物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備、機(jī)房管理與維修養(yǎng)護(hù)方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備、機(jī)房管理與維修養(yǎng)護(hù)方案（1）供電設(shè)備管理維護(hù)方案正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講（可視）功能正)清晰，對(duì)講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常；電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；,能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常；4、電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、主管)、管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小 ,因突發(fā)事件停電，應(yīng)在1.1小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供電24小時(shí)內(nèi)耐壓達(dá)標(biāo)，無塵，機(jī)械結(jié)構(gòu)活絡(luò)，耐壓達(dá)標(biāo)，無塵，機(jī)械結(jié)構(gòu)活絡(luò)，地器1234柜柜電內(nèi)部檢查，除塵清掃，內(nèi)部檢查、除塵清掃，自動(dòng)、手動(dòng)功能檢查，,盤面油漆應(yīng)完好567接接頭緊固、接地測(cè)試，接頭緊固、接地測(cè)試，機(jī)房、設(shè)備全面清掃，勻運(yùn)行狀況(故障隱患)：時(shí)間(避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)制定。內(nèi)保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；備品、備件計(jì)劃；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間，預(yù)計(jì)1212月聲月月壓接良好，標(biāo)號(hào)清晰，絕緣無變色、老化月4壓接良好，標(biāo)號(hào)清晰，絕緣無變色、老化月4活功率因數(shù)O．9以上，電容接觸器完好，活功率因數(shù)O．9以上，電容接觸器完好，月月月月7788a)外委維修保養(yǎng)。每年的11月份委托供電測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)。此項(xiàng)目工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)臨督進(jìn)行，不允許超過8h，如必須超過8h，則設(shè)備部電工填寫“申請(qǐng)延”,經(jīng)工程部主管審核，管理處經(jīng)理批準(zhǔn)的方可延時(shí)。保養(yǎng)記錄表》上，變配電室組長應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理（2）給排水系統(tǒng)管理維護(hù)方案。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管4、污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲,污水排放符合環(huán)保要求。適用于空調(diào)水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、給排水管道設(shè)備器件的維護(hù)、水設(shè)備(設(shè)施)啟動(dòng)時(shí)觀察電流、電壓，并傾聽有無異響，。供水泵供水泵,經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)過濾器控制閥完好，水水箱管道驗(yàn)2及附件,保養(yǎng)范圍：檢漏、加油外圍次給排水處3理備件效各延時(shí)沖洗閥完好，排管水系5統(tǒng)溝每半年一次檢查室外排水井，機(jī)房次環(huán)6境保養(yǎng)年度計(jì)劃》根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度，給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故f)給排水設(shè)備故障的排除一般不超過8小時(shí)，若在8小2.2.3.3.3給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)（表）12345678月年。。d)檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除， ;檢查加壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新 ,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，換；清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；檢查控制桿兩端螺母是否緊。每次給排水設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必記錄》中，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由工程部主管整理成冊(cè)后交（3）電梯系統(tǒng)管理維護(hù)方案困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或人駕駛的，或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不確保電梯運(yùn)行正常、技術(shù)性能良好、正確操作，保證客運(yùn)設(shè)備安全運(yùn)。曳曳引機(jī)轎廂廳門12機(jī)機(jī)司）常層,到站鐘鈕敏安全,極限開關(guān)3檢查警鈴，系話統(tǒng)導(dǎo)軌4導(dǎo)靴蝕5供電系統(tǒng)6坑箱源護(hù)材驗(yàn)潮常品（4）機(jī)房管理、維護(hù)方案及措施轄區(qū)內(nèi)所有的機(jī)房、設(shè)備用房要求在各個(gè)機(jī)房、設(shè)備房室內(nèi)醒設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。維護(hù)保養(yǎng)方式主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備作好清潔工作。