明珠雅苑(商住兩用)開發(fā)項目 可行性研究報告

1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 第2章項目投資環(huán)境與市場研究 2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第3章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 4.2.項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 4.3.項目總體規(guī)劃方案 5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計 6.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響 7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 第8章組織機構(gòu)與人力資源配置 9.2.項目實施進度安排 9.3.項目實施過程控制措施 10.1.工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述 10.2.工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 12.2.財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 13.1.項目對社會的影響分析 千畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地二處(分布于團結(jié)鎮(zhèn)長興村青山果園及花垣望城鎮(zhèn))，百畝投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民對于花垣縣城未來的建設(shè)發(fā)展藍圖，花垣縣委、位。提出要把花垣縣城打造成為功能互補的商貿(mào)合理的新型城市連綿區(qū)、武陵山區(qū)特別是大湘西平方公里，總?cè)丝诙f，是個以苗族為主的少數(shù)族苗族自治州管轄。地勢由南向北傾斜，形成高山臺這里氣候四季分明，年平均氣溫攝氏十六度，年平均平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗??如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)光。文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城——茶峒，吊蔚為壯觀；彎曲幽靜的古苗河盤山流淌，青松翠栗場的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，直瀉而下，恍若天上銀河落九天??同時，隨著花垣縣城經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的山城樓宇和古色古香的阡陌街巷??桑世故。據(jù)有關(guān)史志記載，清嘉元年(1795)因原永綏廳治吉多坪“孤懸苗地”，經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰“花園石城”。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年(1802)，永綏廳署由吉多坪遷建有城樓，城有垛口、炮臺。嘉慶五年，在東、西門外又各增建一座護城，俗稱“小城”?！墩撐摹吩唬骸霸?，墻也”?！氨?、垣也”?！败?，城垣也”。于是，花園的在繼承中圖發(fā)展，在保護中開發(fā)建設(shè)？花垣縣委、縣展了，才能帶動城市建設(shè)。當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新的中心。如在國際上，紐約成為了世界政治中心，瑞牡丹王國洛陽、東方圣城曲阜??。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方把握苗疆邊城歷史文脈。花垣是個以苗族為歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富科學(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū)。在交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)湘黔渝邊區(qū)“明珠縣城”的口號，按照“山區(qū)縣城，況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)五個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營城市轉(zhuǎn)移城建發(fā)展的資金“瓶頸”；三是由被動解決歷史完善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔到“規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服半年完成《團結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強推動經(jīng)濟的發(fā)展進程。他們在做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)?！靶滦蘖斯?、四方、古苗河度假村、太豐、天農(nóng)民進城門坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險等方面給進日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人氣，搞娛樂場所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。們實行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個人修建和開從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了極大地刺激了民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投改造后縣城升級提質(zhì)的又一項重大舉措?？h城老街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障占，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護車無抬不出來。通過建設(shè)者們艱苦細致的工作，硬是通過大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快街。主要建筑有市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行行街規(guī)劃設(shè)計理念獨特，集商貿(mào)、休閑、居住于茂林修竹、芳草鮮美，亭臺樓閣，曲徑通幽昔比。游人們感悟花垣，說花垣變大氣了、變了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)地方文化，眾多的名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗??如山花爛漫、群星閃爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。