溫泉假日酒店?duì)I銷策劃可行性分析報(bào)告

溫泉假日酒店?duì)I銷策劃 41.1項(xiàng)目概況 4 3項(xiàng)目地塊條件分析 3.3項(xiàng)目適宜性分析 4.1某主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 5.1市場(chǎng)定位分析 5.2項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 6.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 6.3規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 6.4總體規(guī)劃布局 6.6景觀規(guī)劃 6.7配套設(shè)計(jì) 7.1投資估算 7.3投融資分析 8.1銷售收入預(yù)測(cè) 8.2稅費(fèi)計(jì)算 8.7項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 9.4項(xiàng)目營(yíng)銷推廣預(yù)算 9.5項(xiàng)目營(yíng)銷管理 超四星級(jí)酒店。本項(xiàng)目在某區(qū)政府及相關(guān)部門的積極支持下，2009年為政府的重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，得到了減免區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、1.1.1項(xiàng)目位置本項(xiàng)目地塊位置位于某市某區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社(某景區(qū)南大門松林賓館原址)。項(xiàng)目地靠某景區(qū)南門，分A、B兩個(gè)項(xiàng)目地塊，地塊呈條狀，最大高差約7米。具體見(jiàn)圖1.1所示：圖1.1項(xiàng)目具體位置(A、B地塊)本項(xiàng)目分為A、B兩個(gè)地塊，其中A地塊占地面積9009平方米，B地塊占地面積4727平方米，總面積約20畝，每畝地價(jià)20萬(wàn)，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免，作為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盡可能的給予了相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠；地塊具體規(guī)劃控制指標(biāo)如下表1所示：地塊規(guī)劃指標(biāo)控制表表1.1序號(hào)指標(biāo)1建設(shè)用地面積13736平方米2用地性質(zhì)客房，配套功能用房3建筑密度4基本容積率5綠地率在滿足規(guī)劃控制指標(biāo)的前提下，充分考慮市場(chǎng)需求狀況、地塊的實(shí)際情況和項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)等眾多因素，本設(shè)計(jì)對(duì)小區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了規(guī)劃。具體的指標(biāo)統(tǒng)計(jì)如下：A地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表表1.2序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積2建筑面積客房面積配套、功能用房面積3客房數(shù)間4建筑容積率5綠化率6建筑密度B地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表表1.3序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積2建筑面積客房面積配套、功能用房面積3客房數(shù)間4建筑容積率5綠化率6建筑密度1.1.3項(xiàng)目周邊配套設(shè)施分析一、交通配套項(xiàng)目地塊離某這個(gè)中國(guó)西部唯一的直轄市不到2小時(shí)車程，其中有高速路89公里，路面狀況較佳的縣級(jí)公路和景區(qū)公路23公里，有較好的可進(jìn)入性。此外該地已有旅游公司近百個(gè)，通過(guò)旅行社可以有車直達(dá)。(一)乘車交通線路：1、某南坪長(zhǎng)途汽車站—(南坪到某大巴)—某汽車站—(打的3元)—某南桐車站—(某南門班車)—某溫泉假日酒店。具體如圖1.2所示：圖1.2南坪汽車站到某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示某溫泉假日酒店2、某陳家坪汽車站—(陳家坪到某大巴)—某汽車站—(打的3元)—某南桐車站—(某南門班車)—某溫泉假日酒店。具體如圖1.3所示：圖1.3:陳家坪汽車站到某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵代表陳家坪汽車站，紅色表示某溫泉假日酒店(二)游客自駕交通線路：1沿渝黔高速公路走41.9公里并從某方向匝道進(jìn)入綦萬(wàn)高速公路2沿綦萬(wàn)高速公路走32.7公里并左轉(zhuǎn)到省道3033沿省道303走2.1公里并經(jīng)環(huán)島向南直行到萬(wàn)東北路4沿萬(wàn)東北路走0.7公里并經(jīng)環(huán)島左轉(zhuǎn)5沿萬(wàn)東北路走1.3公里并向南直行到萬(wàn)東南路6沿萬(wàn)東南路走7.8公里并向南直行7走8.2公里并右轉(zhuǎn)8走100米并向東南直行9走500米到達(dá)目的地二、商業(yè)配套(大中型商場(chǎng)、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、集市、影院、娛樂(lè)場(chǎng)所)商場(chǎng)：重百超市某店、重客隆某店、永輝超市某店醫(yī)院：某醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標(biāo)客戶來(lái)這主要是旅游觀光，學(xué)校：區(qū)縣的中小學(xué)酒店：某區(qū)僅有的兩家三星級(jí)級(jí)以上星級(jí)酒店中，某假日酒店(準(zhǔn)四星),規(guī)模較小，客房?jī)H49間，會(huì)議室僅能容納120人，只能滿足較小規(guī)模的會(huì)議接待要求，不能很好代表該地區(qū)形象，而且酒店地處該地區(qū)市中心，被鬧市包圍，對(duì)于其目標(biāo)客源(游客),主要來(lái)自某市主城區(qū)，他們來(lái)該地旅游店布局不能滿足目標(biāo)客戶群的需要；而芙蓉麗苑(三星),已開業(yè)6年，內(nèi)部設(shè)備陳舊，其會(huì)議室不但小，而且慘不忍睹(天花板和墻壁到處殘留下雨水侵蝕的痕跡)顯然已嚴(yán)格參照"四星酒店評(píng)星要求"、考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，酒中心"等多功能、完善配套于一身，某溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該圖1.5:某溫泉假日酒店產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個(gè)條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特二是以大城市為依托。旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體主要是周邊的大城市居民，因此建在大城市300公里范圍內(nèi)，汽車?yán)锍?—4個(gè)一、自然環(huán)境分析：該項(xiàng)目位于某區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風(fēng)景帶，其中主要景區(qū)有某、某鯉魚河、銅鼓灘、某石林、某國(guó)家深林公園、奧陶紀(jì)森林公園等。每年前去某旅游的游客始終保持在100萬(wàn)人次以上，僅在去年，某區(qū)的旅游直接收入就達(dá)到9100多萬(wàn)元。近年來(lái)，某區(qū)集中資金建成綦萬(wàn)高速公路，大大拉近了某與主城區(qū)之間的距離，從某到主城，從原來(lái)的四五個(gè)小時(shí)車程，縮短到現(xiàn)在的一個(gè)多小時(shí)，周末到某度假的游客驟然增多；與此同時(shí)，某把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，某石林—某—奧陶紀(jì)—九鍋箐等景點(diǎn)形成“抱團(tuán)”。從1998年開始，某至今已連續(xù)舉辦了九屆“石林苗族踩山會(huì)”和“銅鼓灘旅游漂流節(jié)”,某旅某地處某市某區(qū)某原始森林，據(jù)某城區(qū)20公里。景區(qū)規(guī)劃面積10.08平方公里，峽谷全長(zhǎng)13公里，包括6公里的電瓶車觀光游覽線路、6公里的人行棧道和浮橋、1公里的觀光索道。景區(qū)具有“山清、水秀、林密、谷定為國(guó)家森林公園、國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)、某首家環(huán)保示范景區(qū)。其森林覆蓋率達(dá)97%,現(xiàn)存有銀杉、珙桐、高山杜鵑等植物1800余種，以及黑葉猴、穿山甲等國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物，圖1.5某風(fēng)景區(qū)被專家喻為“渝黔生態(tài)基因庫(kù)”。水是某的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具險(xiǎn)絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴某鯉魚河風(fēng)景區(qū)位于某區(qū)南天、景星兩鄉(xiāng)之間，處于云貴高原向四川盆地過(guò)渡的大婁余脈，總面積90余平方公里。投資1.5億元圖1.6某鯉魚河風(fēng)景區(qū)水寶地。它位于該市東南150公里的某區(qū)與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長(zhǎng)約30公里，景區(qū)面積90多平方公里，獨(dú)素有"渝黔第一漂"之稱的鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)，位于某區(qū)關(guān)壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距某城區(qū)57公里。是一個(gè)以漂流為主，觀賞兩岸風(fēng)景為輔的景區(qū)。呈"V"型河谷的銅鼓灘，寬10至60米，最窄處僅幾米，水質(zhì)優(yōu)良，水量豐富，氣侯四不涼，夏不漲，四季長(zhǎng)瀉。年平均氣溫達(dá)18度以上。特別是圖1.7銅鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)冬季氣溫比同緯度的長(zhǎng)江中下游地區(qū)高4度左右，正當(dāng)祖國(guó)北方萬(wàn)里雪飄之時(shí)，銅鼓灘漂流地區(qū)國(guó)科學(xué)院張寶坤方法統(tǒng)計(jì)，銅鼓灘漂流地區(qū)冬季較短，僅60天左右，而春、夏、秋三季長(zhǎng)達(dá)300天以上。這里春早較為突出，2月中旬日平均氣溫高于10度，4月平均氣溫已達(dá)18.6度，春季溫和降水適中，季長(zhǎng)達(dá)4個(gè)多月，從5月初開始至9月底結(jié)束，日平均氣溫達(dá)26.9度，銅鼓灘秋季涼爽宜人，10月平均氣溫可達(dá)18.2度，11月平均氣溫14某國(guó)家森林公園公園以豐富多樣的地貌景觀和山林植被及天象某石林位于某區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，某石林距某市區(qū)165千米，距某城區(qū)20千米。某石林系我國(guó)第二大石林，面積2.4平方千米。它形成于石頭多形似飛禽走獸，被地質(zhì)學(xué)家稱為天然石造的“動(dòng)物樂(lè)園”;亦區(qū)某—石林風(fēng)景名勝區(qū)核心的中央節(jié)點(diǎn)，距某主城區(qū)11012公里，距某6公里。