《“小產(chǎn)權房”法律問題調查報告》3300字

“小產(chǎn)權房”法律問題調查報告一、調查概況（一）調查時間與地點2023年1月17日，通過查閱相關的文獻資料，對我國“小產(chǎn)權房”法律問題進行了詳細的調查了解。筆者在學校通過學校圖書館與網(wǎng)絡圖書館收集文獻資料進行調查。（二）調查對象、調查單位及調查內容本次調查所選擇的調查對象為“小產(chǎn)權房”，通過收集相關法律爭議案例的方式來研究“小產(chǎn)權房”以及相關法律存在的問題。由于小產(chǎn)權房和普通商業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)別在于土地占有是農(nóng)村地區(qū)的土地，產(chǎn)權證書不是由國家頒發(fā)，也不受交易法律保護的。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，小產(chǎn)權房的建設量、流通面積和市場需求都非常巨大。但是，我國目前的法律沒有明確規(guī)定小產(chǎn)權房，所以小產(chǎn)權房屬于我國法律的灰色地段，處境非常尷尬，應該從小產(chǎn)權住房找出出路。本文以現(xiàn)有的小產(chǎn)權房的相關概念為中心進行介紹，接著，研究小產(chǎn)權房的法律問題，分析問題點，最終提出解決問題的法律解決方案。希望提供一些關于我國小產(chǎn)權房法律問題的可行參考。（三）調查方法通過查閱相關的資料文獻，對整個“小產(chǎn)權房”法律問題進行詳細的關注了解，對“小產(chǎn)權房”進行全方位的考量。二、調查現(xiàn)狀小產(chǎn)權房違法性嚴重，與我國《物權法》和《土地管理法》中關于集體土地的有關規(guī)定相悖，甚至與針對小產(chǎn)權房出臺的有關政策性文件相悖。（一）法律法規(guī)方面《物權法》第152條、《土地管理法》第43條、第59條、第61條、第62條、第63條規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)外、建村民住宅、建公共設施、辦公益事業(yè)等3種情況以外的集體土地禁止轉讓、流轉或者未經(jīng)批準使用。由上述法律法規(guī)可知，集體土地除上述三種情況外，不能自由交易，更非非農(nóng)建設使用，修建小產(chǎn)權房有違我國法律法規(guī)對集體土地的有關規(guī)定。（二）政策性文件等國土資源部，財政部和農(nóng)業(yè)部在2011年聯(lián)合發(fā)布的《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》中明確提出小產(chǎn)權房不登記發(fā)證；2013年國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房等”的緊急通知》。在有關政策性文件中可看到，政府對建造和出售小產(chǎn)權房都有禁止。三、調查發(fā)現(xiàn)的問題（一）合同效力在現(xiàn)今審判中，全國法院對有小產(chǎn)權房的家庭出售合同的有效性持否定態(tài)度。例如，北京高等法院指出，小產(chǎn)權房屬于違法建筑，房屋買賣合同無效，海南省高等法院指出，城市居民購買的小產(chǎn)權房買賣合同無效，山東高等法院認定小產(chǎn)權房買賣合同無效。一方面，買賣合同的買方本體不合適，買方不是集體組織的成員，不能得到集體性的土地所有權。另一方面，買賣合同的內容是違法的。并違反了房屋開發(fā)商的建設和銷售、商業(yè)房屋建設和銷售所必需的規(guī)定，以及違反集體土地非循環(huán)所必需的規(guī)定。（二）權利屬性小產(chǎn)權房的建設、銷售沒有標準化。對于在未經(jīng)集體建設用地或土地所有權證書或建設許可的情況下在耕地建設的小產(chǎn)權房，建設者或購買者的權利在審判的執(zhí)行上是不同的。有些法院決定房屋所有者擁有可動資產(chǎn)的真正的權利，即房屋擁有可動資產(chǎn)的真正的權利。這一點，小產(chǎn)權房建設的違法性。小產(chǎn)權房的所有者，不能享受小產(chǎn)權房的不動產(chǎn)權，分離建筑材料的保全和小產(chǎn)權房不動產(chǎn)權。這個見解是同意小產(chǎn)權房具有一定的價值，但房地產(chǎn)的所有權屬于房子的非構成部分和拆卸的建筑材料?？墒牵鳛閷ο蟮臉嫵梢?，建筑材料不具有獨立性，不滿足對象的獨立性要求。因此，享受可動資產(chǎn)的實質權被認為是不適當?shù)?。（三）利益賠付在小產(chǎn)權房交易結束后，銷售商多主張合同無效以高補償和其他經(jīng)濟利益。此時，買方失去在買賣合同的制作及簽名過程中產(chǎn)生的費用及由第三方簽署合同的機會。這種損失被稱為信賴利益損失，即合同成立、有效的當事人的信念造成的損失。但是，合同最終未建立、無效或取消。對于買方的信托行為是否賠償信賴，意見不同。