征富有現(xiàn)代氣息的人文居住精神內(nèi)涵何為舒適型:適度，合理，伸展自如的宜居套型；安全，便捷，親情關(guān)懷的社區(qū)智能服務(wù)體系，傾情打造出生態(tài)，人文，舒適的中小城市宜居標(biāo)準(zhǔn)示范社區(qū)定位篇Page

58項目的市場定位：市場領(lǐng)導(dǎo)者我們是市場的領(lǐng)導(dǎo)者定位篇Page

59項目的客戶定位：主抓通道縣內(nèi)置業(yè)群體，外來置業(yè)者和城鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群做為補充權(quán)力頂層財富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層新資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層赤貧階層

游離客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶泛公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、生意人縣城公務(wù)員、周邊市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、軍事干部、返鄉(xiāng)置業(yè)人群其他外地度假客戶，投資客客戶群細(xì)分客戶階層定位定位篇Page

60項目的客戶細(xì)分應(yīng)對策略定位篇Page

61項目的產(chǎn)品定位必需具備的四前提符合客戶需求：市場以90-130平米戶型為主流，且訪談發(fā)現(xiàn)，三居是多數(shù)客戶普遍接受的戶型面積尺度。本項目抓主流客戶，以市場主流暢銷的戶型為主。總價范圍控制：目前市場突出項目御水灣，多數(shù)產(chǎn)品的總價水平在27.6萬至33萬左右。本項目首期主力戶型總價盡量控制在35萬以內(nèi)。滿足規(guī)劃設(shè)計要求：合理規(guī)劃，滿足多種戶型規(guī)劃設(shè)計要求。保證居住舒適度：基于市場平臺，保證基本的戶型舒適度。定位篇Page

62項目產(chǎn)品配比建議：以兩房及三房為主，一房四房及洋房為輔總價按2400元/平方米計算,花園洋房按2600元/平方米初步預(yù)算,最終價格應(yīng)有一定浮動.定位篇Page

63項目價格定位Page

64項目的價格定位：市場比較法運用市場比較法估算推出本項目的售價前提：項目按照物業(yè)發(fā)展建議完成景觀及戶型優(yōu)化后㈠、本項目的競爭對手的銷售均價參考：定位篇Page

65項目的價格定位：市場比較法㈡、根據(jù)參考指標(biāo)對本項目進行綜合評價

定位篇Page

66項目的價格定位：市場比較法㈢、假設(shè)本項銷售均價為X進行估算：X1=御水灣的銷售均價×本項目最終評估值=2300元/m2×84.5=2106元/㎡御水灣最終評估值82.3X2=富貴花園的銷售均價×本項目最終評估值=2200元/m2×84.5=2324元/㎡富貴花園最終評估值80X=X1+X2=

2106+2324=2215元/㎡

22以上價格主要根據(jù)現(xiàn)時品牌及知名度較高的樓盤的銷售均價、參考指標(biāo)，依據(jù)客觀事實及主觀判斷進行評估本項目首期的銷售均價為2215元/㎡。此價格還需根據(jù)本項目的工程進度，對產(chǎn)品優(yōu)勢的體現(xiàn)作進一步的市場試探，有待進一步調(diào)整。定位篇Page

67項目的價格定位：租價推算法二、本項目的售價的推算㈠、本項目的擬定租價推算根據(jù)調(diào)查中了解到，項目區(qū)域地段100平方米房的租價800元/月，約8元/㎡/月,投資者對的物業(yè)投資都有理想的回報率，理想的投資回報率是7%年的幅度，即投資者1萬元每年能獲得700元的回報，用14.3年的時間即可收回投資一萬元的成本。因此我們可以結(jié)合上述模擬售價，8元/m2/月×14.3年×12月/年＝1373元/㎡※該推算方式結(jié)果實屬理論售價，與現(xiàn)有市場售價有偏離。定位篇Page