漫步在這座天然花園里，給人體規(guī)劃，貫徹了國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃城萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加小區(qū)西隔兄弟河與沿江風(fēng)光帶相連、南至××路、東連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與花垣縣著名的兄密度為24.4%,總建筑面積為81200.設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部份進行，念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社成為縣域性中心城市，花垣縣啟動了兄弟河沿江風(fēng)光總用地面積規(guī)劃總建筑面積其中：住宅建筑面積其中：1-3層商鋪建筑面積其中：地下停車場建筑面積建筑密度容積率綠地率項目總投資財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期9,748.03,001.06123456789㎡㎡㎡㎡㎡%%%年年過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機戰(zhàn)。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，縣委、縣政府全應(yīng)對，帶領(lǐng)全縣人民堅定信心、迎難而上、共克學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極貫徹落實國家擴大內(nèi)需、度以來有所轉(zhuǎn)機，開始逐步擺脫低迷走向復(fù)蘇，工業(yè)在國家擴大內(nèi)需以及多項刺激消費政策的拉動下今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和高影響導(dǎo)致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國家調(diào)控解決城市低收入家庭住房困難將取得實質(zhì)突破。事任務(wù)要求，花垣縣將加大保障性住房的財政投費品價格指數(shù)進一步回落，這些都將催生新售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。而二、三線市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。如花垣。這是因為，近城市化的加速推進，花垣縣房地產(chǎn)市場得到了長足的應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費需求旺盛，房價繼續(xù)保持需求推動住房價格上漲的因素消失，但是成本推動住遷費用增長較快，建材成本普遍上漲，勞動力成本增代的股票市場投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對房地產(chǎn)投資的興趣可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最十分昂貴，以一個普通老百姓的收入，要一次性付清購情。如果銀行沒有提供個人住房按揭貸款，或者個人住姓實現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個人住房貸款推到了一路“綠燈”開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增全部土地都由土地儲備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣加強政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場地資源的合理配置，及時調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，2003-20092003-2009房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表23.51房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元)00商品房施工面積(萬平方米)其中新開2004-2007商品房銷售面積一覽表2004-2007商品房銷售面積一覽表0商品房銷售面積(萬平方米)2004-2007商品房銷售總額一覽表2004-2007商品房銷售總額一覽表502005商品房銷售總金額(億元)④產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保投資需求弱中趨強，短期難以緩解土地供求的矛對花垣縣城房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人地處花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，與風(fēng)景優(yōu)美的沿江水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在花垣縣城打造身價在是數(shù)千萬元至上億元不等。這部分客戶將會成們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己住條件是他們的首選。依山傍水的明珠雅苑與超一流故鄉(xiāng)的山水讓他們夢繞魂牽，所以，他們絕大多數(shù)會斗，或安居樂業(yè)，或貽養(yǎng)天年。所以，這是一個不可讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨布在花垣縣城主力批發(fā)市場，具備大批有購買實明珠雅苑無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，樓戶型型ABCDEFGH來公司作登記，希望能第一時間購買到明珠雅力卻大于購買房產(chǎn)的潛力，在未來相當(dāng)長的一段時間里，支計行，***銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局***調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房縣城的均價為******元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城元/平方米以上。從單純的數(shù)據(jù)來看，花垣縣包括***日報、瀟湘晨報、三湘都市報屬于典llllll明珠雅苑，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴大lllllll西岸××路與沿江風(fēng)光帶相連、南至××路、東隔規(guī)部主路口。本項目與花垣縣著名的××島隔河相望；垣縣人民政府國用(××××)第××××××號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)商/住兩用地?；ㄔh位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。地勢由南向北傾斜，形成高山均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十花垣境內(nèi)資源豐富，已探明礦產(chǎn)20余種，其中錳礦、鉛鋅礦儲量分別居全土地肥沃，農(nóng)林牧特產(chǎn)久負盛名，是一塊極具發(fā)斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平川。