房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段性匯報(bào)

&&工程階段性匯報(bào)

&&工程在集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進(jìn)展。本次匯報(bào)旨在集思廣益，促進(jìn)工程的快速推進(jìn)。由于工程的特殊性，沒(méi)有太多可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)公司同仁給我們提出珍貴意見(jiàn)和建議！

&&工程階段性匯報(bào)

一、工程的整體目標(biāo)二、工程根本情況介紹三、工程目前操作的關(guān)鍵問(wèn)題四、工程的整體操作思路五、工程經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案一、工程的整體目標(biāo)工程財(cái)務(wù)目標(biāo)強(qiáng)大的社會(huì)影響力行業(yè)的影響力對(duì)于集團(tuán)的深遠(yuǎn)影響財(cái)務(wù)目標(biāo)

&&工程總體可實(shí)現(xiàn)銷售額58億元，銷售均價(jià)到達(dá)住宅3380元，經(jīng)營(yíng)性公建5650元，實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)13.5億元。通過(guò)對(duì)工程起步區(qū)的操作，將總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額10億元，銷售均價(jià)到達(dá)住宅2834元，經(jīng)營(yíng)性公建5400元。實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)2億元，即為后續(xù)工程開(kāi)發(fā)提供2億元現(xiàn)金流量。強(qiáng)大的社會(huì)影響力對(duì)行業(yè)的影響力

&&品牌下的&&工程在規(guī)劃理念、銷售速度、開(kāi)發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來(lái)看都具備強(qiáng)大的行業(yè)影響力。&&工程本身運(yùn)用了新都市主義的理念兼顧分期開(kāi)發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過(guò)九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。通過(guò)&&干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團(tuán)間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。工程的快速銷售會(huì)給行業(yè)帶來(lái)極大的沖擊力。&&工程預(yù)計(jì)在5月29日開(kāi)盤時(shí)當(dāng)月銷售460套、回款1.3億，到2004年底每月的銷售量平均在130套，回款在3600萬(wàn)。到2005年工程起步區(qū)期根本清盤。工程方案在2003年12月初開(kāi)工，2004年10月竣工。工程的整體開(kāi)發(fā)周期比較短，開(kāi)發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。

產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以到達(dá)精品建筑。同時(shí)良好的售后和物業(yè)效勞從另一方面支撐了工程的高品質(zhì)。綜上所述&&工程的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展。對(duì)集團(tuán)開(kāi)展的深遠(yuǎn)影響工程的規(guī)模體量在集團(tuán)目前開(kāi)發(fā)工程中是屬于最龐大的。工程整體200萬(wàn)平米的占地面積和完善的城市運(yùn)營(yíng)功能是集團(tuán)以往工程所不具備的。并且工程處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對(duì)較小的市場(chǎng)下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。工程所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、〔多層、洋房，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅〕、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。工程的短周期、高目標(biāo)也是&&的獨(dú)特之處。由此可見(jiàn)，&&工程的成功運(yùn)作極大推動(dòng)了集團(tuán)的全國(guó)化戰(zhàn)略，如果說(shuō)太陽(yáng)城工程將集團(tuán)推向了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，那么&&工程將更加穩(wěn)固集團(tuán)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的NO.1地位。工程的成功操作對(duì)集團(tuán)的開(kāi)展有著深遠(yuǎn)的影響。