有些法院認為，賣方無需賠償買方的信用利益，但買方只需要返還買家購買的金額和余額裝飾價值，而房子的附加價值利潤應屬于賣方。他們的意見基于以下三個理由。第一，在簽訂小產(chǎn)權房買賣合同時，買方知道銷售行為違反法令，仍然在合同上簽字。第二，國家和地方政策，以及法律法規(guī)，明確禁止小產(chǎn)權房的建設和銷售。如果買家因違法行為而獲利，那么最終將不屬于信用利益范疇的小資產(chǎn)管制，房屋附加值部分不屬于信用利益范疇。并且，屬于房屋的自然附加價值歸于賣方。四、問題解決建議（一）完善集體土地征收制度建立土地征用制度的目的是最大化公益和私利的平衡，維護全社會利益。但目前，集體取得土地的手續(xù)違背了這個本來的意圖。因此，要改善公益認識標準，改善補償標準，彌補被征收的農(nóng)民損失，防止地方政府參與土地金融。土地征收的決定是基于公益的認識，包括公民的主要財產(chǎn)權和利益。如果沒有審問，行政機關不剝奪有權的權利人。根據(jù)聽取，集體土地所有者有根據(jù)個人所有的土地，公正地表示那些的利害要求的機會，最終征用決定有廣泛的民意作為基礎。參與有關政府部門的協(xié)商，可以確保公益決策權威、公益決策的實施。公益的決定應當根據(jù)聽取議事記錄，按照“案卷排他”的原則，使聽證會的作用有效發(fā)揮，使其不被形式主義所封鎖。集體收購土地的補償基準如果能滿足集體組織成員的利益，小產(chǎn)權房的建設現(xiàn)象就會減輕。但是，根據(jù)目前的規(guī)定，通過參照取得農(nóng)業(yè)用土地的補償標準，決定了大部分集體獲得土地的補償標準。被征收土地的農(nóng)民應該得到更恰當?shù)难a償，以彌補當前在未來生活中的損失和不便。（二）設立執(zhí)法機構，明確執(zhí)法主體1.設立執(zhí)法機構經(jīng)過土地制度的整頓，為進行小產(chǎn)權房的特殊管理，包括小產(chǎn)權房的審計和評估、登記確認和權利的確認、交易的轉覽、征收等事項。同時，專業(yè)機構應積極實施小產(chǎn)權房相關法律、規(guī)章制度和政策宣傳。除了傳統(tǒng)渠道公關外，我們還需要制定合法授課的區(qū)域和農(nóng)村集中的小產(chǎn)權房，為市民提供法律咨詢，共同推進小產(chǎn)權房管理進程。2.明確執(zhí)法主體多元管理模式將導致部門的不透明權利和責任，而且執(zhí)法部門的“寬容”態(tài)度將減少小產(chǎn)權房建設的違法成本。因此，我們應查明執(zhí)法主要因素，加強執(zhí)法，約束小產(chǎn)權房建設。一方面，為了避免引起矛盾和多重治理的麻煩，有必要加強主要責任。多部門聯(lián)合治理系統(tǒng)將作為主要部門，住宅、城市農(nóng)村開發(fā)部門、農(nóng)業(yè)部門進行補充。土地資源部必須調查和糾正小產(chǎn)權房現(xiàn)象。農(nóng)業(yè)用地受到損害的，農(nóng)務省可以在其土地規(guī)劃其他事項的情況下提供和共同處置相關支援材料，住房和城鄉(xiāng)建設部門需要提供援助。另一方面，為了實現(xiàn)國土部門的執(zhí)法能力，可以協(xié)助地方公共團體的執(zhí)法。在情況得到認可的情況下，特別國土資源警察署可以設置在專門負責調查和處理相關土地和資源事件的公安機關，在處理違反建設事件中與國土資源局進行調整。在執(zhí)法過程中，我們必須增加對被占領的農(nóng)村土地違法建設的懲罰。根據(jù)利益情況，開發(fā)人員被處以大量罰款，行政財產(chǎn)的責任，甚至是推動小產(chǎn)權房建設的團體組織和領導人的責任也將被法律調查。（三）確保買受人的合法利益在簽訂房屋買賣合同后，賣方主張合同無效，主張房屋附加值利益。但是，必須有效地保護買方的信用利益的損失。一方面，由于兩方在簽訂低產(chǎn)權家庭買賣合同時過失，因此不能犧牲買家來保護賣方的利益。這一部分的附加價值完全由賣方歸還，如果買方只返還房產(chǎn)，那么兩方的利益就會嚴重失衡。買家經(jīng)?？棺h通過拒絕騰出房屋的附加價值利益。法院要求買方關閉房屋，增加法院訴訟負擔。雖然銷售者與房屋拆遷或增值有關，但賣方違反他人信譽的原則。如果簽訂了合同，合同的目的是影響判決的識別。房屋買賣合同越是簽訂早，買方的非投資目的就越明確，賣方的目的就越明顯，就越能得到較高的補償金或土地附加值利益。在司法實踐中，法院有著不同小產(chǎn)權房合同的標準。目前，應當統(tǒng)一小財產(chǎn)權房判例的審判標準。當事人無需確認權利的，不決定所有權。有請求時，視為占有，以免與行政機關的所有決定發(fā)生抵觸。原則上，小產(chǎn)權房買賣合同的效力應被認為無效。合同無效后，買方的信用利益必須受到保護。

參考文獻[1]毛志紅.警惕“設施農(nóng)業(yè)可占地建樓”之誤讀[N].中國自然資源報,2019-12-24(003).[2]徐露,彭偉斌.基于城鄉(xiāng)土地與住房市場一體化改革的脫貧攻堅思考[J].安徽農(nóng)業(yè)科學,2019,47(10):259-261+266.[