整個(gè)景圖1.8某石林風(fēng)景區(qū)區(qū)規(guī)劃面積12.57平方公里，其中核心區(qū)面積4.2平方公里，開發(fā)面公園經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，高收入群體的出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)改革開放30多年的發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的高收入階層，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的一份抽樣調(diào)查，到2020年我國(guó)中等收入群體(年收入6萬(wàn)元—50萬(wàn)元),將由現(xiàn)在5.04%擴(kuò)大到45%。此外某市去年全年的地方生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到14.9%,超出該市去年初所設(shè)的12%目標(biāo)，也比中國(guó)全國(guó)去年的8.4%預(yù)估GDP增長(zhǎng)高出近一倍。據(jù)某市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，市政府的目標(biāo)是在今年取得15%的GDP增長(zhǎng)。展望2010年，某的突破7000億元，主要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為投資，預(yù)計(jì)今年將增長(zhǎng)20%,總量超過(guò)6500億元。根據(jù)市綜合經(jīng)濟(jì)研究院公布的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達(dá)到19180元—19460元。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會(huì)比今年(預(yù)計(jì)17220元)增加1960元。這些高收入階層正在形成強(qiáng)大的投資與消費(fèi)群體，對(duì)旅游度假區(qū)人投資中一種保值增值的有效投資渠道。加上銀行存款利率低和股市低迷，個(gè)人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。而某承諾某溫泉假日酒店的將近百分之八的回報(bào)率將有很大的吸引(二)日益發(fā)達(dá)的交通、通訊條件與假期的增多。我國(guó)交通、通訊日趨發(fā)達(dá)，鐵路、公路、航空運(yùn)輸，特別是高1.2項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略①開發(fā)進(jìn)程：在政府積極的支持情況下，2009年12月31日，某集團(tuán)正式與某區(qū)政府某管委會(huì)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。預(yù)計(jì)酒店2010年5月主體工程完工，2010年年終部分功能營(yíng)業(yè)，2011年3月8日作。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，預(yù)計(jì)酒店建設(shè)的進(jìn)度如下：圖1.101.酒店動(dòng)工時(shí)間：2010年1月31日前；2.酒店主體工程完工：2010年5月1日前；3、竣工及驗(yàn)收：2010年12月31日前竣工，計(jì)劃2011年3月8日前完成全部驗(yàn)收；4.酒店全面裝修及營(yíng)業(yè)時(shí)間：2010年7月至11月20日全面裝修，部分裝修工程分項(xiàng)驗(yàn)收，保證2010年12月前部分功能開放營(yíng)業(yè)；2011年3月份之前裝修采購(gòu)全面完成，2011年3月酒店全面營(yíng)1.3項(xiàng)目主要策劃結(jié)論了顯著的成效。從地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了2009年樓市的升溫趨勢(shì)：1至6月，全國(guó)商品房銷售34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%;至7月，銷售41755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%;至8月，銷售49416萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.9%;至9月，銷售58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.8%;至10月，銷售66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%?！盎嘏蓖局?，購(gòu)房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一已降至數(shù)月。產(chǎn)權(quán)式酒店客房定位主要是20—60平米單間、標(biāo)間及套房等，價(jià)格控制在8000—10000元/平方米，總價(jià)為16—60萬(wàn)元。酒店(一)產(chǎn)品賣點(diǎn)：圖1.11與自然融為一體的某溫泉假日酒店度假酒店的感覺(jué)。圖1.12假日酒店豪華餐廳圖1.13假日酒店龐大會(huì)議廳24小時(shí)送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務(wù)秘書、24小時(shí)保安、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、代交出租車、導(dǎo)游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護(hù)、嬰兒床、插花、維修、免費(fèi)擦鞋、鐘點(diǎn)工服務(wù)、日用品代購(gòu)服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)以及其它個(gè)性化服務(wù)，給業(yè)主超四星級(jí)酒店享受。4、靈活管理：某溫泉假日酒店交付后，業(yè)主可根據(jù)擇三種不同的委托管理方式：商務(wù)休閑型(有錢無(wú)閑),業(yè)主每年可免費(fèi)使用一定天數(shù)，其余時(shí)間交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型(有錢有閑),業(yè)主每年可免費(fèi)使用若干天，其余時(shí)間交由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型(充分享受),業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務(wù)，(二)營(yíng)銷渠道：自行營(yíng)銷，在主城區(qū)及某區(qū)設(shè)點(diǎn)銷售。(三)價(jià)格：以其較高的回報(bào)率和完備的綜合配套來(lái)帶動(dòng)樓盤價(jià)格，總體策略是低開高走，同時(shí)在銷售過(guò)程中會(huì)實(shí)行老帶新優(yōu)惠、(四)推廣：本策劃將整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間分為四個(gè)時(shí)期---導(dǎo)入期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，持續(xù)期。再對(duì)每個(gè)時(shí)間段制定相應(yīng)的廣告策略2.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析2.1.2全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析一、2009我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2009年以來(lái)，為了應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)挑戰(zhàn)，我國(guó)實(shí)行積極穩(wěn)健的財(cái)政政策，頒布四萬(wàn)億投資計(jì)劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑1、我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢(shì)基本確立前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%。分季度看，一季度GDP同比增長(zhǎng)6.1%,二季度增長(zhǎng)7.9%,三季度增長(zhǎng)8.9%。連續(xù)2個(gè)季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的態(tài)2、快速回升主要依靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，投資和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁據(jù)測(cè)算，在2009年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)中，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是4個(gè)百分點(diǎn)，投資的貢獻(xiàn)率為7.3個(gè)百分點(diǎn)。而出口在三個(gè)季度對(duì)GDP的拉動(dòng)則是負(fù)的3.6個(gè)百分點(diǎn)。2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，3、進(jìn)出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn)前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國(guó)出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。11月份，全國(guó)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)9.8%,實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長(zhǎng)。11月份，全國(guó)出口同比下降1.2%,環(huán)比增長(zhǎng)2.6%。4、CPI和PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比下降1.1%,工業(yè)品出廠價(jià)格(PPI)同比下降6.5%,二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢(shì)。二、2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：2010年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢(shì)，隨著世界經(jīng)濟(jì)回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。在此背景下，2010年的經(jīng)濟(jì)1、投資仍將保持較大規(guī)模2010年投資增長(zhǎng)的可持續(xù)性仍然樂(lè)觀。主要原因在于：其一，新開工項(xiàng)目增速達(dá)81.1%,顯示未來(lái)仍有大量在建投資項(xiàng)目支撐較快的投資增速；其二，2009年中央政府安排新增的財(cái)政投資4875億元之中仍有2000億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投2、消費(fèi)增速會(huì)進(jìn)一步加快2010年，隨著中國(guó)消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會(huì)保障體系的完善，新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施和推進(jìn)，中西部消費(fèi)潛力的釋放，以及其它推動(dòng)消費(fèi)的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對(duì)居民3、出口有望轉(zhuǎn)負(fù)為正從目前情況分析，2010年世界經(jīng)濟(jì)有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國(guó)外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)，2010年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)3.1%。