&&工程宗地位于&&地區(qū)的東南部，地塊四至為：東至新北路、南接津?yàn)I高速公路、西臨&&干渠以北的規(guī)劃路、北靠京津唐高速公路。工程的東南方為塘沽中心城區(qū)；工程?hào)|北側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)；工程北側(cè)為海洋高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；工程西側(cè)為塘沽區(qū)轄區(qū)。由工程的地理位置可以看出：工程的坐落區(qū)域恰恰是開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。工程的地理位置工程的用地范圍宗地總占地面積約200萬(wàn)平米，是由東側(cè)新北公路、南側(cè)津?yàn)I高速公路、西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的，南北長(zhǎng)度2278米，東西長(zhǎng)度約1000米的不規(guī)那么長(zhǎng)方形地塊。其中，涉及轉(zhuǎn)讓的土地為東臨新北路、南到津?yàn)I高速公路、西到&&干渠、北到京津塘高速公路的約145萬(wàn)平米〔不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內(nèi)〕的土地和東到華北電網(wǎng)西60米處、南到津?yàn)I高速公路、西到規(guī)劃路、北到京津塘高速公路的約46.3萬(wàn)平米土地，總計(jì)約191.3萬(wàn)平米。(除去區(qū)域內(nèi)道路〕以上用地的準(zhǔn)確面積仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進(jìn)行核定。土地規(guī)模的龐大雖然成為工程的自身優(yōu)勢(shì)，但也給工程的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。工程的宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū)、原始坑塘溝渠、農(nóng)業(yè)用地、少量工廠廠區(qū)和大量的倉(cāng)儲(chǔ)用地為主?，F(xiàn)狀平房居民區(qū)主要為原&&大隊(duì)村民自建的民居，目前居民主要為少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和大量的外來(lái)人口，居民成份復(fù)雜，人口密度大，建筑物相對(duì)老舊，現(xiàn)狀住宅主要集中在宗地東部；原始坑塘溝渠主要是區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌溉、土方平衡形成的小型溝渠和&&干渠附近的原始荒地和葦塘；以上現(xiàn)狀物除&&干渠經(jīng)政府改造后可形成區(qū)內(nèi)景觀，其他均沒(méi)有利用價(jià)值；農(nóng)業(yè)用地主要為現(xiàn)狀的成片菜田和大棚，面積較大，主要集中在宗地的西部；宗地的工廠廠區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)用地主要為農(nóng)業(yè)用倉(cāng)儲(chǔ)用地和簡(jiǎn)單農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，占地面積較大，主要集中在宗地的北部。依上所述，宗地自然條件良好、污染較少。并且&&地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對(duì)塘沽的整體開(kāi)展具有很大的影響力。周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個(gè)宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時(shí)主要為過(guò)路的大型運(yùn)輸車輛通道。宗地東側(cè)有一條南北向的新北公路連接?xùn)|西向的杭州道和廣州道。宗地南北側(cè)分別是津?yàn)I和京塘高速公路。配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒(méi)有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開(kāi)發(fā)要求，因此在開(kāi)發(fā)工作中將成為難點(diǎn)之一。

周邊的規(guī)劃及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)規(guī)劃中，涉及到&&工程的城市根底建設(shè)工程：杭州道延長(zhǎng)線穿越宗地形成40米寬的城市主干道福州道延長(zhǎng)線穿越宗地形成40米寬的城市主干道新北公路改造改造完成后形成60米寬的城市主干道津?yàn)I輕軌工程2004年4月開(kāi)通，胡家園車站距離宗地較近&&干渠工程形成貫穿宗地的水系，極大改善區(qū)域景觀以上城市根底市政建設(shè)，將在很大程度上影響工程的開(kāi)發(fā)。首先，津?yàn)I輕軌工程的實(shí)施，將配合高速公路，形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，使工程作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的地位更加穩(wěn)固；其次，內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，將工程宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，&&干渠的改造工程，將有效的改善宗地內(nèi)部的景觀環(huán)境，提高土地價(jià)值。土地的性質(zhì)、價(jià)格等整體主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃總用地Ha250可用總地Ha200總建筑面積萬(wàn)平方米191住宅萬(wàn)平方米155經(jīng)營(yíng)性公建萬(wàn)平方米25非經(jīng)營(yíng)性公建萬(wàn)平方米11容積率0.975建筑密度23%綠地率43%起步區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值總用地面積萬(wàn)平方米37.38其中：湖面萬(wàn)平方米2.7綠島萬(wàn)平方米0.84總建筑面積萬(wàn)平方米31.99其中：住宅面積萬(wàn)平方米23.87其中：獨(dú)棟別墅萬(wàn)平方米0.154雙拼別墅萬(wàn)平方米0.547聯(lián)排別墅萬(wàn)平方米3.438高檔住宅萬(wàn)平方米14.55項(xiàng)目單位數(shù)值多層住宅萬(wàn)平方米5.3商業(yè)街住宅萬(wàn)平方米0.733商業(yè)街公建面積萬(wàn)平方米7.26其中：商業(yè)街萬(wàn)平方米3.006體育館萬(wàn)平方米1.07大型餐飲萬(wàn)平方米1大型超市萬(wàn)平方米2茶室萬(wàn)平方米0.0635植物栽培室萬(wàn)平方米0.0201項(xiàng)目單位數(shù)值俱樂(lè)部0.106總停車位輛1241其中：住宅停車輛889公建停車輛352容積率0.86建筑密度24%綠地率38%日照間距1：1.5平均層數(shù)3.8總戶數(shù)戶1788三、工程操作的關(guān)鍵點(diǎn)1、土地獲取宗地體量較大且涉及拆遷，造成土地獲取的周期長(zhǎng)。起步區(qū)共有13家企業(yè)，二期還存在36家。這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內(nèi)企業(yè)盡早達(dá)成拆遷協(xié)議，推動(dòng)土地的掛牌。土地的獲取方式掛牌，影響到土地證的辦理，延誤申報(bào)方案，不利于將土地快速抵押變現(xiàn)。