68項目的價格定位：按揭推算法㈡、以按揭價倒推根據(jù)我司走訪的抽樣調(diào)查可知，通道居民可接受的按揭月供為1500元以下，據(jù)御水灣銷售情況了解到，以120㎡一套房按揭，首期10萬，月供1500左右，按首期三成，按揭七成計算。則我司綜合以上數(shù)據(jù)，以月供1300元為例，首付款為10萬元，按揭七成，不考慮本金及利率變化，通過按揭年限長短預(yù)估市場可接受價格：10年按揭，月供款1300元，倒推按揭價約15.6萬元（含利息及本金），總價約25.6萬元。15年按揭，月供款1300元，倒推按揭價約23.4萬元（含利息及本金），總價約33.4萬元。20年按揭，月供款1300元，倒推按揭價約31.2萬元（含利息及本金），總價約41.2萬元。

以本項目的標(biāo)準(zhǔn)單位120㎡計算，總價約25.6萬,可得單價2133元/m2；總價33.4萬元，可得單價2783元/m2；總價41.2萬元，可得單價3433元/m2。根據(jù)以上數(shù)據(jù)取平均值：2133＋2783＋3433＝2783元/m23定位篇Page

69綜合上述推算結(jié)果，首期售價以算術(shù)平均值2120元/㎡為宜。三、本項目的售價建議根據(jù)以上計算方法的比較，綜合其推算結(jié)果，取平均值2123元/㎡,所以建議首期推出項目均價2120元/㎡為宜。

定位篇Page

70物業(yè)發(fā)展建議篇物業(yè)開發(fā)目標(biāo)項目發(fā)展規(guī)劃建議項目園林景觀體系建議項目交通體系建議項目產(chǎn)品形象建議項目戶型產(chǎn)品建議項目配套建議項目物業(yè)管理建議Page

71項目物業(yè)開發(fā)目標(biāo)Page

72物業(yè)開發(fā)目標(biāo)為基本收益目標(biāo)，開發(fā)商品牌目標(biāo)及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)在項目風(fēng)險可控的情況下保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流，實現(xiàn)利潤最大化通過項目的開發(fā)，積累開發(fā)經(jīng)驗，提升企業(yè)品牌的價值提升企業(yè)的核心競爭力及資本運營能力，實現(xiàn)企業(yè)在多領(lǐng)域經(jīng)營及多元化收益的戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)收益目標(biāo)品牌目標(biāo)物業(yè)篇Page

73項目物業(yè)總體規(guī)劃建議Page

74物業(yè)發(fā)展建議方向從兩個角度出發(fā)物業(yè)篇

生活_宜居價值客戶視角本體視角從客戶視角出發(fā)——當(dāng)?shù)鼗钴S的中高端購房群體對社區(qū)的居住舒適度都有較高要求,具體表現(xiàn)在對社區(qū)園林規(guī)劃、戶型、配套設(shè)施、物業(yè)管理方面的品質(zhì)要求從本體視角出發(fā)——項目達(dá)到3.5的容積率，居住的舒適度必然會受到影響，因此應(yīng)在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計中規(guī)避高容積率帶來的宜居價值的下降關(guān)鍵字：院落、園林、戶型、配套、物管關(guān)鍵字：高容積導(dǎo)致宜居價值下降Page

75物業(yè)發(fā)展建議方向：實與虛文化_人文底蘊實與虛人文底蘊的實——項目作為縣城的展示面，本身具備了定義縣城文化的價值，地塊現(xiàn)存的雙江河堤改造更是對于地塊本身屬性的定義人文底蘊是社區(qū)的內(nèi)在氣質(zhì)，我們需要通過社區(qū)本身細(xì)節(jié)的打造，讓人文的氣質(zhì)，被客戶所感知人文底蘊的虛——人文的虛體現(xiàn)于對人的關(guān)懷對于本項目包含了：對于社區(qū)文化建設(shè)的重視、對于人與人交流空間的重視、對于高容積率社區(qū)下如何克服對居民產(chǎn)生的壓迫感關(guān)鍵字：精神內(nèi)核、細(xì)節(jié)復(fù)制關(guān)鍵字：交流空間、社區(qū)文化物業(yè)篇Page

76物業(yè)發(fā)展建議方向：景觀主軸+組團園林景觀效果好，社區(qū)層次感強成本投入與景觀軸、園林具體實現(xiàn)的效果有關(guān)系，充分利用樓間面積規(guī)劃設(shè)計方式靈活，利于商業(yè)共享增加項目組團間住戶間的聚集力，交通動線明朗物業(yè)篇Page