隨著各國(guó)穩(wěn)定金融市場(chǎng)的政策措施取得明顯成效，4、嚴(yán)重通脹不會(huì)出現(xiàn)面對(duì)2009年的天量貨幣供給、國(guó)際大宗商品價(jià)格的上漲等因素，“2010年必定通脹”是極富市場(chǎng)感召力的一種觀點(diǎn)。在一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對(duì)貨幣發(fā)行權(quán)的使用，向市場(chǎng)注入了過(guò)多的流動(dòng)性，也可能源于商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸供給，在貨通貨膨脹的生成不僅僅導(dǎo)源于以上兩個(gè)原因，外部因素推動(dòng)也是一個(gè)重要導(dǎo)因?；趪?guó)內(nèi)和全球過(guò)剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為，2010年不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重通脹。5、積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策會(huì)延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手2010年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，但是2010年的支出結(jié)構(gòu)將會(huì)更加優(yōu)化，對(duì)于民生、社會(huì)保障等領(lǐng)域會(huì)加大投入。2010年貨幣政策走向成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。2010年將繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。適時(shí)適度開展公開市場(chǎng)操作，保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕。預(yù)計(jì)2010年GDP增長(zhǎng)將達(dá)到9%左右；2009年1—10月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率達(dá)到33.1%的水平，2010年的投資增長(zhǎng)速度仍將延續(xù)；從消費(fèi)增長(zhǎng)率來(lái)看，2009年10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額11718億元，同比增長(zhǎng)16.2%,全年將保持16%的水平，2010年的消費(fèi)增長(zhǎng)率將是溫和上升趨勢(shì)；進(jìn)口增長(zhǎng)率在2009年1—9月累計(jì)同比負(fù)20.4%,出口增長(zhǎng)率負(fù)21.3%,但自8月份進(jìn)出口已出現(xiàn)收窄趨勢(shì)，2010年外貿(mào)情況會(huì)有所改善。預(yù)計(jì)2009年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達(dá)到3.8萬(wàn)億元和2.6萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)23.8%和19.7%,低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長(zhǎng)18.9%和14.1%,增速分別較上月加快1.2個(gè)百分點(diǎn)和0.7個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)今年以來(lái)的逐月回升勢(shì)頭,但與2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有較大差距，亦低于2008年全年水平。億元0圖2.11999-2009年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長(zhǎng)率億平方米，分別同比增長(zhǎng)19.5%和8.4%(2008年分別為27.4億和9.7億平方米)。全國(guó)住宅施工面積和新開工面積達(dá)到25.6億、8.5億平方米，分別同比增長(zhǎng)18.1%和5.8%,增幅均低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，全國(guó)商品房施工面積、新開工分別比上年增長(zhǎng)16.4%、3.3%(2008年全年為16.0%和2.3%),住宅施工和新開工面積分別增長(zhǎng)15.0%、0.4%(2008年全年為16.0%和1.4%),連續(xù)兩年保持低速增長(zhǎng)，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠(yuǎn)低于2000-2007年平均水平(19.8%)。如圖2.2所示。萬(wàn)平州*萬(wàn)平州*D20042006—陳工面和地長(zhǎng)事200220圖2.21999年-2009年全國(guó)住宅施工和新開工面積及其增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)2009年全年,全國(guó)商品房銷售面積和銷售額將達(dá)到9-9.5億達(dá)到850-900萬(wàn)套(06、07、08年分別為504、625、556萬(wàn)套),銷售額為3.5-4萬(wàn)億元。2009年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別達(dá)到6.6億平方米和3.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)48.4%和79.2%,住宅銷售面積和銷售額分別為6億平方米和2.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)50.1%和84.3%,規(guī)圖2.4、表2.1所示。圖2.31999年-2009年全國(guó)住宅銷售面積和銷售額(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系圖2.41999-2009年全國(guó)住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系歷年全國(guó)商品房和住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率表2.12000-2006年商品房25.1%住宅銷售面積均19%。商品房18%。-30%。平住宅銷平均27.3%。2.2某市投資環(huán)境分析2.2.1某市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2009年某市經(jīng)濟(jì)逆流而上，取得了平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)。初步統(tǒng)計(jì)，全市生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)14.3%,躍上5098億元新臺(tái)階；地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)30.4%,達(dá)到577億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)28%,社會(huì)消費(fèi)品零售總額、外貿(mào)出口分別增長(zhǎng)24.3%和26.4%。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高40%,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)255億元。市屬國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)7500億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)100億元，增長(zhǎng)40%。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值增長(zhǎng)18.2%。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額分別達(dá)到8018億元和6177億元，增長(zhǎng)21%、19%,不良貸款率下降到3.1%左右。區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟(jì)增速均快于全市平均水平。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境迅速惡化、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難增據(jù)某市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已供應(yīng)土地顯示，截止到2009年12月28日，2009全年某市已供應(yīng)191塊地(含有工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地等),已供應(yīng)土地面積約20030畝，土地總收益約373億元，土地平均成交地價(jià)186萬(wàn)元/畝，折合樓面單價(jià)2789元/平方米。其中住宅及商業(yè)金融用地面積約11454畝，占整個(gè)成交量的57.18%,成交金額約349億元，成交地價(jià)305萬(wàn)元/畝，折合平均成交樓面單價(jià)4572元/平方米。(億元)(萬(wàn)/畝)(元/m2)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)源某市國(guó)土局公眾信息網(wǎng)而就在2009年的最后一天，來(lái)自某市財(cái)政局的消息稱，"2009年，某市財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成1140.15億元，增長(zhǎng)18.4%?！备鶕?jù)這一數(shù)據(jù)，2009年某市土地出讓金收入就站到了總財(cái)政收入的32.71%。政府土地出讓金收入是衡量土地市場(chǎng)活躍度的重要指標(biāo)。某的這一數(shù)據(jù)也間接反映了某2009年土地市場(chǎng)非?；钴S。而早前根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)測(cè)算，北京今年土地成交金額達(dá)928億元，土地出讓金收入占財(cái)政收入比重達(dá)到45.9%。各地方數(shù)據(jù)的相繼出爐也印證了2009年瘋狂的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至2009年12月31日23:30分，2009年某主城成交商品房261166套，成交面積達(dá)到2416.63萬(wàn)平方米。成交金額超千億元，達(dá)到1042.16億元，成交均價(jià)4319.57在金融危機(jī)的2008年，某主城區(qū)商品房成交套數(shù)僅為133085套，成交面積1252.21萬(wàn)平方米，商品房成交均價(jià)3998元/平方米。即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)頂峰時(shí)期的2007年，某主城區(qū)商品房成交套數(shù)才182699套，成交面積1788.40萬(wàn)平方米，成交均價(jià)3335元/平方米。2007-2009年商品房月度成交均價(jià)對(duì)比(元/平方米)8月9月——2009年4月5月10月11月12月6月7月1月—圖2.52007——2009某主城區(qū)商品房月度成交均價(jià)對(duì)比2009年的成交套數(shù)和成交面積均達(dá)到了2008年的兩倍，成交均價(jià)比08年增長(zhǎng)了8%,增加了321元/平方米。2009年成交總套數(shù)比2007年增長(zhǎng)43%,增加78467套。成交面積相較于2007年增長(zhǎng)了35%,增加了628.23萬(wàn)平方米。而在市民最關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題上，2009年某主城商品房成交均價(jià)比2007年上漲了29.5%,增加了984元/平方米。