如何破解征地拆遷難題及具體操作辦法

一、征地拆遷的規(guī)律性二、征地拆遷強(qiáng)制類型三、公平補(bǔ)償、精心設(shè)計(jì)方案四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定五、嚴(yán)格規(guī)劃執(zhí)法遏制為拆而建六、司法審查（一）“三舊”改造舊廠房改造，是指城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市功能，因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。舊村莊改造，是指對(duì)“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造，包括布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的村莊等。

舊城鎮(zhèn)改造什么是“三舊”改造？一、征收拆遷的規(guī)律性（二）做群眾工作的方法座談會(huì)聽證會(huì)風(fēng)險(xiǎn)提示填寫補(bǔ)償安置清單、包頭案例、崇州兩個(gè)案例、哈爾濱呼蘭區(qū)太子奶項(xiàng)目、山西代縣遺留釘子戶解決、開封城摞城項(xiàng)目、廣州獵德項(xiàng)目、臨清曙光路項(xiàng)目、莘縣燕塔項(xiàng)目……（三）成功案例解讀…、權(quán)利保障機(jī)制、公開透明公平公正機(jī)制、完善內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制、多重復(fù)合獎(jiǎng)勵(lì)與評(píng)估價(jià)對(duì)比機(jī)制、無(wú)照房屋超標(biāo)宅基地認(rèn)定寬嚴(yán)對(duì)比機(jī)制及具體操作、新舊補(bǔ)差對(duì)比機(jī)制、多途徑強(qiáng)制被征收房屋機(jī)制、多途徑對(duì)被征收人施加壓力機(jī)制（四）補(bǔ)償安置方案當(dāng)建立八個(gè)機(jī)制、三舊改造資金的籌集政府投入、債券融資、信貸支持、民間資本、企業(yè)改造資金投入；、三舊改造非征收的方式——模擬拆遷（附加條件合同）、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、村民自治；、插花地嚴(yán)格程序原則、就高原則與適當(dāng)區(qū)分原則、職權(quán)法定原則相結(jié)合（五）三舊改造的操作、公權(quán)力準(zhǔn)確定位與行使——政府主導(dǎo)、公共利益界定——開發(fā)商出資并不否定公共利益、以強(qiáng)制營(yíng)造氛圍促進(jìn)協(xié)議減少“釘子戶”、用好司法拘留權(quán)，以威懾力實(shí)現(xiàn)拆遷（昌圖經(jīng)驗(yàn)）（六）征地拆遷的行政生態(tài)、張貼標(biāo)語(yǔ)、征收手冊(cè)、流動(dòng)宣傳車、電視訪談、座談會(huì)、安置清單、風(fēng)險(xiǎn)提示（七）加大宣傳二、強(qiáng)制力保障的依法征收類型及法律依據(jù)1、協(xié)議拆遷——《合同法》（1）合同效力（2）瑕疵對(duì)合同效力沒有影響2、村民會(huì)議決議——高法[2006]民立他字第23號(hào)答復(fù)3、國(guó)土資源局作出責(zé)令交出土地決定——《土地管理法實(shí)施條例》四十五條、最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定4、縣政府作出補(bǔ)償決定——《征收條例》、《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》5、根據(jù)《土地管理法》第六十五條，層報(bào)政府收回土地使用權(quán)（代縣案例）6、規(guī)劃執(zhí)法作出責(zé)令限期拆除決定——《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

《行政強(qiáng)制法》7、D級(jí)危房鑒定三、公平補(bǔ)償、精心設(shè)計(jì)1、國(guó)有土地上房屋征收以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)2、集體土地征收安置以當(dāng)前不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)有保障為原則，爭(zhēng)取“六?！保横t(yī)保、就業(yè)、養(yǎng)老、失業(yè)、住房、就學(xué)3、橫向公平、縱向微調(diào)4、村民資格界定5、確保安置房質(zhì)量，適度增加安置房選擇比例6、政府誠(chéng)實(shí)守信、及時(shí)兌現(xiàn)安置房和各種補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)7、法定最高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與保障結(jié)合三、公平補(bǔ)償、精心設(shè)計(jì)8、科學(xué)制訂補(bǔ)償安置方案的八個(gè)要點(diǎn)（1）先拆先選安置房