平均一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十均氣溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百一十高為5．2℃,比同緯度的濱湖區(qū)高0．4℃~1．2℃,冬季寒冷。43％；積溫2，350℃,占全年的40％，降水量卻僅占全年的29％，且降水往往是強度大，有效性差，利用率低。所以光熱水的四、氣候類型多樣，立體特征明顯在垂直方向上，隨海均氣溫遞減0．55℃~0．60℃,雨量遞增30～50毫米，日照減少，無霜期縮氣流不同，光熱水存在較大差異，一般南向坡或開燥，北向坡或峽谷山澗則反之。州境山澗盆地多，輻射冷卻的影響，某一層次容易產(chǎn)生逆溫現(xiàn)象而生區(qū)”。在冬季出現(xiàn)異常低溫的情況下，暖區(qū)溫度要比一暖帶溫度要比低層高出2℃~8℃。均氣溫為16—18℃,日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五⑤、最大積雪深度⑥、最大凍土深度武陵山脈蜿蜒于境內(nèi)。地勢由西北向東南傾斜，平均海拔800～200米，西北邊境龍山縣的大靈山海拔1736.5米，為州內(nèi)最高點；瀘溪縣上堡鄉(xiāng)大龍溪出口河均海撥200～500米，溪河縱橫其間，兩岸多沖積平原。地貌形態(tài)的總體輪廓是沅江全長1，033公里，流域面積89，163平方公里，發(fā)源于貴州云霧山雞冠嶺，于德山入洞庭湖。干流從瀘溪縣浦市鎮(zhèn)小熟坪上游約1．0公里入境，流經(jīng)浦市鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、武溪鎮(zhèn)會武水，下流至大龍溪出境，過境里程約/湖北省宣恩縣酉源山，往南迂回蜿蜒于湖北省的宣恩、來鳳，***省的龍山和重灣塘水電站、重慶市酉陽縣西酬鎮(zhèn)至秀山縣石堤鎮(zhèn)與秀山河匯合。南源稱橋村入州境，至隆頭左會南下的洗車河，下江武水是沅江的一級支流，發(fā)源于花垣縣老人山、火焰洞一帶，于流東流6公一部分水流沿牛角河下13公里與大龍洞瀑布會流，始稱峒河。沿下經(jīng)矮寨、吉強烈，在地貌上形成山頂多級夷平臺地和河谷多級階地和河谷平原鑲嵌其中。本區(qū)主要河流為沉、澄干流水、錦江等，歷史上被稱為“五陵五溪蠻地區(qū)”，不屬亞熱帶季風(fēng)山地氣候，日平均氣溫）30℃為4900——5150℃,全區(qū)日照時數(shù)為1273——1642h。80KM。3、張花高速：途徑張家界、永順、保靖、花垣，設(shè)計時速80KM。米,屬湘江花垣縣城段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,秀麗的兄弟河沿江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與***路相連，南到***路，這一帶仁者樂島，智者樂水，臨江而居，近水而棲，資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而***省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間具有積極意義。目前，花垣縣城已經(jīng)成立了花組，政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)人擔(dān)任成員目初期，即被花垣縣城所蘊藏的厚重文化所折服，即考量花垣縣城當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于***和花垣縣眾多大盤規(guī)劃，力本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在花垣縣城房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間②更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CE①依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁f)給排水設(shè)計小區(qū)建設(shè)路市政給水管管徑DN600，市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材③建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管③研究、推廣先進的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)⑥建設(shè)項目的職業(yè)病防護措施應(yīng)與建設(shè)項目工程同通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬在項目實施過程中,項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調(diào)完善。檢查方法有以下三種:程質(zhì)量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進的管理在項目實施過程中，各有關(guān)單位要加強資金使用行專款專用、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標(biāo)項目成進行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個招標(biāo)項目實第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的招標(biāo)機構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進行技的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投良好的競爭氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報價，增采購業(yè)主在項目納入招投標(biāo)前有時會與部分投標(biāo)下，其提供給招投標(biāo)機構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價，招標(biāo)項目由人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真設(shè)項目可行性報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》及《***省實施<中華人民招標(biāo)情況招標(biāo)情況項目勘察、設(shè)計土方工程樁基工程施工土建工程施工裝修裝飾工程水電工程小區(qū)綠化、景觀塑造小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購項目監(jiān)理123456789綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目總投資為########萬元，包括工程費用########萬元，前期費用########萬元，土地費用########萬元,報建費########萬元,監(jiān)理費########萬元,設(shè)計費########萬元,不可預(yù)見費########萬元,銷售費用########萬元,建設(shè)期貸款利息本項目債務(wù)資金約########萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)