成交客數(shù)成交面積(萬(wàn)平方米)00圖2.62007——2009某主城區(qū)商品房成交量對(duì)比一、投資再創(chuàng)歷史新高。"項(xiàng)目建設(shè)年"成效明顯，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資36億元，增長(zhǎng)46%,投資額度創(chuàng)歷史新高，增長(zhǎng)速度位居全市前列。二、對(duì)外開放成效明顯。引進(jìn)投資500萬(wàn)元以上競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目14個(gè)，實(shí)際利用區(qū)外資金24.6億元，增長(zhǎng)82%。實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易480萬(wàn)美元，比去年增長(zhǎng)4.27倍。總產(chǎn)值38億元，增長(zhǎng)15.3%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)由年初的102%提高到127%。四、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值4.2億元，增五、旅游人次大幅增長(zhǎng)。全年接待游客125萬(wàn)人次，增長(zhǎng)29%;實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入4.1億元，增長(zhǎng)19.6%;實(shí)現(xiàn)旅游直接收入1.44億元，增長(zhǎng)17.3%。六、金融機(jī)構(gòu)存貸兩旺。截止11月底，駐區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款、貸款余額分別增長(zhǎng)41.3%、80.1%,存貸比首次突破50%。2.4項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分析通過(guò)投資環(huán)境分析得知，目前全國(guó)和某市的房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境較好。盡管因?yàn)?008年全球金融危機(jī)的影響，某市地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一段時(shí)間的低迷，但隨著國(guó)家4萬(wàn)億投資和地方投資的出臺(tái)，2009年下半年開始國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步提升，某市也出臺(tái)了五年投資3000億建設(shè)和諧人居新某的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和項(xiàng)目本身情況，做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略分期：本項(xiàng)目占地有13749平米，規(guī)模相對(duì)較小，所以不分戰(zhàn)略方向：打造集“客房入住、溫泉娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)"等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店。隨著某區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂(lè)、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級(jí)假日酒店的新建，與某景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為某區(qū)的標(biāo)志性建筑和某市一顆閃亮的明星。3項(xiàng)目地塊條件分析3.1項(xiàng)目地塊自然條件分析3.1.1地塊的氣候條件分析某市位于青藏高原與長(zhǎng)江中下游平原之間過(guò)渡地帶的四川盆地的西南部，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候，冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤(rùn)；無(wú)霜期長(zhǎng)、雨量充沛；溫潤(rùn)多陰，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴某市屬中亞熱帶溫潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均氣溫17.50℃,常年平均降雨量1104.20毫米，年均蒸發(fā)量950.40毫米，年均氣壓978.60百帕毫巴，無(wú)霜期311天?？偟臍夂蛱攸c(diǎn)是：氣候溫和，雨量充沛多爽多綿雨，冬無(wú)嚴(yán)寒少霜雪。無(wú)霜期長(zhǎng)，具有典型的季風(fēng)氣候特都在0℃以上。某地處某市某區(qū)某原始森林，據(jù)某城區(qū)約20公里。某風(fēng)景區(qū)熱帶和溫帶完好的自然生態(tài)，森林覆蓋率達(dá)97%,被專家譽(yù)為“渝黔生物基因庫(kù)”,是目前某地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護(hù)最完好的自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)，該風(fēng)景區(qū)氣溫10~20攝氏度，全長(zhǎng)13公里，其中有6公河谷寬約40—50米，沿河有平緩地，谷斷面呈"V"字形，河面狹窄。以下河段寬度一般約20米，有的河僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。某頂?shù)赘叨仍?00—600米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在70—80度，部分岸坡直立在90度以上，高在1200米左右。本項(xiàng)目地塊位置位于某市某區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社(某景區(qū)約7米。3.1.2地上建筑物中A地塊的總面積為13749平方米，B地塊的總面積為7267平方米。3.1.3地塊的地質(zhì)條件分析②地震震基本烈度6度區(qū)，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.05g。根據(jù)剪切波測(cè)試成果(等效剪切波速值見(jiàn)表3.2.1),按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地填土、砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場(chǎng)地覆土層厚度0-15.8m,等效剪切波速為166-174m/s,場(chǎng)地屬有利地段，場(chǎng)地類別為Ⅱ類建筑場(chǎng)地，設(shè)計(jì)特征周期0.35s。③水文地質(zhì)條件場(chǎng)區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無(wú)大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā)育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補(bǔ)給，水量較小，對(duì)施工影響不大。據(jù)對(duì)環(huán)境條件分析及鄰近建筑調(diào)查，判斷地下水對(duì)鋼筋砼無(wú)腐蝕3.2項(xiàng)目地塊SWOT分析3.2.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析①該項(xiàng)目分為A、B兩個(gè)地塊，都位于某景區(qū)內(nèi)的南大門，處入谷要沖。其中A地塊位于風(fēng)景區(qū)至某的公路旁，同時(shí)附近就是一公里的②在A、B兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，③項(xiàng)目與景區(qū)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。景區(qū)的天然自然為酒店帶來(lái)源源不斷的游客，同時(shí)酒店的經(jīng)營(yíng)發(fā)④該項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)。⑤政府支持的政策。該項(xiàng)目的土地價(jià)格為商住用地，土地價(jià)格約定為20萬(wàn)元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免，作為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盡可能的給予相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠。同時(shí)；為完善和加強(qiáng)酒店配套，保證酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，更好的服務(wù)于某的旅游發(fā)展情況，參照某委發(fā)[2009]35號(hào)文《某區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》,政府免費(fèi)提供50畝森林帶(位于項(xiàng)目地塊后方即東北側(cè)),作為酒店的“戶外拓展訓(xùn)練基地”,由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓(xùn)設(shè)施和森林管護(hù)用房，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。⑥通過(guò)實(shí)地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前某區(qū)僅有兩家三星級(jí)以上的假日酒店(某假日酒店、金芙蓉賓館)且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。而本項(xiàng)目將打造為集"超四星級(jí)客房入住、溫泉娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級(jí)溫泉假日酒店。因此，從本項(xiàng)目的定位與設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價(jià)格水平來(lái)說(shuō)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的。面對(duì)這些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目應(yīng)3.2.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析①該項(xiàng)目是的定位超四星級(jí)酒店，屬于中高等消費(fèi)水平，需要一②本項(xiàng)目地處景區(qū)，離某城區(qū)較遠(yuǎn)；周邊的餐館、賓館、旅社提③該項(xiàng)目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時(shí)期3.2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析某區(qū)背靠3000萬(wàn)人口的某直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場(chǎng)。特別是某提出打造“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”,發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計(jì)10—15年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增1000萬(wàn)城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%,依托某特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣政治背景還可以吸引某以外的國(guó)內(nèi)外游客來(lái)某旅游。因此，某區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)空間。