77物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議景觀主軸：通過景觀主軸的設(shè)置將項目傳導(dǎo)的生態(tài)型、人文型、舒適型居住理念與侗族特色文化體驗有機結(jié)合，人性化設(shè)計布局，充分考慮不同年齡層次的需求，分析其活動特點，設(shè)置：游步道、老年散步、兒童活動，以及運動場地。組團園林布局：注重居住的環(huán)境質(zhì)量，充分利用周邊及自身的環(huán)境優(yōu)勢，精心營造小區(qū)主要空間節(jié)點及景觀流線，對主要的空間節(jié)點的景觀配置、組團內(nèi)環(huán)境營造等作精心設(shè)計。合理節(jié)約利用土地，綜合考慮住宅采光、通風(fēng)、視線綜合因素，提高土地利用率。景觀主軸+組團園林布局模式物業(yè)篇Page

78住宅組團總體空間布局注重鄰里關(guān)體系及舒適性組團

強調(diào)組團內(nèi)部空間的內(nèi)聚性，同時強調(diào)組團公共空間的半開敞性，通過建筑的轉(zhuǎn)角、山墻交錯等形成組團空間。

院落

各種層次的院落空間提供給社區(qū)居民活動和交流的空間，同時保障居住的安全性。鄰里

居住組團形成標(biāo)準(zhǔn)的空間過渡，從私密、半私密、半公共、公共幾個空間層次，既滿足鄰里交往的心理需求，又滿足居住的私密性。舒適

每個居住單元在朝向、通風(fēng)、景觀等方面都作了充分考慮，保證居住的優(yōu)良品質(zhì)。物業(yè)篇Page

79方案一設(shè)計較方案二而言，不具備優(yōu)勢如圖所示，統(tǒng)而觀之，方案一整體而言，規(guī)劃排布較為呆板，沒有主次之分，地塊價值得不到有效提升?？傮w設(shè)置6F、11F及18F較為合理，但北面臨路部分設(shè)底商及18F建筑于銷售不利。沒有形成中心景觀帶，小區(qū)內(nèi)部的聚集性不強。小區(qū)規(guī)劃建筑基本屬南北朝向，如A區(qū)域多層排布，過于呆板，沒有一些韻律及變化。A物業(yè)篇Page

80方案二總體規(guī)劃相對較優(yōu)，但土地價值均好性未充分體現(xiàn)如圖所示，方案二總體而言，樓層設(shè)置有6F、8F、12F、15F、18F高低錯落太多，略顯零亂無序；臨路部分建議以多層或12F以下的建筑為宜。地塊北面臨路，設(shè)置15～18F的小高層雖滿足了日間照距離但由于設(shè)置底商，總高度超過18F的建筑單體底商層高如超3米則消防按19F計，臨路亦不利于銷售。B區(qū)域建筑排布略有韻律但分布均勻，不設(shè)中心花園，入口的視線沒有延伸，聚攏人氣向心力略顯不足物業(yè)篇Page

81建議規(guī)劃方案中的細(xì)部做調(diào)整如圖所示，在方案中建筑排布尖角對準(zhǔn)戶型類似案例不止一處（風(fēng)水玄說中的對沖相克）于銷售不利，應(yīng)盡量避免。B區(qū)域建筑排布略有韻律但分布均勻，不設(shè)中心花園，入口的視線沒有延伸，聚攏人氣向心力略顯不足小區(qū)入口黃金位置設(shè)置公建配套9F，其后住宅6F，影響居住視線同時地塊價值得不到最大化。幼兒園放置入口左側(cè)位置不妥，做為項目配套放置在一些邊角位，保證項目規(guī)劃的整體性同時實現(xiàn)小區(qū)主入口商鋪價值。C區(qū)域位于山之北面，設(shè)置6層多層景觀受阻，不利于銷售。BC物業(yè)篇Page

