《物業(yè)管理理論與實務》第四章-業(yè)主與業(yè)主大會

28一月20251第四章

業(yè)主與業(yè)主大會

228一月2025第一節(jié)

業(yè)主

一、業(yè)主的含義

業(yè)主是房屋的所有權人，具體來講是指：在城市房屋土地管理機構登記注冊，且現(xiàn)有記錄表明其擁有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用權和房屋所有權的單位或個人，以及享有此份業(yè)權的注冊受抵押人。328一月2025第一節(jié)

業(yè)主

業(yè)主是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨立所有權人”和“區(qū)分所有權人”

區(qū)分所有權人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權人。區(qū)分所有權人多見于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個小區(qū)有數(shù)十名甚至數(shù)千名業(yè)主；獨立所有權人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。獨立所有權人多見于非居住物業(yè)，一般是一個團體或組織。428一月2025第一節(jié)

業(yè)主業(yè)主對財產享有完全的占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主所擁有的物業(yè)權利有兩種形態(tài)：業(yè)主獨自擁有的物業(yè)業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，即公共部位公共部位在產權上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，決策權主體應該是全體業(yè)主。528一月2025第一節(jié)

業(yè)主二、業(yè)主的權利和義務

（一）業(yè)主的權利1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權

628一月2025第一節(jié)

業(yè)主5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權

6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權

9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用

10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利728一月2025第一節(jié)

業(yè)主（二）業(yè)主的義務1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定

4、按照國家有關規(guī)定交納物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金

5、按時交納物業(yè)服務費用

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務828一月2025第一節(jié)

業(yè)主三、業(yè)主自治管理

“自治”即自己治理，是指業(yè)主對自己擁有的房產的使用、經營和管理作出決定的行為。業(yè)主自治管理是新的《物業(yè)管理條例》的主導思想之一。（一）業(yè)主自治管理的組織形式

1、業(yè)主大會2、業(yè)主委員會

3.業(yè)主小組

（二）業(yè)主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式928一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度

一、業(yè)主大會及會議召開流程

（一）業(yè)主大會及職責業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會一個物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業(yè)主大會劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內出售并交付使用的物業(yè)應當成立業(yè)主大會1028一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度業(yè)主大會的職責（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)（4）決定物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責1128一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度（二）召開業(yè)主大會會議的程序l、會議籌備工作業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況2、發(fā)布公告業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主公告1228一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度3、征詢意見或投票表決采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會應發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決4、回收統(tǒng)計意見業(yè)主委員會通過設投票箱或者專人送達等方式回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計1328一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度5、通報大會議事決定業(yè)主委員會在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督業(yè)主委員會根據征詢意見或投票統(tǒng)計結果形成業(yè)主大會的議事決定，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔1428一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度二、業(yè)主大會會議

（一）首次業(yè)主大會會議業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。尚未銷售的物業(yè)，建設單位可作為業(yè)主代表參加籌備組1528一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度

籌備組要做好下列籌備工作(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容(2)參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和業(yè)主公約（草案）(3)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)(4)確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單(5)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作1628一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度

籌備組應當自組成之日起30日內組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議議程(1)由籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況(2)由籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人情況(3)業(yè)主投票選舉產生業(yè)主委員會委員(4)審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》(5)審議決定其他物業(yè)管理事項1728一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度（二）定期會議

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般每年度召開一次

定期會議的主要內容

(1)聽取業(yè)主委員會的工作報告(2)《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件的審議與修訂(3)決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘(4)專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定(5)業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減(6)決定有關業(yè)主共同利益的其他事項

1828一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度（三）臨時會議有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議

20％以上業(yè)主提議的發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況1928一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度三、業(yè)主大會會議的召開

（一）業(yè)主大會會議的形式召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并事先將會議時間、地點、議題和議程通知相關單位，并聽取相關單位的意見和建議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見

2028一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度（二）業(yè)主投票權規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（三）業(yè)主大會的決定業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加方能有效業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過2128一月2025第二節(jié)

業(yè)主大會制度業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力（四）業(yè)主大會的備案業(yè)主大會應自選舉產生之日起的30日內向區(qū)縣房地產管理部門備案2228一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會

一、業(yè)主委員會及職責

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，在業(yè)主大會的授權下開展工作，向業(yè)主大會負責并報告工作業(yè)主委員會的宗旨是代表本物業(yè)的合法權益2328一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會業(yè)主委員會應履行下列職責

（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施

（5）業(yè)主大會賦予的其他職責業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔，定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并接受業(yè)主的質詢

2428一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會二、業(yè)主委員會的產生及其變更

（一）業(yè)主委員會候選人的產生

業(yè)主委員會委員候選人可以采用下列辦法之一予以產生

籌備組直接聽取業(yè)主意見，經匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單

籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據得票多少，產生業(yè)主委員會委員候選人

籌備組書面公告業(yè)主到指定地點領取推薦表推薦，根據得票多少，產生業(yè)主委員會委員候選人

業(yè)主委員會委員候選人名單產生后，籌備組應當在物業(yè)管理區(qū)域內予以書面公告2528一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會（二）業(yè)主委員會選舉

籌備組在業(yè)主委員會選舉前應當做好下列選舉準備工作

（1）公布選舉的時間、地點，在投票日期七日前，采取直接送達或者郵寄送達的方式將選票送達業(yè)主，并保存送達憑證

（2）確定監(jiān)票、計票、唱票及其他選舉工作人員

（3）準備票箱和選票

2628一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會業(yè)主委員會的選舉應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當選應經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過

業(yè)主委員會選舉時，經與會業(yè)主過半數(shù)投票權同意的人數(shù)超過應選名額時，以得票多的當選；若票數(shù)相等。不能確定當選人時，應當對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多的當選

投票結束后，采取公開驗票方式，當場公布投票結果

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任和副主任2728一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會（三）業(yè)主委員會委員的變更

經業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止

（1）已不是本區(qū)域業(yè)主的

（2）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的

2828一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會（3）因疾病、經常外出等原因難以履行職責的（4）被司法部門認定有犯罪行為的

（5）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的

（6）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的

（7）嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或者拒不履行業(yè)主義務的

（8）其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的

2928一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會（四）業(yè)主委員會換屆

換屆改選小組，應當在房地產管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會，并按規(guī)定辦理備案手續(xù)

原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)3028一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會三、業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意3128一月2025第三節(jié)

業(yè)主委員會四、業(yè)主委員會與其他單位的關系