（2）多重復(fù)合獎(jiǎng)勵(lì)

（3）承諾追加條款

（4）協(xié)議從寬、強(qiáng)制從嚴(yán)對(duì)比條款

（5）競(jìng)爭(zhēng)壓力條款

（6）附加條件合同條款

（7）履約自救

（8）無(wú)照房屋的妥善處理與快速?gòu)?qiáng)制拆除程序9、特殊房屋的補(bǔ)償（1）租賃（2）抵押（3）查封（4）買賣未過戶（5）產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議（6）住宅改非（7）經(jīng)租房（北京經(jīng)驗(yàn)）10、舉證權(quán)利剝奪四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定1、縣政府與開發(fā)企業(yè)簽訂“三舊改造投資框架協(xié)議”，約束雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)包括建設(shè)方案、效果圖、土地出讓、容積率、優(yōu)惠政策、補(bǔ)償資金、安置房建設(shè)等事項(xiàng)。2、根據(jù)“投資框架協(xié)議”約定，開發(fā)企業(yè)向政府指定的賬號(hào)（建議設(shè)立項(xiàng)目專用賬號(hào)，而非財(cái)政賬號(hào)）打入足額資金并簽訂“三方監(jiān)管協(xié)議”。3、政府認(rèn)可開發(fā)企業(yè)提供的建設(shè)方案、效果圖、安置房戶型圖并予以公示。4、征收辦出具委托書委托某某辦事處具體實(shí)施曙光地塊房屋征收拆遷工作。5、起草《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案（建議稿）》，有關(guān)部門審核、修改、完善。四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定6、修改形成《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見稿）》經(jīng)縣政府法制辦審查后，以縣政府名義發(fā)布《曙光地塊房屋征收補(bǔ)償安置方案（征求意見稿）公告》，征求意見時(shí)間不少于30天。7、某某街道辦事處向被征收戶送達(dá)《曙光地塊改造房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選票》，采取多數(shù)決定或公證隨機(jī)抽簽的方式選定房屋評(píng)估公示。8、按照程序選定評(píng)估公司，征收辦與依法選定的評(píng)估公司簽訂委托協(xié)議。9、以縣政府名義發(fā)布房屋征收拆遷入戶調(diào)查公告。10、測(cè)繪組（征收辦、辦事處、評(píng)估公司等）入戶勘測(cè)丈量，評(píng)估公司復(fù)印房產(chǎn)土地相關(guān)檔案，準(zhǔn)備評(píng)估材料。

四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定11、規(guī)劃執(zhí)法部門加大違法建筑調(diào)查力度，為征收拆遷營(yíng)造氛圍。12、發(fā)布協(xié)議置換公告，在征求意見期間進(jìn)行協(xié)議拆遷。13、《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案（征求意見稿）》征求意見期間，以政府辦名義組織召開座談會(huì)、聽證會(huì)，并形成書面材料。14、以政府辦名義組織公、檢、法、司、維穩(wěn)、綜治、信訪、征收、土地、辦事處等部門進(jìn)行征收的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估論證，撰寫社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。15、同時(shí)，以村民小組為單位，形成《曙光地塊改造村民會(huì)議決議》。四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定16、縣發(fā)改委出具該項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的說(shuō)明。17、縣國(guó)土局出具是否符合土地利用總體規(guī)劃的說(shuō)明。18、縣規(guī)劃局出具是否符合城市總體規(guī)劃的說(shuō)明。19、準(zhǔn)備該項(xiàng)目列入人大2013年度改造工作范圍的材料。20、在征求意見的基礎(chǔ)上，某某街道辦事處收集、整理意見，寫出總結(jié)報(bào)告，以政府名義及時(shí)公告。21、征收辦、辦事處、政府法制辦共同根據(jù)收集的意見修訂、完善《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案》，形成定稿。22、《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案》經(jīng)分管縣長(zhǎng)提交政府常務(wù)會(huì)議討論通過《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案》及《房屋征收決定》。