82兩規(guī)劃方案存在的可預(yù)見性問題及解決建議統(tǒng)觀兩方案存在以下通?。貉亟值咨?住宅部分有設(shè)置18F，不利于銷售的同時在建筑高度中有超出18F住宅消防按19F標(biāo)準(zhǔn)要求的可能。建議沿街有底商部分住宅以多層或11+1電梯房為主地塊南面紅線外有山，設(shè)6F的住宅視線易受山體阻礙，建議以18F小高層為主提高地塊價值利用率。建議于入口處設(shè)置會所或地標(biāo)性建筑，幼兒園及配套功能性設(shè)施可考慮放置在地塊邊角處，中心位置可考慮景觀帶及樓王建筑，突出地塊及商品房價值。兩份規(guī)劃圖中未發(fā)現(xiàn)汽車出入口，底層設(shè)機動車位，車和人共行易造成交通隱憂。建議小區(qū)交通做人車分流。可考慮景觀資源最大化的房源。建議1號地塊是景觀突出地塊，設(shè)置東西向戶型。通道縣地理座標(biāo)為北緯25°52’～26°29’和東經(jīng)109°26’～110°1’之間，縣境屬亞熱帶季風(fēng)濕潤性氣候區(qū)。夏無酷暑,冬少嚴(yán)寒,年平均氣溫16.3°Ｃ，自然氣侯條件優(yōu)越為東西向房型奠定基礎(chǔ)。物業(yè)篇Page

83項目交通體系建議Page

84社區(qū)人車分流交通體系更好的保障住戶人身安全機動車道——最大程度減少機動車對社區(qū)內(nèi)部空間的干擾，同時保證了社區(qū)園林景觀的連續(xù)性與整體感東西兩個機動車入口既保證了高層物業(yè)與低層物業(yè)的通行便利，也減少了人流車流的相互干擾步行道——以景觀漫步道作為社區(qū)步行道路系統(tǒng)的主軸，并采用跨街天橋的方式貫穿三地塊，不僅強化了社區(qū)的整體性，本身也在整體規(guī)劃中形成極強的構(gòu)圖形式感步行道路系統(tǒng)自成體系，有效的避免了與車行道路的過多交叉商行道——最大程度減少商業(yè)對社區(qū)內(nèi)部空間的干擾，同時保證了社區(qū)集中園林景觀的連續(xù)性與整體感，同時商業(yè)為社區(qū)提供了良好的生活氛圍

社區(qū)人流可通過專屬通行單行進入商業(yè)區(qū)，即保證了業(yè)主的便利性同地保障社區(qū)安全物業(yè)篇Page

85小區(qū)交通規(guī)劃示意圖廣場小區(qū)車道入口小區(qū)車道入口小區(qū)主入口14小區(qū)人行主道23物業(yè)篇Page

86項目園林體系建議Page

87局部立體式園林主題風(fēng)格建議：局部立體式主題園林設(shè)計，園林要有主題，統(tǒng)一設(shè)計及布局。將主題元素植入社區(qū)園林景觀之中。在入口處和中心景觀施以濃墨重彩，形成2-3個有震撼力的景觀節(jié)點，集中展示景觀特色，形成項目園林形象的示范和標(biāo)簽。社區(qū)中的組團景觀和其他次要節(jié)點，只需將主題元素植入，與主景觀相呼應(yīng)，不需大面積表現(xiàn)主題風(fēng)格，以節(jié)省成本。園林景觀建議項目定位：在這樣的縣城，打造高端項目就要形成一定的話題效應(yīng)，需要通過有主題的園林景觀，給市場鮮明的印象，讓大家可以口碑相傳。可實現(xiàn)性：立體水主題園林符合結(jié)合周邊環(huán)境，適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，在當(dāng)?shù)匾子趯崿F(xiàn)，且選材自然，所需成本不高；園林與建筑的關(guān)系：園林一般植被繁茂，樹種豐富。在小高層社區(qū)中，可以凸顯建筑的高度，讓社區(qū)形象更加“挺拔”。而且可以降低現(xiàn)代建筑帶來的冰冷的感覺。原因物業(yè)篇Page