隨著綦萬(wàn)高速公路的開通，到某主城1—1.5小時(shí)車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，自直轄以來(lái)，某經(jīng)濟(jì)有質(zhì)的飛躍，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)，使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。某首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店——海蘭云天的成功，可以說(shuō)為某產(chǎn)權(quán)式由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化帶來(lái)的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機(jī)。長(zhǎng)久以來(lái)，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人投資理財(cái)?shù)氖走x，但截止2002年2月的第8次降息(一年期定期存款利率已降到1.98%),利息稅的增收，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開始弱化，社會(huì)理財(cái)觀念發(fā)生了根本性變化。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期有所波動(dòng)，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，投資不動(dòng)產(chǎn)仍然是投資者的首選。同時(shí)，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，相信某公司在明年借勢(shì)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必隨著某城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸爬滾打后，某產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已相對(duì)成熟起來(lái)。其一，原來(lái)制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個(gè)性特征和獨(dú)特的飲食文化已經(jīng)讓某成為全國(guó)文明的旅游城市。其二，隨著某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資理念。其三，某作為一個(gè)新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。但是隨著某對(duì)外開放步伐的進(jìn)一步加快以及各種國(guó)際會(huì)議的舉辦勢(shì)必激3.2.4項(xiàng)目威脅分析本項(xiàng)目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項(xiàng)目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價(jià)賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項(xiàng)目同日而語(yǔ)，但是從經(jīng)濟(jì)性角度考慮其低廉的價(jià)格依然是本項(xiàng)目的一個(gè)威脅性因素，主要的客戶可能來(lái)自于中低消費(fèi)水平的人群，所以能否有效的吸目前項(xiàng)目存在的威脅主要來(lái)某城區(qū)的某假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務(wù)質(zhì)量都在三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)我們認(rèn)為本項(xiàng)目的威脅主要來(lái)自于潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，一旦項(xiàng)目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會(huì)出現(xiàn)跟進(jìn)者。跟進(jìn)者對(duì)于本酒店運(yùn)營(yíng)模式及服務(wù)特3.3項(xiàng)目適宜性分析最適宜項(xiàng)目：產(chǎn)權(quán)式假日酒店項(xiàng)目位于某景區(qū)南大門，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目主要地塊的用地性質(zhì)，本項(xiàng)目的最適宜建設(shè)的項(xiàng)目為：產(chǎn)權(quán)式假日酒店。由于本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，所以建假日酒店會(huì)更快，更有效的收回投資，獲得利潤(rùn)。(1)產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì)70年代區(qū)歐美國(guó)家的一些著名旅游城"TIMESHARE"(中文譯為"泰慕賽爾")即"時(shí)(2)產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)(3)產(chǎn)權(quán)式酒店的分類時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位(酒店標(biāo)間)分為一定的時(shí)間(如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份),出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間(如一周)的居住權(quán)。>純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報(bào)，同期限的免費(fèi)入住權(quán)(如城市之光年免費(fèi)入住權(quán)為30天)。純產(chǎn)權(quán)酒養(yǎng)老型酒店是指投資人(往往是最終消費(fèi)者),購(gòu)買用于退休后養(yǎng)管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)>時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”,這些“分?jǐn)?shù)”間、地點(diǎn)、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選(4)產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入"豐裕社會(huì)",中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來(lái)。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。據(jù)資料顯示，[WTO國(guó)際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長(zhǎng)15.8%;1980年，全球5001992]80年代到90年代初,全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達(dá)300億美元，在客戶類型上，有60%是中產(chǎn)階層家庭投資，40%為企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)投資。所有信息統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了200多家，遍布中國(guó)個(gè)逐步形成燎原之勢(shì)。深圳大梅沙"雅蘭酒店”、三九集團(tuán)"丹楓·白露”;北京的“金色假日"、“快樂(lè)無(wú)窮大———龍慶(假日)鄉(xiāng)村俱大酒店”、“黃金海岸花園”;上海的“鳳凰大廈”;秦皇島的“維際大廈，純小戶型酒店公寓，單價(jià)在7800元/m2,套內(nèi)35m,年返租19164元(1597元/月)。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買。對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購(gòu)買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂(lè)、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購(gòu)買的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無(wú)外乎三類消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其力投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。>國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)流程介紹環(huán)節(jié)一：開發(fā)目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。環(huán)節(jié)二：經(jīng)營(yíng)目前，無(wú)論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開發(fā)—銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管)——兌現(xiàn)購(gòu)買者應(yīng)得的投資收益。這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購(gòu)買者對(duì)酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營(yíng)行為的體制、機(jī)制(即保證購(gòu)買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、正常情況下，一般星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)成本占到整個(gè)酒店日常營(yíng)業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是非?？捎^的，如果附以非常有營(yíng)業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無(wú)法比擬的。目前，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，加之歷來(lái)就于國(guó)際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營(yíng)管理并無(wú)太大的難度存在，無(wú)論是聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營(yíng)管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)三：銷售因?yàn)橥顿Y收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無(wú)論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營(yíng)方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡(jiǎn)述如下：方式一：純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者所有，購(gòu)買者通過(guò)酒店的經(jīng)營(yíng)盈轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為：監(jiān)管(7)開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)(又叫分紅比數(shù)),購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計(jì)算方式為：分紅總額×該房間收益比數(shù)收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積/營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁啟動(dòng)所須的全部投入開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。