房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷

房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程1.6企業(yè)價(jià)值鏈1.7廠商根本盈利模式識(shí)別1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別1.9未來(lái)10-15年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別1.10未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)新來(lái)者供給商客戶替代品互補(bǔ)品當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘議價(jià)能力減少需求議價(jià)能力推進(jìn)需求經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、城市化進(jìn)程與人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì)人口總量與結(jié)構(gòu)變化、家庭與社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)國(guó)家資源與人均國(guó)土面積變化趨勢(shì)退出壁壘1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)土地出讓方一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商金融機(jī)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈監(jiān)理單位物料供給商施工企業(yè)設(shè)計(jì)院營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售代理金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)裝修企業(yè)房產(chǎn)中介金融機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)70年后？物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)住宅商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓目標(biāo)市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播與滲透土地資金工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴銀行1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線產(chǎn)品銷(xiāo)售金融保障定位傳播識(shí)地拿地資金籌集產(chǎn)品制造客戶效勞產(chǎn)品線業(yè)務(wù)主線土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)化1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈土地一般價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值增值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般價(jià)值變現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值增值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)一般價(jià)值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)值增值土地價(jià)值增值1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程可研儲(chǔ)地籌劃施工設(shè)計(jì)效勞租售找地運(yùn)營(yíng)廣告客戶推薦Internet地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)參觀樣板房用戶需求說(shuō)明平面設(shè)計(jì)地塊選擇簽訂合同繳納定金申請(qǐng)按揭貸款房屋建設(shè)個(gè)性化選擇交付使用香港模式美國(guó)模式住宅開(kāi)發(fā)商在客戶確認(rèn)購(gòu)置，并且確認(rèn)能夠取得按揭貸款支持的情況下才開(kāi)始房屋的建設(shè)1.6企業(yè)價(jià)值鏈主流程一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)一般價(jià)值〔經(jīng)營(yíng)型〕〔投機(jī)型〕〔房地產(chǎn)運(yùn)作〕〔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〕〔土地開(kāi)發(fā)〕1.7廠商根本盈利模式識(shí)別價(jià)值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力產(chǎn)品能力營(yíng)銷(xiāo)能力運(yùn)營(yíng)能力1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別市場(chǎng)能力管理能力管理能力識(shí)地能力土地開(kāi)發(fā)增量市場(chǎng)1.8.1核心能力識(shí)別：Ａ土地開(kāi)發(fā)——經(jīng)營(yíng)型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力識(shí)地能力土地開(kāi)發(fā)增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力識(shí)地能力土地開(kāi)發(fā)增量市場(chǎng)1.8.3核心能力識(shí)別：Ｃ土地開(kāi)發(fā)——投機(jī)型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力識(shí)地能力土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷(xiāo)能力1.8.4核心能力識(shí)別：Ｄ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——經(jīng)營(yíng)型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力識(shí)地能力土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷(xiāo)能力市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力識(shí)地能力土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷(xiāo)能力1.8.6核心能力識(shí)別：Ｆ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——投機(jī)型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力識(shí)地能力存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)1.8.7核心能力識(shí)別：Ｇ房地產(chǎn)運(yùn)作——經(jīng)營(yíng)型增量供給運(yùn)營(yíng)能力管理能力存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)增量供給運(yùn)營(yíng)能力管理能力增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)1.8.9核心能力識(shí)別：Ｉ房地產(chǎn)運(yùn)作——投機(jī)型運(yùn)營(yíng)能力管理能力行業(yè)利基一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值1.9未來(lái)１０－１５年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別產(chǎn)品價(jià)值增值1.10未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式2.1萬(wàn)科2.2招商2.3合生創(chuàng)展2.4順馳2.5萬(wàn)通2.6復(fù)地2.7綠城2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖2.1萬(wàn)科2.2合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展是致力開(kāi)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)合生創(chuàng)展的特點(diǎn)做大規(guī)模，率先采用大盤(pán)操作的概念客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開(kāi)發(fā)的物業(yè)集中于中高檔工程，銷(xiāo)售均價(jià)比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)平均價(jià)格水平高出15％一72％對(duì)市場(chǎng)前景的準(zhǔn)確把握，開(kāi)發(fā)未來(lái)升值潛力大而當(dāng)時(shí)位置偏僻價(jià)格低廉的土地戰(zhàn)略擴(kuò)張三部曲：1、通過(guò)集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略，建立企業(yè)規(guī)?；_(kāi)展的根底；2、通過(guò)集約化拓展進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張；3、實(shí)施規(guī)?；_(kāi)展行事低調(diào)注重資本運(yùn)作該模式的突出之處規(guī)?；_(kāi)展有利于降低本錢(qián)、提升品牌效應(yīng)，抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)2.3招商2.4順馳2.5萬(wàn)通2.6復(fù)地2.7綠城2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(1)國(guó)內(nèi)典型房企的業(yè)務(wù)領(lǐng)域全國(guó)性跨區(qū)域局部區(qū)域集中于工程管理在房產(chǎn)價(jià)值鏈的適度延伸居住需求衍生產(chǎn)業(yè)的適度捆綁非相關(guān)多元化萬(wàn)科順馳萬(wàn)通天鴻金地復(fù)地SOHO中國(guó)大華港資地產(chǎn)美資地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)華遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中房大連萬(wàn)達(dá)合生創(chuàng)展綠地北京城建奧園置業(yè)中遠(yuǎn)開(kāi)展綠城碧桂園中信華南陸家嘴中華企業(yè)2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(2)八家企業(yè)的盈利模式萬(wàn)通萬(wàn)科順馳合生綠城復(fù)地金地一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值〔經(jīng)營(yíng)型〕〔投機(jī)型〕〔房地產(chǎn)運(yùn)作〕〔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〕〔土地開(kāi)發(fā)〕產(chǎn)品價(jià)值增值招商目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式