2、

拆遷工作拆遷宗地中包括國(guó)有土地和的集體用地，包括民宅和企業(yè)占地，給拆遷工作造成很大的障礙拆遷公司沒(méi)有操作大工程的經(jīng)驗(yàn)，影響到拆遷速度工程要拆遷的范圍較大，造成拆遷周期較長(zhǎng)，影響到地質(zhì)勘察的速度和出施工圖的時(shí)間。3、銷售和置業(yè)連鎖及時(shí)介入拆遷地塊。4、

前期手續(xù)由于工程的土地尚未獲取，不具備辦件條件。5、

地塊現(xiàn)有的市政根底配套設(shè)施匱乏，缺乏以支撐起步區(qū)的操作，延緩工程開(kāi)工時(shí)間，影響工程的開(kāi)發(fā)速度。規(guī)劃道路實(shí)施及落成時(shí)間將影響工程的實(shí)施；排水設(shè)施不具備；電力只能滿足起步區(qū)用電要求。6、

開(kāi)盤時(shí)形象部位，缺乏以支撐大盤工程所需的影響效果。工程推廣要在短期內(nèi)迅速鋪開(kāi)，到達(dá)廣泛效果，會(huì)有很大的困難。7、

現(xiàn)有人員架構(gòu)缺乏以支撐工程快速操作的要求〔后附人員架構(gòu)表〕。四、&&工程整體操作思路1、整體土地的順利獲得1〕拆遷情況催促拆遷公司工作的推進(jìn)，縮短拆遷周期。加速土地的獲取。為促進(jìn)拆遷進(jìn)度，拆遷公司出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)方法來(lái)推動(dòng)搬遷工作。協(xié)調(diào)區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內(nèi)企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議，為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件，加快土地的獲取速度。協(xié)調(diào)拆遷公司根據(jù)工程進(jìn)度及開(kāi)盤要求的形象部位安排拆遷順序，以滿足工程開(kāi)發(fā)節(jié)奏。銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源，一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度，另一方面加速萊茵春天的銷售速度。2〕土地落實(shí)情況土地出讓的條件已滿足&&工程整體控規(guī)做完&&路網(wǎng)調(diào)整并落實(shí)勘測(cè)定界已經(jīng)準(zhǔn)備就緒農(nóng)用地占補(bǔ)平衡方案已落實(shí)土地掛牌一期掛牌時(shí)間在10月底左右，11月底即可摘牌二期12月中旬掛牌，摘牌時(shí)間在春節(jié)左右土地合同簽定一期土地出讓合同簽定時(shí)間11月底，12月中旬可獲得土地證二期土地出讓合同簽定時(shí)間2月初，2月中旬獲得土地證土地出讓金支付時(shí)間及方式一期土地出讓金于11月底一次性支付4300萬(wàn)元二期1月底一次性支付1.57億元〔以實(shí)際核定面積為準(zhǔn)〕1〕前期手續(xù)a、總體概念性規(guī)劃方案已通過(guò)區(qū)政府和規(guī)劃局的審批起步區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃局審批〔但因土地未落實(shí)，尚未有詳規(guī)的正式批復(fù)手續(xù)〕b、工程的立項(xiàng)工程立項(xiàng)申請(qǐng)已經(jīng)報(bào)送塘沽區(qū)建委〔十一后上班即能批復(fù)〕，待正式批準(zhǔn)后即可進(jìn)行施工圖審查、組織招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、合同備案，與消防、人防、綠化、環(huán)保等部門協(xié)調(diào)落實(shí)相關(guān)手續(xù)。C、已與塘沽區(qū)政府協(xié)商工程在手續(xù)不全的情況下確保開(kāi)工，并以文件形式由區(qū)政府簽發(fā)到各職能部門和各專業(yè)局，以加快工程的推進(jìn)速度。