88局部立體式園林分布1號地塊可設(shè)立體式園林提升項目的空間感。建議負(fù)一層為停車場，部分一層為商鋪，二展以上為住宅。商用物業(yè)及住宅物業(yè)均共享園林景觀。轉(zhuǎn)角細(xì)微處可采用具有濃烈民族風(fēng)情的園藝小品。物業(yè)篇Page

89侗族元素融入園林小品侗族元素小品侗民族對待自然有“萬物為親”的情結(jié)物業(yè)篇Page

90項目產(chǎn)品形象建議Page

91項目立面形象建議基于項目本體——本項目位于“侗族自治縣城”，依據(jù)相關(guān)規(guī)定項目外立面必須有民族特色，本項目要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況同時打造突出的差異化的形象，從周邊環(huán)境中脫穎而出。基于客戶價值感知——本項目核心客戶是泛公務(wù)員，企事業(yè)單位職員及生意人，他們有在大城市的生活經(jīng)歷，有見識，喜歡現(xiàn)代感的、具有文化氣息及內(nèi)涵?；谑袌龈偁帯袌錾享椖苛⒚嫘蜗髥握{(diào)，不體現(xiàn)大氣，也沒有品質(zhì)感。本項目要形成與市場項目明顯的差異，就要體現(xiàn)品質(zhì)感和高檔次。

建筑風(fēng)格——建議采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，線條清晰，體現(xiàn)簡約、大氣。色系——灰色調(diào)為主，大氣而不失沉穩(wěn)，凸顯品質(zhì)感。用材——建議以涂料+面磚為主，尤其是建筑2層及以下部位是人的視覺敏感點，更要體現(xiàn)質(zhì)感。細(xì)節(jié)——注意空調(diào)機位和落水管的處理，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)。豐富的建筑外觀——通過弧形陽臺或者弧形樓體設(shè)計，構(gòu)建豐富的建筑外觀，形成對社區(qū)景觀的互動

關(guān)鍵形象展示面——入口及廣場是項目對外形象展示面，要充分體現(xiàn)都市感，形成一個有品質(zhì)感的屆面。本項目立面形象建議建議前提物業(yè)篇Page

92項目立面形象建議：重點打造臨江一側(cè)，展示一個富有品質(zhì)感的親水界面雙江河一側(cè)是項目對外形象的最核心展現(xiàn)，要集中打造富有品質(zhì)感的親水界面，給人先入為主的品質(zhì)感。臨湖體現(xiàn)休閑商業(yè)，構(gòu)建項目標(biāo)桿和項目展示面的功能特點。物業(yè)篇Page

93項目采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，簡潔、清晰的灰色調(diào)，富有都市氣息建筑風(fēng)格：因項目要融入侗族元素，建議采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，強化項目意向，讓項目從周邊環(huán)境中脫穎而出。色系：可采用灰色調(diào)，大氣而不失沉穩(wěn)。物業(yè)篇Page

94項目立面材料：以涂料為主，面磚為輔，增大窗墻比建議以涂料為主，可采用兩段式，建筑下部位置輔以少量面磚?？刹捎么竺娣e的玻璃面與涂料相搭配，共同體現(xiàn)品質(zhì)和高檔次。物業(yè)篇Page

95項目注重細(xì)節(jié)處理：下水管道，空調(diào)機外掛，冷凝水管口等外立面需要考慮到細(xì)節(jié)處理，提升品質(zhì)感；外露落水管影響美觀，且存在安全隱患，建議設(shè)置管道井。對于空調(diào)位空間，建議采用百葉方式處理；雙江河口一側(cè)是本項目主要的對外展示面，尤其要注重整體建筑形象，關(guān)注細(xì)節(jié)處理。物業(yè)篇Page

