翡翠星光園小區(qū)住宅項目可行性研究報告

.. 5 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9二項目投資環(huán)境和市場研究 2.1.2XX市投資宏觀背景 232.1.4宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 28 28 28 29 29 29 36 37三項目分析及評價 37 37 38 38 39.. 39 39 39 39 39 40 40 41 42 42 43 43 43五項目發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5.1有關(guān)工程計劃說明 43 44六投資估算與資金進(jìn)度安排 44 44 46 46 46 46 47 47 47七銷售及經(jīng)營收入測定 7.1各類物業(yè)銷售收入估算 477.2項目銷售回款計劃 47.7.3資金來源與運用分析 52 52八財務(wù)與敏感性分析 53 558.3社會效益和影響分析 55九可行性研究與建議 9.1擬建方案的結(jié)論性意見 569.2項目主要問題的解決辦法和建議 569.3項目風(fēng)險及防范建議 5610.1項目工程計劃橫道圖10.2項目開發(fā)成本估算表10.3項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表10.4項目投資計劃估算表10.5資金來源與運用表10.6損益及利潤分配表10.7現(xiàn)金流量表（全部投資）10.8借款償還期測算表10.9敏感性分析表10.11投資計劃與資金籌措表（方案2）XX市XX地產(chǎn)顧問有限公司..項目地塊項目地塊..南向沿路南向沿路..地塊現(xiàn)狀一....經(jīng)濟(jì)上來說是可行的。詳見下表:..國民生產(chǎn)總值持續(xù)增長0固定資產(chǎn)投資大幅度增長2003年全年全社會固定資產(chǎn)投資5511..00商品價格上升，居民生活改善..居民生活繼續(xù)改善%比分0城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落..進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入央行“121文件”促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展..國務(wù)院“18文件”給出房地產(chǎn)發(fā)展思路..“20文件”給土地市場整頓提供有力支持進(jìn)一步遏制，土地市場進(jìn)一步規(guī)發(fā)，作為房國家提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目門檻進(jìn)一步顯現(xiàn)，集中表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增長規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開發(fā)資35％以上，這一舉措一方面提高了房地產(chǎn)行行業(yè)優(yōu)勝略汰，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資..25000000200000001500000010000000500000002000200120022003國內(nèi)生產(chǎn)總值2E+072E+072E+073E+07..0第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)0.63%第三產(chǎn)業(yè)40.45%第二產(chǎn)業(yè)58.92%固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長發(fā)投資在政策調(diào)控下，速度明顯回落，累計完成..0萬元萬元6000000400000020000000經(jīng)濟(jì)景氣明顯，居民收入有所增長房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)趨于減少1996年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地513.14公頃，占全..4000房地產(chǎn)開發(fā)用地0.450.450.350.250.150.050房地產(chǎn)開發(fā)用地占全市總供應(yīng)比例開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長，但增長開始趨緩％；％，..0商品房銷售持續(xù)擴(kuò)大，住宅銷售居于主導(dǎo)地位4000合計住宅寫字樓其它)米方平萬（積面售銷..0商品房新增供給明顯減少，呈“供”小于“求”的局面商品房空置逐年下降0商品房空置率(%)住宅空置率(%)..住宅總體價格明顯上升，辦公樓、商業(yè)用房價格小幅下降看，全市新建住宅價格增長幅度較小，僅為2.55而同期全市人均可支房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展局面。23平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國家人均居住水平的目標(biāo)為30平方米..房地產(chǎn)需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價格總體保持平穩(wěn)波動。但房地產(chǎn)市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而續(xù)上漲，但上漲幅度不會太大。原因在于，在上升，2003年占全市總銷售量的40今年有望達(dá)外價格基數(shù)低、交易量大且價格增長幅度小深惠公路以及梅觀高速、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，鎮(zhèn)內(nèi)有XX、沙灣、梅林全鎮(zhèn)總面積86.6平方公里,不包括坂雪崗地區(qū)為54.77平方公里,規(guī)劃建設(shè)..％；的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)傳統(tǒng)加工業(yè)為核心的第二產(chǎn)業(yè)向以先進(jìn)工業(yè)的戰(zhàn)略。“五個組團(tuán)”的規(guī)劃見下圖：..組團(tuán)規(guī)劃細(xì)節(jié)如下組團(tuán)（組團(tuán)（范圍）老圩組團(tuán)（含XX村、水徑村、老圩村及羅崗工業(yè)區(qū)）組團(tuán)定位功能以發(fā)展商貿(mào)和房地產(chǎn)為主以發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)為主地產(chǎn)公司所看好，紛紛搶灘。