在冬天，計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)a)徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；c)檢查安全裝置；d)檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；e)清洗油箱，檢查油位指示，換油；。摸、聽、看、嗅等方式，也可以利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過設(shè)備掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時(shí)消除隱患，防止突發(fā)事a)運(yùn)行狀況及參數(shù)；2.3.6.計(jì)劃點(diǎn)檢的內(nèi)容主要有：a)記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；c)確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；。小修：主要是清洗、螺絲緊固，并做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和工程部主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況5.4.1.2工程部《物品采購計(jì)劃表》應(yīng)包括a)所需工具的名稱、型號(hào)及規(guī)格、數(shù)量、價(jià)值；c)購買時(shí)間；,對(duì)所領(lǐng)用工具記錄在《員工領(lǐng)用明細(xì)表》內(nèi)；,經(jīng)由工程部主管到倉庫領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫保管；管員處領(lǐng)取一套個(gè)人使用工具；a)不準(zhǔn)亂打亂撬；）；須將員工退還的個(gè)人使用工具登記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)，并在借用；還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)：——對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加注潤滑油；——調(diào)整皮帶，對(duì)于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；——檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時(shí)的1/2則應(yīng)更換；——檢查啟動(dòng)電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；——檢查或整修接線頭；——調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；——清潔外表，必要時(shí)涂上防銹油；在《報(bào)廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)管工程部主管上報(bào)品質(zhì)部審核，報(bào)副總經(jīng)理審批，（6）報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程物業(yè)服務(wù)中心在接到住戶（業(yè)主）報(bào)修要求時(shí)，應(yīng)立即填寫《服務(wù)登記表》。A.物業(yè)服務(wù)中心管理員在5分鐘內(nèi)將記錄的報(bào)修內(nèi)容（包括：住戶（業(yè)主）長）前來領(lǐng)取維修單，工程部主管或（維修班長）領(lǐng)單人在《服務(wù)登主）要求盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后15分鐘內(nèi)帶齊工具到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；修時(shí)間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時(shí)間前5分鐘帶好維修工具、備件、達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；后15分鐘內(nèi)對(duì)維修的可行性和維修費(fèi)用作出評(píng)審，回復(fù)住戶（業(yè)主）是否維修，經(jīng)征得住戶（業(yè)主）對(duì)維修費(fèi)用的認(rèn)可及同意維修后，再按上述修；如住戶（業(yè)主）不同意維修的應(yīng)提醒住戶（業(yè)主）考慮同意后現(xiàn)行報(bào)的材料，維修人員應(yīng)主動(dòng)提示住戶（業(yè)主）使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。并請(qǐng)住戶（業(yè)主）試用或檢查合格后，在《派工單》服務(wù)中心主管或（工程部主管）確認(rèn)后填寫《工作聯(lián)系單》送理。物業(yè)服務(wù)中心主管或（工程部主管）負(fù)責(zé)檢查維修的質(zhì)量、并對(duì)效（7）樓宇巡查管理規(guī)程a)治安隱患的巡查；c)裝修違章的巡查；關(guān)告示；a)走廊燈、樓梯燈、樓梯扶手是否正常，門、窗是否處于完損；c)檢查消防栓標(biāo)識(shí)是否完好、配件齊全；滅火器是否有過期、失效現(xiàn)象；;）；a)檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有異常響聲；a)檢查各類安全標(biāo)識(shí)是否完好；7.4.11公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)：a)巡查水、電，通訊設(shè)施；齊全、標(biāo)識(shí)完好；e)檢查設(shè)施設(shè)備是否完好；f)標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌、監(jiān)控設(shè)備是否完好；j)各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈、懸掛音箱是否齊全；7.4.12巡查臨時(shí)停車場(chǎng)、自行車棚、場(chǎng)是否完好及有無異常情a)檢查防盜設(shè)施是否完好；7.4.13巡查周界、邊環(huán)境：（8）住房（業(yè)主）家庭安裝/維修規(guī)程8.1.1工程部主管負(fù)責(zé)檢查業(yè)主安裝/維修工。