方式二：返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)(一般為6—8%為/年)為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買者的收益計(jì)算房產(chǎn)總價(jià)×事先約定的年回報(bào)比例(一般為6—8%)在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無(wú)區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)，度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購(gòu)買者收益前提的，一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會(huì)選擇一個(gè)國(guó)際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購(gòu)買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購(gòu)買者的購(gòu)買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的>產(chǎn)權(quán)式酒店的投資據(jù)專家介紹，中國(guó)改革開放20多年來(lái)共發(fā)生過(guò)四次較大規(guī)模投資第一次：八十年代，以銀行存款和國(guó)債為代表的“儲(chǔ)蓄型投資”成為大眾投資首選；第二次：九十年代初股票和期貨等“利潤(rùn)+風(fēng)險(xiǎn)型投資”進(jìn)入中第三次：九十年代后期，以住宅和商鋪為代表的“穩(wěn)定+傳統(tǒng)型第四次：進(jìn)入21世紀(jì)，商住樓、SOHO公寓等具有強(qiáng)烈的投資次投資浪潮”。體的數(shù)字分析，得出前四種投資品種的平均年收益率為2.64%,而產(chǎn)權(quán)式酒店以其保值增值能力強(qiáng)、形象好的優(yōu)勢(shì)，收益率一般維持在6%—10%,且非常穩(wěn)定。2002年，在別墅群已頗具規(guī)模的某市白市驛地區(qū)，“海蘭云天”供度假休閑時(shí)自用，同時(shí)酒店管理公司將經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)付給投資人作為收益回報(bào)。繼“海蘭云天”之后，2005年全國(guó)最大的一間產(chǎn)權(quán)式酒店也落戶某——新宏泰富產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店房間超過(guò)了300間，并在某市場(chǎng)率先引入了投資擔(dān)保公司：即便是酒店管理公司無(wú)法順利盈利，也有擔(dān)保公司為業(yè)主定期返利。引進(jìn)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式的還有金水香榭和戴斯大酒店等。二項(xiàng)目所在區(qū)——渝北區(qū)目前已經(jīng)有一家產(chǎn)權(quán)式道7號(hào)(人和段/天湖美鎮(zhèn)旁)某戴斯大酒店定位為涉外超五星級(jí)大酒總體而言，某產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)度過(guò)起步階段，并正處在進(jìn)一步發(fā)展階段。表1.1某市(主城)產(chǎn)權(quán)式酒店一覽表酒店名稱開業(yè)時(shí)間星級(jí)開發(fā)商海蘭云天4某力揚(yáng)物業(yè)發(fā)展有限公司新鴻泰富4某城龍置業(yè)有限公司戴斯大酒店5某安邦集團(tuán)4.1某主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年10月房交會(huì)需求釋放較大，受此影響，11月某主城區(qū)商品房成交量較10月下降幅度較大，但成交量仍接近了2萬(wàn)套，較去年同期大幅增長(zhǎng)73.43%,成交量仍屬高位運(yùn)行，房地產(chǎn)利率優(yōu)惠政策調(diào)11月商品房成交均價(jià)持續(xù)上漲，達(dá)到了4675元/平方米，為某歷史來(lái)四個(gè)區(qū)域本月成交均價(jià)皆超過(guò)了5000元/平方米。2009年11月，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，某主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目80個(gè)，新批準(zhǔn)預(yù)售面積178.88萬(wàn)平方米，較上月大幅增長(zhǎng)27.56%,較去年同期基本持平，僅下降了0.57%。2009年年末到來(lái)，場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)。如圖4.1所示。30020000圖4.12008-2009年某主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院西南分院某網(wǎng)上房地產(chǎn))2009年11月，某主城區(qū)商品房共成交190.14萬(wàn)平方米(19701套),較上月下降36.88%;較去年同期超過(guò)了80萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)73.43%。受10月需求釋放較大影響，11月商品房成交量有所20092009-2009年重慶主輔區(qū)南品房成060盛優(yōu)面權(quán)(萬(wàn)平方米)同衡解圖4.22008-2009某主城區(qū)商品房成交量(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院西南分院某網(wǎng)上房地產(chǎn))2009年11月，區(qū)域商品房成交量差異明顯，6個(gè)區(qū)域成交面積在20萬(wàn)平方米以上，其余區(qū)域均在10萬(wàn)平方米以下，無(wú)區(qū)域成交量在10-20萬(wàn)平方米之間。其中，僅渝北區(qū)成交面積超過(guò)了30萬(wàn)平方米，為31.63萬(wàn)平方米(3377套),占總成交量16.63%;其次是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，商品房成交量分別為29.68萬(wàn)平方米(2849套)27.51萬(wàn)平方米(3135套),所占比重分別為15.61%、14.47%;沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)商品房成交面積集中在23-25萬(wàn)平方米之間(1900-3200套之間),所占比重集中在12%-14%之間；渝中區(qū)、巴南區(qū)和高新區(qū)商品房成交面積集中在7-10萬(wàn)平方米之間(790-1100套之間),所占比重集中在3%-6%之間；大渡口區(qū)和北碲區(qū)成交量最少分別為2.87萬(wàn)平方米(218套)、0.86萬(wàn)平方米(106套),所占比重分別為1.51%、0.45%。500圖4.32009年11月某主城各區(qū)商品房成交量(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院西南分院某網(wǎng)上房地產(chǎn))2009年11月，區(qū)域商品房成交量差異明顯，6個(gè)區(qū)域成交面積在20萬(wàn)平方米以上，其余區(qū)域均在10萬(wàn)平方米以下，無(wú)區(qū)域成交量在10-20萬(wàn)平方米之間。其中，僅渝北區(qū)成交面積超過(guò)了30萬(wàn)平方米，為31.63萬(wàn)平方米(3377套),占總成交量16.63%;其次是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，商品房成交量分別為29.68萬(wàn)平方米(2849套)、27.51萬(wàn)平方米(3135套),所占比重分別為15.61%、14.47%;沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)商品房成交面積集中在23-25萬(wàn)平方米之間(1900-3200套之間),所占比重集中在12%-14%之間；渝中區(qū)、巴南區(qū)和高新區(qū)商品房成交面積集中在7-10萬(wàn)平方米之間(790-1100套之間),所占比重集中在3%-6%之間；大渡口區(qū)和北碲區(qū)成交量最少,分別為2.87萬(wàn)平方米(218套)、0.86萬(wàn)平方米(106套),所占比重分別為1.51%、0.45%。11月，某主城區(qū)商品房銷售面積略大于供應(yīng)面積，銷供比僅為1.06,較去年同期增長(zhǎng)0.45個(gè)點(diǎn)，較上月下降了1.09個(gè)點(diǎn)。從全年來(lái)看，僅8月供大于求，1-11月累計(jì)銷供比為1.37,供求失衡狀態(tài)嚴(yán)重。7圖4.42008-2009年某主城區(qū)商品房銷售比走勢(shì)圖(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院西南分院某網(wǎng)上房地產(chǎn))2009年上半年某主城區(qū)招拍掛土地成交環(huán)比增長(zhǎng)321.77%,同比增長(zhǎng)77.58%,其中商品房用地觸底反彈，較2008年下半年增長(zhǎng)135.02%,土地市場(chǎng)明顯回暖，原因一是由于08年土地成交較少導(dǎo)致09年新入市項(xiàng)目減少，而09年節(jié)后市場(chǎng)需求旺盛，供求失衡現(xiàn)象明顯，為保證市場(chǎng)供應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在加上去年土地財(cái)政吃緊，今年地方政府有大量推地的意愿，上半年政府集中推出多塊區(qū)位條件較好的地塊吸引開發(fā)企業(yè)；二是由于新供應(yīng)不足，而09年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，2009年上半年某主城區(qū)商品房成交量相當(dāng)于2008年的90%,許多企業(yè)出現(xiàn)無(wú)房可售局面，如不拿地將進(jìn)一步影響企業(yè)發(fā)展，市場(chǎng)預(yù)期加上企業(yè)自身發(fā)展動(dòng)力，企業(yè)拿地?zé)崆檩^高；三是房屋熱銷、庫(kù)存下降，資金回籠較快，開發(fā)企業(yè)扭轉(zhuǎn)了08年資金緊張局面，同時(shí)國(guó)家對(duì)住宅項(xiàng)目資本資金占比要求大幅下調(diào)至20%,更顯著提高企業(yè)投資能力，推動(dòng)新一輪拿地?zé)岢?；四是土地增值保值的通貨圖5、小規(guī)模地塊出讓特征明顯：96%地塊小于300面2009年上半年成交南品房用地規(guī)技分布(畝)>500畝_>500畝_<50畝300-500畝_200-300畝數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院西南分院重慶土地交易中心2009年上半年某主城區(qū)成交商品房用地規(guī)模分布來(lái)看，大于500畝、300-500畝、200-300畝地塊各成交1宗，所占比重均為2%;100-200畝土地成交7宗，所占比重為16%;50-100畝土地成交13宗，所占比重為29%;小于50畝土地成交量較大，共成交22宗，所占比重為49%?？傮w來(lái)看，上半年小規(guī)模土地出讓特征明顯，96%地塊小于300畝。從2009年上半年招拍掛成交商品房用地規(guī)劃建筑面積區(qū)域分布應(yīng)量較大，占總量42.60%;其次是沙坪壩區(qū)，規(guī)劃建筑面積為142.80萬(wàn)平方米，所占比重為17.23%;巴南區(qū)、渝北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)規(guī)劃建筑面積集中在50-80萬(wàn)平方米之間，所占比重集中在6%-10%;高新區(qū)、九龍坡區(qū)規(guī)劃建筑面積分別為27.15萬(wàn)平方米、23.04萬(wàn)平方米，所占比重分別為3.28%、2.78%;大渡口區(qū)規(guī)劃建筑面積最少為15.43萬(wàn)平方米，所占比重為1.86%。