四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定23、以縣政府名義做出《房屋征收決定》。24、某某街道辦事處繼續(xù)與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助。25、方案規(guī)定的期限內(nèi)不能達(dá)成協(xié)議的，屬于國(guó)有土地上房屋的報(bào)請(qǐng)縣政府作出《房屋征收補(bǔ)償決定》；屬于集體土地上房屋的，送請(qǐng)國(guó)土局作出《責(zé)令交出土地決定》或者村民小組向法院起訴。26、被征收人起訴的，法制辦、征收補(bǔ)償部門應(yīng)訴。27、三個(gè)月未起訴的，以縣政府或者國(guó)土局名義向市法院申請(qǐng)非訴執(zhí)行。28、法院立案庭5日內(nèi)決定是否立案，需要補(bǔ)交材料的，一次性列出清單，及時(shí)移送行政審判庭。29、法院行政審判庭在7日作出執(zhí)行裁定。30、法院裁定后，可以（1）移送縣政府強(qiáng)制執(zhí)行，準(zhǔn)備《強(qiáng)制執(zhí)行預(yù)案》；（2）法院對(duì)其進(jìn)行司法拘留；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事責(zé)任

五、規(guī)劃執(zhí)法遏制為補(bǔ)而建（一）規(guī)劃執(zhí)法所涉具體行政行為1、行政強(qiáng)制措施2、行政處罰3、行政強(qiáng)制執(zhí)行（二）調(diào)查取證1、向規(guī)劃許可部門發(fā)出詢問函詢問（1）是否存在規(guī)劃審批（2）是否可以補(bǔ)辦手續(xù)2、與違法行為人的談話筆錄3、向鄰居、社區(qū)、居委會(huì)、物業(yè)公司調(diào)查筆錄4、勘察筆錄5、航拍圖6、拍照、錄像7、評(píng)估報(bào)告8、聯(lián)合執(zhí)法五、規(guī)劃執(zhí)法遏制為補(bǔ)而建（三）行政強(qiáng)制措施1、送達(dá)《停工通知書》湖北案例2、送達(dá)《查封決定書》、張貼封條、拍照錄像遼寧案例3、移送公安機(jī)關(guān)治安處罰太原案例、宿州案例（四）行政處罰1、送達(dá)《擬行政處罰告知通知書》2、組織聽證3、超過2年可以處罰的依據(jù)《最高法院司法解釋》第十一條土地權(quán)利人以土地管理部門超過兩年對(duì)非法占地行為進(jìn)行處罰違法，向人民法院起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定處理?！缎姓幜P法》第二十九條違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。法律另有規(guī)定的除外。

前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計(jì)算；違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計(jì)算。、四種處罰方式（）補(bǔ)辦手續(xù)（）補(bǔ)辦手續(xù)并處罰款（）沒收（）責(zé)令限期拆除并處（另處）罰款、處以罰款，應(yīng)當(dāng)以單體造價(jià)作為罰款基數(shù)（）竣工結(jié)算價(jià)（）施工合同價(jià)（）委托有資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估確定、法律文書送達(dá)的五種方式（五）行政強(qiáng)制執(zhí)行公信力、確定力、羈束力、執(zhí)行力、司法解釋明確法院不受理、期限的法律沖突與法律適用、程序：責(zé)令拆除決定——催告——向政府申請(qǐng)執(zhí)行、強(qiáng)制執(zhí)行預(yù)案五個(gè)要點(diǎn)上饒錄像及點(diǎn)評(píng)（）有效控制被執(zhí)行人；（）消防車到位；（）緩沖設(shè)備；（）救護(hù)設(shè)備；（）拍攝監(jiān)督。檢察院、監(jiān)察局、罰款的強(qiáng)制執(zhí)行、沒收的強(qiáng)制執(zhí)行六、司法審查——高法判例解讀（一）十大判例解讀1、拆遷許可失效可以轉(zhuǎn)入征收程序2、征收時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的安全性和規(guī)劃的整體性3、補(bǔ)償決定必須保障被征收人的兩種選擇權(quán)4、類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的理解5、評(píng)估報(bào)告未經(jīng)送達(dá)，不得作出補(bǔ)償決定6、征收決定后，再選定評(píng)估機(jī)構(gòu)（僅適用河南省）7、被征收房屋性質(zhì)認(rèn)定原則上依照房產(chǎn)證為準(zhǔn)，其他主張的由被征收人承擔(dān)舉證責(zé)任8、強(qiáng)制拆除被訴后，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)