8.2.3綜合維修、電工維修員進(jìn)行業(yè)主）安裝/維修時(shí)，要做到如下兩點(diǎn)：備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、8.3.1.1燈類維修：8.3.1.2開關(guān)維修：8.3.1.3電表維修：后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異常快或慢、電表里面冒煙、電表8.3.1.4水咀、閘閥維修：8.3.1.5水表維修：8.3.1.6電熱水器維修：——電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格電熱棒；8.3.1.7抽油煙機(jī)維修：給業(yè)主看，實(shí)驗(yàn)次數(shù)不少于3次；同時(shí)要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果業(yè)8.3.1.10確認(rèn)一切正常后，綜合維單》上簽名確認(rèn)。如果業(yè)主對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議，綜合。8.3.1.11綜合維修、電工維修員離公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修要點(diǎn)實(shí)施，完工后由綜合維修、電工維修員做好《工作聯(lián)系單》與《公共（9）設(shè)備綜合管理作業(yè)規(guī)程),并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)賬移交辦公室存檔（按ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求和設(shè)備損壞；d)標(biāo)識(shí)的方式方法：設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300mm*150mm*3mm（長*寬)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；9.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：。評(píng)比內(nèi)容為：。。10.4.2.2采購計(jì)劃或申請(qǐng)應(yīng)詳列所需采購測(cè)量10.4.2.4.1機(jī)電維修部主管應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理測(cè)量設(shè)修工具、材料及各種雜物，并對(duì)地面進(jìn)行清理，如地面受污染，應(yīng)。,及正確使用的各種注意事項(xiàng)。（12）各種設(shè)備臺(tái)賬的填寫規(guī)定），（13）手電鉆安全操作制度（14）設(shè)備運(yùn)行管理操作規(guī)范（15）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升5.業(yè)主滿意度：至少每年1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。立完善的住宅裝飾裝修管理制度，裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。具體如下：;業(yè)要審核其圖紙是否有違規(guī)內(nèi)容，符合要求的施工圖紙要存檔；護(hù)措施；（4）對(duì)裝修施工人員進(jìn)行登記備案，身份核實(shí)后逐個(gè)發(fā)放臨時(shí)出入證，施工人員憑該證出入小區(qū)；后方可開工；（6）巡查保安對(duì)裝修部位每天巡查二次；會(huì)和執(zhí)法部門對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處理；4.房屋建筑：每天巡視一次，要求無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改途現(xiàn)象，室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美2.圍墻每周一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，圍墻鐵質(zhì)護(hù)欄：每年保養(yǎng)一次，無明顯銹跡；,井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；4.休閉椅、涼亭、雕塑、景觀小品、護(hù)欄：每日一次巡查，保持原有面貌，保證其安全使用；械、設(shè)施安全使用；6.景觀水池：每日檢查、每季度清洗，無滲水、無破損、底部無嚴(yán)重積塵；7.道閘：每周檢查、半年保養(yǎng)，起動(dòng)靈活，完好無損，正常使用；8.景觀水池、水系：不定期保養(yǎng)，無滲水、無破損；次、每季清潔一次，無積塵，接頭無松動(dòng)現(xiàn)象，主要用電線路的絕緣保養(yǎng)每年一次，正常無漏水；邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求；（3）控制柜：每月檢查一次，控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正（4）窨井、窨溝、排水溝、集水井：每天二次檢查，管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象；須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助；顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常；（2）樓宇對(duì)講系統(tǒng)(可視)：每周一次調(diào)試與保養(yǎng)，保證24小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)玄乎功能正常，語音(圖像)清晰，動(dòng)閉門功能正常； ,警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，中心控制室通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；（4）電子巡更：每周檢查、每季調(diào)試保養(yǎng)，正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，示功能正常；（1）消防泵啟動(dòng)：每月一次并記錄，運(yùn)行正常，（2）消防栓：每月巡查一次、每年保養(yǎng)一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好，表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致；（3）火警、報(bào)警功能：每天檢查，功能正常，完好無損運(yùn)行正（4）探測(cè)器控制裝置、火災(zāi)探測(cè)器：每年一次試驗(yàn)，完好無損運(yùn)行正