96項目立面修飾建議建筑細(xì)部修飾為現(xiàn)代中式+適當(dāng)少數(shù)民族特色裝飾物物業(yè)篇Page

97項目戶型產(chǎn)品建議Page

98產(chǎn)品形式多樣化滿足不同層次的客戶需求產(chǎn)品形式多樣化：多層洋房+小高層電梯房+小高層疊墅+高層公寓多層洋房：首推總層高不超過6F，臨近水景景觀面布局，意在推出市場時以較實惠價格吸引市場關(guān)注，提高項目知名度及美譽度。加快資金回攏，確保后期開發(fā)的持續(xù)性現(xiàn)金流。小高層電梯房：以較優(yōu)景觀面及較高的性價比占領(lǐng)中端市場，實現(xiàn)項目產(chǎn)品快速銷售及資金回籠。小高層疊墅：項目的標(biāo)桿產(chǎn)品，為電梯房的升級產(chǎn)品，優(yōu)化戶型空間，成為項目利潤增長點。高層公寓：充分利用產(chǎn)品高差，擴大景觀面，通過優(yōu)化戶型及有效空間的合理布局，實現(xiàn)項目價值最大化，兌現(xiàn)項目利潤的明星產(chǎn)品。物業(yè)篇Page

99物業(yè)發(fā)展產(chǎn)品戶型設(shè)計原則引入創(chuàng)新戶型設(shè)計原則平臺達(dá)標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品最優(yōu)設(shè)計戶型設(shè)計能夠滿足市場平臺的基本水平，避免出現(xiàn)戶型硬傷，避免客戶的接受抗性。各類戶型都要做出一些創(chuàng)新要素或特色亮點，比如贈送實惠。項目的標(biāo)桿產(chǎn)品要占據(jù)最佳資源、體現(xiàn)“景觀化”的創(chuàng)新設(shè)計。主流產(chǎn)品情景化主流產(chǎn)品要著重突出項目的景觀優(yōu)勢，盡可能多的實現(xiàn)“情景化”物業(yè)篇Page

100項目戶型設(shè)計要求132增大景觀面，增強空間感朝向布局合理，功能空間完備主臥配套獨立衛(wèi)生間和衣帽間，充分保證主人生活的私密性。獨立書房設(shè)計，功能齊全，不同功能分區(qū)進行。錯層露臺增大景觀面創(chuàng)新獨立休閑空間物業(yè)篇Page

101項目戶型設(shè)計創(chuàng)新私享空間，給足客戶實惠。若是敞開式入戶花園，計算一半銷售面積；若將高度降低至2.2米。將入戶花園封閉可作為過渡性空間：會客、小憩、綠化等，豐富生活空間。入戶花園物業(yè)篇Page

102項目戶型設(shè)計創(chuàng)新增大觀景面：采用全落地窗、大凸窗、端頭戶型增設(shè)的轉(zhuǎn)角陽臺的設(shè)計，加大空間視覺感及景觀沖擊，同時也增加了相應(yīng)的使用功能。物業(yè)篇Page

103項目戶型設(shè)計創(chuàng)新加大凸窗的外延性和寬度，把設(shè)備空間上方位置充分利用，盡可能的做成可拆卸改造使用的凸窗。

連接客廳的凸窗，盡可能的做成2.2米的落地大凸窗。加大陽臺進深度，使其與90度角齊平，同時臥房凸窗加大外延空間，保證高度保持2.2米內(nèi).物業(yè)篇Page

104標(biāo)桿產(chǎn)品的價值突出在普通洋房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出別墅的居住感受在疊加別墅的基礎(chǔ)上，增加電梯，提高尊貴感通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感提升容積率和景觀最大化利用標(biāo)桿產(chǎn)品疊墅的價值點物業(yè)篇Page

105項目標(biāo)桿產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新每兩層一戶控制每層面積頂層贈送坡屋頂129物業(yè)篇Page

106項止標(biāo)桿戶型設(shè)計創(chuàng)新：綜合花園洋房和電梯洋房的優(yōu)勢疊墅產(chǎn)品特點：每兩層一戶每戶客廳挑高6米6米高闊綽陽臺小高層價值，別墅式享受6米闊綽陽臺6米氣派客廳6米氣派餐廳挑空空間挑空空間物業(yè)篇Page

107項目標(biāo)桿戶型設(shè)計創(chuàng)新深圳蝴蝶谷創(chuàng)新設(shè)計360度景觀資源雙向門電梯，電梯直接入戶；入戶花園成為可觀景的私有空間；大面積贈送，三房變四房的高價值感設(shè)計；錯層空間，豐富的居住空間體驗?？蛷d物業(yè)篇Page

