第八章土地增值稅法教學(xué)提綱

本章內(nèi)容：8節(jié)

第一節(jié)土地增值稅基本原理

第二節(jié)納稅義務(wù)人

第三節(jié)征稅范圍★

第四節(jié)稅率★

第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目★★

第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算★★

第七節(jié)稅收優(yōu)惠

第八節(jié)征收管理★第八章土地增值稅法8.1土地增值稅基本原理

一、土地增值稅概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)（二）征稅面比較廣（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（四）實(shí)行按次征收8.2納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。四個(gè)不論：不論法人與自然人不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人不論部門8.3征稅范圍

一、征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)2、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓二、征稅范圍的界定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。農(nóng)村的集體所有的土地自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。標(biāo)準(zhǔn)之二：產(chǎn)權(quán)是否變更產(chǎn)權(quán)變更了就要納入土地增值稅征稅范圍；如果只是有償讓渡使用權(quán)就不納入土地增值稅征稅范圍，比如出租房屋。區(qū)分轉(zhuǎn)讓和出讓：出讓是一級(jí)市場(chǎng)的行為，是國(guó)家土地管理部門與土地需求者見面交易的行為。出讓一方也就國(guó)家并不繳納土地增值稅。土地本來就屬于國(guó)家所有。轉(zhuǎn)讓是二級(jí)市場(chǎng)的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。屬于土地增值稅的征稅范圍。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。

三、具體情況的判定1、出售國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物，包括三種情況：出售國(guó)有土地使用權(quán)（生地變熟地）；取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；存量房地產(chǎn)買賣。稅務(wù)處理：征稅。2、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)處理：繼承不征稅（無收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；非公益性贈(zèng)予征稅。3、房地產(chǎn)的出租稅務(wù)處理：不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4、房地產(chǎn)的抵押稅務(wù)處理：抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5、房地產(chǎn)的交換稅務(wù)處理：?jiǎn)挝恢g換房，征；個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，免征。6、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)稅務(wù)處理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征稅；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7、合作建房稅務(wù)處理：建成后自用，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，征。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)處理：暫免征稅。9、房地產(chǎn)的代建房行為稅務(wù)處理：不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10、房地產(chǎn)的重新評(píng)估稅務(wù)處理：不征（無收入）。【例題·多選題】下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有（）。

A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

C.對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)

D.因?yàn)閲?guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)『正確答案』CD

8.4稅率

項(xiàng)目級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）150%以下（含50%）3002超過50%～100%（含100%）4053超過100%～200%（含200%）50154200%以上6035【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額4200萬元，則適用稅率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】A【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，適用第一級(jí)稅率，即30%。8.5應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金一、應(yīng)稅收入

:貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。二、確定增值額的扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

這里的利息注意兩點(diǎn)：

①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

②不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣“一稅”（營(yíng)業(yè)稅）

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣“兩稅”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅）。

【例題·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）。

A.營(yíng)業(yè)稅、印花稅

B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅『正確答案』C5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%區(qū)分專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的不同：如果是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以有五項(xiàng)費(fèi)用的扣除：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅金、附加費(fèi)用扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也就是一般的工商企業(yè)是四項(xiàng)費(fèi)用的扣除：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅金?！纠}·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（）。

A.1500萬元B.2000萬元C.2500萬元D.3000萬元『正確答案』D

『答案解析』應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（萬元）【例題·多選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有（）。

A.支付建筑人員的工資福利費(fèi)

B.占用耕地繳納的耕地占用稅

C.銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用

D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用『正確答案』ABD（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！纠}·單選題】（2008年）某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（）。A.400萬元B.1485萬元C.1490萬元D.200萬元【答案】B（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（萬元）；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒有涉及；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=10000－8400－115＝1485（萬元）8.5應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定（計(jì)稅依據(jù)）土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額在房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；舊房及建筑物。二、應(yīng)納稅額計(jì)算步驟：1、扣除項(xiàng)目金額2、土地增值額3、增值率——稅率4、應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×適用速算扣除系數(shù)【例題】2008年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬B.2445.5萬C.3070.5萬D.3080.5萬【答案】B扣除金額=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（萬元）；土地增值額=14000－7010=6990（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例=6990÷7010×100%=99.7%，適用稅率稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅=6990×40%－7010×5%=2445.5（萬元）。某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計(jì)取得銷售收入18000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬元、銷售費(fèi)用400萬元、利息費(fèi)用500萬元（只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。

（說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)

（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅（略）。

（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅。

=8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬元）

（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

=18000×5%×（1+5%+3%）=972（萬元）

（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。

=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬元）

（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。

=18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%=2859.44（萬元）

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。

增值率=2859.44÷（18000-2859.44）×100%=18.89%

計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83（萬元）8.6稅收優(yōu)惠一、對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的，免稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。二、對(duì)國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅?！径噙x題】下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）。

A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅『正確答案』BD

8.7征收管理與納稅申報(bào)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位（二）土地增值稅的清算條件1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料及審核：

1.土地增值稅清算表及其附表。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明。

3.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

（4）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》?！纠}·多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

D.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的『正確答案』ABC

『答案解析』D選項(xiàng)，取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方