4.1.3分析火暴的景象，因此對(duì)于投資該區(qū)普通住宅商品房應(yīng)該慎之又慎，以免陷入泥沼；結(jié)合本項(xiàng)目最大的區(qū)位因素—旅游資源，以及交通、強(qiáng)大4.2某區(qū)假日酒店市場(chǎng)需求調(diào)查4.2.1某區(qū)假日酒店市場(chǎng)需求調(diào)查本次調(diào)查采取的是實(shí)地走訪的方式。在某城區(qū)只有某假日酒店、金芙蓉賓館符合三星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，而金芙蓉年長(zhǎng)日久，已顯陳舊，缺乏時(shí)尚感，對(duì)本項(xiàng)目不具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)本項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)力的某假日酒店是一家涉及餐飲娛樂(lè)、水療會(huì)所、休閑茶吧、大(小)會(huì)議廳及客房為一體的涉外三星級(jí)酒店，總投資4000余萬(wàn)元，建筑面積約12000m2,是某區(qū)目前檔次最高的政務(wù)接待酒店。酒店共有不同類型客房49間，其裝潢典雅、設(shè)施功能齊全。4.2.2某區(qū)假日酒店現(xiàn)狀調(diào)查某假日酒店符合三星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，因此下面就以該酒店為重點(diǎn)①該酒店第一層是接待大廳，可容納150人左右就坐，另外還有水療會(huì)所和K歌房。②第二、三層是酒樓以及兩間會(huì)議室。酒樓可同時(shí)容納500人左右就餐，其中包間大約有15個(gè)左右，兩個(gè)會(huì)議室是一大一小，其中大的會(huì)議室可就坐120人左右，價(jià)格為700元半天，1200元全天。③第四層是住宿樓。共49個(gè)房間，分為商務(wù)標(biāo)間、普通套房、豪華套房，可同時(shí)容納150人左右住宿，標(biāo)間的價(jià)格為200元每天，普通套房的價(jià)格為600元左右，豪華套房?jī)r(jià)格為800元每天。④酒店大廳門前是該酒店的免費(fèi)停車場(chǎng)，約20個(gè)車位。⑤在該酒店的外圍以及內(nèi)部的綠化率不高。通過(guò)實(shí)地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在酒店的外圍僅栽種少量的樹木，同時(shí)在酒店的內(nèi)部以及房間也幾乎⑥酒店的房間內(nèi)部沒(méi)有提供電腦網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，只提供了網(wǎng)線，如果⑦該酒店的客源大體可分為三類，第一類是當(dāng)?shù)氐恼畽C(jī)關(guān)，因工作的需要，在該酒店舉行工作會(huì)議。這類客戶也是該酒店在旅游淡季的主要客源。第二類是到某的游客，這類客戶是該酒店在旅游旺季的主要客源。第三類是散客，這類客戶缺乏穩(wěn)定性，主要是到當(dāng)?shù)爻?.2.3結(jié)論①某區(qū)僅有兩家三星級(jí)賓館和兩家二星級(jí)賓館，整體接待設(shè)施比較落后，且檔次較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足某旅游發(fā)展的需要，特別是高端酒店仍是一片空白。②目前，某區(qū)的人均收入和消費(fèi)都處在較低的水平，因此在旅游淡季的時(shí)候酒店各方面的服務(wù)和價(jià)格應(yīng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，主要吸引主城的消費(fèi)者前去消費(fèi)，以增加收入。③結(jié)合其他酒店的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目應(yīng)在軟、硬件兩個(gè)方面下功夫，提升自己酒店的服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)理念、和酒店特有的文化，同時(shí)要在綠化率、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面加大投入，領(lǐng)先于其他酒店，5項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)分析5.1市場(chǎng)定位分析市場(chǎng)定位是決定一個(gè)項(xiàng)日成敗的基礎(chǔ)，它實(shí)際上是確定買家的范圍.確定主要是為哪部分人群服務(wù)。定位精確，界限清晰才能得到市場(chǎng)的認(rèn)同，假日酒店產(chǎn)品不可能為所有的消費(fèi)人群提供并滿足他們所有需求：必須界定一個(gè)或幾個(gè)最具有現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力和實(shí)際需求的消費(fèi)群.以此構(gòu)成本案的目標(biāo)消費(fèi)群。只有明確了產(chǎn)品的銷售對(duì)象，才能根據(jù)其消費(fèi)層次、購(gòu)買能力和會(huì)議接待等活動(dòng)的要求快：契合“便捷”的特點(diǎn)，為旅客提供快速便捷的服務(wù)好：服務(wù)質(zhì)量、房間環(huán)境均能達(dá)到四星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)?。簝r(jià)格相對(duì)于其他星級(jí)酒店，我們提供高檔的服務(wù)收費(fèi)相對(duì)低廉務(wù)5.2項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目地塊位置位于某市某區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社(某景區(qū)南大門松林賓館原址)。某區(qū)背靠3000萬(wàn)人口的某直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場(chǎng)。某區(qū)通過(guò)綦(江)萬(wàn)(盛)高速和渝黔高速與某主城相黔鐵路三(江)萬(wàn)(盛)支線和萬(wàn)(盛)南(川)鐵路兩條出境線，55.2.2客戶定位及描述在5月份到10月份的旅游黃金季節(jié)的目標(biāo)客戶應(yīng)為到某旅游的游客，11月份到第二年的4月份的旅游淡季的目標(biāo)客戶應(yīng)為政府的年初和年終大小型會(huì)議的接待。目標(biāo)客戶群的特征如下表所示：類別區(qū)域分布特征住宿消費(fèi)心理大、中由旅行社或相關(guān)單位組型旅游團(tuán)隊(duì)織的集體旅游的游客舒適和安全休閑散到某(某)旅游觀光的客客和旅客人，或來(lái)此出差的旅客便捷和安全政府相關(guān)人員接待因工作需要而舉行的年初和年終大小型會(huì)議服務(wù)周到，安全其他舒適和安全5.3目標(biāo)產(chǎn)品定位分析5.3.1產(chǎn)品定位依據(jù)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入水平和人均消費(fèi)水平不斷的提高和改善，人們的服務(wù)性消費(fèi)觀念越來(lái)越成熟，人們對(duì)旅游和住宿的要求也越來(lái)越多，對(duì)旅游景區(qū)的景點(diǎn)、住宿條件以及餐飲等都有要求，消費(fèi)也會(huì)越趨理性，選擇酒店將不僅僅是主和次的含義，還將體現(xiàn)的是一種美好生活，是對(duì)生活的選擇和享受。因此，建設(shè)一個(gè)規(guī)劃適當(dāng)超前，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、服務(wù)周到、安全溫馨的酒店是有著廣泛5.3.2產(chǎn)品定位及描述①形象風(fēng)格定位溫馨、高雅、注重細(xì)節(jié)整體風(fēng)格要突出溫馨、高雅的格調(diào)，顏色基調(diào)推薦采用金黃色或者橙色，或者更加柔和的顏色；室內(nèi)燈光也要采用柔和的燈光，并注重高雅氛圍的營(yíng)造，這主要通過(guò)室內(nèi)的陳設(shè)如鮮花、床幃等。如可以每天或者在顧客剛?cè)胱r(shí)在為了與我們的市場(chǎng)定位相契合，無(wú)論是內(nèi)部陳設(shè)還是服務(wù)設(shè)施一②服務(wù)定位較高的標(biāo)準(zhǔn)。中西餐廳與娛樂(lè)設(shè)施之外。根據(jù)其他產(chǎn)權(quán)式酒店的服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參照本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及準(zhǔn)五星級(jí)的酒店標(biāo)準(zhǔn)。酒店提供以下服務(wù)：背景音樂(lè)系統(tǒng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)客房預(yù)訂國(guó)際、國(guó)內(nèi)航班機(jī)票預(yù)訂貴重物品存放國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)先進(jìn)安保措施基本維護(hù)維修搬運(yùn)、洗車房間進(jìn)出戶情節(jié)、整理業(yè)主房間內(nèi)布草、一次性用品的更換洗滌商務(wù)咨詢代訂酒店、叫車查詢衣、食、住、行、娛樂(lè)等信息代客泊車除以上服務(wù)外可以考慮在酒店專門區(qū)域開設(shè)店鋪，出售當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)和旅游紀(jì)念品6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與依據(jù)序號(hào)內(nèi)容指標(biāo)1建設(shè)用地面積13736平方米2用地性質(zhì)客房，配套功能用房3基本容積率4建筑密度5綠地率6.1.2市場(chǎng)研究結(jié)果店，某假日酒店(準(zhǔn)四星)和金芙蓉賓館。某假日酒店擁有49間客房，旺季時(shí)候的入住率約為95%,淡季約為50%,旺季價(jià)格會(huì)比平時(shí)調(diào)高10-20%,會(huì)議室可容納120人左右。金芙蓉酒店的旺季入住率為70%-80%,淡季為20%-30%,旺季的客房?jī)r(jià)格比平時(shí)約高20元。6.1.3投資目標(biāo)要求理念，力爭(zhēng)1到2年的時(shí)間，累計(jì)投資概算約8000萬(wàn)元，將項(xiàng)目將打造為集"四星級(jí)客房入住、溫泉娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)"等6.1.4規(guī)劃依據(jù)①《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》(1989年)②《城市規(guī)劃編制辦法》(建設(shè)部2006年4月1日發(fā)布實(shí)施)③《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》(建設(shè)部建規(guī)(1995)333號(hào)文⑧《某市規(guī)劃局風(fēng)景名勝區(qū)條例》⑨《某市建設(shè)用地規(guī)劃公告函》10《某區(qū)旅游目的地總體策劃方案》6.