108項目標(biāo)桿戶型設(shè)計創(chuàng)新：送頂層閣樓及屋頂花園，增加購買價值感坡屋頂增加了臥房的舒適度；通過加設(shè)夾板，可以充分利用上層空間。物業(yè)篇Page

109高層戶型設(shè)計創(chuàng)新：提升舒適度及居住品質(zhì)，擬為項目的明星產(chǎn)品居住品質(zhì)提升高層住宅：不同價值（面積）的戶型舒適度逐級提升；越高價值的物業(yè)可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價提升的抗性；新材料運用，節(jié)能環(huán)保，體現(xiàn)項目超前性。架空層處理挑高大堂設(shè)計入戶花園空中花園陽光房觀景露臺飄窗、凸窗主臥空間物業(yè)篇Page

110架空層處理：泛會所。生活品質(zhì)的體驗底層建議營建6～8米的架空層，同時引入部分景觀體系，實現(xiàn)社區(qū)景觀與建筑的融合滲透；架空層的裝飾運用，令室內(nèi)外空間相連接，使空間向外延伸，有利于地平面視野的滲透，增加空間感和層次感；于架空層靈活設(shè)置電梯間，大廳或休憩點。物業(yè)篇Page

111高品質(zhì)電梯間超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺，不占面積/智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點，也是身份的象征，需著重處理；挑高入戶大堂設(shè)計，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感，提升居組合的舒適度。挑高的入戶大堂項目高層的入戶大堂豪華電梯間彰顯住戶身份物業(yè)篇Page

112項目配套建議Page

113項目配套建議設(shè)置特色主題會所項目配套以經(jīng)營性會所為主社區(qū)配套不完善區(qū)域配套缺乏通過會所增加亮點，提升項目檔次，增強體驗感提升樓盤的形象及品質(zhì)：使項目形象得以深化及延展，提升樓盤整體形象及檔次的作用。配合銷售展示：展示一個客戶感同身受的會所，讓客戶在這里能體驗到未來的生活狀態(tài)，對項目產(chǎn)生認(rèn)同感，從而產(chǎn)生購買的欲望。會所未來的經(jīng)營：解決社區(qū)業(yè)主和圈層的休閑娛樂的需求，延伸了他們的活動空間，使他們的需求得以滿足。提升樓盤的形象及品質(zhì)：使項目形象得以深化及延展，提升樓盤整體形象及檔次的作用。配合銷售展示：展示一個客戶感同身受的會所，讓客戶在這里能體驗到未來的生活狀態(tài)，對項目產(chǎn)生認(rèn)同感，從而產(chǎn)生購買的欲望。會所未來的經(jīng)營：解決社區(qū)業(yè)主和圈層的休閑娛樂的需求，延伸了他們的活動空間，使他們的需求得以滿足。會所對于項目的意義城北新區(qū)周邊教育、商業(yè)、行政等配套比較齊全，但生活、醫(yī)療配套較匱乏。社區(qū)配套基本處于空白項目會所配套物業(yè)篇Page

114會所功能應(yīng)有的基礎(chǔ)配備功能不一定要很多，主要在于切合目標(biāo)使用者的需求。而且對比市場其它項目“沒有會所配套”，我們做到“有配套”就已經(jīng)是創(chuàng)新了。本項目的會所配套主要在于其功能性，建筑形象不是重要的發(fā)力點。可以將室內(nèi)會所與室外泛設(shè)施相結(jié)合。盡量不占用過多的建筑面積。物業(yè)篇Page

115會所功能展示物業(yè)篇Page

116116接待區(qū)：約50㎡洽談區(qū)：約100㎡VIP接待區(qū)：約50㎡模型展示區(qū)：約200㎡室內(nèi)活動區(qū)及影視區(qū)：約200㎡項目經(jīng)理辦公室：約50㎡現(xiàn)場財務(wù)辦公室：約50㎡銷售人員更衣休息區(qū)：約40㎡資料室及其他辦公區(qū)：約40㎡兒童游樂區(qū)：約150㎡咖啡區(qū)：約50㎡健身中心：200㎡茶藝室：50㎡棋牌室：80㎡休閑書吧：50㎡醫(yī)療室：100㎡銷售中心配合展示功能會所功能分區(qū)面積預(yù)計注：項目可因地制宜對功能展做出增減合計：約1500㎡物業(yè)篇Page