2〕市政配套

c、&&干渠的利用與塘沽區(qū)政府、水務(wù)局協(xié)商&&干渠水源供給及渠道改造具體方案，以提升&&整體地塊的區(qū)域價(jià)值。&&干渠爭(zhēng)取明年10月份注水。3〕開(kāi)盤時(shí)工程的形象部位

開(kāi)盤時(shí)間：2004年5月29日屆時(shí)：人工湖完成湖濱步道完成作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成示范區(qū)6套樣板間完成商業(yè)街、湖東住宅主體封頂，進(jìn)入外檐裝修階段湖心島上3棟獨(dú)體別墅主體完成配套設(shè)施電力、排水根本完成工程的整體設(shè)計(jì)宗旨是：推動(dòng)人的活動(dòng)和交流，促進(jìn)社區(qū)開(kāi)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念方面，考慮防止一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠街坊式的規(guī)劃，營(yíng)造良好的空間結(jié)構(gòu)，與道路相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)局部形式的住宅小區(qū)的開(kāi)放型布局。&&工程充分表達(dá)了一種建筑的親和性，引入街區(qū)鄰里的概念，通過(guò)中心花園、核心廣場(chǎng)及組團(tuán)間的五分鐘步行距離設(shè)置來(lái)表達(dá)建筑尺度上的人性化。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成工程的特色。

4〕規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的前瞻性為了加速工程的快速成熟，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用入口地標(biāo)式建筑及公建功能的合理分布來(lái)催化地塊的成熟。例如起步區(qū)體育館、中心湖、商業(yè)街、商業(yè)中心的投入，后幾期中商務(wù)花園、星級(jí)酒店的建設(shè)等。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，由于工程規(guī)模比較大同時(shí)開(kāi)發(fā)周期相比照較長(zhǎng)，因此在產(chǎn)品形式方面，將涉及到多種形式。起步區(qū)整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)體、高層商業(yè)街、livingstudio、體育館等。一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進(jìn)依次為：獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。5〕分期開(kāi)發(fā)規(guī)模安排一期二期三期四期五期合計(jì)住宅24.72公頃29公頃30公頃32公頃27.28公頃143多層與洋房、少量聯(lián)排多層、聯(lián)排和高層多層、高層、聯(lián)排洋房、聯(lián)排聯(lián)排、獨(dú)體經(jīng)營(yíng)性公建6公頃3公頃5公頃3公頃4.5公頃21.5商業(yè)街、大型超市、大型餐飲商業(yè)街、大型餐飲購(gòu)物、中型商業(yè)、SHOPPINGMALL商業(yè)街、中型商業(yè)、商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、非經(jīng)營(yíng)性公建1公頃3.5公頃2.5公頃3公頃1.5公頃11.5體育館學(xué)校、醫(yī)療、體育館學(xué)校、醫(yī)療私立學(xué)校其他其他5.66公頃6公頃6公頃6.34公頃24主要道路和主要景觀次級(jí)道路和分散景觀次級(jí)道路和分散景觀次級(jí)道路和分散景觀合計(jì)37.38公頃41.5公頃43.5公頃44.34公頃33.28公頃2006〕營(yíng)銷推廣思路銷售目標(biāo)全盤銷售目標(biāo)分解：一期