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念生態(tài)環(huán)保、度假休閑、觀光購(gòu)物等多種旅游居住新概念于一體，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)一個(gè)規(guī)模集中、綠色生態(tài)的各功能配套齊全的休閑度假超四星級(jí)酒店，與某景區(qū)在景點(diǎn)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼1、項(xiàng)目將景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互拉動(dòng)；由于本案地處某門戶，景區(qū)的相關(guān)自然資源將成為本次開發(fā)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)考慮因然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相2、項(xiàng)目將與景區(qū)整體規(guī)劃一致，帶動(dòng)“商業(yè)街及旅游商品交易”的繁榮街(規(guī)劃中)人流動(dòng)向?qū)Ρ卷?xiàng)目的影響，充分利用本案給商業(yè)街帶來(lái)人氣，同時(shí)也使本案成為步行街的重要組成部分，以此帶動(dòng)步行街商3、完善的配套功能，先進(jìn)的精品酒店經(jīng)營(yíng)理念，讓本酒店成為區(qū)域的形象工程；據(jù)前期與某管委會(huì)有關(guān)人士的溝通情況，結(jié)合公司對(duì)目前周邊酒店的調(diào)研情況，我司將嚴(yán)格參照“四星酒店評(píng)星要求"、考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，將酒店打造為集“酒店大堂、咖啡音樂(lè)吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV娛樂(lè)、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心"等多功能、完善配套的四星級(jí)旅游度假酒店，該酒店總面積137366.3規(guī)劃設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目定位于一體化的休閑度假超四星級(jí)酒店，本項(xiàng)目位于某市某區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社(某景區(qū)南大門松林賓館原址)。項(xiàng)目金靠某景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約7米。本項(xiàng)目擬打造集“客房入住、餐飲娛樂(lè)、會(huì)議休閑、拓展培訓(xùn)"等功能為一體的酒店。該項(xiàng)目與某景區(qū)在景點(diǎn)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)、融為6.4總體規(guī)劃布局的原則對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行布局，通過(guò)合理的有組織的布局達(dá)到景觀融于建筑，建筑依附景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)?？偲矫娌季殖浞掷庙?xiàng)目的地理區(qū)占地面積9009平方米，B區(qū)占地面積4727平方米，在天然濕地兩旁，形成東北與西南兩個(gè)組A區(qū)位于某至某南大門道旁，緊挨南大門，由西北方修筑緩步長(zhǎng)級(jí)臺(tái)階進(jìn)入，轉(zhuǎn)彎進(jìn)入梯級(jí)臺(tái)階邁入大堂，徑直到達(dá)總臺(tái)。A區(qū)建設(shè)六層，地下一層地上五層，集合大部分配套用房，餐飲娛樂(lè)設(shè)施分布于負(fù)一層與一層，融合溫泉游泳池茶藝廳，便捷溫馨。會(huì)議室可設(shè)于二層，幽靜寧謐。客房分設(shè)于其余，私密安詳。根據(jù)地勢(shì)，在餐廳處可設(shè)置次門入口，以便游客不用進(jìn)過(guò)酒店大堂，無(wú)需下樓就可直接進(jìn)入餐廳，合理方便。各式用房隨地勢(shì)起伏，層疊有致，高低錯(cuò)落，功能分區(qū)?？偱_(tái)兩邊分設(shè)休息室和茶藝廳，讓剛下車的游客可以輕松休息，讓已住的訪客可以休閑消遣。轉(zhuǎn)彎穿越廊道到客房，安靜舒適，有致如歸家的感覺(jué)。由客房到休閑娛樂(lè)區(qū)，會(huì)經(jīng)過(guò)開闊的庭院，不管B區(qū)地塊為三角形，建筑分布于三角，中空為庭院，臺(tái)階由中心散布分向各點(diǎn)，蜿蜒而富有情趣。B區(qū)總共建設(shè)四層，均為地上建筑，以客房為主，配以必要的配套用房。客房平穩(wěn)對(duì)稱分布，給人體態(tài)和諧安詳之感，以大山綠樹為依靠，形成你中有我我中有你的融合，且這里比A區(qū)少往來(lái)行人，更是營(yíng)造了一種私家園林的氛圍。間的溫控，且加強(qiáng)休閑設(shè)施的配套建設(shè)。另外，城區(qū)兩個(gè)三星級(jí)酒店的會(huì)議廳都只能容納120人左右，對(duì)于年末會(huì)議的需求往往不能很好的滿足，故本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)可容納300人左右的會(huì)議廳，余設(shè)小會(huì)議6.5建筑風(fēng)格與裝修6.5.1建筑風(fēng)格位非凡。根據(jù)酒店的風(fēng)貌定位，酒店的建筑風(fēng)格與色彩必須與“濕地，群山，水自然環(huán)境完美的結(jié)合。部裝修按照旅游酒店星級(jí)評(píng)定規(guī)劃。6.5.3停車位和車庫(kù)設(shè)計(jì)根據(jù)對(duì)某主城區(qū)的調(diào)查，酒店的免費(fèi)停車位在旺季往往不夠，故應(yīng)露天車庫(kù)，可設(shè)置10個(gè)左右停車位。6.6景觀規(guī)劃A區(qū)的綠地景觀主要集中在庭院和各建筑間的間隙。B區(qū)集中庭院落，即三角形的中心地帶，并以此為基礎(chǔ)展開。在規(guī)劃中盡量將本項(xiàng)目融入到整個(gè)景觀系統(tǒng)中，多個(gè)中心綠地再加上建筑之間各個(gè)點(diǎn)A、B區(qū)庭院中以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過(guò)空間變化的重組，巧妙利用周圍群山四季中高株植物，在不同的角度形成不同的風(fēng)景，使房客置身于不同的位置，行走于不同的廊道，都別有一番景象。建筑物間隙中采用高聳的常綠大樹隔斷，形成空間有機(jī)分鋪地和豐富的色彩給行人樂(lè)在其中的感覺(jué)，步行道路兩邊散落布置綠可，房客無(wú)論靜坐休息還是漫步園區(qū)，都可以感受到清新雅靜，呼吸6.7配套設(shè)計(jì)本項(xiàng)目定位于旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店，客房432套，總建筑面積21016平方米，功能完備，配套齊全。行政房行政房豪華套房復(fù)式套房會(huì)議室小會(huì)議室會(huì)客廳中餐廳宴會(huì)廳咖啡茶藝廳溫泉游泳池KTV娛樂(lè)休閑娛樂(lè)內(nèi)部配套商務(wù)餐飲客房?jī)?nèi)部配套設(shè)施圖部分功能設(shè)施描述：1、接待大廳>氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；>24小時(shí)接受預(yù)訂；有人員24小時(shí)在崗值班；>門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入2、特色客房>擁有單間、標(biāo)間及套房等多種客房類別；>裝修豪華，有高檔軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架2、茶幾、座椅或沙家具。室內(nèi)滿鋪高級(jí)地毯、或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料；>有衛(wèi)生間，裝有全套高級(jí)潔具，地面采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明宜，配有吹風(fēng)機(jī)，24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水；所在地旅游景點(diǎn)介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊；3、主題餐廳及吧室>有布局合理、裝飾豪華的中餐廳；有獨(dú)具特色、格調(diào)高雅、位置合>有宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳，能提供宴會(huì)服務(wù)；>有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場(chǎng)>位置合理，布局科學(xué)，傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉；墻面滿鋪7.1投資估算7.1.1投資估算范圍用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等?！?999年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額某市基價(jià)表》◆1999年《某市市政工程預(yù)算定額》◆1999年《某市建設(shè)工程費(fèi)用定額》◆2000年《某市安裝工程單位基價(jià)表》◆2000年《某市安裝工程費(fèi)用定額》◆2007年1~12期及2008年1~4期《某市建筑工程造價(jià)信息》◆某市建設(shè)綜合開發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件◆建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件◆建設(shè)單位提供的有關(guān)費(fèi)用的實(shí)際資料◆建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)及政府部門批復(fù)資料◆某市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件◆設(shè)計(jì)單位提供的相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料7.1.3投資估算內(nèi)容本估算是在某市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目定額、費(fèi)用、規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合編制的。項(xiàng)目總投資由以下內(nèi)容組成：①土地費(fèi)用：包括拍賣的土地出讓金以及土地出讓契稅.②建筑安裝工程費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾費(fèi)用等。本工程建安費(fèi)用按高層標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其中土建工程、消防工程、電氣工程、給排水工程及智能化安裝工程按建筑平方米造價(jià)計(jì)算；電梯工程④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：主要由小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和市政配套設(shè)施費(fèi)用組成，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市⑤公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施(如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等)和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施(如商店、銀行、郵局、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))等所發(fā)生的費(fèi)用。⑥開發(fā)期間稅費(fèi)，包括城市建設(shè)配套費(fèi)、規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、測(cè)繪標(biāo)志使用維護(hù)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)和工程監(jiān)理費(fèi)。⑦財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集自己而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。⑧管理費(fèi)用，是房地產(chǎn)企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)⑨銷售費(fèi)用，是房地產(chǎn)營(yíng)銷中發(fā)生的支出。⑩不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，包括備用金(不含供料上漲備用金)、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其