117會所形象：結(jié)合中心景觀設(shè)置，屬項目標(biāo)志性建筑位置：建議在2、3號地塊交接沿街處，同時與中心景觀園林相聯(lián)，是社區(qū)主要的公共活動空間和項目亮點的集中展示?？赏ㄟ^會所/中心園林形成住宅的核心區(qū)域形象設(shè)計要點：符合項目住宅的總體定位，整體風(fēng)格現(xiàn)代、時尚，形象上讓人產(chǎn)生視覺沖擊；利用會所及配置功能區(qū)聚集人氣，體現(xiàn)會所的聚集性和開放性；配合主景觀區(qū)，形成項目的主展示面；后立面通透，可縱覽主景觀區(qū)風(fēng)景；物業(yè)篇Page

118項目物業(yè)管理建議Page

119物業(yè)管理系統(tǒng)：安全、私密的現(xiàn)代化智能系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故處理報警系統(tǒng)保安電子巡更系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)快速干道接口水電煤氣自動抄表計費系統(tǒng)煤氣泄漏報警系統(tǒng)物業(yè)篇Page

120物業(yè)管理人員的專業(yè)形象的打造成為項目亮點物業(yè)篇Page

121高層物業(yè)可提供增值服務(wù)提高產(chǎn)品附加價值服務(wù)理念：關(guān)心、耐心、細(xì)心、熱心、誠心的“五心服務(wù)”

小區(qū)各樓棟專設(shè)的“樓棟管家”社區(qū)貨運服務(wù)，免費上門取件專線票務(wù)服務(wù)，免費送票上門針對老人和兒童的社區(qū)活動和組團旅游服務(wù)代訂牛奶、書報……物業(yè)篇Page

122物業(yè)開發(fā)建議功能分區(qū)考慮因素總體開發(fā)指標(biāo)建議項目開發(fā)策略建議項目成本分析Page

123項目功能分區(qū)考慮因素項目地塊自身價值功能的組合物業(yè)類型的組合與市場消化組團之間的空間關(guān)系形象的昭示性由于內(nèi)環(huán)路是項目進入城中區(qū)的主干道，因而，1號地塊西側(cè)，具備非常良好的展示價值，建議盡量空間布局能夠提升區(qū)域形象的昭示性物業(yè)。商業(yè)價值因項目地處城北新區(qū)，規(guī)劃縣行政辦公大樓及長途汽車站對面，是商業(yè)價值的重點提升區(qū)域，同時，地塊的區(qū)域由于區(qū)位和交通的優(yōu)勢，商業(yè)價值升值潛力巨大。資源條件價值從資源條件來看，1、2、3號地塊由于南面為雙江河，視野相對開闊。商用物業(yè)從功能的組合來開看，商業(yè)物業(yè)“特色商業(yè)街+商業(yè)服務(wù)配套+侗鄉(xiāng)文化體驗+休閑娛樂+餐飲”，因而，建議在功能空間的組合上，將上述物業(yè)進行功能空間的優(yōu)化組合。居住類物業(yè)物業(yè)強調(diào)資源的占有性、特色文化的體驗性、休閑娛樂的便捷性、空間的適度開敞性，因而，建議布局在地塊資源相對優(yōu)勢、昭示面寬，內(nèi)部空間易于組織地塊；居住組團強調(diào)交通的便捷性、生活服務(wù)配套的齊全性?；旌闲徒M團布局從市場的前期調(diào)研與分析，項目的客戶階層廣泛且隨著項目的開發(fā)進程而逐步提升演變，從潛在客戶的需求來看，投資型、自住型物業(yè)均有涉及，因而，從項目的分期開發(fā)角度來看，各個組團均強調(diào)居住物業(yè)類型的混合型，這樣的空間布局有利于實現(xiàn)社區(qū)的人氣。商住分區(qū)、別致園藝將內(nèi)部空間緊密聯(lián)系小區(qū)雖然商住分區(qū)，但通過景