3.1香港模式3.2美國(guó)模式3.3房地產(chǎn)開(kāi)展環(huán)境及其對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值〔經(jīng)營(yíng)型〕〔投機(jī)型〕〔房地產(chǎn)運(yùn)作〕〔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〕〔土地開(kāi)發(fā)〕3.1香港模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值〔經(jīng)營(yíng)型〕〔投機(jī)型〕〔房地產(chǎn)運(yùn)作〕〔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〕〔土地開(kāi)發(fā)〕3.2美國(guó)模式產(chǎn)品價(jià)值增值3.3〔1〕房地產(chǎn)開(kāi)展環(huán)境比較

香港美國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-15年后中國(guó)領(lǐng)土性質(zhì)自治城邦高人口密度大國(guó)低人口密度大國(guó)高人口密度大國(guó)高人口密度經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)發(fā)展中發(fā)達(dá)潛在需求量大一般大大土地壟斷供應(yīng)（土地批租模式）分散供應(yīng)（財(cái)產(chǎn)稅模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）有租期無(wú)開(kāi)發(fā)時(shí)限帶產(chǎn)權(quán)可期權(quán)方式拿地有租期2年不開(kāi)發(fā)無(wú)償收回有租期2年不開(kāi)發(fā)無(wú)償收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住風(fēng)格高容積率集合住宅為主低容積率獨(dú)棟住宅為主高容積率集合住宅為主高容積率集合住宅為主政府高房?jī)r(jià)高地價(jià)高福利自由港，低稅制，靠土地收入彌補(bǔ)財(cái)政不足規(guī)制補(bǔ)貼中低收入者購(gòu)房鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中低價(jià)房差別對(duì)待，抑制土地投機(jī)干預(yù)頻繁高房?jī)r(jià)高地價(jià)低福利高稅制一刀切規(guī)制大城市香港模式中小城市美國(guó)模式稅制？差別對(duì)待，抑制土地投機(jī)資本充裕充裕不充裕充裕融資便利客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主障礙多客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利債權(quán)融資與股權(quán)融資相結(jié)合香港美國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-15年后中國(guó)政府關(guān)系非常重要不重要非常重要非常重要市場(chǎng)次要非常重要次要重要產(chǎn)品次要重要次要重要管理次要重要次要重要運(yùn)營(yíng)次要重要次要重要投資重要重要重要重要融資重要次要重要重要盈利模式（關(guān)鍵利潤(rùn)來(lái)源）土地投資價(jià)值+土地投資溢價(jià)+房地產(chǎn)投資價(jià)值+房地產(chǎn)投資溢價(jià)土地價(jià)值增值+土地投資價(jià)值+房地產(chǎn)價(jià)值增值+房地產(chǎn)投資價(jià)值土地投資價(jià)值+土地投資溢價(jià)+房地產(chǎn)投資價(jià)值+房地產(chǎn)投資溢價(jià)土地價(jià)值增值+土地投資價(jià)值+房地產(chǎn)價(jià)值增值+房地產(chǎn)投資價(jià)值開(kāi)發(fā)商風(fēng)格土地經(jīng)營(yíng)掛帥，全能型開(kāi)發(fā)商資本運(yùn)作掛帥，專業(yè)化開(kāi)發(fā)商政府掛帥，全能型開(kāi)發(fā)商投資商掛帥，專業(yè)化開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈特征以開(kāi)發(fā)商為中心的縱向價(jià)值鏈以基金為主導(dǎo)，專業(yè)分工細(xì)致的橫向價(jià)值鏈以開(kāi)發(fā)商為中心的縱向價(jià)值鏈以投資商為中心的橫向價(jià)值鏈注：對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響分為：非常重要、重要、次要和不重要四種類(lèi)型。3.3〔2〕環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響比較一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值〔經(jīng)營(yíng)型〕〔投機(jī)型〕〔房地產(chǎn)運(yùn)作〕〔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〕〔土地開(kāi)發(fā)〕3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：當(dāng)前中國(guó)模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值〔經(jīng)營(yíng)型〕〔投機(jī)型〕〔房地產(chǎn)運(yùn)作〕〔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〕〔土地開(kāi)發(fā)〕3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：未來(lái)10-15年中國(guó)模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三