2004年4月-2005年10月37.38公頃二期

2005年8月-2006年12月41.5公頃三期

2006年10月-2007年10月43.5公頃四期

2007年8月-2021年9月44.34公頃五期

2021年8月-2021年9月33.28公頃起步區(qū)銷售目標(biāo)：一期住宅24.72萬(wàn)平方米?？墒凵虡I(yè)6萬(wàn)平方米：商業(yè)街3萬(wàn)平方米大型超市2萬(wàn)平方米大型餐飲1萬(wàn)平方米銷售周期：2004年5月——2005年10月銷售目標(biāo)：2004年合同6億回款5.7億開(kāi)盤銷售目標(biāo)：合同2億回款1.3億推廣策略確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場(chǎng)宣傳的推廣思路，以針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)結(jié)合軟、硬廣告宣傳，配合銷售進(jìn)度在不同銷售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳。使工程知名度短期內(nèi)到達(dá)一定的社會(huì)影響力，同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng)。在工程前期完成銷售設(shè)定的目標(biāo)。營(yíng)銷策略2、促銷手段及實(shí)施步驟開(kāi)盤前：分三次派籌首次派籌：3月14日-3月31日，發(fā)放150張卡，限時(shí)限量售卡，規(guī)定優(yōu)惠幅度，制造緊迫感，引起市場(chǎng)關(guān)注。二次派籌：4月10日，發(fā)放250張卡，限量不限時(shí)，優(yōu)惠幅度較前次有所減少。三次派籌：5月1日，發(fā)放200張卡，限量不限時(shí)，優(yōu)惠幅度再次減少。5月15日開(kāi)始轉(zhuǎn)協(xié)議、簽合同。5月29日開(kāi)盤，售價(jià)上調(diào)，開(kāi)盤優(yōu)惠措施。進(jìn)入正常銷售周期，每月結(jié)合推出的樓盤，進(jìn)行階段性宣傳，舉辦SP活動(dòng)，出臺(tái)針對(duì)性措施，保持市場(chǎng)熱度，促進(jìn)目標(biāo)客群的購(gòu)置。客戶定位工程開(kāi)發(fā)初期，將主要面對(duì)塘沽區(qū)內(nèi)、工程周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民；工程開(kāi)發(fā)中期，將大量的面對(duì)更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群；由于萊茵春天工程后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注&&工程的推進(jìn)，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購(gòu)置，這兩局部將是很大一批客戶群體；在保稅區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群；工程開(kāi)發(fā)后期，隨工程影響力的逐步加強(qiáng)，工程功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴(kuò)大到整個(gè)濱海新區(qū)和京津地區(qū)。結(jié)合目標(biāo)客戶群分布區(qū)域，進(jìn)一步完善連鎖店布點(diǎn)，在連鎖店放置沙盤和工程資料。通過(guò)連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋。通過(guò)現(xiàn)有塘沽區(qū)購(gòu)置萊茵春天客戶傳播&&工程信息，擴(kuò)大工程在目標(biāo)客戶群中的影響力。在市內(nèi)設(shè)置銷售中心，作為&&工程市區(qū)展示的窗口，利用工程較高的性價(jià)比吸引市區(qū)客戶。在天津市內(nèi)各區(qū)、北京市重點(diǎn)區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示工程形象，擴(kuò)大工程知名度，增強(qiáng)工程影響力。實(shí)現(xiàn)工程的跨區(qū)域營(yíng)銷。同時(shí)各示范店結(jié)合工程階段性大型展示活動(dòng)，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氣氛。

客戶渠道解決方案商業(yè)銷售思路注重品位與個(gè)性，形成與工程相匹配的情調(diào)商業(yè)氣氛。通過(guò)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)與景觀湖、體育館的開(kāi)放，形成區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)物、休閑的新景點(diǎn)。能快速增強(qiáng)工程影響力，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶視線，對(duì)住宅的銷售產(chǎn)生極大推動(dòng)作用。在此階段，同時(shí)做好大型餐飲、大型超市的前期招商工作。待時(shí)機(jī)成熟，進(jìn)行引進(jìn)。2〕工程入住——清盤階段隨著入住客戶的不斷增加，區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，此時(shí)引入國(guó)內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè)，一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求，另一方面，作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店，吸引更多客源光臨，為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)也為工程創(chuàng)造更大的社會(huì)影響。

五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案

起步區(qū)工程本錢說(shuō)明

起步區(qū)住宅類平均直接本錢為2120.83元/平米，可售類公