這里高樓林立，擁有許多較高檔次的樓盤，旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得老圩組以發(fā)展商貿(mào)和房地產(chǎn)為主以發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)為主沙灣組團(tuán)村、沙塘布村、樟樹布村、吉廈村、廈村）保護(hù)區(qū)內(nèi)，宜發(fā)展有特色的旅游地村、沙塘布村、樟樹布村、吉廈村、廈村）..組團(tuán)（組團(tuán)（范圍）李朗組團(tuán)朗、下李朗、甘坑村）坂雪崗組團(tuán)（含坂田、崗頭、雪象村）團(tuán)（含鎮(zhèn)政府大樓、市帶）組團(tuán)定位功能以發(fā)展物流、倉儲業(yè)為主，大型工業(yè)、商業(yè)為補充帶上的高科技園區(qū)，以高科技工業(yè)為龍頭，先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，適當(dāng)建設(shè)相關(guān)配套生活、商業(yè)設(shè)施等第三產(chǎn)業(yè)并重的大基地。是全鎮(zhèn)的政治、文周邊的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上李朗抓住靠近平湖編組站的優(yōu)勢，萬平方米的“同富裕工業(yè)園”。另外以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的一個大工業(yè)30多平方公里。內(nèi)有華為公司、萊特空調(diào)、當(dāng)納利印刷、新利電子等國內(nèi)該組團(tuán)正在實施提升品位的改造點。休閑配套片區(qū)：位于二通道以南，京九線以....置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來看，除了展決心的增強，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步趨于較高增長，市場供給基本充足，市場供求總繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展局面，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報趨于穩(wěn)定。..兩房63、72平米（45.6%)％）三房115平米（16.2%)一房35-38平米（25%)％）三房74-79平米（17%)置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來看，除了次置業(yè)外，較多客戶來自于市區(qū)。關(guān)口區(qū)域住宅用途除信義假日名城外，............戶型，中小戶型比例占市場供應(yīng)的85％左右。.. 70-80平米：67%78%67%67%注：以下為不帶家私家電單位注：以下為不帶家私家電、普通裝修單位...其他：地鐵三號線、XX公園....“毗鄰關(guān)口、交通方便、配套成熟”是項目的核心優(yōu)勢，項目的核心優(yōu)勢“中檔高層小戶型社區(qū)”520036%13%31%9%..置業(yè)特征：注重性價比、交通方便和實用性，..周邊樓盤價格表樓盤名稱樓盤名稱均價（元／平方米）信義假日名城“關(guān)口成熟商圈·高成長步行街區(qū)”..周邊商鋪價格我愛我家街鋪滿庭芳街鋪地理位置京南路13..項目開發(fā)階段項目開發(fā)階段起止時間準(zhǔn)備階段2004.5-2004.73基礎(chǔ)工程2004.8-2004.92地下室工程2004.10-2004.112主體工程2004.12-2005.56安裝工程2004.5-2005.116裝飾工程2005.4-2005.117室外配套工程2005.9-2005.113竣工驗收2005.11-2006.13項目開發(fā)合計2004.5-2006.121..注：表中單價為按計入總建筑面積分?jǐn)倻y算的。（5）監(jiān)理費用按房地產(chǎn)開發(fā)的一般標(biāo)準(zhǔn)計取，....經(jīng)測算，當(dāng)住宅、商業(yè)銷售率達(dá)為90%時，項目的銷售收入為52427.21萬項目內(nèi)容可售面積(㎡)實現(xiàn)均價(元/㎡)銷售率總額(萬元)住宅30773.003500.009693.508000.009763.202296.88735.0047533.006747.3920191.70..住宅方式的比例可得出銷售收入預(yù)測表:6月7月8月9月銷售面積9231.903077.303077.303077.301538.653077.303077.3027695.703500.00應(yīng)收款3231.17538.53538.539693.50一次性及按揭首期款398.51398.51398.51199.26398.51398.513586.59銀行按揭款--581.61581.61581.61290.80581.61581.61290.80872.416106.90實收款398.512143.34980.12780.86980.12689.32780.86581.61290.80872.419693.50個月時間，按揭資金才能到位，且貸款額的10..一次性及按一次性及按揭首期款499.01499.01499.01249.50499.01499.01249.504491.07應(yīng)收款3254.40542.40542.409763.20實收款499.01987.17737.66987.17743.09737.66488.16244.08878.699763.20銷售面積4068.00678.00678.00488.16488.16488.16244.08488.16488.16244.08878.695272.139月1月2月3月按揭款8000.00付款方式：商業(yè)付款方式參照住宅，即一次性交款比例個月時間，按揭資金才能到位，且貸款額的..應(yīng)收款實收款銷售面積應(yīng)收款實收款銷售面積9月1月2月3月294.00735.00294.00640.00640.002296.882296.88640.003200.00735.003200.00735.00..銷售收入預(yù)測匯總表單位:萬元住宅款商鋪款294.002986.56398.51499.01897.522143.344253.83980.12987.17780.86737.66980.12987.17689.32743.09780.86737.66581.61488.16290.80244.08534.88872.41878.699693.509763.207